律師您好!
30年前向建主買了一間四樓公寓房的3樓,該地有二個地號,分別為二個地主擁有,我們與建主(非地主)有買賣合約書,後來因建主與地主有債務糾紛,建主已死亡,地主不願意蓋印章將持分過給我們三戶(地主之一住在一樓,另一位不住在該處),因此一直未能完成過戶,房屋擁有縣政府建設局發的建築使用執照,而且我們也一直在繳房屋稅,請問律師:我們有可能透過法律辦成房屋土地過戶嗎?或者須再跟地主買一次?如果一直拖下去,地主可否要求拆屋還地?或向我們四戶收取租金?

1.因為契約的相對性,也就是只能向立契約對方主張,今天既然是建主賣給您們的,就只能向建主主張,地主因為與您們沒有契約,是無法直接向他請求土地過戶(即使有,也有發生時效的問題)

2.如果一直拖下去,因為如果沒有法律權源,確實地主可要求拆屋還地;但是也有可能是,雖然地主建主之間有糾紛,但是因為當初是申請合法建照(但建照與使用執照不同),所以他應該有立"使用土地同意書",所以你們使用該土地,依據該建主與地主所簽立的同意書,您們還是可以主張是他自己同意,而有合法使用權;但是,如果地主過戶給其他善意第三人,該第三人是可以主張拆屋還地的;不然就要提出確認時效取得地上權的訴訟,當有取得地上權後,應位有合法登記,就不用擔心有別人來主張的問題;當是相對的,也可能會有支付土地租金的問題

3.當然,跟地主再買一次,他願意過戶給你們是最好,因為這樣子才能一勞永逸,問題根本解決,不過聽起來應該是有困難,可以去向當地調解委員會申請試試,不過在申請之前,還是可能要先主張地上權比較保險一點