你好：

本條例用辭定義如下：...十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。

各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公寓大廈管理條例第9條定有明文。

公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：...二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第18條第1項第1款定有明文。

首先要看規約或區權會決議決議有無規定如何辦理，或授權管委會辦理，若有，就依照規約或區權會決議之規定。管委會之行為不得違反規約或區權會決議，否則無法拘束區權人或住戶。

若規約、區權會決議未規定，亦未授權管委會處理，則管委會無權調漲管理費、重新劃分停車格、增收停車費。

加裝感應式鐵門若並未阻止區權人、住戶使用，可能屬於管理之範圍，並無問題。費用部分則依照規約或區權會決議授權之空間辦理。

依您陳述，按公寓大廈管理條例第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

第36條：管理委員會之職務如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

是本件就相關事實行為，倘未經區分所有權人通過或在規約內並無規範，管委會有無執行力？尚非無疑，且倘管委會不讓區分所有權人進入地下室，可能會有刑事強制罪之適用，建議可以先向在地區公所申訴並請求調解，建議您委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

建議您可將相關資料備齊後，致電本事務所做一詳細諮詢，以維護您自身權益。

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您好，針對您的問題回覆如下:

1、該些事項除非有規約或是區分所有權人會議決議授權，否則管委會無權規定。

2、如果因此造成無法出入或是出入極為不方便，則管委會將涉嫌強制罪。

3、建議您可以委請律師發存證信函或是律師函給管委會，並蒐證準備提告。

4、此類事件建議直接召開區分所有權人會議處理比較好，如果管委會只是不熟稔法律，可以委聘律師擔任法律顧問，可來電或是來信洽商。

您好：關於您的問題，您可以與律師預約時間，攜帶完整資料，到律師事務所與律師諮詢討論。
任孝祥律師
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