出售共同持有不動產時，承買人為共有人之一，有優先承購順序嗎？,阿公留下一棟不動產，父親及其兄弟共7人共同持有，各1/7持分，因屋齡老舊長年無人居住，我想買下這棟房子來整修後自住，現父

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Wanda
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文章日期：105-06-19 13:00　
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阿公留下一棟不動產，父親及其兄弟共7人共同持有，各1/7持分，因屋齡老舊長年無人居住，我想買下這棟房子來整修後自住，現父親與4位叔叔都同意，另2位已過世，其妻小皆歸美國籍並無往來也不知如何聯繫。 (1)若請父親先贈與其持分給我，當承買人為共同持有人時，是否可讓另2房繼承者喪失優先承購權？或多數決出售予我，我是否有更優先承購的順序。 (2)當無法聯繫少數共有人時，該如何通知他們？我有找到叔叔遺孀的娘家，他們也沒聯繫對方，可否有解決方法？ (3)父親與4位叔叔皆願意以略優惠價格出售予我，但並不知道另2房繼承人對價格優惠之意願，怕有所損害他們的權益，還是出價的處分也能遵循多數決議？ (4)或是該由父親先承購該棟房子，再轉贈予我，在法律上有差異嗎？

徐維宏 (徐維宏律師)
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文章日期：105-06-19 13:40　
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你好：
若買受人本身就是共有人，依最高法院72年台抗字第94號判例之意旨，其他共有人無土地法第34條之1第4項之優先購買權。共有人依土地法第34條之1出賣共有之不動產給你，你並未取得更優先權利，只是其他共有人無法主張優先購買權。若確實無法聯繫，依土地法第34條之1第1項處分不動產後，必須依同條第3項規定提存該共有人應得之對價或補償，提存程序可參考提存法及土地法第三十四條之一執行要點第9點。土地法第34條之1第1項之多數決不適用於贈與或無償處分，若你的優惠價格被解釋為贈與或無償處分，無法依土地法第34條之1第1項取得處分權，屬於無權處分，效力未定，其他共有人可以拒絕承認。若非贈與或無償處分，行使權利若以損害他人為主要目的，會被認定為權利濫用，而不得行使，且其他共有人可能會依侵權行為主張權利。若無上開情形，依土地法第34條之1規定辦理即可。法律關係不同，但最終都由你取得所有權。
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曹尚仁 (曹律師)
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文章日期：105-06-19 13:45　
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您好，針對您的問題回覆如下:

1、可以透過共有人、持份過半的多數決來出售房屋。(或是持份超過2/3)。

2、優先承買通知的部分就是盡量通知，至多只是損害賠償問題。
若您尚有其他問題,請以mail或留言詢問,請勿直接於此回覆，因為系統不會通知我，以免遺漏,並求周詳，謝謝。※電話:0961-365-252 電子郵件: god033520001@gmail.com

謝文明律師 (謝律師)
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文章日期：105-06-19 21:01　
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您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
如尚有其他疑問歡迎E-MAIL : civili1201@gmail.com聯繫，謝謝！

房佑璟 (房律師)
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文章日期：105-06-19 23:10　
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您好，關於您的問題，最簡單的方式，可以直接提起訴訟請求裁判分割共有物，並提出變價分割之方案供法院參考，若法院同意變價分割，您再參與投標即可，除避免您上述之麻煩外，也可避免贈與稅的問題。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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