您好:
各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席;受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。公寓大廈管理條例第27條定有明文。
區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。公寓大廈管理條例第31條定有明文。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。
各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。民法第823條第1項定有明文。
非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定,於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。公寓大廈管理條例第26條定有明文。
- 公寓大廈管理條例第27條第1項規定之各專有部分區分所有權人有一表決權是強制規定,規約或區分所有權人會議決議不能變更,否則規約或決議無效。但規約可以就表決門檻另外規定,不一定要強制依照公寓大廈管理條例第31條規定。
- 基地或物之使用目的分割上會有限制,要注意公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第823條第1項規定。
- 要另外成立管委會原則上跟分割土地沒有必然關連性,但新成立之管委會與舊管委會煎藥就共用部分、約定共用部分等詳細約定,若妥善處理也可以達到目的。
- 特農地作停車場使用除要取得農地所有權人同意外,要注意農地農用之要求,若有買賣契約原則上不會有侵權問題,但私設通道通過特農地要注意農地農用規定。