您好，小弟因為拍定未辦保存登記建物，但因土地未併同拍賣，土地所有權人正對小弟提出訴訟中。該土地及建物原均屬同一人所有，後原所有人贈與給其配偶，但因建物未辦保存登記，所有權仍屬原所有人??所有，故債權人查封拍賣，而被小弟拍定取得不動產權利移轉證明。想請教幾點:

1.土地所有權人主張有優先購買權，但小弟查到原所有人係得知法院即將進行查封後，才緊急將名下十多筆土地及建物以贈與方式過戶給配偶及子女，過戶後一個多月，原所有人名下其他不動產即被查封，經過十多年才由小弟拍定建物。小弟是否可主張原告通謀虛偽之意思表示無效，不具有優先購買權?

2.對方主張其為房屋實際所有人，要求小弟返還房屋，小弟應該是擁有該建物所有權，應該會是我勝訴吧?

3.對方主張小弟無權佔有土地，要求拆屋還地，以法定租賃權觀點，對方主張是否無理由?

您好，關於您的問題，依民法第876條規定:設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。若您為建物拍定人，對土地似有地上權之。

以上，呈請  鑒核。

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