您好

想請問日前我承租一個套房後，有一位自稱主任委員兼財務委員的人看到我就騷擾我

叫我要交管理費，不讓我坐電梯，並且是用凶狠的口氣阻止我坐電梯

與房東確認過，此處一開始確實有管理委員會，運作兩年後原本的主委房子賣掉搬走後，自此管委會的實際運作無人可得知

而該位先生至今已經自稱主委兼財委約五年了

從未召開住戶大會也從未公開進行委員的選舉，卻向每位住戶收一年三千塊管理費用

實際收支明細也沒有全部公開過

想請教

1. 此管委會是否早已廢除

2. 該位先生是否觸犯法律? 若有，該如何處理

感恩

您好~~

現任本大樓管理委員會之財務委員，因大樓頂樓之防水工程之招標及施工皆由主任委員自行決定，現因主委要求需支付工程款項，而監委以未合法程序要求財委暫不付款，請問財委該如何處理，付款或不付款需負何法律責任？若監委寄出存證信函給主任及財委其法律效益為何？感恩~~(這屬於一般民事訴訟嗎？)

dear律師您好

想要請問一個事件是不是符合「侵占罪」或「不當得利」的要件~

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甲方為某私有市場管理委員會主委，因為當初委員間彼此議定

同意以甲方之「個人帳戶」做為委員會公款的存放戶，

多年來，甲方不斷以個人名義多次提領公款，錢的動向來源也不明~

請問委員會成員能否請求「侵占罪」或「不當得利」要求甲方返還？

比較麻煩的是，當初委員會成立時並未訂定「要求甲方提領公款一定要做為公用」的規範

現在甲方以個人帳戶領這些錢做為私用，似乎變得有些理所當然?

因此想請教律師，身為管理委員會一員的我們，如果有辦法證明這些錢確實由甲方所提領，

可否主張「侵占罪」並主張「不當得利」要求甲方將公款的款項繳回??

有勞律師幫忙解惑了 非常謝謝

您好,想請問幾個法律問題：
1.我及住戶被人檢舉於梯廳放置鞋櫃等物品，且已經數次，但我並無放置鞋櫃等物品，管委會對此也很頭痛，想請問一下，針對此亂檢舉之人是否有方法可以查明（如報警），且對其提出告訴（如《刑法》誣告罪，「意圖他人受刑事或懲戒處分，向該管公務員誣告者」）？
2.我家後陽台鐵窗亦被人檢舉（應同一人，且多次了），工務局要管委說明是否違反公寓大廈管理條例第八條第一款，我家鐵窗是於97年經由管委會會議決議准許設置（有會議記錄及鐵窗設置型式圖並經管委會蓋章），而當時社區規約第三條有提到「非經規約或管理委員會會議決議，不得設置鐵窗、鋁窗、廣告物...」。
公寓大廈管理條例第八條第一款提到「該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」，我家鐵窗經由管委會會議決議且當時社區規約第三條有提到「非經規約或管理委員會會議決定，不得設置鐵窗、鋁窗、廣告物...」，如此是否符和第八條第一款？若符合，那之後規約將「管理委員會會議決議」刪除，是否會影響日後之效力？
另我家有５歲小朋友，是否符合第八條第二款之規定？

在6層樓以下 無電梯的舊公寓，如果需要裝修天花板，需要室內裝修許可證嗎?

因為最近看到

內政部102.6.5台內營字第1020805262號令修正第二十二條之一，自102.7.1生效
第二十二條之一 住戶室內裝修遵守之事項
一、住戶如有下列室內裝修行為，應依建築物室內裝修管理辦法之規定，委託合法之室內裝修從業者設計及施工；經向主管建築機關申請審查許可，領得施工許可文件後，始得施工：
(一)固著於建築物構造體之天花板裝修。
(二)內部牆面裝修。
(三)高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。
(四)分間牆變更。
二、住戶於室內裝修施工前，應將施工許可文件張貼於施工地點明顯處。工程完竣後，應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明。
三、室內裝修施工期間，為配合共用部分、約定共用部分之環境整潔及使用管理，住戶應（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）
□1.於施工前向管理委員會交付室內裝修工程具結書（其格式如附件七），並恪守所載規定。
□2.本公寓大廈室內裝修時，遵守共用部分、約定共用部分之使用管理規定，其規定授權予管理委員會訂定實施。

不確定要不要許可證，感謝解答~~

在2個月前已向管理委員會反應, 之後大概每一個月都有住戶反應相同問題. 

請了原建商來看只說要進住戶家去看就不了了之了. 如今原本一個逃生梯漏

水, 已經變成兩個逃生梯在漏, 目前觀察如果在不修繕會漏進住戶家裡.

如果漏到住戶家, 可以要求修繕及賠償嗎? 或者可以通報什麼單位, 如消防

單位說逃生梯不安全, 要求儘速修繕, 不然每天都在擔心.

Dear 律師大大們:

想請問一下若因社區外牆老舊有裂痕導致室內滲水，此責任劃分是管委會嗎?因有參考公寓大廈管理條約第十條共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

此條約的意思是可以找管委求償嗎?此公寓大廈管理條約是指全部社區皆適用還是要看所謂的"社區規範"或"住戶規章"呢??

Dear 律師大大們:

想請問一下若因社區外牆老舊有裂痕導致室內滲水，此責任劃分是管委會嗎?因有參考公寓大廈管理條約第十條共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

此條約的意思是可以找管委求償嗎?主委可以說社區不負責就不管嗎??

各位大師您好

我想請益有關建商將商辦某一層樓變更成住宅銷售，其住戶後續如何加入管理委員會呢？

因為目前建商開會希望有一個住戶自願當''樓長''，代收管理費用，再繳交至該大樓的管理委員會，剩餘的支出為該樓層的清潔費用等，當天也沒有明確針對此方案表決，進行投票達3/4人同意，而後續的會議紀錄就寫上請住戶在規定的時間內匯款至樓長帳戶，此情形應不構成正式的紀錄吧！且關於這樣子的開銷支出，住戶是透過樓長的方式銜接管委會，好像有問題。另外，是否同一大樓，本層樓的住戶可以申請另一個管理委員會呢？依據第26條好像是可以的。以上的問題如何因應呢？拜託您解惑了，謝謝。

律師 您好：

請問社區某委員於管理委員會中因某些社區事務問題，在會議中辱罵我父親人格有問題，

(有錄音為證)我父親非當屆委員未參與會議，求證後發現該指控與事實不符，

請問我可以對該辱罵父親人格問題之人提出防害名譽或公然侮辱告訴嗎？

謝謝！

我是住有管委會的電梯大樓,因為公共管線漏水造成一樓住戶淹水,經水電勘查(目測)須從我家6樓浴室鑿開壁面維修,我提出損害賠償6萬元整(因為水電師傅說雖然會負責復原,但是不可能跟原貌一樣,這會影響我將來賣屋房價)管委會第一次約我協商,我因生病無法出席,管委會要求我至少可以書面表達我的訴求好讓管委會討論.數日後,管委會未先告知我以會議紀錄名義公佈在公佈欄,內容如下:

1x樓x號住戶   本人完全配合施工,但本來好好的房子若因施工造成房價飆跌或風水破壞,此部分由誰來補償?提出6萬元補償金,如管委會無異議,本人完全配合施工.如附件說明(附件就是我提出的書面訴求連同會議紀錄一同貼出)

2依據公寓大廈管理條例第6條第3款之規定:管理負責人或管理委員會因維護,修繕共用部分或設置管線必須進入或使用其專有部份或約定專用部分時不得拒絕.設屬公共管道住戶李應配合.不應額外提出補償,而不讓其進入施工(不應提出補償還標線)

3依據同條例第47條第3款之規定........經通知限期改善，屆期不改善者楚新台幣3千元以上1萬5千元以下之罰鍰並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰.不應額外提出補償而不讓其進入施工.

4對於X樓X號住戶所提之補償金6萬元之要求無法同意.

請問...這樣的內容對於不懂法律的其他住戶來說是否會造成誤解認為我方提出賠償金是違法行為?畢竟我也是住戶之一,曾有其他住戶對於維修施工一直拖延已有我方刁難管委會的耳語出現,造成我一家人的名譽受損.管委會未經我同意在公佈欄貼出帶有我全名及地址的書面讓我對因漏水而受害的住戶是否會對我不利而擔心.我只是提出維護我權益的訴求為什麼就要罰鍰?難道只要我不是無條件的同意施工也是違法嗎?這算不算恐嚇我?

本社區管委會實在不像話，每月會議都會猛烈抨擊部份住戶，並做人身攻擊，區權人為維護合法權益，研擬一份刑事告訴，請大大指導可有加強之處，很急，謝謝！
（部份刪除）

為訴請公然侮辱及加重誹謗提出告訴事：
壹、訴之聲明
一、原告對「XX大?」管理委員會一0二年二月份臨時會公然侮辱及加重誹謗之行為，爰依刑法第三0九條之一「公然侮辱罪」及三一0條之二「加重誹謗罪」提出告訴。
二、訴訟費用由被告連帶負擔。
貳、事實及理由
?被告均為「XX大?」A區甲棟管理委員會成員，該會於一0二年二月二十二日召開二月份臨時會，會中針對原告依「公寓大?管理條例」第三十五條及「XX大?住戶規約」第四條、第十七條，借閱影印管委會財務報表及相關資料，會議紀?具文抨擊原告無權將住戶繳費單據拍照，並將原告姓名故意「放大字體」，公布張貼於社區各棟及電梯間等六處公布欄，故意不實散佈於眾，侵害原告人格法益，爰依刑法第三0九條之一「公然侮辱罪」及三一0條之二「加重誹謗罪」，請求貴院判決如訴之聲明：
一、「XX大?」依「公寓大?管理條例」於九十六年六月二十四日訂定「XX大?住戶規約」，第一條述明規約效力及於該大?全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務（住戶規約如附件一）。
二、被告接任「XX大?」A區甲棟管理委員會，故意違反前條例第三十六條、第三十七條、第三十九條及附件七「XX大?防空避難所兼停車場管理辦法」第四條、第五條，藉勢藉端擅將公有停車位使用權私租讓非區分所有權人計XXX等五人，全年收取新台幣二萬五仟元至三萬元高額「公位清潔費」，要求管理員另開收據，確有措施失當之明顯證據，涉有主觀明知並有意使其發生之犯意。原告於一0二年三月一日向新北地方法院提出民事告訴，訴請返還公有停車位使用權防止私租讓非區分所有權人（收狀收據如附件二）。
三、被告藉故阻卻原告不得依「公寓大?管理條例」第三十五條及「XX大?住戶規約」第四條、第十七條，依法要求閱覽或影印管理委員會財務報表及收支明細，經向新北市政府市長陳情，新北市政府工務局具文函請「XX大?」管理委員會依上開規定辦理，足證原告所述於法有據應屬至當（公函如附件三）。
四、被告於二月份臨時會會議紀?具文抨擊原告無權將住戶繳費單據拍照，並將原告姓名故意字體放大，不法侵害原告人格法益，大肆張貼於「XX大?」A區甲棟一號住戶信箱旁、一號住戶左右兩側電梯內、三號住戶信箱旁、三號住戶左右兩側電梯內等六處公布欄公告周知（會議紀?如附件四），故意散佈不實訊息於眾，爰依刑法第三0九條之一「公然侮辱罪」及三一0條之二「加重誹謗罪」提出告訴。

請問管委會依規定招開緊急管理委員會

會議(應到9人實到5人)記名投票5人贊成所做的決議

決定讓保全進駐協助警衛

現在想反悔不要保全(約定期限內)

再開會把保全趕出去,是否違法,算背信嗎還是其它相關法條

我每次收到管理費的單子就直接去繳錢了,
但今天大樓管理委員會竟發存證信函給我,說我未繳6月和8月的管理費?!叫我一月底前繳清,
我莫名其妙,如果當月沒收到管理費不會跟我通知嗎?
因為那棟大樓的房子不是我本人居住,是租人的,
所以我一直不太清楚那邊的管理委員會在幹甚麼,
打電話過去質問時他們管理員才說他們9月才換過另一個公司管理,所以先前的管理費他們也不清楚,
所以要我付這個呆帳嗎?!!
但我就吃虧在我都沒留下收據(因為我大概存一個月就嫌雜亂就丟了...而且我先前也沒碰過這種鳥事!!!!)
那我該付這筆錢嗎?
如果我要告它們告的贏嗎?

請問 管理委員會會議通過,以社區管理費支應住戶婚喪喜慶之用...公告後有住戶提出抗議...假如管委會一意孤行是否有觸及相關罰則....謝謝指教

律師你好:

我是屋主,目前遇到問題如下:

1.建物1~14樓我家剛好住14樓所以樓頂屬於公共設施是否正確

2.上週的連續下雨導致我家開始漏水,而且非常嚴重

3.已知會大樓管理主任,他卻告知我需自行解決,讓我很納悶,樓頂應屬於公共設施,應請大樓管理委員會維修才對吧

4.樓頂的漏水造成我家裝潢都漏水,導致裝潢壞損是否可以要求大樓管理委員會維修

5.請問這種問題需要請律師嗎?

請教大律師：

社區管理委員會委員未經管理委員會同意，擅自對外以社區管理委員會名義發送黑函至某住戶之工作單位，除妨害名譽外，請問是否涉及偽造文書之嫌？
感謝您的回復！

請問我指的管委會只提供近2至3年的部分資料是只有提供（區分所有權人會議紀錄、管理委員會會議紀錄、

管理費基準表、財務收支報表、銀行存摺），並未提供（會計憑證、會計帳簿、欠繳公共基金情形），財務

收支報表只有各項目的總數(各月管理費收入總數差異甚大，機械車位的維護費車位數與實際車位亦不符合

，有些機械車位鏽蝕破損嚴重未維修，萬一坍塌可能對車輛或人員造成危害)，提供的存摺(摘要均是手寫，

內容也不完整，甚至還打上問號)，根本無法核對各住戶是否均依規定繳足公共基金或各項應負擔費用，這

種只提供部分資料之狀況沒有違反第35條嗎？

至於第36條保管文件的年限，本大樓區權會也沒有對此做過決議，如其他法律沒有規定又應如何處理？

如果是重要的決議卻未保存紀錄，將來如有爭議又要如何證明有此決議？

以下民事起訴狀有無問題請幫我看看謝謝..因為「修繕費計新臺幣○○○○元」要請法院囑託鑑定修繕費為多少以後才可道，so起訴時金額要寫多少及訴之聲明一這樣寫才可不可以?

民事起訴狀訴訟標的金額：新臺幣00,000元

原  告  000   被  告  000     

為請求被告損害賠償事件，依法起訴事：

訴之聲明：

一、聲請鈞院囑託台北市土木技師公會就系爭○樓房屋漏水原因為何、修復漏水原因及系爭○樓房屋室內受損設備之必要費用為多少為鑑定，爰依侵權行為之法律關係，請求上訴人給付回復原狀所必要之修繕費計新臺幣○○○○元，以代回復原狀。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、原告願供擔保，請准宣告假執行。

事實及理由

原告係新北市○○區○○路○○號之○樓（下稱系爭○樓房屋）之所有權人……房屋相當之位置有漏水現象，乃數度告知被告請其立即修繕，未獲置理，伊進而於○○○年10月間透過社區管理委員會與上訴人進行協調及於○○○年11月間向新北市○○區調解委員會聲請調解，均未獲得解決，致原告所有系爭○樓房屋受損持續。為此，提起本件訴訟…….略。

我們家七樓天花板漏水,現還未請人鑑定,因恐鑑定後,八樓的人不給付鑑定費或不容忍修繕人員進入進行必要之修繕,又恐鑑定後,是八樓管線有問題,卻要求本人付他們1/2的管線修繕費或因修繕管線以致八樓木質地板損傷的回復原狀費用,擬於鑑定前與他們到調解會調解,可否給個建議,又我想予他們達成下面調解內容,是否有當?請給個建議吧?如能給個相關判決文號更佳,thank you

 本案新北市○○區○○路○○號七樓之○房屋天花板漏水一案，擬申請調解如下:

一、  由新北市○○區○○路○○號七樓之○房屋所有權人委請「台灣省土木技師公會」出具鑑定報書，以釐清漏水原因、發生位置及修復費用估計，其鑑定報告費由該房屋所有權人先行支付。

二、  新北市○○區○○路○○號○樓之○及○○號八樓之○ 所有權人、住戶及○○管理委員會，應配合鑑定機構，如必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時（含破壞性質之鑑定方法），不得拒絕。前開所有權人、住戶及管理委員會，如拒絕鑑定人員進入、使用其專有部分、約定專用部分或拒絕鑑定人員鑑定，致無法鑑定，應就已支付之鑑定費負損害賠償責任。

三、  如「台灣省土木技師公會」出具之鑑定報書，已釐清漏水原因、發生位置者，新北市○○區○○路○○號○樓七樓之○及○○號八樓之○ 所有權人、住戶及○○管理委員會，應容忍修繕人員進入、使用其專有部分及約定專用部分進行必要之修繕。

四、  建築物樓地板排水管維修費用之負擔，應先確定究屬建築物何部分之管線，始得決定何人有修繕義務，並負擔修繕費用。即修繕義務決定如下所示:
(一) 因八樓房屋所有權人房屋專用之管路漏水，該房屋所有權人應負損害賠償責任(包括修繕費、鑑定報告費、回復原狀費用。)
(二) 因七樓房屋所有權人房屋專用之管路漏水，該房屋所有權人應負損害賠償責任(包括修繕費、鑑定報告費、回復原狀費用。)
(三) 因公共管線或外牆等公共區域維護不當至發生漏水，○○管理委員會，應負損害賠償責任(包括修繕費、鑑定報告費、回復原狀費用。)
(四)前開(一)至(三)之請求損害賠償費用不得超過「台灣省土木技師公會」出具鑑定報書內估計修復費用。

 七樓區分所有權人:  

 八樓區分所有權人:

○○管理委員會:

                   中華民國○年○月○日

您好：

我想請問一下就是我們大樓前幾天開會，今天看到會議紀錄，請問是不是大樓管理委員會開會德提議跟表決就都算數，就是他門說啥我們住戶就要做啥？

您好，我是東港鎮東京花園大樓的住戶，最近大樓管理委員會的會議紀錄，我突然間看到有一個是換任財務委員的紀錄，請問一個財委是自行卸任，有次開會已經有通過由另一委員擔任，可是這管理委員會的主委竟然沒有再次開會議，自行更改會議紀錄，雖然有用更正說明，可是不是一定要再次經過開會才可以作更正說明不是嗎？

而且利害關係人不是可以調閱財務報表，這主委卻遲遲不給看，自私的行為影響到我們住戶的權利。

我們大樓住戶想維護自行權利，請問有什麼方法可以自裁他，報警不行(因為它跟警察局的人很好)。

請問大大：

我是在東港鎮某間大樓的住戶，因這次的大樓管理委員會的主委，在上次的會議明明開會都有同意由某的委員擔任財務委員，可是大樓的主委卻沒再次開會，自行更改會議紀錄，請問是否目前有大樓主委兼任財委的？

還有大樓主委竟然自行決議要罷免監委，可是一般依大樓管理條約，選上的任一委員都需任期滿一年，他卻自作主張要罷免監委，其實這之中有暗情。(除非有候補，可是本大樓並無候補委員)

大樓的8月份財務報表，並無監委蓋章就公佈，這樣也不行吧！而且財務委員已經自行卸任不做，為啥還可以蓋財委的章。

其實我認為這主委的行為有點像"林益世"就屬他最大的行為。因為章只有經過他才可以送，別人都不行。

還有利用自己是主委的公權力，威脅保全不可以給資料給監委，不然就要辭去= ="非常誇張的行為。

律師您好~

社區的保全的合約在今年八月31日到期，因此在到期日之前有通過招標的方式在對外招標，由另一家廠商得標，在新的保全公司進駐以前，新的保全公司有拿草約來給委員會審核，但由於合約內容一直無法符合社區利益而被退回去重新制定，合約內容委員會也審了二次，可是第三次合約未審，主委就擅自與保全公司簽約，在我們社區的管理條約裡，主任委員的職掌第一條就說，住任委員為法定代表人，綜理社區管理興革事宜，執行管理委員會決議事項，並督導各委員事務之推動執行。想請問喔：

一　那這樣的合約是否有效呢？
二　主委未經過委員會的同意就自行去簽約，那這樣是否有違反背信罪呢？

本人居住大樓公寓3樓, 本戶後陽台連接一18坪露台,

因只有本戶能進出此露台,故建商規劃此露台為本戶"約定專用露台".

但是露台上常常有危險掉落物,包含玻璃瓶,石頭,衣架,菸蒂....等等危險掉落物.

經通知本社區管理中心(已會知 管理委員會),但此危險現象持續發生.

為顧及生命安全及預防危險事故, 所以本人於3F露台搭建安全設施(花架)來阻擋危險掉落物.

但是管理委員會卻寄來"存證信函",要求拆除此安全設施(花架)..

...請問要如何處理 維護本人居住安全權益?

感恩!!!

李先生

本人居住大樓公寓3樓, 本戶後陽台連接一18坪露台,

因只有本戶能進出此露台,故建商規劃此露台為本戶"約定專用露台".

但是露台上常常有危險掉落物,包含玻璃瓶,石頭,衣架,菸蒂....等等危險掉落物.
經通知本社區管理中心(已會知 管理委員會),但此危險現象持續發生.

為顧及生命安全及預防危險事故, 所以本人於3F露台搭建安全設施(花架)來阻擋危險掉落物.

但是管理委員會卻寄來"存證信函",要求拆除此安全設施(花架)..

...請問要如何處理 維護本人居住安全權益?

感恩!!!

李先生

1.住家是產權獨立的連棟式透天厝（沒有與鄰居共同持分），但巷弄馬路卻是與鄰居共同持分，但範圍沒有包含住家，鄰居主張要成立管理委員會，並且強迫我們要加入，這樣的主張是否合法？我們可否拒絕參加？

示意圖：

G

H

I

J

K

L

巷弄馬路（共同持分）

A

B

C

D

E

F

A~L是各自產權獨立的透天厝（沒有共同持分，但因為是同一建商興建，故權狀上的建築基地卻是有包含這12戶的地號。）

2.適用與準用公寓大廈管理條例有何差別？依公寓大廈管理條例：

第四十一條

多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。

鄰居可否主張依此條準用公寓大廈管理條例成立管理委員會，既然是準用，是否就沒有強制力？我們可否不參加？

A是一家攝影公司，某日一知名的電視新聞女主播與其丈夫前去A公司拍攝結婚週年照。因是名人客戶，因此，A公司將該幅照片掛在櫥窗供其他人欣賞。主播認為A公司未經其同意即陳列相片，侵害其肖像權，則其主張是否有理由？

請問上述這些問題會不會影響著作者智慧財產權呢?如果會影響請問它是觸犯到智產權的哪個部分呢? 謝謝幫忙解答者 

您好，我有個關於公寓大廈管理自治的問題想請教一下： 我所居住的社區中有一車道，所有住戶車輛皆須透過該車道進出社區。而車道底的三間住戶前方因多了一小塊公共空間，許多住戶經常將自有車輛停放於此，造成最後一戶無法正常地將車輛從自家中駛出車道（本人住家為最後一戶）。 一年前社區管理委員會開會決議，未避免影響住戶自有車輛進出車道權益，所有車輛均不得停放於某兩戶前方公共空間（其中一戶為本人住家前公共空間），但這一年來經常有住戶不理會該決議而將車輛停放於該公共空間，即使社區主委張貼告示，以及柔性勸導違規車主，但此情形仍舊時常發生。本人以及社區主委對於此事的體認為：若無一個明確罰則來規範並制止該違規行為，其它住戶依然無 視社區規約以及其它住戶權益。 本人曾詢問過轄區派出所是否可對於違規車輛進行拖吊或開單，派出所員警回覆說但此為社區內部問題，警察單位無權干涉，還是需由管理委員會處理。因此本人以及社區主委在閱讀「公寓大廈管理自治條例」後，瞭解對於此問題中的違規住戶似乎是可以訂定罰則來加以規範。因此對於此點，有幾個問題想請教一下： 1.對於違規住戶罰則的訂定，是否有一個限制在？（如是否可將違規車輛拖吊、罰款？或一定得經多次勸誡後才能執行？） 其中「經多次勸誡」部分是否為必要，或有其它規定可立即執行（如拖吊）？因為違規車輛已立即影響到住戶進出，即使違規車主在勸誡後立刻移車，待下次繼續違規，經管委會勸誡再移車，反正無立即受罰風險；或該車輛為社區住戶訪客而違規停放，社區管委會不知車主為何人所有而無法懲處。而受違規車輛影響之住戶始終受影響… 2.對於罰則的執行部分，需「主管機關」執行。而此主管機關是否為地方政府（如桃園縣政府）？若管委會需「主管機關」對於違規住戶進行懲處，其程序為何？ 3.於內政部營建署網頁中，常見問題 - 公寓大廈管理Q＆A彙編 - Q156中提及：「對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者，管理委員會得依其規定執行，惟如有另得逕行予以鎖車之規定，因其涉及妨害他人行使權利，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會不宜逕行為之，以免承擔法律責任。http://ppt.cc/yRIy 」 此點是否說明，若住戶於自治會議中，同意對於違規車輛鎖車，管委會得逕行鎖車？ 4.社區主委曾提及，若於最後一戶（本人住家）前設置柵欄，可避免他人違規停放車輛，而柵欄之管理由本戶為之以方便自家車輛進出。但於公寓大廈自治管理條例第十六條第二項規定「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」若設置柵欄為管委會以及社區自治會議中其它住戶同意後，是否可設置柵欄以避免其它住戶違規？ 以上，煩請解答，感激不盡。 謝謝！

各位律師您好：

本社區（苗栗縣頭份鎮 四季山莊劍橋區管理委員會），於101年1月20日發佈區分所有權人會議召開公告，說明區分所有權人會議訂於101年2月4日。

 公寓大廈管理條例第30條規範，區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。

 行政院人事行政局於100年9月28日公佈101年政府行政機關辦公日曆表（核定文號：中華民國100年9月28日行政院院授人考字第10000526681號函），明訂101年1月21日至1月29日為農曆春節假期。

 再者，依民法第1條之規定，民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理。

 綜上述，請問這區分所有權人會議召開之公告期間，是否可包含春節假期9日？是否符合公寓大廈管理條例第32條之規定？

還請各位律師給予協助解答，謝謝！

陳先生

公寓大廈管理委員會於96年成立時,代辦公司為達法定人數2/3涉及偽造簽名以使其合法.事後經起訴並於98年判決確定後,確定係偽造簽名須負刑事責任. 惟97及98年委員會仍正常運作,並依規定變更主委,至今仍正常運作.又96年成立管理委員會之出席人數若去除偽造之簽名後,即未達法定人數,依法律觀 點,可否請教:
1.96年成立之委員會是否具法定效力,其法定效力之認定是否應經興訟後由司法單位認定或由行政機關逕行撤銷或廢止.
2.若原始成立之委員會係不具法定效力,但後續97,98年所依法變更之委員會並無非法成立之問題,爰此97,98年之委員會是否因原委員會(96年度)之不法而隨之無效?
3.行政機關是否得廢止原始成立之報備,而認定97年始為合法之報備並發給報備證明

【房地產法律問題】在自己的家裹抽菸，不可以嗎？

文/楊春吉

【問題】

鄰居愛在廁所內抽菸，因為抽風系統 關係，弄得同層住戶們都是煙味，我的廁所跟他相鄰，煙味飄散到我整間屋子都是，有寫紙條請他能否開個窗戶，不要在廁所內抽，他也回了張紙條：「我在我家裡 抽菸又沒礙到你們，我喜歡在哪邊抽是我的自由」，菸害防治法真的沒有辦法處理嗎（註一）？

【解析】

按「左列場所不得吸 菸：一 圖書室、教室及實驗室。二 表演廳、禮堂、展覽室及會議廳 (室) 。三 室內體育館及游泳池。四 民用航空器、客運汽車、纜車、計程車、渡船、電梯間、密閉式之鐵路列車、捷運系統之車站、車廂及其他各種密閉式之公共運輸工具。五 托兒所、幼稚園。六 醫療機構、護理機構、其他醫事機構及殘障福利機構。七 金融機構、郵局及電信局之營業場所。八 製造、儲存或販賣易燃易爆物品之場所。九 其他經中央主管機關指定公告之場所。前項場所，應設置明顯禁菸標示。」為菸害防制法第13條定有明文，是圖書室、教室、實驗室、表演廳、禮堂、展覽室、會 議廳 (室) 、室內體育館、游泳池、民用航空器、客運汽車、纜車、計程車、渡船、電梯間、密閉式之鐵路列車、捷運系統之車站、車廂、其他各種密閉式之公共運輸工具、托 兒所、幼稚園、醫療機構、護理機構、其他醫事機構及殘障福利機構、金融機構、郵局、電信局之營業場所、製造、儲存或販賣易燃易爆物品之場所及其他經中央主 管機關指定公告之場所，均不得吸菸。至於在自己家中吸菸，因自己家中尚非前開禁止吸菸之場所，是尚不得以菸害防制法處罰之。
惟「住戶不得任意棄置 垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」「土地所有人，於他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振 動、及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。」亦為公寓大廈管理條例第16條第1項、民法第 793條所明定，是本案中的提問人，非不得分依公寓大廈管理條例第16條第5項（註二）或公寓大廈管理條例第59條（註三）或民法第793條之規定處理 之，蓋本案中鄰居雖在自己家中抽菸，惟其所生之菸害業隨抽風系統擴散至同層，侵害同層住戶之健康，若不予禁止或排除，長久下來，對同層住戶健康之侵害嚴 重，業逾同層住戶須容忍之相當程度（註四），不得再謂「侵入輕微」或「按土地形狀、地方習慣認為相當者」之故也。

【註解】

註一：問題來源：96年4月14日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>生活法律＞鄰居在自己家抽菸。
註二：公寓大廈管理條例第16條第5項：「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」參照。
註 三：公寓大廈管理條例第59條： 「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各 款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」參照。
註 四：臺灣高等法院95年03月28日94年度上易字第702號民事判決：「按住戶不得任意排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行 為，公寓大廈管理條例第16條第1項固有明文。惟人類之生活不可能全不烹煮食物或全然靜默不發出聲響，故此規定關於住戶所產生之噪音及油煙方面，自仍以其 情形已違反相關環保法規規定之標準，而影響其他住戶居住之安寧者為限，始得認與該條規定有所違反。」、最高法院96年01月25日96年度台上字第188 號民事判決：「次按興建房屋施工時，所生氣響振動若非劇烈嚴重已逾法定標準或常人可忍受之相當程度者，依民法第七百九十三條但書規定，鄰地所有權人即有容 忍之義務。而上訴人因系爭工程之施工所生氣響振動，是否已逾越土地相鄰關係應容忍之程度…」參照。

故鄉簡介:

現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇)：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【公寓大廈法律問題急救站】鄰居聲音擾鄰及排放廢氣，怎麼辦？

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

鄰居為潛水氣瓶罐裝業者，每日氣瓶罐裝聲音擾鄰，且壓縮機排放廢氣，履勸不聽，請問應如何提出訴訟（註一）?

【解析】

按「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止 或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第十六條第一項或第 四項規定者。」分別為公寓大廈管理條例第16條第1項、第5項、第47條第2項定有明文，是若屬公寓大廈管理條例所稱公寓大廈（註二）之住戶（註三），自 不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為，倘有違反者（註四），管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理， 經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理；直轄市、縣 (市) 主管機關審其事實，行為人確有前開行為者，應處新臺幣3000元以上15000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得 連續處罰。是本案中的提問人，若屬公寓大廈管理條例所稱公寓大廈之住戶，自得請管理負責人或管理委員會處理，或逕以公寓大廈管理條例第59條（註五）之規 定，列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
至於非公寓大廈管理條例所稱公寓大廈者，雖不得依公寓大廈管理條例相關規定處理， 惟仍得依民法第793條：「土地所有人，於他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動、及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕 微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。」、第774條：「土地所有人經營工業及行使其他之權利，應注意防免鄰地之損害。」（註六）及民法第 184條（註七）之規定處理之。
【註解】
註一：問題來源：96年7月11日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞壓縮機聲音擾鄰、且排放廢氣。
註二：所謂公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地（公寓大廈管理條例第3條第1款參照）。
註三：所謂住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者（公寓大廈管理條例第3條第8款參照）。
註 四：惟人類之生活不可能全不烹煮食物或全然靜默不發出聲響，故公寓大廈管理條例第16條第1項關於住戶所產生之噪音及油煙方面，自仍以其情形已違反相關環 保法規規定之標準，而影響其他住戶居住之安寧者為限，始得認與公寓大廈管理條例第16條第1項規定有所違反（臺灣高等法院95年03月28日94年度上易 字第702號民事判決），亦須注意。
註五：公寓大廈管理條例第59條：「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權 人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員 會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」參照。
註六：民法第793條及民法第774條於永佃權人間或永佃權人與土地所有人間，或典權人間或典權人與土地所有人間，或地上權人間，或地上權人與土地所有人間準用之（民法第850條、第914條、第833條參照），亦須注意。
註 七：民法第184條：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生 損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」及最高法院83年08月26日台上字第2197號判例：「土地所有人經營工業及行使其他 之權利，應注意防免鄰地之損害，民法第七百七十四條定有明文。而空氣污染防制法係行政法，其立法目的，僅在維護國民健康、生活環境，以提高生活品質，此觀 該法第一條之規定自明。故工廠排放空氣污染物雖未超過主管機關依空氣污染防制法公告之排放標準，如造成鄰地農作物發生損害，仍不阻卻其違法。」參照。

故鄉簡介:

現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
自從1999年1月31日認識妳以來,
妳為我憂愁,為我喜悅,我都記得,
怛我也不能給妳任何的榮華富貴,
只能以一顆真誠的心對妳,
並時時說 我愛妳

【公寓大廈法律問題急救站】召集人違反召集義務，怎麼辦？

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

公寓大廈管理條例中的主管機關為誰?規約規定每半年召開一次區分所有權人大會，召集人卻僅每年招開一次，請問有何罰則?罰則的對象為誰?罰則是否為該對象自行負擔，還是管委會須負擔（註一）?

【解析】

按 所謂區分所有權人會議，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議（註二），其由全體區分所有權人組成，每 年至少應召開定期會議一次（註三）。但有「發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者」或「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有 權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」情形之一者，則應召開臨時會議（註四）。換言之，每年應召開區分所有權人會議之定期會 議一次以上，法並未有「不得於規約中規定『每年應召開區分所有權人會議之定期會議二次』」之禁止規定，此類規定亦無侵害財產權、人格權及違反公序良俗等情 事，規約中如有該規定，自無違法得為撤銷或為無效之虞，召集人自應遵守之。召集人倘有違反者，依公寓大廈管理條例第47條第1款之規定，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣3000元以上15000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰之。至於公寓大廈管理條例中 的主管機關為何?依公寓大廈管理條例第2條之規定，公寓大廈管理條例所稱主管機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市) 為縣 (市) 政府，併予敘明。

【註解】

註一：問題來源：96年7月6日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞公寓大廈管理條例中的主管機關為誰?
註二：公寓大廈管理條例第3條第7款：「七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」參照。
註三：公寓大廈管理條例第25條第1項參照。
註四：公寓大廈管理條例第25條第1項參照。


故鄉簡介:

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、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
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10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
11.整理中：
（1）台灣法律網電子書：房地產案例實務（二）（公寓大廈專篇）
（2）公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
人曰有夢最美,而我的夢
就是愛妳惜妳永永遠遠......

你好:

請問若友人因無法向銀行貸款(貸款額度已滿)，請我幫他買屋貸款，
買屋、簽約手續皆兩人一同前往辦理(所有權人是我的名字)，但所
有權狀一開始就在他手中。該屋目前由友人正出租中，租金亦是他
在收取。

當時兩人有書面約定，內容僅有如下兩點：
1.「佣金3000*52坪=156000(佣金部分支付我名下其他房屋貸款利息
部分至156000償還為止)。」
2.「我收取佣金，應配合房屋作業(如印鑑證明等)。」

但因對方長期遲繳貸款，銀行屢次來電催繳，以及該屋管理委員會曾
寄來管理費催繳之存證信函，我擔心日後信用有瑕疵，
去電請對方辦理過戶，並給予當初約定之佣金，對方願意辦理過戶，
但辯稱房屋要賣出去才有上述約定之佣金，今無買賣自然毋庸給我佣金。

請問 :
1.我要如何才能取得我應得的佣金?
2.對方接下來若不繳貸款，我有何保全信用及名下其他財產之方式?
(例如可否買賣他的房屋用來償還貸款?)
3.我是否需要先作一些法律上的動作?(例如:發存證信函，若發存證信函又該寫些什麼?)
4.我尚有其他債務，名下財產皆有遭假扣押之可能，請問我是否需告知對方此事?
(告知是口頭告知就好還是亦需寄送存證信函?)

大樓管理委員會未得住戶之同意，即與電信業者續約，於該棟大樓頂樓設置基地台，該契約是否合法？是否有權要求閱覽相關資料及會議記錄？