感謝各位大律師的寶貴意見我會與母親詳細討論對她最有利的處理方式再次感謝～～

因母親剛剛才告知完整狀況，有點急迫～～～我需要具刑事及民事有一定經驗的律師在下週一～三的協助。事由如下：我母親於9/3收到之前工作的補習班傳來一張士林地檢的刑事傳票看起來應該是檢察官要詢問案情。原因是我母親已在98年9月退休的補習班為了出入方便做了階梯，部份位於既有道路上，但該既有道路是產權為私人所有，最近被所有人告竊佔。據我詳細問母親階梯的施作位置，竊佔應無疑義。 但我母親已經在98年9月退休，在職後期因實際負責人之一的私人因素故請託我母親掛名為負責人，負責人共登記三名，被告的負責人有兩人，一人是我阿姨是實際的出資老闆之一，另一人是我母親，第三名掛名的負責人目前據說是列為關係人身份（此人為另一實際出資的老闆的妹妹，實際出資煮共三位）。據補習班目前實際經營的出資者（其妹即為列為關係人的掛名負責人之一）所稱， 本來對方是告民事，她有找律師與對方協調。 之後有調解，但因不明原因調解失敗，故對方改告刑事。 我了解後發現問題如下： 1.補習班被告民事時間不詳，我昨晚追問實際負責經營者，她一再推說問要問律師，但昨天無法聯繫上律師，亦即我母親完全不知有被被人告。 2.我母親目前並非該補習班員工，而目前實際負責經營的這位出資者既非掛名的負責人亦非被告的當事人，簡單講，在本案她什麼都不是，我母親除無委任該律師外，亦未委託該人代為尋找師協助，這位律師能自稱為我母親的代表逕自與對方進行協調、調解及出庭嗎？而且以對方本來只告民事的行為，據我母親在職時與對方接觸的感覺應該只是希望補習班拆掉階梯，頂多再多要求要付租金，並非很難調解才是，會調解失敗並被改告刑事，據我對目前實際經營者的認識，多半是她很強硬的既不願拆階梯，也不願付租金所致，若非如此這位律師能把可以簡單調解成功的民事案搞成被對方告刑事也未免太"厲害"了。 3.我母親知道被告的時間是大約一週半前我阿姨來電告知，但因我阿姨目前中風所以也只被告知有被告，細節一概不清楚，亦即到底何時被告民事，何時調解、對方實際提出的條件、調解為何失敗、何時被改告刑事，因實際經營者一概推說要問律師所以目前完全不清楚。 4.上週我曾與該律師通過電話，因為當時尚未收到傳票，而該律師也一再宣稱我母親應只是關係人，頂多傳喚甚至可能不會被傳喚，故我當時並未深入詢問，不過當時該律師有提到，如果有收到傳喚書，拒收即可，當時我曾質疑被告拒收法院逕自公告會被通緝，證人據說最後可能會被拘提，關係人拒收傳喚書可以完全沒事嗎？而且根本就不確定我母親到底是被告、證人或關係人，她不能去士檢問一下嗎？結果該律師回我說，她一問書記官就會知道她可聯繫到我母親，我母親就會一定要出庭，堅持只要不收傳喚書即可（當時她還是認為我母親必是關係人而已）。 5.我母親後來有想起在6月中，補習班有來電說已取消她的負責人身份，當時她還非常疑惑，不知這是怎麼一回事，一來，我母親年紀也超過70歲了記憶也開始衰退，因實際上我母親只是櫃台人員，從未實際參與經營，故對曾掛名負責人這件已無印象，二來我母親認為她早在98年8月就退休離職了，應該自動消失資格才是。6.另外，約莫7月左右第三位實際出資者曾來電含渾問說是否有收到什麼文書的信件，因實際上並無，所以我母親當時就據實回答並未收到任何信件，對方聽後只說沒收到就好，如果有收到拒收即可，我母親有稍稍追問到底是什麼文書信件，但因我母親目前實際上聽力也不是很好，對方一再說沒什麼，沒收到就好，我母親想大概也不是什麼重要的東西，也就沒當一回事。 7.9/3收到被告傳票後再次詢問時目前實際經營的出資者，她還是一再推說不清楚狀況，要詢問律師才知道，並告知已與律師約好要在8/8到該律師的事務所對口供，以免8/9檢察官訊問時與其他人說法不一致，但串供是違法的，出事只有被關一途，我知道後堅持要自己找律師，因這位律師的行為擺明只會保護補習班與目前實際經營的出資者的法益，故我急需有相關經驗的律師協助。希望版上有相關經驗的律師能在今天或明天先釐清狀況，9/8下午2點能陪同我及我母親與該律師見面搞清楚疑點， 9/9上午10點能陪同我及我母親到士檢向檢察官說明狀況，看是否能維持我母親的法益或是延期待我方釐清事實後再問訊。同時若萬一仍需出庭，因我母親目前除重聽外，也因糖尿病造成黃斑部病變，視力已無法清楚閱讀文件，急需律師協助或是能委任律師代為出庭。另外有必要我考慮控告該律師及該補習班，很明顯的有隱瞞狀況嚴重損害我母親法益的行為。 因事態緊急同一文章會同時張貼在ILF網路法律論壇 請見諒若有相關刑、民事經驗的大律師肯接此緊急案子請盡速回應感謝～～

再請教是否有相關法條可寄發存證信函或直接提告訴強制要求管委會提出由具公信力及專業度的單位所作的問題原因分析報告及解決方案報告？除了這是住戶都有管理費委任管委會管理的設備之外，這也是全住戶的共有財產，同時也與生命安全有關。電梯一台接著一台出問題，尤其由非原廠維護的這兩年33部電梯中居然燒毀了8部馬達，幾達全數的1/4，管委會卻是完全沒動靜，既不向建商或原廠要求解釋，也未要求維護廠商提出說明，（應該說據說在管委會開會時，維護廠商的說明是"設備老化"，我自己就是系統工程師含安裝完畢到交屋的那一年才啟用5年的電梯能老化到這種程度？？管委會居然是接受的～～～）不知道根本的原因，每天搭這種電梯，真是很恐怖。   您好： 等到新選出的管理委員就任在請求管委會修繕。 ... (恕刪)

本社區有33部電梯，交屋後前兩年電梯的維護廠商是與建商簽訂維護合約。 由於與建商之間有點交的糾紛，故前兩年電梯發生問題時，維護廠商告知建商要求不得直接接受社區的報修，必須經由建商。 此期間電梯已發生了諸如要從10樓下1樓，在下降時突然停在6樓，再突然上升到9樓，或運作時發出巨大撞擊或摩擦聲，運作時會發生巨大馬達運轉聲....等問題。從向建商報修到維護廠商到修，往往要經過3～4天以上。 當維護廠商來進行例行維護或到修時，基本上是明白表示建商要求不得回覆社區的任何詢問。 後來社區工作人員與維修工程師較熟悉後，私下暗示合約期滿後社區應該找"不怕建商不給案子"的廠商或單位來檢查，應該就知道為什麼心電梯問題就很多了。 然此段期間可能是維護廠商即為安裝廠商，最少維修或維護後問題總能在一定期間內減輕或暫時消失。 -------------------------第三年起雖電梯仍未完成點交（目前與建商訴訟中），但依法社區還是要自行找他廠商來維護（原廠商明白表示因建商要求，不會續簽）。 可能此時的管委會多是由閒賦在家的退休人士主導，所有的維護廠商多半是找出價便宜的，當然電梯維護廠商也不例外。以下就是我認為管委會未善盡電梯管理維護之責的地方1.以往原安裝廠商進行例行維護時是一次來7～8組人，每組2～3人，一天完成，但之後找的廠商多半是來2～3個人，也是一天完成，今年的廠商更誇張，是只來1個人，還是一天完成全部33部電梯的例行檢查。然管委會從未對此狀況發出疑問，由於我曾任第二屆管委，社區工作人員層私下表示，負責的管委根本就沒在管到底廠商有沒有好好作例行維護，因為相同的問題一再重複發生，負責的管委或管委會根本也沒有反應。2.大概是之後由社區自行找的廠商太便宜的關係，不但對於原來的問題束手無策，對於新發生的問題也是常常早上到修，中午再次發生，新問題如下（以下的樓層數字均為比喻，均是多部電梯都有發生相同問，或是同一部電梯相同問題越修狀況越嚴重）以下是我知道的問題～～～A.例如從19樓要下到1樓，結果電梯卡在16樓與15樓之間達30分鐘之久。B.從1樓要上到16樓，當電梯到達13樓時搖晃到停住無法運作 C.從10樓按向下到1樓，這時電梯正從5樓向上到15樓，正常狀況應是先直接上到15樓，再往下到10樓才會開門，但實際狀況是電梯向上到15樓時，到10樓就開門了，到達15樓後向下到10樓也開了。 D.多部電梯經常有某些樓層按向下或向上均無反應，但其他樓層正常。 E.多部電梯某些樓層等電梯時按向下或向上燈都不會亮，不過電梯會來，但其他樓層正常。 F.某幾部電梯經常發生某些樓層按完要去的樓層鍵後按關門鍵，所有燈號熄滅，LED會顯示正在上升或下降，但實際上電梯是停在原地不動，再按任何樓層鍵也無反應，有時連按開關門鍵也無反應。G.某幾部電梯發生過數次電梯下降時突然短暫停止再突然快速下降2～3層樓，停住後再以正常速度到達原先要去的樓層。 H.某幾部電梯發生過數次電梯下降到3樓時短暫變慢，再重重降到1樓，可以明顯感受到大怒神的快感與電梯1樓緩衝彈簧的反作用力。 住戶向管委會反應，管委會總是反正又沒有人出大事一副事不關己的樣子。要不就是說廠商說有修了.......反正就是沒死人，OK的啦～～～ 現在要委員會要改選，同時維護廠商要重新找，向管委會反應，管委就說讓下屆委員處理吧，或是等簽完新廠商再說吧。向公寓大廈的管理機關反應，其回覆是那是你們自己的事情啊，要不就去告管委會啊，問題是這明顯是管委會未善盡管理責任，而且這些電梯極有可能發生公安意外，依據公寓大廈管理條例主管單位是可以糾正的，果然不虧是朱大市長麾下的好部屬....等死了人再來說吧。我已經被關在電梯兩次，遇到突然變成大怒神3次，進入電梯後不管按哪層都沒反應3次，等電梯按向上、向下都沒反應多次。 請問，身為一般的死老百姓，我能怎樣維護自己的生命安全呢？ 謝謝

社區剛剛才改選委員，但過程中發現一些疑問想請教。 這個社區由多棟大樓組成，管委會採各棟分別選出各棟代表的制度，其中有某幾棟是小坪數房型。 在改選三周前已在管委會正式決議確定新一屆各棟管理委員席次，且已正式公告周知。但在改選前三天，部分委員為了達成減少小坪數棟的管理委員席次總數的目的，在一個外包遴選會議中提了一個所謂的各棟委員席次調整的臨時動議。此動議在外包遴選會議第一次公布的開會議程中並未出現，但是遴選會議開會前一天(實際上應該是不足24小時)又發出議程更新，才出現了各棟委員數調整臨時動議，但會議名稱及通知郵件主旨仍是外包遴選會議。改選前三天開的所謂外包遴選會議，應該是第二次會議，也就是決選會議。第一次初選會議的會議內容就與會議名稱一致，沒有出現任何主題以外的議題。因小坪數棟別的委員多為上班族，在第一次會中就對最後結果心裡有數，且有共識，所以當天被刪減委員席次所屬棟別的委員既未被特別告知會在外包遴選會議中提委員席次變更動議，且由於第二次議程發出時小坪數棟別的委員均已上班沒有看到新議程郵件，故均未出席。另外，依本社區開會的慣例，所有會議均會錄影存證，但在開始委員數調整臨時動議討論時，主委卻特別裁示停止錄影，因此小坪數棟別委員感覺是被大坪數棟別委員偷襲。請教，1.像委員席次變更這種重大議題，能以臨時動議方式提出嗎?個人所受的會議規範有提到，重大議題、爭議性議題不宜以動議形式提出，以免影響決議有效性。所以，若該委員修正動議有效性有問題，那據此選出的委員不就無效了嗎?而區權會中，小坪數棟別委員有針對委員修正動議有效性提出質疑。2.在前述的外包遴選會議第二次會中可以提出與會議名稱完全無關的動議嗎?若是提出與外包相關的動議，似乎尚可理解，但硬插入一個與會議名稱風馬牛不相干，且未充分告知被刪減席次棟別委員有委員席次調整動議，感覺基本上就違反程序正當性。3.會前已確知的議題可以用臨時動議嗎?4.若如上述，委員修正動議有效性是有問題的，後續該如何處理。5.有相關法條或判例?我是大坪數棟別前任委員，只是感到這種行為似乎完全違反以往的經驗，故有疑問想請教。

最近正在處理這個問題以下資訊 FYRhttp://ncs.epa.gov.tw/00/A3-1.htmhttp://ncs.epa.gov.tw/BB/B-08a.htmhttp://ncs.epa.gov.tw/BB/B-08c.htmhttp://www.tmm.com.tw/news/content.asp?id=470

我親戚兩年前買了一棟房子,最近開始點交(她是社區點交小組成員),查閱點交相關資料時發現建商將各大樓(社區由多棟大樓組成)前的廊道(像是有遮蔽的騎樓但竣工圖及點交清冊稱其為廊道)當成所謂的公益設施拿去換容積獎勵並標註其為公益使用，但同時又當成公設賣給住戶。 可是在銷售時並沒有提到所謂的公益設施有包含廊道,跟住戶的合約也沒有提到廊道是公益設施,只有在竣工圖上才有載明,而竣工圖一般住戶在買賣時也看不到,而且如果親戚不是點交委員,也不知道有這個東西。 這個社區各棟大樓均有一層當成公益設施捐給政府換容積獎勵(銷售時有說明),這個部分沒有列在公設中,而整個社區四周均退縮5~15公尺,作為開放空間及 民眾通行之用(人行步道最窄也有5公尺),這部分也沒有被當成公設,也就是社區住戶的認知是住戶並沒有花錢去買被建商拿來換容積的公益設施用地。 我查了營建相關法令,我的認知是,如果騎樓外的非遮蔽人行步道超過4公尺的寬度,大樓前的騎樓就不會是法定騎樓(因為沒有必要),並沒有供大眾使用的義務。   而且,如果是法定騎樓,其名目就會直接叫做騎樓,如果名目是叫廊道或其他名稱應該就不是是法定騎樓。想請教,1,我對法定騎樓的認知不知是否有誤? 不知要如何確認(向哪個單位詢問)?(有問過當地警察局,駐區回,他的認知是,這個廊道是社區私產,可不供公眾使用,要圍的話,因為是私人土地,只要沒有妨礙交通,基本上不需要申請。 而電話詢問市政府工務局(假稱要圍起來),工務局回覆,希望不要圍不過,真的圍起來,他們也不能怎麼樣。 所以,感覺警察局跟公務局的認知,這個廊道不是法定騎樓)2.建商可以把已經捐出去當成公益設施用地並用來換容積獎勵的地當成公設賣給住戶嗎?3.假設前述的廊道建商不是拿來換容積獎勵,而是依規定湊到法律規定必須當成公益設施用地的總面積中,捐給地方政府換了其他好處,建商還能將這塊地當成公設賣嗎(在銷售時跟合約中均未提到廊道是公益用)? 謝謝