本社區有管委會(政府認可), 基地為1塊分成8小塊, 每戶產權獨立, 社區住戶為3戶臨路店面, 4戶有中庭之住宅, 水電瓦斯表皆座落於同一處(位於往中庭的樓梯下方).

問題:

目前遇到臨路店面之一戶(以下稱住戶A)在自家頂樓架設基地台, 原本住戶規約並未設立不能夠在自家頂樓架設基地台/鴿子籠/廣告板等, 但在住戶A架設基地台後, 管委會有招開會議並半數通過"不可在社區內(含頂樓)架設基地台/鴿子籠/廣告板等.並有報請區公所登記.

有行文給縣市府及NCC, 告知住戶A是本社區管委會所規範的住戶之一, 為何在未告知管委會的情況下就發基地台使用執照, 並告知基地台管線架設牆面屬公有牆面, 應要得到住戶同意才可以使用該牆面. 但二處政府單位皆回覆此住戶是架設在自己的樓頂, 屬於私有範圍, 是合法的, 但卻未回覆關於侵佔到公有牆面的問題.

另外管委會有自行購買測量電磁波器具, 在中庭及每戶樓頂外皆測到超標, 雖然目前無資料確定電磁波是否對人體有害, 在未知的情況下, 每戶住戶在使用中庭及自家樓頂時皆是擔心受怕的.

管委會有查到可以依公寓大廈第5條約束住戶, 但公寓大廈第4條專有部份可自由行使之...等.令管委會不知如何處理. 如果管委會提告, 可依何條款進行提告?及委請律師代寫訴狀之費用約多少?

律師您好：

本社區管委會公告要求委員會議不准個人錄影錄音，請問管委會為一公開集會場所，個人錄影、錄音違法嗎？

謝謝！

年初藉由信義房屋買了一棟房子，原以為是解決了人生大事，卻沒想到是噩夢的開始。剛搬進去就發現，這棟十六年一樓的房子，每天不定期會產生頗大的噪音，源於埋在地下樓板，供應整棟社區用水的三條進水管。每次進水持續4-5小時，如果發生在夜晚，則嚴重影響睡眠。後來有請SGS來測量於臥房和廚房內的噪音強度，量測值大約是四十多分貝。

我後來有跟房仲和前屋主交涉，前屋主一付就是關我屁事的態度，把一切責任推給管委會。房仲那邊態度還算好，願意很有限度地幫忙，但也不保證能解決問題。

請問板上大大，我該怎麼辦？我該告屋主和房仲嗎？還是可以去環保署檢舉？深夜持續四十幾分貝，有沒有違反環境保護法？

多謝！

個人資料遭社區大樓管委會未經同意公佈,如要提告這算民事還刑事案件呢?

我是住有管委會的電梯大樓,因為公共管線漏水造成一樓住戶淹水,經水電勘查(目測)須從我家6樓浴室鑿開壁面維修,我提出損害賠償6萬元整(因為水電師傅說雖然會負責復原,但是不可能跟原貌一樣,這會影響我將來賣屋房價)管委會第一次約我協商,我因生病無法出席,管委會要求我至少可以書面表達我的訴求好讓管委會討論.數日後,管委會未先告知我以會議紀錄名義公佈在公佈欄,內容如下:

1x樓x號住戶   本人完全配合施工,但本來好好的房子若因施工造成房價飆跌或風水破壞,此部分由誰來補償?提出6萬元補償金,如管委會無異議,本人完全配合施工.如附件說明(附件就是我提出的書面訴求連同會議紀錄一同貼出)

2依據公寓大廈管理條例第6條第3款之規定:管理負責人或管理委員會因維護,修繕共用部分或設置管線必須進入或使用其專有部份或約定專用部分時不得拒絕.設屬公共管道住戶李應配合.不應額外提出補償,而不讓其進入施工(不應提出補償還標線)

3依據同條例第47條第3款之規定........經通知限期改善，屆期不改善者楚新台幣3千元以上1萬5千元以下之罰鍰並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰.不應額外提出補償而不讓其進入施工.

4對於X樓X號住戶所提之補償金6萬元之要求無法同意.

請問...這樣的內容對於不懂法律的其他住戶來說是否會造成誤解認為我方提出賠償金是違法行為?畢竟我也是住戶之一,曾有其他住戶對於維修施工一直拖延已有我方刁難管委會的耳語出現,造成我一家人的名譽受損.管委會未經我同意在公佈欄貼出帶有我全名及地址的書面讓我對因漏水而受害的住戶是否會對我不利而擔心.我只是提出維護我權益的訴求為什麼就要罰鍰?難道只要我不是無條件的同意施工也是違法嗎?這算不算恐嚇我?

我們社區「住戶規約」第六條：財務委員、監察委員之消極資格：有下列情事之一者，不得充任，其已充任者，即當然解任。同條第六款：積欠區棟之管理費（含相關費用）逾二個月（含）以上未清償者（補償者亦同）。社區住戶經查監察委員、財務委員等二人，均於一0一年屢有管理費逾繳二個月（含）以上紀?佐證，渠等刻意隱暪前述事實，涉有主觀明知並有意使其發生之犯意，故意違反前規約選任資格，因為，曾有勾結結報情事，為免類案再生，屢勸不聽，打死不退，我們住戶欲以蓄意隱暪不符選任資格條件，提出刑事「詐欺」告訴，以重新改選監察委員、財務委員二位委員職務！「詐欺」可以？還是其他？理由充足？因為，新北市政府工務局的承辦科員答覆：因為事涉私權，公權力不便介入，以司法解決管委會紛爭，這樣最好！

我是住有管委會的電梯大樓,因為公共管線漏水造成一樓住戶淹水,經水電勘查(目測)須從我家6樓浴室鑿開壁面維修,我提出損害賠償6萬元整(因為水電師傅說雖然會負責復原,但是不可能跟原貌一樣,這會影響我將來賣屋房價)管委會卻說我惡意刁難,要速諸法律,從頭到尾都未經正式協調,只憑電話口頭交談過,難道為了維護其他住戶權益就可以犧牲我的權益嗎?這筆費用不是由一樓住戶負擔,而是由管委會負擔(有繳交管理費)請問各位大大如果真的上法院我該提出什麼資料來維護我的權益呢?難道管委會說要來敲我家牆壁我就該無條件犧牲給他敲嗎?

本社區管委會實在不像話，每月會議都會猛烈抨擊部份住戶，並做人身攻擊，區權人為維護合法權益，研擬一份刑事告訴，請大大指導可有加強之處，很急，謝謝！
（部份刪除）

為訴請公然侮辱及加重誹謗提出告訴事：
壹、訴之聲明
一、原告對「XX大?」管理委員會一0二年二月份臨時會公然侮辱及加重誹謗之行為，爰依刑法第三0九條之一「公然侮辱罪」及三一0條之二「加重誹謗罪」提出告訴。
二、訴訟費用由被告連帶負擔。
貳、事實及理由
?被告均為「XX大?」A區甲棟管理委員會成員，該會於一0二年二月二十二日召開二月份臨時會，會中針對原告依「公寓大?管理條例」第三十五條及「XX大?住戶規約」第四條、第十七條，借閱影印管委會財務報表及相關資料，會議紀?具文抨擊原告無權將住戶繳費單據拍照，並將原告姓名故意「放大字體」，公布張貼於社區各棟及電梯間等六處公布欄，故意不實散佈於眾，侵害原告人格法益，爰依刑法第三0九條之一「公然侮辱罪」及三一0條之二「加重誹謗罪」，請求貴院判決如訴之聲明：
一、「XX大?」依「公寓大?管理條例」於九十六年六月二十四日訂定「XX大?住戶規約」，第一條述明規約效力及於該大?全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務（住戶規約如附件一）。
二、被告接任「XX大?」A區甲棟管理委員會，故意違反前條例第三十六條、第三十七條、第三十九條及附件七「XX大?防空避難所兼停車場管理辦法」第四條、第五條，藉勢藉端擅將公有停車位使用權私租讓非區分所有權人計XXX等五人，全年收取新台幣二萬五仟元至三萬元高額「公位清潔費」，要求管理員另開收據，確有措施失當之明顯證據，涉有主觀明知並有意使其發生之犯意。原告於一0二年三月一日向新北地方法院提出民事告訴，訴請返還公有停車位使用權防止私租讓非區分所有權人（收狀收據如附件二）。
三、被告藉故阻卻原告不得依「公寓大?管理條例」第三十五條及「XX大?住戶規約」第四條、第十七條，依法要求閱覽或影印管理委員會財務報表及收支明細，經向新北市政府市長陳情，新北市政府工務局具文函請「XX大?」管理委員會依上開規定辦理，足證原告所述於法有據應屬至當（公函如附件三）。
四、被告於二月份臨時會會議紀?具文抨擊原告無權將住戶繳費單據拍照，並將原告姓名故意字體放大，不法侵害原告人格法益，大肆張貼於「XX大?」A區甲棟一號住戶信箱旁、一號住戶左右兩側電梯內、三號住戶信箱旁、三號住戶左右兩側電梯內等六處公布欄公告周知（會議紀?如附件四），故意散佈不實訊息於眾，爰依刑法第三0九條之一「公然侮辱罪」及三一0條之二「加重誹謗罪」提出告訴。

請問管委會依規定招開緊急管理委員會

會議(應到9人實到5人)記名投票5人贊成所做的決議

決定讓保全進駐協助警衛

現在想反悔不要保全(約定期限內)

再開會把保全趕出去,是否違法,算背信嗎還是其它相關法條

 

我朋友一樓公寓後院有1~2坪大空地,幾年前把它加蓋為廚房,最近可能因大樓欲成立管委會,消防局來檢查後不合格,並通知若不拆除需裁罰，請問:這樣違法嗎?一定要拆嗎?有無免拆辦法??

謝律師您好, 關於1月份您有回覆我的問題(產權獨立之集合住宅透天...) 管委會有行文去市府要求以公寓大廈條例處理, 但市府回覆, 這是屬於私法問題, 市府不干涉, 但可以針對住戶佔用公有牆面部份協助拆除, 請問律師, 管委會需要先去提告再行文給市府?還是可以二者並行? 因為住戶都怕拆了管線, 結果管線移至屋內, 這樣就無法強制要求拆除了.

律師您好：

(前言:我是支線道要左轉的機車,撞上我的是幹道的機車,我知道路權的規則,所以知道這樣判斷會是我方的責任歸屬較大 p.s我跟對方算輕傷:擦傷挫傷瘀血)

但有個重點,當天,我到巷口(東向西行),打了方向燈.並停下查看確定無來車(此時主幹道為紅燈),我以時速20-30前進,到黃網線於雙黃線位置時,北往南行車道有一輛休旅車停在黃網線,(擋住正常的過馬路路線),正當我要往車與車的間距去時,即被南往北行的機車毫無煞車高速撞上,撞擊力道很大,對方機車駕駛連人帶車飛出去 ,而我則是車頭車尾180度翻向然後壓在我身上,而汽車駕駛有下車查看我的傷勢之後就藉故離開現場了!!!

警察到現場時,第一時間問對方機車駕駛時速多少,他回答60-70,之後我們雙方都在急診室做筆錄,當時我向警察提到休旅車時,被警察制止,說那跟車禍無關....................
隔天,我第一次連繫上承辦警察,請他調閱另一個路口(唯一有對著那個方向的)監視器,只是在這之後,直到初步分析研判表出爐,我都連絡不到這位警察,然後才好不容易透過別的員警詢問到他 那支監視器沒拍到事發經過...

而現在我調出所有資料發現,警察的照片只拍攝我的車頭受損,並寫了是車頭與車頭碰撞(原本寫車身劃掉),但其實對方是撞我的車身(車廂),車身也有受損(我自己有拍照留底),且分析表上寫了對方"自稱時速40-50"...(這不就說謊?)

這幾天意外發現旁邊大樓騎樓有一支不起眼的監視器,經過管委會證實是有拍攝到事發位置,只是不確定是否畫面還保存著,真的又是好不容易聯絡上員警請他調閱(第二次聯繫上,而通話過程不斷被說不要再跟他聯絡...)他有答應去調,但叫我之後去交通大隊申請...?

到這裡,先謝謝 律師撥空看完我冗長的內容,
我想知道

1.停在黃網線上的汽車,是否該承擔責任?

2.若監視器畫面有拍到違停汽車與機車超速,那我連同這個新的證據以及我自己拍的完整車損照片送去鑑定,是否有機會降低我的責任比?

3.若監視器畫面不在,等於我沒有影片佐證,只有我拍的車損照片,這樣子...還需要送鑑定嗎?還是認賠好好與對方調解結束案件? 

大樓公用給排水管道間漏水,管委會一直未處理,想提起訴訟請管委會處理及請求房屋及精神賠償,可引用什麼法條,是否需請律師代寫訴訟狀,費用大約要多少,另是否有機會勝訴

您好

不好意思有兩個問題想請教一下

樓上的公共水管破裂導致我們家的天花板漏水

後來管委會判定後續費用必須由我們自己來吸收

這部分的修繕後續費用是否該請管委會做處理?

管委會是否有權判定所有災害損失費用由哪一戶來承擔?

 

謝謝您

請問大樓地下停車空間未經申請私自變更減少車位，市府請管委會提供違規人之資料，管委會一直未提供，我如拍攝違規車位停放之車輛照片提供給市府，市府可否向監理單位查詢車主，再向車主開罰？

請問關於社區管委會被告的問題，就是刑事的部分已確定不起訴，而對方又提起民事訴訟(損害賠償)，那我想請問一下刑事的證據都已確定不起訴，那他又民事起訴我們一定要賠償他們嗎？能用當初的刑事所用的證據來反駁使得民事也可以不用賠償嗎？

請問市府承辦人前曾發函監察院謊稱違規車位已改善，現監察院函說明『據市府查復，已依公寓大廈管理條例對管委會違規情事課處罰鍰在案』，要如何查證市府未說謊，確定市府有開罰？

律師您好,在我們合約內有寫”本社區為一社區型態集合住宅…”等字樣, 但現在交屋建商詢問公基金時,建商告知此社區為一基地一戶申請建照, 所以不提供基金, 我查到的資料如下, 建商可以就此不撥款或不按比例撥款?

公共基金的撥付：建商要起造大樓，會被要求依造價提撥一筆公共基金到公庫。
等到點交完畢後，由管委會或管理負責人憑相關文件向主管機關申請公共基金的撥付，未來作為社區部分公共設施的修繕維護用途。

依據公寓大廈管理條例施行細則第5條：「本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：
一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。
二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。
三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新臺幣一億元部分為千分之五。
四、逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為千分之三。
前項工程造價，指經直轄市、縣 (市) 主管建築機關核發建造執照載明之工程造價。政府興建住宅之公共基金，其他法規有特別規定者，依其規定。」

由於工作關係我搬到新北市居住,原先在中壢買的房子則出租給別人,為避免房客未依規定繳交管理費,所以我通知總幹事將管理費繳交單直接寄到新北市給我,由我來繳交,101年11月份我接到社區寄來要開住戶大會通知單,內有提到該會議要討論有關管理費有盈餘要回饋給住戶(後來發現不是管理費盈餘,而是買屋時建商曾收一筆一萬元預收管理費),但當日因要值班因此無法如期參加，之後由於年終將近因此業務特別繁忙，一時之間也沒去注意及聯絡，且心想既然會通知我開會，如果有退費這件事應該也會收到會議紀錄或通知領錢相關事宜，於是就一直沒有主動去做聯繫動作，截至101年12/26突然想起就撥電話聯繫總幹事，才知已逾期未申請喪失資格了。
經詢問總幹事表示有貼公告及每戶信箱都有投遞通知單，並於會議中決議以期限內申請者才?付,而未申請者之費用將歸入管理費中,但經與房客確認表示確實無收到投遞至信箱之通知單，所以並沒通知我，然而我卻喪失權益，想請教我如何爭取我的權益?管委會的作法是否合法?如果管委會無法佐證我確實有收到訊息,是否我有其他管道可爭取?(因為退回的錢幾乎可以讓我近一年免繳交管理費) 另於102年1/18管委會開會我到場表明我的申訴,得到的回應是會議中已決議且以公告及投信箱方式通知,係屬通知,所以不得再申請,試問該管委會是否有權將這一萬元納入管理費中?另依據公寓大廈管理條例第34條規定會議紀錄需送達各區分所有權人,該規定中之送達如何認定?因管委會告訴我已以公告及投信箱方式告知,所以無違法,因此我想知道我該如何爭取我的權益,如果因此訴諸司法時,於司法過程中我所花費之金錢及時間是否於將來勝訴時可要求管委會賠償?謝謝

請 教   新管委會委員已於2012.11月中 區分所有權人大會遴選出第20屆新委員  緊接著也公告 主委 副主委 財委等名單 並於 2012.12中旬進行交接   結果 第19屆卸任主委於2013.01.13擅自使用管委會印章 並且公告 2013.01.09 所進行的會議內容  公告出的會議內容掩蓋事實真相以及包庇袒護違法廠商 經查詢現任主委因故辭職中 其他委員皆不知此一狀況.....請問若未經過正式授權用印...是否觸犯哪些法條? 提起告訴是否會成立? 以上謝謝

請問 管理委員會會議通過,以社區管理費支應住戶婚喪喜慶之用...公告後有住戶提出抗議...假如管委會一意孤行是否有觸及相關罰則....謝謝指教

請教 律師
本人揭穿電梯公司維修不實已觸及詐欺事項,而且人事時地物證據確鑿部分已遂,電梯公司也確認疏失,並專程派員至社區參加管委會為此電梯事件所召開的會議致歉,會中本人因意見與管委會不合而提前離開會議,事隔1天管委會隨即公告會議內容隻字未提電梯事件...避重就輕,模糊焦點,袒護廠商,會前本人有簽到...會後決議事項本人完全不知也未參與其中...所公告之決議事項的參與名單有本人名字...本人已針對公告寄出存證信函....請問這是否符合公告不實,偽造文書或背信或其他罪責....電梯是大廠...社區70戶有4部電梯...以上請教 律師謝謝

本社區有管委會(政府認可), 基地為1塊分成8小塊, 每戶產權獨立, 社區住戶為3戶臨路店面, 4戶有中庭之住宅, 水電瓦斯表皆座落於同一處.

問題:

目前遇到臨路店面之一戶(以下稱住戶A)在自家頂樓架設基地台, 原本住戶規約並未設立不能夠在自家頂樓架設基地台/鴿子籠/廣告板等, 但在住戶A架設基地台後, 管委會有招開會議並半數通過"不可在社區內(含頂樓)架設基地台/鴿子籠/廣告板等.並有報請區公所登記. 另外基地台管線架設牆面屬公有牆面. 及管委會測量電磁波, 在戶外皆為超標.

管委會有查到可以公寓大廈第5條約束住戶, 但公寓大廈第4條專有部份可自由行使之...等.令管委會不知如何處理. 如果管委會提告, 可依何條款進行提告?  

 

我朋友得社區每一個月就會開一次 管委會 會由肯多委員參與並決議社區的大小事務和花費

因為我朋友的母親多次為了停車的事困擾於是決定跑一趟委員會申訴 但是其中一位委員講話

非常之不負責又不尊重 讓我朋友看了他媽媽被受委屈 於是他站了起來問後人家家裡和組宗 並且有

拿椅子起來要砸他 可是並沒有砸因為有被攔了下來椅子也沒有丟出去 亙沒有砸到任何人導致受傷

可是對方事後說要告我朋友說 公然污辱罪和暴力脅迫或是言語恐嚇我實在看我朋友這樣頗心疼想

他忙因為攝影機也是有攝影到 可是我想瞭解的是 公然污辱罪是一定有我知道 但是暴力脅迫或是言

語恐嚇有算嗎???

 你好, 

因樓下五樓住戶因噪音問題自民國100年7月至今多次爭執，其中在民國100年11月因有不明的樓層在裝潢施工，樓下五樓的住戶以為是我們而引發衝突，發生狀況請看最下方的陳述，由於這期間有請管委會去跟五樓溝通過，因五樓住戶對聲音很敏感舉凡腳步聲，沖馬桶聲，流水聲，風切聲及偶發事件的物體掉落聲都說是噪音，此住戶常喝酒之後就開始失控認為我們聲音太大或是別樓層的聲音也說是我們，直到最近約3個月來樓下五樓常利用晚間開始製造敲打聲，上上禮拜六從晚間10點開始蓄意敲打巨大的聲音，樓上樓下都有住戶聽見，有問警衛發生什麼狀況，但警衛跟住戶講5樓跟6樓長期的噪音問題，隔天週日約傍晚因別樓層在裝修發出巨大的聲音，樓下五樓又開始蓄意敲打後還打開窗戶大?，我們立刻打110報警，警察到我們家也聽到敲打了，隨後去五樓按鈴，但五樓住戶躲避警察盤查，警察後來先離開說若有問題在打電話去警局。

因為這位住戶先前也說要來道歉但也一直沒出面，但最近蓄意敲打後還打開窗戶大?已經是不理性的行為，所以我們有去警察局做筆錄，警察看了我寫的陳述說只能用11月20日的事件告他恐嚇

請問當時的物業管理的警衛已經找不到人了,我們沒有錄音.所以證據也只有當時的警衛.

但11/20事件發生之後我們有請管委會的副主委去找五樓住戶談,就只有這樣而己.

 請問此案件若進入司法程序前,我們要注意什麼事情?  謝謝.

 我先生的陳述

民國100年11月20日當天我加班後約3點多回家，看小孩及老婆在睡覺，坐在客廳看電視，忽然樓上傳來大聲施工敲打聲響，馬上至一樓請警衛陪我上樓查看，警衛告知5F 透過緊急按鈕呼叫他上樓，需先至5F，我陪同警衛上樓，警衛要我先在五樓電梯口，等待他處理5F呼叫事件，(因為這位住戶是按緊急按鈕)警衛按175 5F-3門鈴後，這位住戶開門並對警衛非常大聲喊說"你去跟樓上六樓警告，我已忍耐你很久了，吵整天是在吵什麼"，並辱罵三字經，我在五樓電梯口聽到後，回應"我人在這裡，你忍耐我什麼"，我走到接近電梯口，兩道逃生門前，175 5F-3這位住戶回應"一直在吵”早就要警告你們了，你們是在吵什麼"並再次辱罵三字經，我回應"我老婆小孩都在睡，我在看電視，我也是下樓找警衛陪我上樓去找是誰在施工，你是在罵什麼"。175 5F-3這位住戶隨即從屋內門旁拿出高爾夫球桿，舉高爾夫球桿要打我，警衛見狀以身體擋住並拉住175 5F-3這位住戶，這位住戶拿球桿並比屋內要我進他屋內， 說"你給我進來"，我回應"你要做什麼，為何要進你家"175 5F-3這位住戶說"進來我家，我才能把你打死呀"175 5F-3這位住戶舉著高爾夫球桿一直要衝過來，警衛拉住並說"不要啦，不要啦"

我多次回應"不是我們在施工製造聲音，老婆跟小孩在睡覺，我在看電視，聲音不是我造成的，我也是聽到聲音才到大廳請警衛一起去找聲音，不然我們一起去找主委及副委出來處理"經多次告知一起去找主委及副委後，我與警衛及這位住戶一同坐電梯上樓至8樓按主委門鈴，但無人回應，因不確定副委住幾樓，故未前往找副委，我在電梯內再三跟這位住戶強調，"我老婆跟小孩在睡覺，聲音不是我們造成的，我也是加班回家坐在客廳看電視聽到聲音，才去找警衛看是誰在製造聲音，並告知我會找主委及副委反應聲音問題，最後在警衛陪同下下樓，並各自離開。回到家裡後告知老婆五樓拿高爾夫球桿要打我的行為。

 以下是我本人的陳述

我睡醒之後問我老公發生什麼事，他告知以上事件，我認為有必要問清楚，所以到樓下問警衛事情經過，並請他幫我按鈴我要跟這位生先通話，這位先生並沒有回應，大約過了約五分鐘直接下樓到大廳，我問這位先生為何要恐嚇要把人打死，他回答，進來我家我才可以給他打死，我告訴他不是我們在施工，我們4月就搬進來了，早就裝潢好了，而當我接近他，有聞到他身上酒味，他還說他可以叫黑道來處理，我想酒駕的人都會開車撞死人了，我再跟他談下去可能會被他當場打死，隨後我自行離開。當天有立即反應給副主委告知當天發生的狀況。

 

您好我有一個問題想請教
我今年在高雄市租了一間公寓大廈內一間住家的分租套房，出租人是房屋仲介(職業二房東)，不是屋主本身。
問題1.由於住進來後，發現大樓本身的的通風設計有問題，浴室的通風孔(排氣孔)內時常傳來濃濃抽煙味，菸味會擴散到整間房間。我本身不抽菸，且對菸味過敏，短時間吸入過多二手菸會有流鼻水導致至發燒等情況由於我同一住戶內的其他4名室友皆無抽菸，所以很肯定是其他住戶(隔壁、樓上或樓下住戶)的煙味經由大廈的通風系統傳進來的
問題2.搬進來約2星期開始，房間內開始長白蟻，從浴室內到外面都有一條明顯的白蟻窩，觸碰其窩會有很多白蟻爬出來亂竄。(這部分已經錄影存證)
我有向當初的簽約仲介人反映過，他當時說會再幫我另外找尋房屋，且會向大樓管委會反映抽菸問題但是至今快2個月了還是沒有改善我就去找仲介談，說只租到12/8為止，也就是只租2個月。仲介說這樣必須扣一個月押金，我2個月內的水電費不必再支付我當時跟他們答應了這條件但是我後來覺得這樣好像不太合理，因為我不租的原因是因為房子本身的問題，所以又致電他們談但仲介不答應，說房子的煙味是其它間住戶傳進來的，不在他們的責任歸屬內我跟他們argue這些時，他們已經開始大聲說話，並說不退一個月的押金了，請我照著合約走完--就是住滿6個月，或住不滿的話扣我2個月的押金。仲介說請我去問其他人，看看這樣是誰對誰錯，並表示歡迎我去告他..
我自始至終都沒有跟他們大聲，只是陳述我房內的事實狀況給他們聽(他們是一對夫妻，自己開設一間租屋仲介公司，沒有其他員工)
我想請教，有菸味與白蟻，是否在法律上可以達到解除租約的條件? 並要求仲介返還2個月的押金?
另請問煙味如何舉證? 因為菸味是不定時傳進來的，就算我請了大樓管委會的人來我的房間聞，也不一定能夠當場就能聞到煙味(房屋內另有許多小蟑螂出沒、與公用廚房流理台不能使用等情形)請問這樣我該怎麼辦?謝謝您

請教大律師:

問題一

本社區100年區權會通過社區規約增修訂條文，並公告社區住戶週知，請問這樣社區新修訂規約是否就屬有效，亦或是要完成向主管機關核備程序始算有效？

問題二

管委會在100年向主管機關呈報變更，但送的卻是未修訂前的規約，如此對區權人的權益有何影響？管委會又應負何責任？

問題三
管委會日前於委員會議上討論委員出缺遞補事宜時，所引用之規約與100年公告增修訂之規約條文不符，因涉及區權人之權益，遂有住戶提出質疑，然管理委員竟稱他們用的是新版，住戶持有的是舊版，請問管委會引用未經區權會議決議並公告之規約是否涉及偽造文書或其他法律責任？（補充說明：社區有2位委員出缺已逾三個月，管委會一直不願讓候補者遞補，因此，懷疑管委會變造原規約條文，試圖以此阻擋遞補）

兩年前我們在公寓別墅型社區買了一棟房屋...
我們社區有分公寓區和別墅區...是人車分道有地下室...
我是在別墅區買房... 因此我的所有權狀有土地權狀和建物權狀...
我的地下室車庫外正對面有一塊空地...
空地有一半屬車道...另一半算是一個閒置空間...
這個空間常會有人停放車輛...但因為是在我家車庫正門口...鄰居停放車輛都會知會我一聲...
我也都當禮貌知會... 沒有多想...

因為我們當時一直都以為那塊土地因為就在車道旁...可能是公共空間...

而管委會也一直強調那塊土地是管委會所有...
就在今年三月左右...我家對面的大姊一度懷疑那塊空地應屬他家的地坪...
因為他實際丈量他家的地坪和土地權狀上實際坪數少了七坪...
再加上因為我家門口那塊空地緊鄰他家車庫圍牆...
並且幾乎都是他長期停車在空地上...被管委會一趕再趕... 他不堪其擾所以請求地政事務所來土地鑑界...
在鑑界當天還由社區總幹事全程陪同...
沒想到鑑界之結果...
我家車庫前的那塊土地不是屬於我家對面那戶鄰居... 而是我和隔壁兩戶所有...
土地範圍包含整個車道都在我們的土地權狀之內...
而我們就此單一筆土地...我們的建物就在這土地上...
得知這個消息之後...我和隔壁戶的鄰居也沒有將空地圍起來...一樣提供讓有需要的鄰居停車...
但管委會卻一在的說我們家建物以外的土地均屬管委會所有...不讓我們借給住戶停放車輛...
並且不斷公告說要在那塊土地上畫停車位租給其他住戶...
看到公告後我曾找過社區主委...起先主委已經口頭答應我說尊重鑑界結果... 沒想到過沒幾天又反悔...
又再次公告說那過土地是社區所有...如有不法意圖就要提告...
但土地明明就是在我的所有權狀內...與我的土地所有權狀屬單一地號...

在這個社區也沒有第二個人有這塊土地的所有權狀...
在這期間我也寄了兩次的存證信函...
他們不但不理會也不和我們協調...
甚至後來還乾脆直接不告知的來畫了機車停車位...

想請問律師...
1.我和鄰居把當初買房的合約拿出來一再的研究...建商當初賣房時沒有跟我們簽訂任何有關那塊土地...要給社區公有運用的條約...那麼那塊土地可能是屬管委會所有嗎??

2.我的手頭上所持有的土地所有權狀就只有單一地號...而我的建物就在這塊土地上...這樣說來...那個在我建物以外的空間能像她們說的是屬公用的嗎??我知道有一部分因為是車道部分...但我們沒有影響到車道...也沒有將空地圍起來不讓大家過或使用...只是借鄰居停放車輛在車道以外的空地上...而管委會緊咬著有車停在車道以外的空地上一再揚言要提告...請問這樣她們的告訴成立嗎?

3.我們和管委會有多次討論此塊土地之問題...管委會一直拿出建物權狀說建物以外是公設...有此一說嗎??? 但現在所討論的明明是土地問題...在那塊閒置土地上無任何建物...

4.因為在上個月10/23號...管委會在未經我們同意的情況下擅自找人來畫了機車停車格...所以當下我馬上報警請求警方協助...一開始警方說這類糾紛屬民事...她們沒有接受報案...後來在我一再堅持之下他們才說那不然告刑事...又問我們是要告‵‵侵占‵‵還是‵‵竊佔‵‵...請問律師向我這樣的問題應該是屬侵占還是竊佔呢??

我是住在別墅型的社區裡
我們家後面剛好是車道
所以有一道圍牆
但是因為當初建設公司的設計不良
導致旁邊有一個大約十五~二十公分突出平台
如果有宵小想進來
只是沿著牆邊的突出平台慢慢走
就可以翻過我們家後面的圍牆 也可以進到社區裡面來
現在主委說要在我們家後面的圍牆上粘碎玻璃
但是真的很難看說實在話也沒什麼用處
其實只要把旁邊的突出平台填滿就可以解決問題
所以我們不想讓別人動到我們家的圍牆
我想請問說管委會有權力可以動我們家的圍牆嗎??
我們因為比較守規矩之前被管委會阻擋東阻擋西
結果別人家比較強硬想怎麼樣就怎麼樣違規一堆管委會也無法管
所以我想請問說管委會有權力可以強制想怎樣就怎樣嗎??

 

請問我指的管委會只提供近2至3年的部分資料是只有提供（區分所有權人會議紀錄、管理委員會會議紀錄、

管理費基準表、財務收支報表、銀行存摺），並未提供（會計憑證、會計帳簿、欠繳公共基金情形），財務

收支報表只有各項目的總數(各月管理費收入總數差異甚大，機械車位的維護費車位數與實際車位亦不符合

，有些機械車位鏽蝕破損嚴重未維修，萬一坍塌可能對車輛或人員造成危害)，提供的存摺(摘要均是手寫，

內容也不完整，甚至還打上問號)，根本無法核對各住戶是否均依規定繳足公共基金或各項應負擔費用，這

種只提供部分資料之狀況沒有違反第35條嗎？

至於第36條保管文件的年限，本大樓區權會也沒有對此做過決議，如其他法律沒有規定又應如何處理？

如果是重要的決議卻未保存紀錄，將來如有爭議又要如何證明有此決議？

根據消防法規第108條~ 我們社區大樓的公設，有多項不符合消防此項消防法規。但管委會卻已經與建商點交完成了。想請問身為住戶的我們，是否可向管委會提告，由當初點交的人員負責呢???

請問我是區分所有權人為查管委會是否有依規定處理大樓事務而請求閱覽公寓大廈管理條例第35條規定之文

件(例如依何時的會議決議通過相關規定收取應負擔多少之費用、公共基金等，是否有依規定足額收取等)，

管委會以前任管委會未完整移交應保管之資料或時間久遠已遺失為由，只提供近2至3年的部分資料供我閱覽

，致我無法了解公共基金有否按規定收支之情形，因公共基金是區分所有權人所共有，且本大樓對文件並無

保管年限或可銷毀之規定，「未完整移交」及「時間久遠已遺失」可以視為「正當理由」及未「顯然影響住

戶權益」而未違反公寓大廈管理條例第48條第3及4款之規定嗎？

又公寓大廈管理條例第36條第8款之文件保管須永久保管？或可依何規定有保管年限？

有關第20條應移交之文件與第36條第8款應保管之文件並不完全相同，是否表示第36條未列入第20條之文件

(規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、公共安全檢查及消防安

全設備檢修之申報文件、及有關文件之保管)可不列入移交而銷毀或遺失？

如果未移交之文件是前幾任之管委會未移交，處罰的對象是當時的管委會嗎？處罰有無時效的問題？是否超

過時間太久不能處罰當時的管委會？如果當時的主任委員及管理委員與現任的大部分相同又應對誰處罰？

我們大樓幾年前有一位主委因被交接的委員發現帳務不清金錢交待不清礎,疑侵佔,經開會區所有權人開會決定提出告訴,由當時的其中一個委員代表出席法院說明,問題如下:1.委員會已經改選,官司繼續,還是由原出席法院的委員繼續未完成的訴訟嗎?還是需由新上任的委員代表管委會出庭2.已訴訟很久,如果開會經決定不繼續告可以嗎?3.開會需經多少人同意才成立?4.代表出庭的委會每次出庭都領一筆車馬費,可以嗎?(3000元)

請問律師:

社區住戶積欠管理費，管委會想要用法律解決

管委會寄出存証信函,但住戶拒收,這樣會影響訴訟過程嗎?

若要申請簡易法庭,請問如何申請?在哪裡申請?需提出欠繳資料才能申請嗎?

謝謝

我們家車庫的鐵捲門遇到有障礙物是會升上去的.(有監視器.只有車尾有監視器)

有一天我老公開車出去..前面有車.他接者跟出去.也按了遙控器(出去時.鐵捲門是升完全的喔)

後來他車頭過了..鐵捲門卻下來了.鐵捲門卡在貨車後面..貨車是還好.凹了一點..但鐵捲門了..修理要5萬多

管委會要求我們賠..原因是車速過快...

因這周三才要開管委會協調..我打算以下理由反對賠款:

1.車頭已過..鐵捲門就應該升起..表示是設計不良..這次是貨車還好.萬一下次百萬名車或是傷到人..管委會的責任很大..要賠償多少?
此次費用應該要求鐵捲門公司賠償且要改善..不然是很危險的..

2.車速過快?時速多少算是快?且如何證明車速過快?

律師，您好

2樓住家今年農曆年節期間時因大樓主幹管堵塞導致屋內淹泡水，但主委認為是我方去年裝潢所致，拒不賠償。

因當時清理水管時，我方曾告知主委通知我方到場一起確認真正原因，但主委故意不通知，事後卻告知有清理之照片可證明是我方裝潢廢棄泥沙導致水管堵塞，但卻又不願提供照片給我方確認。現我方擬對此求償提告，故想請教律師:

1. 因水管堵塞之原因已無保留現場可供鑑定，我方又得不到當時照片情況下，我方若求償提告，是否須由我方舉證水管堵塞或住家淹泡水原因，或是由管委會負舉證之責?

2. 假如屆時管委會有辦法舉證，真為裝潢導致，我方是否能依此判決對裝潢公司提告求償呢?

以上，諸多困惑

感謝熱心律師解答

但存證信函郵局不是會收費且有保管期限，機械車位遭滴水銹蝕也不是短時間就會造成傷害，保管到期時不是要再花錢寄一次存證信函，我有現成的錄音錄影設備在交書面通知及開會時錄下通知過程，再加上書面通知及區分所有權人會議記錄留存我通知管委會維修的紀錄不能做為通知的證據嗎?

請問大樓地下二樓停車空間的機械車位是上下左右移動，在我的機械車位上層的機械車位其上的屋頂當每次戶外下雨時即會滴水，故上層的機械車位遭滴水銹蝕，我擔心哪天崩塌下來造成車輛或人員的傷害，故多次口頭向管理員反應請其轉告管委會處理，卻不見管委會對滴水或銹蝕做任何處理，管委會每個月都有向住戶收取車位管理費做停車空間維修保養之用，我若在未維修改善前對滴水時及生銹的地方持續拍照攝影，並改以書面通知維修請管理員轉交管委會，且於書面通知交管理員時請其在相同內容的另一份書面通知上蓋管理室章及做錄音或錄影存證，而管委會仍未做任何改善致將來車輛或人員受到傷害時，這樣可做為證據來提告及求償嗎？或是我應等每年一次的區分所有權人會議時提出書面並於開會時錄音或錄影存證較好？

請問我居住的大樓地下2樓停車空間於往台電的受電室及大樓的發電機旁之通道上各設了1個停車位，因為車輛阻礙通道有安全上之疑慮，我持續拍攝停放車輛之照片向市府檢舉，最近管委會101年7月份會議紀錄記載受電室及發電機屬重要設備，有住戶建議裝設監視器，現在監視器也已安裝完畢，因為停放車輛的是副主任委員及其家人，我如持續拍攝向市府檢舉，我有違法的地方嗎？

我們家樓下開了一間ktv~我們家在三樓~每天10過後還是會聽到樓下唱歌的氣響聲~我們也跟大樓反應過但大樓主委卻回答我們大樓管理條約是沒辦法約束店家~

我們又找了環境局他們回答:沒超過分貝標準我們無法開罰.後來又請了警察.警察說我們沒辦法對他們開單那是環保局的責任.我又跟他說:那我們不能告他妨礙安寧嗎?警察說:可以但很麻煩你們自己跟店家協調.我們又找了店家協調但他們始於沒有改善.只是在他們的樓梯門加裝幾塊隔音板.後來我打去1999他們也說對方是商業區無法取締.我想請問的是若提告費用會很高嗎??

還有別的方法可以對付這種惡劣的店家嗎?請您們救救我們@@我們家被搞的都不像家了~謝謝@@

我找到以下條約:環保署近日通過《近鄰噪音公寓大廈管理規約》範本增修條文，只要住戶大會同意通過管理規範，就可針對「彈奏樂器或唱卡拉OK」、「樓上跑跳」、「電器使用（洗衣機等）」與「裝修工程」4大類訂下禁止方式和時間，若住戶違規且不願意改善，管委會可將案子移請縣市工務建管單位，依《公寓大廈管理條
例》規定罰3千到1萬5千元

但大樓管委會卻裝死不肯處理.....請問這該怎麼處理呢??