一社區共16戶(臨路5戶,社區型10戶,警衛室1戶),同一宗土地申請建照,於開工前分割完成,容積/建蔽率一起計算, 戶與戶皆有相連的共同壁,並請領同一張使用執照.但臨路住戶是產權1/1,並沒有持分警衛室,單獨出入口. 問題, 臨路有2戶將自家頂樓架設廣告看版及出租給電信業者架設電信機房(像貨櫃),經管委會溝通後失敗, 臨路住戶認為無共同持有,故適用"臨路透天,無共同設施設備, 可算單獨之透天,也可自行增建/改建/重建." 試問, 1. 其容積/建蔽率己蓋滿,如於頂樓平台架設機房,是否為增建,可向當地主管機關報請違建拆除? 2. 其相連的共同壁是否可以主張為不可分性之共同設施設備(共同壁有管線),確認該住戶為同一區分所有權人? 3. 如果該住戶,經判定可以不受社區規範, 為獨立之透天, 其住戶之土地權狀坪數與建物權狀坪數不符(建物權狀坪數大於土地權狀可建築之坪數),也未留退縮空間,是否可向當地主管機關報請違建拆除?

請問各位律師大大, 去函當地主管機關詢問關於集合住宅已辦理分割，獨立產權，其容積/建蔽率/法定空地共同計算，臨路住戶選擇不加入管委會，該住戶之土地/建物是否合法? ----------------------------------------------------------------------- 有收到當地主管機關回文, 內容為 " 按建築基地為包括供建築本身所占地面及其應保留之法定空地，為建築法第11條所明定：旨揭建築物於申請建造執及使用執照時建築基地為XX市XX段一小段XX號一筆土地，爾經分割變更為XX段一小段XX.XX-1至XX-16地號等16筆，仍應視為建築法第11條所稱之[建築基地]，其建蔽率.容積率.法定空地仍應就原領使用執照之基地面積與該基地上建築物面積分別予以檢討。 " ----------------------------------------------------------------------- 我不太懂回文的意思，是說我們就算產權獨立，仍然需要共同檢討建蔽率.容積率.法定空地嗎?仍然視為同一宗建築基地嗎?所以適用公寓大廈管理條例施行細則第12條的規定嗎?該住戶是我們區分所有權人? ----------------------------------------------------------------------- 公寓大廈管理條例 － 第五十三條　多數各自獨立使用之建築物、公寓大 廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。 公寓大廈管理條例施行細則 －第十二條　本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一： 一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地。 二、依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。 三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。