你們的房屋租賃契約有經過公證，如果公證書有登載得逕行強制執行，於契約終止後房客仍不搬遷者，你們可以使用該公證書向法院聲請強制執行，以便取回房屋。

關於是否構成侵占罪問題，因為侵佔罪的構成要件需有不法所有之意圖，且你們之間有租賃契約存在，對方只要說因為尚未找到房屋無力搬遷，就不會構成該罪。

您好:有關您所詢問題回覆如下

若公證書有登載得逕行強制執行，於契約終止後房客仍不搬遷者，則可以直接聲請強制執行，惟房屋裡面的東西若未有特別約定,應先予以保存,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

回覆 陳俊溢律師 的發言內容：

你們的房屋租賃契約有經過公證，如果公證書有登載得逕行強制執行，於契約終止後房客仍不搬遷者，你們 ... (恕刪)

公證處一跟我們說要等2個月租金扣完，還要再被欠2個月才能申請強制執行，這個理論是對的嗎?

還是 契約當初是一年約，契約終止是指104年11月，還是104年3月底寄發存證信函告知契約解除之日?

1. 押租金沒有超過2月，就沒有抵扣租金的問題，給不給房客抵扣屋金是房東權利。所以，既然欠屋達2月，契約若有公證並載明逕受強制執行，就可以聲請強制執行。

2. 直接以發函終止契約日為契約終止日，但存證信函要寫清楚。

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好        

侵占部分可能很困難

通常這類案件都要從民事遷讓房屋著手比較妥當

歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）

PS：蘇律師回答以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。

歡迎來電0960300927/0937831027（台南高雄請打此電話）     

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回覆 鍾律師 的發言內容：

1. 押租金沒有超過2月，就沒有抵扣租金的問題，給不給房客抵扣屋金是房東權利。所以，既然欠屋達 ... (恕刪)

 所以說，我可以直些走非訟的強制執行，請求房屋遷讓及繳清積欠之水電瓦斯費等嗎?

強制執行的費用計算方式為何？

網路各家說法，看的很糊塗

是依照合約綜額×0.008?

還是房屋稅的房屋現值×0.008?

Dear Jennifer,

以下法律意見供參考~

公證處的法律意見可能係依據土地法第一百條：

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

回覆 謝律師 的發言內容：

您好:有關您所詢問題回覆如下

若

今日去士林區地方法院的法律諮詢，律師卻回答，合約尚未到期，即使我們已經以存證信函告知契約解除，但存證信函還是不能當作契約終止日，作為強制執行之依據。

這個論點是對的嗎??

諮詢的律師建議我們還是要先去申請協調?要有房客在一次的搬遷日簽字在法院的協調文書上才能當作契約終止日。

才能依據這個協調文件去申請強制執行。

如果是這樣的話，那租約去公證的效力到底在哪??

您好!

先將房屋現況拍照存證，然後可求償清潔費用及修繕費用。

為何有兩份租約您敘述不明，被告應該是實際承租人，最好先弄清楚，否則告錯人會白忙一場。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

回覆 沈律師 的發言內容：

您好!

先將房屋現況拍照存證，然後可求償清潔費用及修繕費用。

... (恕刪)

首先感謝沈律師的回覆！

會有兩份租約是因為一開始是兩位姊妹一同承租該房屋經營補習班，由姐姐代表進行法院公證事宜，租賃後期，姐姐退出補習班經營，改由妹妹進行租賃契約的簽訂，實際承租人是妹妹，但目前有的通訊地址只有姐姐公證文件上的地址資訊。以目前的情況而言，拍照存證後會建議先採取何種救濟行動呢?是要先寄存證信函?還是直接提起民事訴訟?

萬分感謝

可以從壓租金扣抵

回覆 楊律師 的發言內容：

可以從壓租金扣抵

感謝楊律師的建議！

因為承租人尚需負責屋內牆壁的粉刷，故先前曾口頭約定油漆粉刷的費用從押金扣抵，再加上水電費的結算，押金已無剩餘。但屋內毀損嚴重，且承租人一直躲避，態度惡劣，實在無法自行吸收修善及垃圾清運的費用。

1.  就閣下所述問題，請撥打免費法律諮詢服務電話0982-100565或使用手機Line輸入我的密碼q789336即可免費通話亦或電郵 q102327955@yahoo.com.tw寫信與我聯繫，俾便協助 ! 

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公理律師事務所 魏克仁律師關心您!

 或許有偽造私文書或者其他刑事問題

您好，關於您的問題，除非對方有偽造您簽名出具相關授權書或契約，或許有偽造文書之犯罪。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

建議您蒐集相關前房客所簽具之資料(舉凡契約等)，委任律師撰寫告訴狀提告之。

您好，關於您的問題，您可考慮委任律師具狀至法院提起訴訟請求所有物返還。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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您好：

1.對方霸佔您的房屋，涉嫌觸犯刑法刑法第三百二十條第二項竊占罪「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊占他人之不動產者，依前項之規定處斷。」，您可依法提起刑事告訴，並可求償不當得利及損害賠償。

2. 存證信函的功能是「告知」對方，在您走向法院訴訟前給對方警告，你亦可不寫存證信函，直接上法院向對方提告。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師 (0912-613-529)咨詢。

可考慮

1.對房客提告遷讓房屋,給付不當得利等

2.對阿姨提告竊占等

詳細提告之請求權基礎或罪名,仍須視個案情形而定

至於如何提告,建議委任律師(包括你所說不知房客名字等問題)處理較妥(我是胡志彬律師0963470881)

 提出刑事告訴就可知道對方身分，惟不論提起刑事或民事訴訟皆可設法先找對方溝通，如有必要亦可找律師出面協助。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您既然是房屋所有權人,當然可以起遷讓房屋之訴,並向您阿姨請求返還不當得利的租金所得,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

          公理律師事務所、魏克仁律師關心您

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好        

建議可以提告你阿姨

請求他返還不當得利

並且把住戶列為某甲一併要他遷讓房屋

然後在訴訟過程中請法院命你阿姨提出租賃契約

你就能以此契約內容作為依據

補充住戶資料

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1. 4月中租約到期前，房東已明確表示不願續租，這時就算你們私自將租金匯入，房東若表明不願收受，不定期租賃契約仍不會成立。所以就您的案例看來，成立不定期租賃的機會較低。(至於先前口頭答應你們要續租部分，固然租賃契約不以書面為限，但是訴訟上你們要舉證，困難度不低)

2.房東在租賃期間有修繕出租房屋之義務，所以該筆3000元是有向房東索討之機會(又必竟你們合意出3000之前提是在續租，目前看起來房東並無續租之合意。)

3.以上，僅供參考。

回覆 王律師 的發言內容：

1. 4月中租約到期前，房東已明確表示不願續租，這時就算你們私自將租金匯入，房東若表明不願收受 ... (恕刪)

先謝謝律師回覆，您的回覆我還有些疑問想請教，再次感謝。

1.如果我們的案例，不算不定期契約，那應該算哪種契約?

最近也找過許多例子，似乎房東有允諾要讓我們續租，這個契約就已成立了，只是現在是房東悔約不續了。而且您說要舉證困難，因這個續約問題也有牽涉到馬達修理費用，當初既然房東也收下我們3000元要讓我們續住，這不能表明房東確實有答應續約嗎? 如果他不答應，又怎麼會收我們3000元因為我們要續住，而剩下的他出呢?

舉證或許不是那麼容易，但是後續房東的言行(收下商討過後的3000元)，難道不能代表他確實有同意續約嗎? 且我們後來也有反應給房東(有簡訊存留)，才答應要續約現在又反悔讓我們很困擾，房東表示是不得已急用錢需賣房子。

有很多言行和簡訊應該都能證明當初電話中確實有口頭承諾要讓我們續約。

現在我比較不懂的是，如果不算不定期契約，那當初房東答應我們要續約，是屬於哪種合約呢?
而現在房東反悔趕人，房客難道無法做些什麼維護自己的權益嗎? 答應要讓人住又忽然趕人搬走，這樣是合法且合理的嗎? 房客就要乖乖馬上配合房東搬離嗎?

現在有點無助，還望律師給些建議，再次感謝。

您好!

1.您講的都是間接證據，是否足夠證明合意續約，需要綜合所有資料才能論斷，且對方如何答辯也會有所影響。

2.如果能證明雙方已合意續約，且沒有約定續約期間，則會形成不定期租約。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

承沈大律師所言: 

1. 您所表示的簡訊內容要綜合判斷後，方得確定是否有續租之意，退萬步言，就算當下房東有

    續租之意，並且雙方有談妥續租多久(此時方成立定期租賃)，那麼在房東現在反悔，不願

    依約出租時，充其量也是債務不履行(也就是不履行跟您之前口頭承諾的續租)，您至多可以請

    求因此不履行所造成之損害。(但這一切也是要成立在您提出的證據夠有力到令人相信雙方確

    時達成續租之合意)。

2.至於不定期租賃部分，發生時點為原租約屆滿，出租人沒有反對之意(例如收了您下一期房租)

   此時才有成立的可能，是就您所言，此案例恐不成立不定期租賃。

3. 以上謹供參考。

您好，針對您的問題回覆如下:

1、就您所述的狀況，可以以存證信函或是律師函通知房東就浴缸、房屋漏水的部份進行修繕，否則可以自行修繕或是終止租約。

2、漏水問題必須要回歸到漏水的原因為何來判斷，不過基本上除非是承租人使用不當，否則應該是由房東負責。

3、本案係租賃物瑕疵問題，沒有民法第436條權利瑕疵問題。

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好

         應僅屬單純民事債務不履行,而非刑事上之侵占或背信!

         其他相關具體問題 歡迎來電 討論 0972367907

                                                             陳律師 

沒有刑事責任，可起訴請求給付租金，且目前制式租約常有違約金條款，如有，也可併同請求違約金，如無，尚可併同請求給付遲延之利息，有其他問題的話，可來電討論

您好!

您長期未與房客訂立書面租約，會被視為不定期租約，將來可能很難要回房子。因此，您應趁目前對方積欠數月房租未繳，發函通知終止租約，起訴請求遷讓房屋，並要求返還積欠租金及不當得利。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

您好，關於您的問題，您可委任律師發存證信函終止租約，並限期請求返還房屋及積欠之租金，若屆期對方置之不理，再提起民事訴訟請求之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

您好，關於您的問題，您可委任律師發存證信函終止租約，並限期請求返還房屋及積欠之租金，若屆期對方置之不理，再提起民事訴訟請求之。

1.你應評估搬走或是繼續營業之利弊得失,再決定如何處理

2.如果決定搬走,當然,押租金只能從二房東那著手,損失只能找二房東討,且不見得能完整取回

3.如果決定繼續營業滿2年,那可能會有官司要處理,雖最後官司之結果仍很可能是要遷離,但訴訟進行期間,你仍有機會繼續營業,一般而言應該也無須負擔到每月2倍租金,但可能委任律師較有機會達成,且仍免不了判決結果可能會有一些損害賠償或是其他金額應負擔(我是胡志彬律師0963470881)

回覆 阿彬律師 的發言內容：

1.你應評估搬走或是繼續營業之利弊得失,再決定如何處理

2.如果決定搬走,當然 ... (恕刪)

阿彬律師您好，

很謝謝您的回覆，

請問在我決定留或走前， 應該先請屋主至少出面提出與二房東解約証明嗎？

如單純以口頭告知， 不是豈有屋主與二房東連手串供詐騙之可能性??

謝謝~

1.建議打官司,官司會贏,但會拖一陣子,對你來說,有法院判決做依據,對你才有保障

2.如果要急急收回房屋,哪天房客出現,告你竊盜物品,侵入住宅等,你可能得不償失

3.提告涉及法律專業,建議委任律師較佳(我是胡志彬律師0963470881)

如有房客基本身份資料，建議還是透過訴訟程序取回。惟如無任何房客基本身份資料，則可尋求其他方式處理，如有疑問，可以來電討論。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件可向該男請求損害賠償,至於房東的部分,則要釐清其是否設置管理之疏失,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

可向房東主張其有過失侵權行為，請求其與房客連帶賠償，有其他問題的話，可以來電討論

 您好，絕對可以對房東求償，本所有經驗，歡迎來電或來信詢問。

梁律師

您好!

要看證據調查結果實際是誰在使用而定，若在租約期間原則上還是房客要負責，並不是房客不承認就沒事。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

警方會通知網路申辦者出面說明，這時房東可提供房契與相關IP位置分配資料說明

 您好，針對您的問題回覆如下:

1、倘若租約有期限，原則上，就是到期時，雙方租約就已經到期，不用另外做任何的表示，房東也無須問您是否要續租，而您也沒有優先承租權。(除非雙方另外有約定)

2、但是倘若租約已經到期，您繼續承租，但是房東沒有要求您搬走，這樣就轉為不定期租約，倘若沒有違約或是收回自住，原則上房東不得任意終止租約。

 3、有關於噪音問題，本文認為該房客並沒有符合該防吵鬧條款，因為就浴室使用所生之噪音，應該是由房東負責改善，法律關係上應該是請房東改善相關設備，倘若無法改善，則可以請求賠償、解約等權益。

一、租賃糾葛可試著聲請調解。

二、訴訟的話還要開庭，依你所述你又是個學生，真的不建議以訴訟方式處理。

三、以前我也租過房子，常遭到房東百般刁難…我可以理解你的感受。但訴訟是一個利益的計算，花多少成本取得多少成果，然後挑選處理的手段…當你的成本高於你可能獲得的，就要考慮以訴訟以外合法的手段處理了（例如調解）…

楊俊鑫律師0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九五號二五樓之一，古亭捷運站三號出口附近

您好：依照刑法第 315-1條妨害秘密罪「 有下列行為之一者，處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金： 一、無故利用工具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。二、無故以錄音、照相、錄影或電磁紀錄竊錄他人非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。」，若要構成妨害秘密必須是「無故」，但房東在公共區域如，樓梯間或是大門口安裝監視系統，是為了管制出租房屋的出入安全為，因為公共區域不屬於私人空間，因此不違反刑法第315-1條相關規定，但若是裝設到私人空間則違反法令。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529)咨詢。

您好，針對您的問題回覆如下:

倘若客廳屬於房客會經常使用的空間，本文認為已經侵害您的隱私，可以要求拆除，倘若房東無法提出適當合理解釋，則確實可能涉犯妨礙秘密罪。

這可能要看你們所謂客廳與房間的使用情形而定，但有侵害隱私的可能性較大，建議聯合其他房客與房東多溝通。

雖然有要求需要配合，但若未經您之同意，房東仍無法執意進入，否則仍會有侵入住居之問題。

您好，關於您的問題，您可不答應房東之請求，惟契約有規定，您可能有違約之疑義，房東可能對您請求違約損害賠償。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

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可以不配合,

因為契約對於始期之定義不清,

建議在與房東協商

此要視您與房東間的租約約定而論，同時誠如上諸位大律師所述，您可要求在您在房屋現場的時候，再由房東帶人來看，以免有所爭議。

您好

可以查查看

招牌廣告及樹立廣告管理辦法

看一下對方有無申請之類的

若沒可以向各縣市工務局檢舉

一、以和為貴，理由很簡單，他在一樓，如果每天有人來的時候他都跟別人說二樓沒有開你要怎麼做生意…

二、可以試著聲請調解。

三、如果真的沒有辦法的話寧可另擇地點開店…

四、開店之初不要失了人和…你檢舉他他也會想辦法整你，這樣還要不要賺錢。可以提出兩邊都開心的方案…儘量協調…

楊俊鑫律師0928967948，台北市大安區羅斯福路二段95號25樓之1，古亭捷運站三號出口附近，如要現場談請先電話預約

回覆 楊律師 的發言內容：

 

您好

 

可以查查看< ... (恕刪)

楊律師～你好！是的！這是新竹市馬路店面（ㄧ般住宅透天），整棟都是房東的！因我己簽約二年，原先一樓房客口頭答應可讓我在他橫樑柱招牌下,並排 裝我的招牌，所以我也花錢訂作了，現在一樓房客又反悔了!!房東說他當時跟ㄧ樓簽合約時並未提到招牌樑柱歸屬，只是一樓為先承租者，所以倚老賣老的態度，，但若有法條是可以制定他的，我不排除走法律途徑！只怕說並無這樣的法條了,謝謝！

 

楊律師～你好！是的！這是新竹市馬路店面（ㄧ般住宅透天），整棟都是房東的！因我己簽約二年，原先一樓房客口頭答應可讓我在他橫樑柱招牌下,並排 裝我的招牌，所以我也花錢訂作了，現在一樓房客又反悔了!!房東說他當時跟ㄧ樓簽合約時並未提到招牌樑柱歸屬，只是一樓為先承租者，所以倚老賣老的態度，，但若有法條是可以制定他的，我不排除走法律途徑！只怕說並無這樣的法條了,謝謝！

您好!

不論口頭或書面契約，如果雙方沒有約定租賃期限，即為不定期租約，則房東如果沒有土地法第100條的事由，不能任意終止租約。

本件房東若未能合法終止租約，您大可繼續居住拒絕搬遷。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

1. 租約未定期限則雙方都可以隨時終止契約。

2. 您所引的土地法第100條之1，房東有可能會以自住為理由終止租約而收回（因為依您所述看不出來有其他款的事由），這就要去看對方是否有假自住為名，實際上卻又是另租給他人。

回覆 鐘律師 的發言內容：

您好!

如果房東說他要給他女兒自住怎麼辦?這樣不就符合土地法100條第一項

房東女兒目前是我們房客之一

您好，針對您的問題回覆如下:

1、口頭或是書面，只是舉證問題，必須依據約定為主判斷相關的權利義務，其中當然包含所謂定期或是不定期。

2、倘若屬於不定期租約，則確實無法任意取回房屋。

禮拜四房東又要來談叫我們搬家的事，請問我那天應該說些什麼嗎？

如果對方說要開調解委員會要怎麼辦呢？

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,而本件可以在調解委員會中再協議以便達成共識,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

一、若非如何，則要終止租約的說法，實務上很難被認定為恐嚇。至於你與房東其他對話是否會構成恐嚇，要看具體內容而定。

二、租給未成年，未得父母同意，租約會無效，但是縱使租約無效，房東還是可以依不當得利向你請求租金，要打契約無效的點，不一定對你有利。

三、如有未盡之處，歡迎來電、來信、來所洽詢，當竭誠說明。

四、江昱勳律師，堂瑞法律事務所，嘉義市中山路187之1號 4樓，0956893927，voon0618@gmail.com。

若遭第三人執本票聲請本裁，由於您本人實際上並未欠債，故一旦接獲本票裁定，可提起確認本票債權不存在之訴。

問：票上有: 房東本名,金額,承租人本名和身份證;沒有押任何日期

答：

一、本票上沒有押任何日期算是無效票。如果有人填日期上去而且未經你的授權，可能會有刑責。但你要怎麼證明原來沒有填載明期會是一個問題，因為據我研究，實務上鑑定單位就「數字」這個東西常常是鑑定不出來的。

二、如果是你題目寫錯其實有寫發票日的話，那如果房東把這個東西轉出去，到第三人手上，因為第三人與你不是直接當事人間，所以你不能做原因關係不存在的抗辯，除非你能證明第三人是惡意的…不然這個地方第三人會占優勢喔…

楊俊鑫律師0928967948，台北市大安區羅斯福路二段95號25樓之1，古亭捷運站三號出口附近

可主張發票日原先並未有紀載，固為無效票據。

您好，關於您的問題，您可於本票上受款人記名且禁止背書轉讓，使本票喪失流通性。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

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回覆 楊俊鑫律師 的發言內容：

問：票上有: 楊律師您好~
?於你說的不能作 原因關係不存在的抗辯

但我就是和第三者沒有任何關係連聯,也沒有實質借貸動作(往來),為什麼會是第三者優勢?!

您好，關於您的問題，法拍屋不一定會點交，又房客之租約雖不一定對新買受之屋主有效，但若房客耍賴，新買受屋主恐須另提起訴訟請求返還房屋之。

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您好，關於您的問題，

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一、有可能不點交。

二、是否點交法院會公告。

楊俊鑫律師0928967948

回覆 楊俊鑫律師 的發言內容：

一、有可能不點交。

二、是否點交法院會公告。

楊俊鑫律師092 ... (恕刪)

 請問楊律師法院只要判斷有人住.租給房客就不點交是嗎？

黃胖&小芸你好：

有關於你所詢問的問題，張小姐與黃先生房屋租賃契約、黃先生與李先生的轉租契約，如果具備雙方合意的話原則上都是有效的

不過該不動產在法拍程序上是否會點交，由於涉及執行標的前手出租出租行為、買賣不破租賃及其例外規定等問題，因此並無法給你肯定的答案

但如希望能拍定該不動產或提高拍定金額，簡單來說，以本件的情形，若是張小姐與黃先生訂定的租賃期間長達41年餘，或根本沒訂書面契約，則縱使執行法院於拍賣公告上定為不點交，拍定人買受後仍可依法向法院訴請黃(李)先生遷讓房屋，由於不點交的不動產通常拍賣不易，此段過程可請求執行法院於拍賣公告內詳加記載，以利應買人評估。

以上供參，新年快樂

法拍屋中有些是會點交有些是不點交的!

您好，關於您的問題，法拍屋不一定會點交，至於租約是否有效，須個別觀察，即使無效，若對方甩賴，您仍可能須另提起訴訟請求返還房屋之。

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一、房東傳簡訊給你無非就是要搜證，看你會不會承認這些東西是你或是你的寵物造成的。

二、所以你自己要小心謹慎的回應。

三、除非房東舉證證明[一]租賃標的物及所附設備有損害。[二]這些損害是你造成的而有因果關係。否則你不用擔心太多。

楊俊鑫律師0928967948，0228717475

回覆 楊俊鑫律師 的發言內容：

一、房東傳簡訊給你無非就是要搜證，看你會不會承認這些東西是你或是你的寵物造成的。

< ... (恕刪)

謝謝楊大律師的回覆,但有幾點我也些困惑...

一、房東傳簡訊給你無非就是要搜證，看你會不會承認這些東西是你或是你的寵物造成的。

=>我已經多次闡述自己租屋期間對於屋況的愛惜,但房東依然避重就輕(應該說是充耳不聞)的傳訊息來要求我支付款項.且口氣時好時差.(差的時候就是直接攻擊人格).因為我已經在退租時為了好聚好散,無條件賠償過一次了,現在又被要求這樣,我應該要一值回應嗎?能不能就不予回應呢??(明明已經說得非常清楚了,但卻得不停的鬼打牆重複一樣的話給房東...)

三、除非房東舉證證明[一]租賃標的物及所附設備有損害。[二]這些損害是你造成的而有因果關係。否則你不用擔心太多。

=>"這次"房東要求的是賠償通水管管線的費用,但我已經在訊息中講明管線在我使用時的狀況,該管線不是因為阻塞完全不通,而是因為屋況老舊陳年的汙垢所造成的排水較緩慢,只是新房客執意要通水管,也從管線中取出"超微量"的毛髮,堅持就是我的寵物毛髮所造成阻塞.(照片為佐,從直徑約3~4公分的塑膠水管中,所取出的寵物毛髮量擰乾後完全不足直徑0.5公分的圓形體積)我只在那邊住一年,該排水孔也只作為洗衣機排水用途.並不是主要日常高頻率的清潔排水孔洞,有跟房東說明在我居住時排水孔就是這樣在排水了,不會完全不通,只是要多花幾分鐘排乾積水而已.這跟新房客給的照片加上敘述,依常理推斷根本不可能阻塞.所以如果以楊大律師您說除非房東舉證證明"租賃標的物及所附設備有損害",我上述這些,有可能將房東的指控成立嗎?

我不是很清楚所謂"這些損害是你造成的而有因果關係"這句話.因為在我入住時這狀況就在了,我只是認為水管是"能用"的,並沒有"損壞到完全無法使用"所以沒有特別跟房東說...

剛剛,房東又傳圖片來了,我被騷擾的身心俱疲...請問我該訴諸法律行動嗎?還是置之不理即可??

況且房東是檢查完屋況後才將房屋出租,出租後隔了兩周才告知我這件事,難道這中間使用重疊的部分現任房客沒有責任嗎??(超誠心發問)

排水管線若是因為經年累月的使用,必須定期修護保養,這並非全權是前房客的責任.我很執意這一點,因為屋齡老舊勢必會有這樣的問題存在,怎能全怪罪到選擇對老房子包容的前房客身上??

謝謝楊大律師及其他善德律師的回覆...

一、如果租約尚未到期，房東以承租人或其家人懷孕為由要求搬家，是法律所不允許的，沒有一個法官會支持這樣的房東。

二、就算契約有寫承租期間不能懷孕，也會因為違反公序良俗而無效。

三、房東下次再這樣說的話記得要錄音搜證，不然後續如果房東拗一些其他理由，會比較不容易處理。

四、我可以了解承租人人在屋簷下的心情，房東其實也是怕事而已，所以搜證後如果房東堅持要你們搬走，由於不是你們的錯[這應該算是房東的錯，因為他沒有法律上的正當理由]，除非你們承租期間有破壞租賃物，不然房東是不能扣押金的。

五、以和為貴，因為你不知道房東人品如何，還是讓小寶寶可以順產才是重點，如果有糾紛，孕婦不宜參與處理糾紛過程。

楊俊鑫律師0928967948，0228717475

不用理他，對方的主張沒有理由。

您好!

您可安心住到合約期滿，房東沒有權利中途趕人的。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

一、要先判斷租約是否年底到期，若然，則房東透過其女兒表示期滿不續租並無不可，真正進入訴訟房東支持他女兒的可能性大些。

二、若尚未期滿則除非有法律允許的終止租約事由(例如欠租二期以上經定期催告後終止租約)或約定終止事由，否則房東不能片面要求你搬走。

三、以和為貴，若協商不成可考慮聲請調解。

楊俊鑫律師02-28717475, 0928967948

附加補註說明:

本人是本板發文者租屋處房東兒子，

此文說到8F加蓋是，這棟公寓在興建時一起連同結構蓋起來。

契約書沒經過公證。

在此想另外請教:

如果1. 承租人 有確定要解約，但不便當面解約，有什麼方法可以確立這契約終止。

2.在此契約 未確立終止前，是否 此出租房 任何問題必須先與承租人調解?(不包括刑事問題)

3.如果 房內任何問題 只要 承租人 不提出反應，房內非承租人向房東提出的任何維修住房事項，

房東是否有權不理會，

也就是說 我換大門鎖 改電梯密碼 關電，

只要承租人沒反應，房內非承租者房東是否有權一概不理(現在是冬天洗澡很冷的~)，

房東是否有權向非承租者要求出示委託書?

另外 假設 承租者與非承租者 是配偶關係，房東是否還是有權不與理會非承租者反應的任何問題，現今法條是否有明定 夫債夫還 妻債妻還 也用於租貸，除非有簽訂承讓書或委託書。

4.如果 承租人不住在這但未聲明終止契約，當房內發生任何問題(包括刑事問題損壞破壞財物)，房東又始終聯絡不到承租人怎麼辦?只要確定有非承祖人損壞破壞房內財物，房東是否有權報警抓人?

5.就上述情形 此繼父非承祖人，他說要他搬走就當 從一開始契約就不存在(要討回從暑假到現在的租金及押金及其它雜七雜八費用),要嘛就要檢舉你是違建要住到政府來拆你違建才要走，

此行為是否構成 恐嚇 勒索 意圖侵占?

=====================

題外問題。

就上述情形 如果我發現這家人，可能有 家暴 和 性侵害 問題，要如何讓警察 或 相關單位 介入調查，我們手上有 繼父說的有關女學生女兒當老婆的話。

感謝各位律師耐心指教謝謝。

您好!

租約未到期又無正當理由，出租人要求搬走您可以拒絕。但如果雙方合意終止租約，又未就押金有其他約定，出租人就應返還押金。

依您所述，雙方似乎都是透過中間人傳達意思，是否已達成合意終止租約仍有疑問，如果未合意終止租約，出租人仍無退還押金的義務。建議還是雙方明確講清楚是否提前終止租約，才能避免後續爭議。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

您好，針對您的問題回覆如下:

1、只要積欠滿2個月房租，即可主張終止租約。

2、倘若沒有真的收回自住，屆時仍然屬於違法終止租約，房客可以主張違約金，並且主張終止租約或是繼續使用。

3、斷水斷電的部分，建議不要任意為之，此部分還是有爭議的。

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

 您好，針對您的問題回覆如下:

倘若社區沒有管委會，仍可以請工程公司來估驗，然後發函要求對方限期修繕賠償，否則可以提起損害賠償訴訟。

 您好：

依您所述情況

可蒐集相關證據(證人或證物，如錄音、交付租金證明等)後

具狀對房東提出刑事無故侵入住宅罪之告訴，

如考量費用問題，可僅委託律師代為?刑事告訴狀，

待檢察官起訴後，並可提出刑事附帶民事訴訟請求賠償。

以上意見，敬供卓參

您好，關於您的問題，房東之行為有可能會構成刑法第306條侵入住居罪，您可直接委任律師或自己撰寫書狀，向地檢署提告。

回覆 顏寧律師 的發言內容：

您好，關於您的問題，房東之行為有可能會構成刑法第306條侵入住居罪，您可直接委任律師或自己撰寫 ... (恕刪)

您好, 非常感謝您的回覆, 我現在最想知道的是, 若提告我到底可以獲得甚麼保障? 因為房子也還沒找好, 又跟房東爭執了, 我很怕他會突然叫我搬走, 而且他多次未經我同意進入我房間, 然後我房間又沒有監視器, 我根本不知道他有沒有亂用我甚麼東西, 都要提心吊膽的.

另請教如果我在找到房子後提告, 我自己需要支付甚麼費用? 從事發到最晚可提告日期可以有多久呢? 謝謝您.

您好，針對您的問題回覆如下:

1、倘若是共同經營，則只是一起使用並無轉租問題。

2、可以主張違約，請求賠償或是通知改善不處理主張解約。

您好，關於您的問題，若與對方無租賃契約，即可解釋非轉租；若房東有違反租約之情形，可發存證信函請求對方停止之。

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 您好:有關您所詢問題回覆如下

您好，針對您的問題回覆如下:

1、倘若用作搭建違建，可以主張使用違反契約之目的及法令，主張解約。

2、違建的部分亦可向主管機關檢舉。

您好，關於您的問題，您可委任律師發存證信函請求對方限期拆除違建，若屆期對方拒絕，可提起訴訟請求對方違約之相關損害賠償。

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您好，可以向建管處檢舉違建。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

您好，關於您的問題，您可發存證信函請求對方限期修繕，若屆期未修繕完成，請求解除契約，返還押金及損害賠償，惟仍您與對方好好溝通，為此訴訟，成本過高。

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 您好:有關您所詢問題回覆如下

依民法第430條規定,租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得
定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。故您可以先發函通知房東限期修繕,以利後續主張,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

若租期屆滿，房客未搬離租賃物，先查看契約是否有經公證及逕付強制執行條款；若有，建議聲請強制執行，若無，則須透過返還房屋民事訴訟為之。

至於您以存證信函寄公示送達，法律上無效力，亦不建議自行斷水斷電，否則恐會涉及強制罪。

謹依您提出之訊息簡要答覆，尚請卓參，如果還有疑問，歡迎來電0931-306795、E-MAIL：polarislawfirm@gmail.com 聯繫或詢問，如果您需要進一步協助，也歡迎您來所討論，謝謝！如果您覺得本回覆內容對您有所幫助，尚請不吝按下「感謝律師」。

 您好：

同上陳大律師所述

並建議應及時提出遷讓房屋訴訟

否則易被認定有成立不定期租賃之風險

以上意見，敬供卓參

 你好:已經寄存證信函給終止合約關西,但他也不接信件.所以請求法院公示送達終止租約返還房屋.請問可以進行提出竊占罪嗎???? 謝謝!!

回覆 陳怡均律師 的發言內容：你好:已經寄存證信函給終止合約關西,但他也不接信件.所以請求法院公示送達終止租約返還房屋.請問可以進行提出竊占罪嗎???? 謝謝!!

若租期屆滿，

回覆 光明 的發言內容：

回覆 陳怡均

您好"租約早已今年6月屆滿.且不是跟我打的契約.因為房屋已經過戶完成,我也已經公示送達租約6月到期不再續約須返還房屋. 請問1.可以請里長跟社區管委會.管區.陪同一起開門進入嗎? 2.若以竊佔罪提訴.需要帶什麼資料 3.直接去當地派出所提訟還是?? 4.如果開門找不到人或位居住在屋內要怎處理?? 謝謝!!

回覆 林家慶律師 的發言內容：

 您好：

您好"租約早已今年6月屆滿.且不是跟我打的契約.因為房屋已經過戶完成,我也已經公示送達租約6月到期不再續約須返還房屋. 請問1.可以請里長跟社區管委會.管區.陪同一起開門進入嗎? 2.若以竊佔罪提訴.需要帶什麼資料 3.直接去當地派出所提訟還是?? 4.如果開門找不到人或位居住在屋內要怎處理?? 謝謝!!

 

您好，針對您的問題回覆如下:

雙方倘若在契約之外另外有約定，仍然可以拘束雙方，就您所述雙方已經就該床組的部份另外達成約定，則房東應該予以保留，否則應該負損害賠償責任。

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好，針對您的問題回覆如下:

1、就您所述的狀況無法適用轉讓不破租賃，因此新的所有權人可以要求您搬離。

2、屆時屬於原房東給付不能的狀況，可以請求違約賠償。

阿彥你好

可先以錄音或錄影的方式確認狗吠聲的來源後再向房東反映，請房東在一定期間內處理
並向房東明確表示若於期限內不處理者，由於你的居住品質受到影響而希望可以解除契約。

若房東同意，則雙方可依據合意終止契約的方式辦理退還押租金。

但若房東仍未積極處理亦未同意你終止契約，可再進一步詢問法律專業人士的建議

以上供參