律師您好 :
小弟家中住在屋齡約七年的20層樓大樓,在早晨無故發生消防灑水頭無預警爆裂情形,造成家中淹水及多項家電受潮損壞,且由於淹水太多導致外流到門外電梯,致使電梯損壞。同時間13層樓消防設施燒毀(懷疑為消防設備燒毀所導致水壓過大,才致使我家中灑水頭承受不了壓力而爆裂)。
1. 原本認為應為管委會需出面找消防設備廠商協調我家中賠償,但管委會卻說,應為我家中之消防灑水頭老舊造成,且說公寓大廈管理條例中,消防灑水頭為私人住宅之一部份,應為個戶修繕維護,如今損壞,且造成電梯受損,反要向我們提出賠償.但小弟查看消防法第九條,應為主管機關或政府監督管委會統一定期維護,請問此部分哪個才是正確的?
2. 管委會應替住戶發聲,卻反而不去檢討消防設備廠商而處處刁難受害住戶,請問有何方式可作為自保以及對管委會提出可能的提告嗎?
謝謝
您好：
關於您的問題，回覆及建議如下：
您家中灑水器噴水的原因為何尚有待釐清，不見得是您室內設備年久失修所導致，亦有可能是他處設備的問題牽連到您家中的噴水器，因此建議先請消防檢修人員來維修並判斷損害原因。 若最後判斷問題的根源在於他處關於共用設備的問題所導致，則依公寓大廈管理條例第36條第2款及第12款之規定，管理及維修責任在於管委會，則此事件所造成的損害賠償費用及修繕費用則應由管委會負責。
如有任何疑問，煩請攜帶有關文件前來面談
耑此奉達，敬頌 時祺
聯絡資訊可以電子信箱(r96a21070@ntu.edu.tw)、手機或line(0989459431)，唯有提出完整的資訊詳談，方得提供更完善之服務，謝謝。（請勿直接留言回覆，以免遺漏)
我是住在社區大廈2樓，因樓下住戶天花板漏水，管委會查出是公用管道間公用管線漏水，但尚未查出漏水點，只確定是我們的樓層以上。
今因1樓住戶認為管委會處理太久(一年以上)，導致1樓住戶的損失，因而提告管委會。管委會則因要安撫一樓住戶,答應以短期的對策進行暫時的防水工程,強制要求從我家的牆壁(公用管線藏在房間的牆內)敲一個大的維修口。我們認為實際漏水點並非我們家，為何要因為1樓住戶提告管委會，管委會就要求我們要配合敲我家的牆壁，並拿出公寓大廈管理條例第六條第三項說他們有權可以要求我們配合。目前管委會已發公文,並要求本周特定日期要施工,完全事先沒詢問施工配合時間,實在不尊重住戶,有失公允。
所以想請教法律專家，管委會有權要求我們為非我們造成的狀況，敲我們家的牆壁嗎? 我們可以怎麼回應管委會呢？(附上公寓大廈管理條例)
公寓大廈管理條例
第六條 住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
此滲水問題,建商在大樓點交給管委會第一年就發生,建商採用打針發泡止漏方式處理,但過程到現在第4年,滲水問題一直在,沒有撤底根治解決,現在滲水更是嚴重,今年再請廠商設法處理時,建商郤回應已過保固期,要收費,很不合理
故請問地下室最底層(B2)地面是否符合建築法中的第8條的建物主結構定義,責任可歸屬原建商嗎?保固期是否為15年?
應該如何與建商處理?
PS:
1.建築法第 八 條 本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
2.依內政部公布的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之
十七、保固期限及範圍（一）本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作．．．等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚．．．等）負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。
大樓管委會的前監委使用地下一樓一間公設空間”管理員室”約２坪左右，這間管理室是在大家持分的一筆公設建號內，這位監委使用這個空間很久了；至少10年，至前年左右一位即將離職的總幹事爆料出來大家才知道，後來這位委員才每個月繳了一筆500元名目是倉租，我問過台北市公寓大廈管理科說這是私權，公寓大廈管理條例內公設約定專用須納入規約。我們所有所有權人分散各地沒有人會去注意，這關係到使用費用及公平合理的問題，我們所有所有權人並未同意給這位監委以這個金額使用這個空間，而且如果她真的是以占用的方式使用這個空間更令人覺得不應該，管委會只是代管而已，有權決定給誰用？還有多少金額給這個委員用？
因為這件事討論半年，當權派幾個委員在會議上一直說管委會無權要將這個公設"管理員室"要回來，而且還說雖然未納入規約”約定專用”但這位委員使用這個空間近期有繳500元，所以是不定期租賃，我確認這位委員沒有書面租約，在10月份的會議她自己說公設是不能出租的，可是她這樣算占用公設嗎？還有這些當權派委員也很矛盾，管委會無權要回來？但卻有權給誰用？還有當年是誰同意不付任何費用就給她用的？現在請她按合理租金支付也不願意？而且管委會這些當權派委員還推說條款沒有，規約沒定；這樣不是應該按公寓大廈管理條例嗎？這些當權派委員說民法大於公寓大廈管理條例及規約，是這樣嗎？
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件仍先看規約內容有無特別約定,若無,則需回歸公寓大廈管理條例來研議,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
律師, 您好,
管委會之4大委員: 主委, 副主委, 財委&監委皆於管委會成立後的第2次會議無故口頭請辭.(無會議紀錄 但有錄影存證)
1. 因為無書面正式提出辭職是否還具資格&效益?
2. 目前是新社區也是第一屆目前可否由其他委員先行召開臨時會遴選新物業公司, 可否具效力? 出席人數須達多少?
3. 若有人蓄意停擺社區運作 可有法令制裁或如何發文比較恰當?
4. 由於是新社區, 建商於1/9第一次開區權會會議才告知原物業服務時間只到1/31, 目前根本無法開會且1/24 4大委原因為當初不符規約硬推非區分所有權人當主委, 被其他委員推翻後心有不爽, 口頭請辭, 如此 我們其他委員可否依照規約規定為現留職者互推, 其他缺額再由後高票者遞補?
5. 我們管委會可否要求建商&物業 必須完成交接後才能離開?
6. 管委會之緊急會議通知 可否由現留職者的其他委員召開, 是否具法律效力?
以上, 請教專業律師指點&回覆~~ 感恩!
你好：
管理委員會與管理委員間是委任關係，依民法第549條規定委任契約當事人得任意終止(終止之方式並無特別限制，言詞亦可)，除非規約或區分所有權人會議決議另有規定，否則管理委員辭任頂多只有損害賠償之問題。辭任後當無委任關係存在，當然不具主委、財委、監委、委員之資格。 要先看規約如何規定，是否授權管委會決定、管委會決議之門檻限制以及目前之管理委員人數是否足夠等等，若無特別規定可依公寓大廈管理條例第25條召開區分所有權人會議或臨時區分所有權人會議，重新選任管理委員、主委等並作成決議委任物業管理公司。 若有影響住戶權益，可依公寓大廈管理條例第48條、第49條規定向主管機關檢舉，依法處罰。若造成住戶之損害可以請求損害賠償。 還是要依規約或公寓大廈管理條例第29條規定選出正式之管理委員、主任委員等職務，並組成正式之管理委員會，以免產生更多爭議。 可以。 看規約如何規定，不符合規約規定，管委會之決議可能會無效。您好~我剛在台中買了一間中古大廈的樓層,有購買一平面車位,但住戶為了解決機車停車太少問題, 入住前的區權人會議有通過新增停車位的案子, 入住後幾個月由當時管委會自行評估如何規劃機車格, 但我發現的車門被新增的機車格緊鄰包圍, 反映後無效, 後來住戶停車車身突起甚至會檔住我的車門, 這跟我當初我購買的車位已經不一樣了,查閱建築規範也發現我停車角度過大, 機車格也檔住車格前方我應該有的迴車空間,而且人車進出頻繁,甚至把我的汽車格當成人車出入通道(反應過甚至好像我在找主委麻煩,說讓住戶方便就好!!?), 我的車當時是新車,屢屢不明受損甚至有撞凹掉漆,但管委會及主委態度都消極,甚至連監視器也拒絕調整角度, 因為沒照到我車格,甚至說車本來就會刮傷這類的話, 根據公寓大廈管理條例,管委會應該要協助提供證據才對吧?
反觀其他剩餘三十幾個車位只有我一戶有這樣的情況, 其它汽車格旁的保留空間都相當大, 可停兩台汽車,甚至停兩台以上的機車甚至還有重機, 出入空間也正常, 管委會也沒規劃機車格, 還能讓當年車格(公私有車格皆同)使用人自行停機車一年僅酌收三百, 而我車門旁空間不但被檔, 怕被影響開車門或是受損,我要自己停機車的話,要每年抽籤,抽到了再去找抽到那一格的住戶換,每個月還要繳管理費一百, 兩三年下來權益明顯受損!!這強壓我汽車格換來的機車位收益,若是違法,算不算不當得利??
相關問題反映管委會, 彷彿欺負我老實拿他們沒辦法,又是新住戶,我該怎麼辦
打民事訴訟嗎??? 當時一些反應單,line的訊息記錄,通話紀錄,我都有留著
93年2月24日內授營建管字第0930082158號函釋：「二、．．．按本部92年5月15日台內營字第0920085806號函示說明『公寓大廈之定義公寓大廈管理條例第3條第1款定有明文，依該條款規定，在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定，惟其是否為公寓大廈尚需同時具有『得區分為數部分之建築物及其基地』之要件。至建築物之登記型態，如為同一建號，屬同一權利主體所有，已非屬區分所有建物，自無共同使用部分者，即無區分數部分之情形，應非屬公寓大廈，自無公寓大廈管理條例之適用。』。
請問6間連棟式透天厝緊鄰於計畫道路上(尚未完全開闢)，於民國68年建照，69年取得使照，皆是"獨照"土地及建物產權，皆是各自獨立所有並無共用。那這樣是否是為"公寓大廈"。
在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定，惟其是否為公寓大廈尚需同時具有『得區分為數部分之建築物及其基地』之要件這句話意思到底是什麼。
因為6間是一起蓋的，當然有共同壁問題，且建築圖本身就是畫各自房屋到哪。這樣算是『得區分為數部分之建築物及其基地』嗎?謝謝
您好，我們社區進入停車場需要依靠機械升降台，前幾天我老婆從地下停車場開往升降台準備外出，但他還沒在升降台停好車(停到一半)，外面的住戶正好要回來，並且令升降台往上，一般來說這在升降台的設定應該是不允許的，但我們的車裸露在升降台外的部分，剛好在紅外線的死角(這屬於設計上的疏失)，最後我們的車被卡在升降台跟天花板之間遭損壞，不知道這部分可以跟誰咎責呢。
地下停車場的維護廠商是說，這不屬於零件損壞造成的傷害，加上這機台不是他們製造，只是負責維護，最後提出的方案是1/3他們負責，1/3管委會負責，1/3我們自行吸收，但管委會不想負責，他們認為這屬於個人事件，不應由管委會負責，請問我們可以依公寓大廈管理條例第36條來向管委會咎責嗎？
請問，公寓大廈管理條例第 7 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得 為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區 內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用 部分。
第三項的主要梁柱部分，公寓大廈的開放空間是共用，那麼進家門的主樑算是專有還是共用呢？
各位律師好，因樓上住戶外牆龜裂導致我們家主樑滲水，嚴重壁癌，但有請樓上住戶做修復，把我們家恢復原狀，但他們卻不願意，說他們家有人懷孕介於習俗面，家裡不可動工，管委會告知如未損害到共用部分他們無法對樓上住戶提出強制要求，所以我想知道以條例第七條的部分，是進家門的主樑屬於共用還是專有的部分，如是共用部分將會請管委會出面處理。
您好，關於您的問題，漏水問題與主要梁柱無涉，若為公寓大廈之主要結構梁柱，為共有部分，漏水之問題，應先確定漏水可能發生之位置，並應盡量考慮以調解協調解決，提起訴訟除法院裁判費、律師委任費用，尚可能須負擔法院指派土木技師公會或建築師公會鑑定之鑑定費用，金額很高，若維修金額不大，亦可考慮自己處理，提起訴訟解決，不一定真的划算。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
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回覆 曹律師 的發言內容：
您好，針對您的問題回覆如下:。
1、樓地板只屬於上下樓層住戶共有，不是屬於全體 ... (恕刪)
‧建築管理組 發布日期：2015-05-19 內政部104.5.19台內營字第1040808216號函
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可是公寓大廈管理條例 第7條 第3項, 是把樓地板列在公共部分, 且不得為約定專用 .
第11條載明 共用部分修繕 拆除 需經區分所有權人會議通過
又, 內政部營建署對同一樓層 樓地板的解是定義 於2015/05 有更新,
???
關於公寓大廈內單一建號且屬單一專有部分內之中間樓層樓地板構造是否屬共用部分不得約定專用之範圍一案
按查公寓大廈管理條例已於第3條第3款、第4款及第5款明定專有部分、共用部分及約定專用部分之定義，且依第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。......」惟部分共用部分如經約定供特定區分所有權人使用，恐涉及公寓大廈之公共安全與公共交通，爰於條例第7條明定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」樓地板之構造屬不得為約定專用部分，且其屬建築法第8條所稱建築物之主要構造，應無是否位於專有部分而有所區別。故本案公寓大廈內單一建號且屬單一專有部分內之中間樓層樓地板構造，應屬第7條第3款規定適用範圍。至其修繕、管理、維護或拆除、重大修繕、改良等，則需踐行條例第10條及第11條之規定。
?
律師您好，日前遭人檢舉在公共空間擺放雜物，當時因為有訪客，訪客鞋子置於走道上，這個部份我清楚知道是不符合規定，只能說被拍照的時間點很倒楣。而我想提問的是，我在自家大門上貼掛上鞋架擺放鞋子，這個部分有侵犯到公共空間嗎?管委會無規定不能在門上面懸掛裝貼物品。
鞋架凸出範圍在門框內(從外牆往內約10cm才會碰到我貼掛上去的鞋架)http://jezz1213.pixnet.net/blog/post/311567832-%E8%87%AA%E5%AE%B6%E5%A4%A7%E9%96%80%E6%8E%9B%E9%9E%8B%E6%9E%B6%EF%BC%8C%E8%A1%8C%E4%B8%8D%E8%A1%8C?
另外我想請教有關公寓大廈管理條例56條內的三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。 大門門框(檻)最外緣以內是算主建物範圍，還是附屬建物範圍?
還是，我們家大門兩旁的牆壁是屬於共用牆，所以需依照二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。 界內才是屬於我們自己可以使用的範圍?我有詢問過工務局公寓大廈管理使用科，他們是說只要是在地面上的通通都不行擺放，而我們家大門的情形是灰色地帶，要看管委會是否有規定不得懸掛物品。是這樣嗎?
感謝律師的回答解惑，謝謝。
你好：
公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」 首先要符合消防及建築管理規令，再來要看規約或區分所權人會議決議是否受權管委會可以變更。 動支管理費或公基金的權限，首先要看規約有無規定，若無，管委會無權擅自動支，要召集區分所有權人會議決議通過。根據公寓大廈管理條例第九條各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
本人及其他位8戶住戶向管委會提案請求許可申裝某家網路,卻在沒有合理理由之下遭到管委會否決.這等於是剝奪了住戶正常使用公共設施的法定權力，請問管委會這樣的決議是否構成侵權行為?
此外，電信法第三十八條之一
市內網路業務經營者或其他第三人受託代建築物起造人或所有人設置或
維護用戶建築物電信設備，或負擔其設置、維護、使用之費用者，其約
定不得違反下列規定：
一、不得妨礙用戶選擇不同經營者提供電信服務之機會。
二、不得妨礙不同電信服務經營者爭取用戶之機會。
請問這裡提到的"其他第三人"，可以指大樓管委會嗎?因為大樓管委會事實上就是受大樓所有人---全體住戶所託,維護用戶建築物電信設備的人.因此管委會的約定或決議亦不得妨礙用戶選擇不同經營者提供電信服務之機會。本社區管委會否決我們9戶自費申裝網路，是不是違法?
尤有甚者，本社區管委會使用社區基金租用中華電信光纖網路二條,並按月付費請另一家公司將網路分配給社區一百多戶使用,而這裡的"另一家公司"卻不具備第二類電信業執照,依法應如何處置?
懇請回覆釋疑.感謝.
律師您好
最近因為屢屢遭管委會開單，因此上網詢問
背景敘述： 我們社區為一未滿兩年的社區大樓，管委會成立當然未滿2年，去年初，管委會提出一條規約為「每個車位限停一車輛，不得超過1輛，若違規超過3次則拍照，並公告違規車位及住戶編號」，也有經過住戶大會投票通過(但大部分的住戶都沒有出席，委託代理人幾乎是同樣幾位，所以有人投票拿了10幾張投票單)
因為我家有2輛機車及一輛汽車，當初在購屋時，有購買停車位並贈送一個機車格，但因車位不敷使用，因此將一輛機車與汽車一併停放在汽車格中(當時想，車位為我們自己所有，應該有自己使用的權利，且未超出車格)。 但，規約頒布後，卻屢屢遭管委會開違規單，並拍照公告我們的住戶編號。
有上網看過許多條例及案例，有個網站載明表示 "「專有部份：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部份，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」"，且之前有個台北羅婦的判決案例，都有說明大樓住戶停車所有權，只要在「不阻礙交通路線、妨礙他人安全及不堆積雜物」的前提，應該都有自由使用的權利。
問題：
1.這樣我們算是違法嗎？ 而管委會公布我們的住戶編號，是否影響我們權益？2.該法是否違背公寓大廈管理條例？3.我們可以怎麼做？
你好：
公寓大廈管理條例第16條規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」 第47條規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。」 規約若有罰則，在不違反比例原則的情形下，管委會可依規約規定處罰，亦可依第47條規定，報請主管機關開罰。 公寓大廈管理條例所稱之主管機關在中央為內政部營建署、在地方則不同，台北市為台北市建築管理處。 汽車可以查詢車牌號碼(請警方協助)、物品則必須以適當方法查明所有人係何人，再依規約處理。 是否構成竊佔罪要依個案情形判斷。
因買屋時合約上有標的物現況說明書 裡面在 ”頂樓加蓋使用權同意書” 這一項 勾否。
但此次因颱風吹落頂樓違建加蓋鐵皮屋頂，造成車輛及鄰居家遮雨棚損害，有些住戶意見為7樓住戶為使用者，應該要多分擔一些賠償金額，甚至說賠償要以我們為主，管委會只能協助部忙補貼。
但加蓋鐵皮者為前屋主，我們也沒有買頂樓，且頂樓都是住戶們搬沙發上去泡茶、乘涼、種花、燒金紙、烤肉、開趴……，年輕住戶都知道有公寓大廈管理條例，也有很多人都很明理，知道要按法規程序，但尚有老一輩的住戶說:我們既然購買了7樓就要概括承受!! 要我們概括承受也要有約定使用權阿，但我們並沒有約定!!
請問各位律師賠償責任是管委會、全體住戶，還是如老一輩說的真要概括承受?
另我們在相關條例中找到的都是管委會或全體住戶要共同負責賠償，但面求償的住戶獅子 大開口…除了找里長和調解外，還有什麼方法呢?
您好，
本社區管委會基於社區安全考量 針對中庭花圃(公共區域)中遮擋到攝影機拍攝的樹木進行移除。住戶A提出此樹木為他私人種植 私人所有，對協助管委會進行移除的住戶B提告毀損。
問題：
1. 公寓大廈管理條例 第10條：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之，及第36條 管委會職務。請問管委會是否有權利處理公共區域花圃? 管委會進行任何動作之前都需要張貼公告通知住戶嗎?
2. 住戶A.B之前就有糾紛，因此事件發生後 住戶A只針對個人(住戶B)提告。但事實上住戶B只因熱心服務社區，總是自願幫忙整理中庭花圃，此次更是受管委會之託處理此事。 請問針對此提告(個人而非管委會)，管委會能做些什麼以向法院表達管委會立場 ?
以上提問 謝謝答覆！
本社區有33部電梯，交屋後前兩年電梯的維護廠商是與建商簽訂維護合約。
由於與建商之間有點交的糾紛，故前兩年電梯發生問題時，維護廠商告知建商要求不得直接接受社區的報修，必須經由建商。
此期間電梯已發生了諸如要從10樓下1樓，在下降時突然停在6樓，再突然上升到9樓，或運作時發出巨大撞擊或摩擦聲，運作時會發生巨大馬達運轉聲....等問題。
從向建商報修到維護廠商到修，往往要經過3～4天以上。
當維護廠商來進行例行維護或到修時，基本上是明白表示建商要求不得回覆社區的任何詢問。
後來社區工作人員與維修工程師較熟悉後，私下暗示合約期滿後社區應該找"不怕建商不給案子"的廠商或單位來檢查，應該就知道為什麼心電梯問題就很多了。
然此段期間可能是維護廠商即為安裝廠商，最少維修或維護後問題總能在一定期間內減輕或暫時消失。
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第三年起雖電梯仍未完成點交（目前與建商訴訟中），但依法社區還是要自行找他廠商來維護（原廠商明白表示因建商要求，不會續簽）。
可能此時的管委會多是由閒賦在家的退休人士主導，所有的維護廠商多半是找出價便宜的，當然電梯維護廠商也不例外。
以下就是我認為管委會未善盡電梯管理維護之責的地方
1.以往原安裝廠商進行例行維護時是一次來7～8組人，每組2～3人，一天完成，但之後找的廠商多半是來2～3個人，也是一天完成，今年的廠商更誇張，是只來1個人，還是一天完成全部33部電梯的例行檢查。
然管委會從未對此狀況發出疑問，由於我曾任第二屆管委，社區工作人員層私下表示，負責的管委根本就沒在管到底廠商有沒有好好作例行維護，因為相同的問題一再重複發生，負責的管委或管委會根本也沒有反應。
2.大概是之後由社區自行找的廠商太便宜的關係，不但對於原來的問題束手無策，對於新發生的問題也是常常早上到修，中午再次發生，新問題如下
（以下的樓層數字均為比喻，均是多部電梯都有發生相同問，或是同一部電梯相同問題越修狀況越嚴重）
以下是我知道的問題～～～
A.例如從19樓要下到1樓，結果電梯卡在16樓與15樓之間達30分鐘之久。
B.從1樓要上到16樓，當電梯到達13樓時搖晃到停住無法運作
C.從10樓按向下到1樓，這時電梯正從5樓向上到15樓，正常狀況應是先直接上到15樓，再往下到10樓才會開門，但實際狀況是電梯向上到15樓時，到10樓就開門了，到達15樓後向下到10樓也開了。
D.多部電梯經常有某些樓層按向下或向上均無反應，但其他樓層正常。
E.多部電梯某些樓層等電梯時按向下或向上燈都不會亮，不過電梯會來，但其他樓層正常。
F.某幾部電梯經常發生某些樓層按完要去的樓層鍵後按關門鍵，所有燈號熄滅，LED會顯示正在上升或下降，但實際上電梯是停在原地不動，再按任何樓層鍵也無反應，有時連按開關門鍵也無反應。
G.某幾部電梯發生過數次電梯下降時突然短暫停止再突然快速下降2～3層樓，停住後再以正常速度到達原先要去的樓層。
H.某幾部電梯發生過數次電梯下降到3樓時短暫變慢，再重重降到1樓，可以明顯感受到大怒神的快感與電梯1樓緩衝彈簧的反作用力。
住戶向管委會反應，管委會總是反正又沒有人出大事一副事不關己的樣子。
要不就是說廠商說有修了.......反正就是沒死人，OK的啦～～～
現在要委員會要改選，同時維護廠商要重新找，向管委會反應，管委就說讓下屆委員處理吧，或是等簽完新廠商再說吧。
向公寓大廈的管理機關反應，其回覆是那是你們自己的事情啊，要不就去告管委會啊，問題是這明顯是管委會未善盡管理責任，而且這些電梯極有可能發生公安意外，依據公寓大廈管理條例主管單位是可以糾正的，果然不虧是朱大市長麾下的好部屬....等死了人再來說吧。
我已經被關在電梯兩次，遇到突然變成大怒神3次，進入電梯後不管按哪層都沒反應3次，等電梯按向上、向下都沒反應多次。
請問，身為一般的死老百姓，我能怎樣維護自己的生命安全呢？
謝謝
再請教
是否有相關法條可寄發存證信函或直接提告訴強制要求管委會提出由具公信力及專業度的單位所作的問題原因分析報告及解決方案報告？
除了這是住戶都有管理費委任管委會管理的設備之外，這也是全住戶的共有財產，同時也與生命安全有關。
電梯一台接著一台出問題，尤其由非原廠維護的這兩年
33部電梯中居然燒毀了8部馬達，幾達全數的1/4，管委會卻是完全
沒動靜，既不向建商或原廠要求解釋，也未要求維護廠商提出說明，
（應該說據說在管委會開會時，維護廠商的說明是"設備老化"，我自己就是系統工程師
含安裝完畢到交屋的那一年才啟用5年的電梯能老化到這種程度？？
管委會居然是接受的～～～）
不知道根本的原因，每天搭這種電梯，真是很恐怖。
您好：
等到新選出的管理委員就任在請求管委會修繕。 ... (恕刪)
請教各位法律專家，本人住戶樓下鄰居在防火巷間隔處擺放未清洗之破銅爛鐵廢棄物，
且用非環保局專用之垃圾袋包裝廢棄物，將回收物裝在塑膠袋10多袋占用防火巷弄。
以有請環保局前來稽查取締，但是環保稽查員說此住戶有整齊擺放並且說【回收物不是垃圾】的說法，有告知市政府說是占用防火巷弄，但是市政府說防火巷法定空地占用這要透過公寓大廈管理委員會作處理，但是本人居住瑣事將近30幾年的6層樓無電梯老公寓了。並無管理委員會，難道此鄰居住戶就無法可管了嗎？可以讓他恣意占用防火巷擺放垃圾廢棄物嗎？
P.S 此住戶常常在清晨整理這些垃圾廢棄物，聲音之吵雜連家中嬰兒都吵到睡不著清晨哭鬧，但是我們又無法可管，希望有專家們可以幫忙用法律可以規範這些佔地為王的惡鄰居！萬分感謝！
我社區是30幾年的電梯大樓，每4棟大樓的後面圍成一個天井，一共有4個天井，戶數接近200戶。樓上住戶幾乎都有陽台外推、裝設鐵窗、樓梯間放腳踏車..等；一樓的住戶，幾乎每戶都把天井的四分之一部份，用磚塊水泥圍起來。我也是一樓住戶，但並沒有用磚塊水泥把天井圍起來，而是在天井放洗衣機、冰箱..等。這個現象已經很久了。
之前管委會向建管處只檢舉我違建，建管處說我沒有違建。現在管委會委託律師轉向法院告我民事，占用公共天井，要我返還土地，還要求5年的不當得利52萬多元，每月要付租金8千多元給管委會。
我有向管委會委託的律師詢問，整個社區幾乎都違規，甚至於比我還嚴重，為何管委會卻只告我這戶？他說：沒辦法，管委會就是只告你，不然你也可以去告別戶啊！
請問：管委會並非所有權人，有權利要求賠償嗎？管委會用民國84年的公寓大廈管理條例說我占用公共天井，可是我的東西在民國78年就在了，有不朔及既往嗎？我不否認我有占用天井，可是管委會可以全社區違規都沒事，只告我，這樣公平嗎？
您好，關於您的問題，可委任律師發函給管委會及工務局請求限期改善之，屆期置之不理，再發函檢舉請求處罰之。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
Dear All,
謝謝大家關注這則新的PO文, 我相信這則PO文內容很具討論性, 同時也對公寓大廈管理上具備很高的教育性.
事件主旨如發文標題, 事件內容如下,
目前本人社區管委會經由管理委員會會議決議, 以管委會名義授權委託給其中一名管理委員(營利團體法人所委託之法定代理人)對前屆管委會進行刑事訴訟(自訴), 且以社區管理基金支應該名管理委員訴訟所需一切費用.
住戶反對理由為:
1. 管理委員會並不具刑事告訴權利, 僅能為告發, 若管理委員會認為前屆管理委員會有涉及刑事案件情事, 大可持據相關證物至警察局報案, 由警察局受理後送地檢署(非告訴乃論)偵辦即可, 何須再花費社區管理基金十餘萬元進行訴訟.
2. 承上述, 管理委員會既然無刑事訴訟告訴之權利, 何來"委託"之能力? 因委託係兩造雙方授予權利之執行關係, 若委託方不具欲委託事項之原始合法權利, 受委託方如何合法執行? 因此住戶的主張是既然不具刑事訴訟的權利, 應無委託訴訟之合法性, 更不應該動用管理基金去支應受委託方所有的訴訟費用.
3. 住戶強烈反對, 且多人提出意見單表達反對意見, 管委會依然故我不予理會, 請各大律師給予指點, 社區住戶主張是否正確, 依法有據, 若是, 如何對管委會採取相關的法律行動以保護住戶權益?
目前住戶約有40-50人願意在必要時對管委會採取法律行動委請律師, 我們將視回文專業性跟專注度擇其一再加以深談.
謝謝各位律師.
公寓大廈管理委員會雖有一定的民事當事人的資格，但並非法人，沒有提起告訴的能力或自訴為的當事人能力。如果對檢察機關提起告訴，檢察機關會以告發案處理，如提起自訴，則法院會以自訴不受理直接駁回，因此公寓大廈管理委員會要對前任的管理委員犯罪侵害其財產權提起刑事自訴，實務上通常會由管理委員為自訴人向法院提起。
沒有自訴的當事人能力，是不是管理委員會可以委任管理委員提起自訴? 淺見以為，委任屬於民事契約，委任契約有沒有效力要看管理委員會本身有沒有民事的締約資格，依照公寓大廈管理條例及實務見解管理委員會有民事的契約締約的資格，因此委任及支付委任費用是沒有效力上的問題的。
剩下來的問題，在於那管理委員會締結這樣的契約及支付費用是否有背信的問題。淺見以為，如果締結委任契約及支付費用依照住戶規約係管理委員會的職權，且有合於程序的決議，就沒有違法的問題。如果締結委任契約及支付費用不是該委員會的職權，則要看是否有經過區分所有權人會議決議，如果有就沒有問題，如果沒有就是屬於超過職權的行為，管理委員如果沒有不法所有的意圖，不構成背信，但應該負相關的損害賠償責任。
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