1.首先要說明的是，「房屋買賣仲介契約」與「不動產買賣契約」是兩個分別不同的契約。「房屋買賣仲介契約」是您先和仲介簽訂的契約，契約內容是關於房屋買賣仲介的部分。「不動產買賣契約」則是您與賣方的不動產買賣契約。而此處所指的未能簽立契約，是指未能簽立「不動產買賣契約」。

2.一般來說,要沒收定金，所憑藉的依據要看是您和仲介簽的「房屋買賣仲介契約」，還是「不動產買賣契約」，通常如果買方已同意購買，因為通常會有斡旋金在賣方同意後轉作訂金，在尚未簽「不動產買賣契約」即行反悔時，因為您與仲介只有「房屋買賣仲介契約」，為依據，所以沒收的斡旋金或訂金依照該合約處理。而這時候您與仲介定的內容如果是買方違約，沒收的定金原則上要和仲介對分，就是按照這個規定處理，仲介也不能再跟賣方收服務費。

3.另外如果是已與買方簽訂不動產買賣契約，而且成交的話，一般原則是仲介可以收取"完全"的約定的服務費用。而事後買方違約，則是買方賠償賣方的問題，與仲介無關。但您的這個案例，可能在「房屋買賣仲介契約」有特約條件，有按收取的一定金額為分配，所以這時候就不是按通例處理，而是要依您與仲介定的特別約定處理了。所以這時如果買方違約，不管沒收的訂金多少，仲介也只能拿你們約定的金額。

(本回復由本所陳奕君學習律師協助整理)