各位律師您們好：房屋買賣已簽約過戶，價金辨理銀行履約保證尚未至銀行撥款及辨理交屋，請問賣方可要求解約嗎?如可以，違約金有否和預售屋相同不得超過總價款百分之十五嗎?謝謝您的回覆?

各位律師們好： 我於104年5月初和建商（友人）簽約購買不動產，該不動產結構體完成，起造人為建商，土地所有權人為第三人，辨理簽約的代書為建商委任的，不動產買賣契約書上為建商簽名用印，但土地所有權人為代書代為用印的，但簽約時基於信任代書未先調土地謄本檢查，代書又未告知土地於10天前已被設定普通抵押權（設定金額超過土地市價）及預告登記（同一位代書辨理的），之後我發現土地被設普通抵押權及預告登記即向建商反應，建商之後同意先將起造人變更為我，至今年建物完成保存登記取得權狀，但土地的普通抵押權及預告登記建商及土地所有權人無法塗銷，請問請否可告建商、代書及土地所有權人詐欺呢?

土地所有權人與起造人為不同人，因土地將進入法拍，請問未取得使用執照之建物法院會如保處置?起造人對土地是否有優先購買權呢?謝謝!

各位律師：您好! 甲建商在乙地主（合建分售）的A地上興建建築物，之後甲建商與丙簽訂一般買賣契約書，丙轉200萬訂金至甲建商帳戶，現乙地主於A地給丁設普通抵押權，並於土地抵押登記書上之約定事項（上項抵押物增建部份一併設定在內），現已至交屋約定日期因建築物尚未完工無法交屋，故甲建商同意先將起造人變更為丙，如A地上之建築物完工後辨理保存登記至丙名下請問土地抵押權效力有及於地上建物嗎?謝謝!

回覆 徐維宏律師 的發言內容： 你好： 基於抵押權成立之從屬性，若乙己間無債權債務關係存在，抵押 ... (恕刪)   徐律師您好：感謝您為小妹解惑，但有些疑問需向您請教： 1.丙與（丁或己）之財務糾紛，故在A地上設立普通抵押權，因乙為出名人，土地均由丙實際管理、使用、處分，現土地設定約1100萬及買賣（丙）已收訂金300萬，如土地法拍後價金無法受償抵價權，擔心抵押權人拿到債權憑證會對乙名下財產進行處分，乙與（丁或己）無財務上之往來，請問徐律師，乙是否可提債權不成立、抵押權無效之訴呢? 2.土地設定抵押權給己時，土地上之建物已完成結構體，土地抵押權設定契約書上申請登記以外之約定事項（上項抵押物增建部份一併設定在內），請問契約書上之約定事項中（上項抵押物增建部分一併設定在內），所謂增建是指土地上合法申請建造之建築物，屬於上項抵押物增建部分呢?是 3.依民法第六十六條稱不動產者，謂土地及其定著物。第六十八條非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。因土地及建物屬獨立產權，在建物未登記前（在己設定抵押權時，土地上已完成結構體），未登記之建物是否屬從物呢?如屬從物，建物完成登記後又有獨立產權，請問已完成登記之建物是否受上述抵押權效力所及呢? 再次感謝徐律師解答  

各位律師您好!小妹向建商購買一間預售屋，買賣契約上約定於104年12月31日交屋，目前房屋已完成待驗水後申請使用執照，但因建商目前有財務問題，請問建商之債權人是否可申請假扣押該建物呢?為確保小妹權益，建商同意先更換起造人，如變更順利起造人後，後續房屋所有權人是否為小妹呢?謝謝!