請問版上律師：

最近在看預售屋，目前正在審閱一個建案的預售合約，有些問題想就教專業的律師，感謝～

問題如下：

 1.訂金問題：代銷公司要求說要下訂金，才可攜回空白的買賣合約書審閱，因談妥的價位是我們可負擔的價位，乃用信用卡刷卡先支付了訂金24萬元，但看了合約書後，發現有些問題需要與建商討論修改合約，但目前建商態度很強硬的表示合約書一字都不能改，在還沒簽約的現在，請問我是否能取回訂金呢？該怎麼做呢？

2.房屋及土地合約：土地所有權人非建商，建商說是公司的股東，因而簽約時需要簽「房屋預定買賣契約書」及「土地買賣契約書」二份合約，但二份合約內容有些地方並不一致，需要以哪一份為主呢？

3.契約有效期間：在「房屋預定買賣契約書」中有一條寫到：「本約一式二份，雙方各執壹份為憑，有效期間自簽訂日起至房屋所有權移轉登記為買方名義，且買方應負之義務均已屢行完畢之日止」，請問一般預售屋合約的有效期間真的到房屋所有權移轉登記為買方名義為止嗎？如果後續有保固問題的話，該以什麼為基準呢？

以上，麻煩專家們協助解惑，萬分感謝！

您好:有關您所詢問題回覆如下

一.訂金的部分,仍可要求取回,建議您們先以書面終止契約,以利取回.

二.依您們房屋及土地合約,基本上房屋與土地應該是分開賣,此種契約必須小心審閱.

三. 房屋交屋後,建商仍負有物之瑕疵擔保責任.

以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝

Alala您好，

1. 「訂金」與「定金」不同，前者性質為契約之預付款，後者則為履行契約之擔保。您的情形若為訂金，因為只是預付契約之部分款項不代表契約成立，得請求返還之。但詳細情形還必須視當時約定與契約檢視之。

2. 這是兩份分開的契約，契約客體各為土地與房屋，效力各別，審閱時應該分開檢視。

3. 按民法第365條規定，於房屋交付時起5年內，出賣人負瑕疵擔保責任。

以上，希望對您有幫助。若有發存證信函催討訂金之需要，也歡迎不吝致電（諮詢免費）。

戴家旭律師敬上