您好：

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同（第1項）。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約（第2項）。公寓大廈管理條例第56條第1項、第2項定有明文。

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。公寓大廈管理條例第23條第2項第1款定有明文。

首先要先請建商提供約定專用之詳細圖說，確認位置。

其次，約定專用部分需要載明在規約內，並詳細約定範圍及使用主體。若要避免爭議，要仔細確認規約記載之範圍。

您好：

所述情形可能會觸犯詐欺罪、侵占罪、背信罪，可以蒐集證據提出刑事告訴。民事部分可依委任契約或侵權行為請求損害賠償。

您好：

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用（第1項）。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定（第2項）。公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明文。

要先釐清堵塞馬桶回堵冒糞水之原因為何，若因公共糞管堵塞，導致糞水自公共糞管溢出，自2樓下滲1樓導致1樓天花板受損，可以請求管委會賠償損害。若屬於2樓管線問題，則由2樓區分所有權人負損害賠償責任。

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  公寓大廈與修復漏水

  
  

您好：

1. 父親20張股票、股子、股息是本次繼承之持產，都要納入遺產總額，但可以主張遺產稅之免稅額、扣除額。


2. 母親先前已申報遺產稅，漏未申報部分已超過核課期間，原則上國稅局之稅捐債權已經消滅，無法再要求補稅及罰鍰。

您好：

各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。公寓大廈管理條例第27條定有明文。

區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。公寓大廈管理條例第31條定有明文。

專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。

非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。公寓大廈管理條例第26條定有明文。

1. 公寓大廈管理條例第27條第1項規定之各專有部分區分所有權人有一表決權是強制規定，規約或區分所有權人會議決議不能變更，否則規約或決議無效。但規約可以就表決門檻另外規定，不一定要強制依照公寓大廈管理條例第31條規定。


2. 基地或物之使用目的分割上會有限制，要注意公寓大廈管理條例第4條第2項、民法第823條第1項規定。


3. 要另外成立管委會原則上跟分割土地沒有必然關連性，但新成立之管委會與舊管委會煎藥就共用部分、約定共用部分等詳細約定，若妥善處理也可以達到目的。


4. 特農地作停車場使用除要取得農地所有權人同意外，要注意農地農用之要求，若有買賣契約原則上不會有侵權問題，但私設通道通過特農地要注意農地農用規定。

您好：

住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為（第１項）。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理（第5項）。公寓大廈管理條例第16條定有明文。

土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之。但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。民法第793條定有明文。

1. 可以先請管委會協調關於裝設加壓馬達產生震動及噪音問題。


2. 另可以提起排除侵害之民事訴訟，請求停止製造震動及噪音之行為，若侵害居住安寧且情節重大，可以請求慰撫金。


3. 另可請求環保局或經查機關協助，依噪音管制法或社會秩序維護法處理。


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  鄰居製造噪音與我的居住安寧

  
  

您好：

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。

土地所有人非通過他人之土地，不能設置電線、水管、瓦斯管或其他管線，或雖能設置而需費過鉅者，得通過他人土地之上下而設置之。但應擇其損害最少之處所及方法為之，並應支付償金。依前項之規定，設置電線、水管、瓦斯管或其他管線後，如情事有變更時，他土地所有人得請求變更其設置。前項變更設置之費用，由土地所有人負擔。但法令另有規定或另有習慣者，從其規定或習慣。第七百七十九條第四項規定，於第一項但書之情形準用之。民法第786條定有明文。

住戶應遵守下列事項：......他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。公寓大廈管理條例第6條第1項第2款定有明文。

首先要先釐清既存違建當初為何可以此種方式設置汙水管、糞管，有無取得樓下區分所有權人同意。若有，則可依當初之約定主張權利，請求回復且不得侵害。

其次，若無任何約定，除非有民法第786條規定之情形不得不通過樓下才能排放汙水、糞水，否則違建糞管設置在他人專有部分，會侵害、妨害他區分所有權人之所有權，要先類推適用民法第786條規定請求容許設置管線，等判決後才可依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款請求進入該戶設置管線。

另若有其他侵害更小之方式設置糞管，則需要選擇更小侵害之方式為之。

您好：

1. 後手是否需要繼受前手積欠之管理費實務上有肯定說及否定說(多數)，要看承審法官才何種見解。


2. 管委會不得已積欠管理費為由限制區分所有權人對於專有部分、共用部分之使用，否則區分所有權人可以訴請法院排除侵害，交付磁扣等等。


3. 若受有損害可以請求賠償，但要舉證證明損害為何。


4. 不會構成強制罪，因原本就無法使用，屬於民事糾紛，可以提起排除侵害、交付磁扣之民事訴訟主張權利。


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  規約針對積欠管理費之規範模式

  
  

您好：

贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。民法第412條第1項定有明文。

受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。民法第416條定有明文。

首先要先釐清當初贈與時有無約定要履行特定之義務，若有，可以嘗試請求履行該義務，否則撤銷贈與。另要釐清舅舅的女兒有無故意侵害舅舅或未履行扶養義務，若有，可以嘗試撤銷贈與，但要注意1年之除斥期間。

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  贈與契約之撤銷：防不孝條款及附負擔贈與

  
  

您好：

第一項未共同起訴之人所在不明，經原告聲請命為追加，法院認其聲請為正當者，得以裁定將該未起訴之人列為原告。但該原告於第一次言詞辯論期日前陳明拒絕為原告之理由，經法院認為正當者，得撤銷原裁定。民事訴訟法第56條之1第3項定有明文。

對於當事人之送達，有下列各款情形之一者，受訴法院得依聲請，准為公示送達：一、應為送達之處所不明者。二、於有治外法權人之住居所或事務所為送達而無效者。三、於外國為送達，不能依第一百四十五條之規定辦理，或預知雖依該條規定辦理而無效者(第1項)。駁回前項聲請之裁定，得為抗告(第2項)。第一項所列各款情形，如無人為公示送達之聲請者，受訴法院為避免訴訟遲延認有必要時，得依職權命為公示送達(第3項)。原告或曾受送達之被告變更其送達之處所，而不向受訴法院陳明，致有第一項第一款之情形者，受訴法院得依職權，命為公示送達(第4項)。原告、聲請人、上訴人或抗告人未依第一百三十三條第二項規定指定送達代收人者，受訴法院得依職權，命為公示送達(第5項)。民事訴訟法第149條定有明文。

依前條規定為公示送達後，對於同一當事人仍應為公示送達者，依職權為之。民事訴訟法第150條定有明文。

公示送達，自將公告或通知書黏貼公告處之日起，公告於法院網站者，自公告之日起，其登載公報或新聞紙者，自最後登載之日起，經二十日發生效力；就應於外國為送達而為公示送達者，經六十日發生效力。但第一百五十條之公示送達，自黏貼公告處之翌日起，發生效力。民事訴訟法第152條定有明文。

可以提供繼承人之戶政登記簿謄本，並陳明該繼承人已移民或出國，過內無住所、居所，應為送達處所不明，要求將該繼承人裁定列為原告，並聲請公示公達，法院裁定後會公告裁定，經過60日就會發生效力，並會將庭期的開庭通知一併公示送達。