小型社區要做點交事誼:

我們是小型社區，9樓層，地下B1+B2約33個車位，委員們發現在竣工圖中，建商在"1樓室內區"畫分了多個停車位，並將車位出租給外人，1樓所登記的總坪數約有170坪。門牌 與 車道並不相連，但1樓車位區的出入口有獨立通道出入。

竣工圖中，1樓分為二區，接待處為一區(15坪左右)，車位區為一區(內部約10多個車位)，各為不同出口。竣工圖上，1樓車位區為公設區，但卻登記在接待處的坪數下(接待處約15坪，有門牌)

車位出入區，建商有做鐵捲門。

因為社區本身公設比約35%，但是除了一樓大廳及2處逃生梯外，並無其他明顯公設，委員們都懷疑建商侵佔一樓車位區為他所用，還掛上門牌。建商是否有侵佔社區權益? 因為要點交了，所以需要一些專業知識與協助。

您好：

本條例用辭定義如下：......五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公寓大廈管理條例第7條定有明文。

各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定(第1項)。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定(第2項)。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定(第3項)。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償(第4項)。公寓大廈管理條例第9條定有明文。

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同(第1項)。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約(第2項)。公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度(第3項)。第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說(第4項)。本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣(市)主管機關定之(第5項)。公寓大廈管理條例第56條定有明文。

首先要先釐清該共用部分是否已約定專用並規定在規約內，若是，除非可以修改或變更規約收回約定專用之部分，則要受到拘束。可以調閱建造執照、使用執照及相關竣工圖、平面圖等圖說，並審閱規約規定釐清之。

若非約定專用部分，建商擅自占有，會構成無權占有，管委會可以要求返還給全體區分所有權人，並請求相當於租金之不當得利。

依您陳述，按司法院大法官解釋字第576號解釋意旨：　契約自由為個人自主發展與實現自我之重要機制，並為私法自治之基礎，除依契約之具體內容受憲法各相關基本權利規定保障外，亦屬憲法第二十二條所保障其他自由權利之一種。惟國家基於維護公益之必要，尚非不得以法律對之為合理之限制。

民法第153條：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

是倘契約在不違反法律及公序良俗情事下，應肯認契約有效力，且契約並非只有書面契約，口頭契約只要符合民法第153條規定契約即成立，惟倘日後兩造就口頭契約有疑義，將較難舉證，本件需釐清兩造該區域是否係建商自有土地？抑或大廈土地？倘係大樓土地，不論係分管契約抑或專有約定使用，均不可違反法律規定，因您並未說明清楚，故無法與您較詳細建議，您可先向在地區公所或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議您委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

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您好，針對您的問題回覆如下:

1、可以看一下契約內容有關於一樓公設範圍，如果本來就不包含接待區或是車位，就無法主張權益。

2、如果建商有占用社區車位，可以要求返還。

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