請問各位律師 :

建物與土地非同一人.

建物6人(包含我)平均持分 / 土地我的.

在提出變價分割拍賣時 ,如我和其他建物共有人一起參予投標.

如其他建物共有人得標,我是否可以以地主身分依照 土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」主張優先購買權 ?

請教各位大律師:

房東近期因債務問題，房屋被查封!準備要拍賣~想請教問題如下
1:假設房屋只有土地所有權狀，房屋卻沒有保存登記前提下，如法拍拍定後房屋所有權是否還有可能為房東或其他主張自己為建屋者~因而打官司!
2:因本生為租客~且為店面式的!因房東被查封故本人有意願購買房子!如法拍屋拍賣期間本生是否有優先購買權? 是否需主張告知或是如何通知法院有此意願(租賃為短期五年~期間內發生查封而拍賣)
3:如法拍為一拍!無人投標!目前於二拍的情形下!甚至三拍!是否還可以提出優先購買權?金額是否為拍定人的金額為優先購買權的金額!
4:行使優先購買權跟法院買屋~是否也可以貸款!還是需現金支付?是否有時間期限!
5:行使優先購買權與法拍代墊款是否為一樣的模式與程序

您好:請問目前有1000坪共有土地要以土地法34條之1出售,如果買方有3位,但其中一位是原來出售的地主之一(只有一位,其他2位不是),那不同意的地主可行使優先購買權嗎?

律師您好，請問我有一間房子持有2/3的產權，那我想把它賣了，而另一個1/3的持有人我也存證信函告知他優先購買權，若他不理會不出面，我的買賣會因為他沒蓋印章，而造成產權不明無法過戶嗎？

事實經過： 伯父與甲女於民國65年合購一透天，土地各持分1/2(土地共有，地政那邊只有登記雙方各1/2，並無區分)，建物的部分一樓登記在甲女名下，二樓登記在伯父名下(建物區分)。

而後，甲女在並未告知伯父的情況下於民國88年間私下將其持分之1/2土地與建物轉售給乙男，並完成移轉登記。

乙男於95年間的時候也在未告知伯父的情況下，與甲相同私下將其持分之1/2土地與建物私下轉售給乙男的弟弟丙男。

由於二樓的部分並沒有聯外的出入管道，故而在65/66年間曾付1萬元給乙女，作為出入及使用的費用(僅口頭意思表示，無訂立契約)，故一樓與二樓出入的通道間(約1.多坪)有一木製的 隔牆。伯父的家人故而將機車及腳踏車停放在這一點多坪的通道上。

丙男主張該通道是有準用袋地通行權的適用公出入無疑，但是所有權是他的，伯父不能停放機車，故於104年12月提起訴訟， 要求自95年他購入後至今，侵害使用權的的租金，一個月500。

甲女持有期間:民國65年至民國88年

乙男持有期間:民國88年至民國95年

丙男持有期間:民國95年至今

問題： (1)由於土地為共有，依土地法34-1條「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。」而當初甲乙丙三方的土地及建物的買賣與登記都並未告知伯父，伯父無法行使同意權，也無默示之意意思表示，是否可以請求土地移轉登 記無效?

如果可以，是自始無效還是哪一段期間無效?

是否有釋字 107 號已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用?

(2)依土地法土地法第 104 條規定 「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優 先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

當初甲乙丙的契約行為並沒有得到伯父的同意，亦沒有書面通知優先購買權，此案例是否有土地法第 104 條之適用?

若有，是否可以依此法條主張契約無效?

如果可以主張契約無效，是自始無效還是哪一段無效?

該權利的受損該如何提出損害賠償?

(3)丙男所主張的侵權行為所生的租金所害賠償，是否有民法第 197 條「侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行 使而消滅。自有侵權行為時起，逾10年者亦同。」之適用?

如果有，起算時間應從何時開始起算?

要麻煩各位律師幫忙答覆，感恩。

我是土地共有人，其他共有人出賣其持分時未通知我，我得知後直接向受委託辦理移轉過戶的地政士（代理人）表示行使優先購買權（土地法第三十四條之一第四），請問這對出賣的共有人有優先承買的效力嗎？因為登記申請書上被蓋上「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律賠償責任」的字樣，旁邊並有出賣人的印文（不知是先有印文還是先有字樣），對方代政士就說優先購買權部分他不是出賣人的代理人，向他表示優先承買並無效力。請問是這樣嗎？

想請教一下，關於農地分割的相關事宜。

目前情況是：
家中有一塊共有農地，面積為四分二。甲方一人持分三分五，乙方二人持分佔7厘。甲方已在此四分二的農地上耕作超過20年，乙方僅有持分，並無耕作之實。
農地原本並無道路可走，甲方為了耕作方便，像水利局申請水利溝加蓋，自費加蓋，以方便車子能進入農地。
另，甲方在此農地已建造合法農舍（當時乙方之上一代同意並蓋印章），農舍前有一塊空地作為庭院，但是不在當初農舍申請的面積裡面。
現在甲方欲進行土地分割，甲方欲將農舍、庭院和靠近水利溝加蓋為主的周邊農地，分割為甲方所有。但乙方不同意，乙方認為庭院面積，乙方亦有權分割，而且乙方不願意分割到無聯外道路的農地。
因此，雙方僵持不下，目前皆是雙方面對面協商，並未向調解委員會申請調解，亦未像法院申請強制分割。

所以，問題是：
1. 水利溝加蓋，是否屬於水利地？可否向水利局申請承租？
2. 假設雙方協調未果，向法院申請前強制分割，法官是否會依  甲方已建造農舍與耕作的事實上處分，而將利於甲方的分割，判於甲方？
3. 假設甲方欲將「包含農舍、庭院為主範圍的應有土地賣出」，依據土地法第34-1條第一項及第四項，由於土地持分逾2/3，是否「不需」經過乙方蓋章同意，即可自行出賣？而乙方僅有優先購買權？
4. 承第3點，假設乙方放棄購買權，丙方購買甲方土地，取得持分證明。那麼，是否丙方取得甲方之土地，也就表示與乙方的土地分割了？還是，依然變成乙方與丙方的共同持有糾紛？

您好 我有一筆四人共有房屋土地 目前2/4答應賣給1/4共有人 另1/4共有人書面聲稱要保留優先購買權 一個多月過去卻故意不聯絡 不行使簽約 以致我們2/4再次存證催告通知其10天內簽約行使優先購買權否則視為拋棄優先承購權 並要求如不回覆造成買賣損失需負賠償 這樣對嗎?

另 此房子已出租 並正常繳租金 1/4所有權人發信通知承租人於本月底搬走 因為他不承認有出租雖然已收租金  這樣可以嗎

律師您好

想請教您一個土地共同持有人的權益問題

1.目前有一筆土地，我方共同持有6分之1份，也知道我方有土地法34之1的優購權。

2.最近才得知這筆土地已有18分之5持份已被土地地上物承租人收購了，只有一個共有人賣出，其他共同持有有人皆不知情。

3.找代書調查以後才發現，共同持有人賣方先用贈與方式給買方，接者再以共同持有人身分交易，故不用通知共同持有人有優先購買權。

4.買方非常的熟悉法律漏洞，賣方(親戚)則聽信買方的說詞(土地不值錢，會被徵收，故以低價買入)，交易過程都由買方經手，賣方也不知道要通知共有人一事。

問題1、這樣算是欲以通謀虛偽意思表示之方式製造地上權人（以多數決設定地上權）或是新的共有人（辦理贈與），是屬於而脫法的行為，我們能以這個條件提起訴訟，並要求以相同價錢買回這筆土地嗎?

問題2、我們這場官司訴訟勝算高嗎

地主已經30多年沒有出現也沒有繼承人

屋主是我爸，有地上權狀跟房屋所有權已經30年了

現在土地要拍賣，會有甚麼問題嘛??

我有優先購買權嘛??

不買的話房子會被拆嘛??

事由: 建商不當購地, 對租地建屋戶(四戶)興拆屋還地訴訟.

我們這四戶租地建屋戶有租地建屋之事實達數十年之久. 原始地主及其繼承人也未曾對這四戶租地建屋戶提出還地之訴訟. 建商於中華民國102年購得土地後, 用盡手段要求租地建屋四戶人家賣房, 而後興拆房還地訴訟. 一審判決出來是卻是現四住戶必須拆屋還地於惡質建商. 我們為新北市奉公守法的小市民, 房子被建商假扣押, 急需有正義之律師協助, 幫忙我們保留一個棲身避雨的家. 

本四建物為未辦保存登記建物。當時在購買時有依法辦理過戶與繳納房屋稅和契稅之事實. 

原地主賣地並未依 民法第426條之2（租用基地建築房屋之優先購買權）告知現有地上物住戶, 就賣給建商, 使我們可能失去唯有之棲身避雨的家.

建商在訴訟其間不斷對我們這四戶施壓，其手段包含將拆屋之重機械移至我們的房屋旁, 讓我們每天提心吊膽, 擔心自己出門後, 唯一的棲身之地就被建商損毀. 現一審後, 更經由其律師語帶威脅的告訴我們說如果我們上訴及反假執行, 上訴如果輸了, 保證金就會被沒收當作拆他們房子的費用. 這假扣押的金額對建商而言微不足道, 但卻對我們是筆沉重之壓力.

對這樣惡質的建商, 請問有沒有地政律師可以提供幫忙,或訴之媒體 ?

感激不盡! 

政府劫民財？《土地法》規定未辦理繼承登記的無主房地產，將充公國庫。嘉義市政府統計全市未辦理繼承的房地產共近2000筆，公告現值共約15億，民眾護產可洽詢市府地政處、嘉義市地政事務所。

市政府地政處表示，統計1992年至今，全市累積有1789筆土地、204筆建物未辦繼承登記，以公告現值計算高達15億元，這些未辦繼承土地，多半原因是後代子孫不知道祖先有土地，或有遺產分配糾紛，導致繼承登記期限逾期。

地政處表示，政府為活化土地使用，每年3月展開清查土地，依照土地法規定，被繼承人死亡後，遺留有不動產時，繼承人應於繼承開始日起6個月內辦理繼承登記。

倘若被繼承人死亡逾1年仍未辦理，地政事務所公告後會通知繼承人於3個月內申請登記，若一直沒有登記，依土地法73條之1規定，列冊管理15年期滿仍未申辦繼承登記，移請國有財產署公開標售，標售價金超過10年沒繼承人提領，一律歸國庫所有。(中國時報)

新聞出處：http://www.chinatimes.com/newspapers/20150804000675-260107

2015年08月04日 04:10 廖素慧／嘉市報導

昍業國際聯合法律事務所律師評析：

（一）土地法第73條定有：「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。但其聲請，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。前項聲請，應於土地權利變更後一個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。」；同法第73條之1第1至第4項復定有：「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。」

（二）律師提醒，上開規定毋寧是法律為使繼承權利義務關係得以早日簡化、安定，並促成物盡其用之物權法原則。是以若遇有繼承登記事件，除應儘快洽詢具有法律專業之律師辦理，以免遭行政機關處以罰鍰外，若逾越一定期限，尚有可能遭列管、公開標售及收歸國庫所有。

昍業國際聯合法律事務所簡介

主持律師為葉鞠萱律師（九十年律師高考及格）執業數十年來服務各機關團體，上市上櫃公司，也提供一般民眾最完善的法律服務。處理案件也包含各項民、刑事、商務、智產案件及行政救濟，有良好的專業能力與豐富的實務經驗。

我們的理念就是：提供最適當妥善的解決方法保障當事人的最大利益。值得您的信賴，誠心希望能夠為您服務。

http://www.alicelaw.com.tw

台北市大安區復興南路一段237號5樓之1

電話：02-27057238 

家裡前面的路. 是與親戚共同持有. 我1/3 親戚2/3. 但親戚打算出售他們土地.包含共同持有的部分. 但是他們打算故意不讓我們行使優先購買權. 等到他們賣賣成立. 再讓我們告他們. 他們就賠錢了事. 但是這樣一來. 我們花錢鋪好的路. 就要無條件供新買主使用. 但我們認為未來會有不必要的紛爭. 難道我們就只能眼睜睜的看著地賣給別人 ?

請問各位大律師，鄉下老家父親持分1/3的土地因銀行卡債無力償還即將被法拍，但該土地現在奶奶跟叔叔在住，所以叔叔打算法拍時主張優先購買權買回來避免落入外人手中。

而因為叔叔預算有限，他希望能等看看有沒有別人來投標，如果沒有而流標第二次拍賣聽說會打折，這樣就可以去標回來，但不知道會不會被別人標走了後才主張要優先購買會來不及呢？

另外該土地價值約 30 萬，實際只欠銀行約 8 萬，假設用 30萬去買，是否 8 萬會被銀行拿走，父親得到 22 萬？其中父親還有多家銀行欠債，這 22 萬是否會被馬上扣走呢？還是父親還可動用呢？

謝謝！

您好，A,B為土地共同持有人，C為購買人，D為仲介。A將土地持份透過D賣給C,A已收C訂金，未事先通知B,B知道後欲使用優先購買權購回土地，請問違約金和仲介費的部份B須要付嗎？還是是A跟C,D之間的問題？

前置狀況
1.父親有欠地價稅 跟私人地下錢莊的錢
2. 父親已除戶
3.名下還有3台汽車 3台摩托車 1間沒辦保存登記的鐵皮倉庫 但有門牌 還有6筆土地
現在面臨的問題
1.車子屬於動產 但因有欠地下錢莊的錢 錢莊也已經去法院核定本票了 所以也無法過戶了嗎？還是去辦繼承就可過戶？ 法院會直接抵給地下錢莊嗎？還是會拍賣？我等拍賣再去買回即可？所以現在還是可以開？盡保管責任就可繼續行駛？
2. 地政寄來單子叫我辦繼承 說強制執行已解除 但應該是叫我把欠稅清掉才可辦過戶吧？ 且辦完又會被查封拍賣還給地下錢莊吧？
3.法院拍賣流程大概會於何時開始呢？ 是在辦完限定繼承的大概什麼時候呢？
法院會發文通知我拍賣時間嗎？ 拍賣時我是否擁有優先購買權呢？
房屋或土地的起標價是否是財產清單上的公告現值呢？跟課稅現值一樣嗎？
內容冗長 敬請見諒

您好： 父親於101年過世,名下土地由三名子女共同繼承各三分之一.但大弟名下的三分之一近日因債務問題被銀行強制執行查封限制登記,因該地坪不大,且地上物僅有權利.請問： 1.目前我們都居住該處,會不會到住處查封? 2.我們若想取回大弟名下三分之一的土地,是不是一定要幫他清償債務才行?(三分之一的地價估計不及他的債務) 3.如果真的被拍賣,另外二個繼承人可以有優先購買權嗎? 懇請解答,謝謝!!