各位律師 您好,

想請教關於房屋漏水一案。

小弟在2014年初於外縣市購買一透天房屋，屋況說明書載明無漏水，但於交屋時發現部分牆壁出現嚴重壁癌，另一房間壁紙浮起，因此當下請代書暫撥部分買屋款 ，待賣方提出解釋。賣方請第三方估價，並提出賠償修繕金。在過去的判例漏水不屬於重大瑕疵，只能接受賠償，並由仲介撰寫一同意書。同意書內容完全站在賣方立場，寫到賣方已針對漏水修繕補償金額，爾後不在負任何瑕疵擔保。

因本身在外地工作，一直未整理修繕，然問題在數月前發生，我常住兩天下，發現廁所排水管有嚴重漏水，向仲介反應完全不理會。我想前屋主必然是抱僥倖的心理，今天如果我翻新廁所了，那問題前屋主就可推得乾淨，而我因不知問題點，如翻新後依然會漏水，就變成是我請來的施工所造成的問題。

想請問的問題如下:

2.簽立的同意書是否有機會依※民法第366條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

3.因賣方故意用壁紙隱藏瑕疵，是否可依此情形，提起詐欺罪。或依廁所一般排水管嚴重漏水，是否構成詐欺罪。

4.仲介方在撰寫同意書時並未針對買賣契約中的瑕疵擔保是依法律條文所明定的內容撰寫，而是一味告知賠償是一次性賠償，問題是有些瑕疵是不易立即發現，是否可追究仲介沒有按買賣契約內容撰寫，是否構成背信罪

5.如要申請簡易庭，應該是提民事還是刑事

煩請各位律師能給予指點

謝謝

小陳 

您好，針對的問題回覆如下:

1、瑕疵擔保責任的時效就是365條規定。

2、倘若該和解書已經簽立，則可能遭到包含在裡面，必須審閱該和解書。

3、有關於隱瞞漏水問題，是否涉及詐欺罪，在法律上應該有爭議，建議還是以民事途徑解決。

4、就您所述的狀忘，應該先請工程公司進行評估，究竟瑕疵為何?修復費用為何?屆時再尋求正式諮詢判斷如何提告為佳。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承曹大律師所言,並應針對漏水處為證據保全,且本件也應證明先前已有漏水情形,若仲介也知此事,則也可以一併向仲介請求退還仲介費用,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好        

如果自始就有漏水

對方卻刻意隱瞞

那麼要走刑事詐欺

如果不是那麼就要走民事訴訟處理

歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）

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您好，關於您的問題，漏水瑕疵若欲提出刑事詐欺告訴，必須提出證據證明前屋主明知漏水瑕疵，且故意隱瞞漏水瑕疵，方有構成施用詐術之可能，證明難度頗高，不容易構成；若欲提出民事訴訟請求損害賠償，亦必須證明瑕疵於契約成立前即存在，通常法院會要求土木技師公會、建築師公會作鑑定及估價，若未估價，還會要求不動產估價師公會估價，以上鑑定費用，可能均遠遠超過律師費用，亦須加以考量之，若損害金額不大，建議以協調方式處理，降低損失較為實在。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

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您好

很遺憾您碰到這個問題，希望以下回覆能替您解惑：

根據您的初步描述，房屋目前發現的瑕疵有『壁癌』與『廁所排水管漏水』等。

當初簽同意書時，似乎只針對壁癌，賣方已經提出修繕金額，但當時我方並未發現

廁所排水管瑕疵，既然我方不知情，若賣方有意不告知或者以裝修方式加以掩蓋，

仍有給付瑕疵物之可能，該同意書可否免除該部分瑕疵責任，容有爭執空間，此部分

就得看實際屋況判斷該廁所排水管瑕疵是否屬於不能立刻發現的瑕疵以及同意書內容

而定。

依據法律規定，仲介對於房屋有向買方調查與說明義務，該屋況說明書填寫未漏水，卻

發生壁癌與廁所排水管漏水情況，若能證明房仲有疏失，依據不動產經紀業管理條例，

買方可以主張房仲連帶負責。

至於刑事部分例如詐欺或背信罪，無法一概而論，真的得看個案證據判斷是否能成立。

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