您好:　本社區規約中並未明文針對約定專有部分（外牆）不可變更且於前任主委主持區分所有權人會議中將此部分歸為各住戶自行管理等云云，而卻現任主委反對，採用運用電話詢問方式，各住戶意見發現開會對該現任主委認為開會並不有利之情況下，則開始採用社區大章張貼公告於社區公布欄，內容表達:   ”1.O號後方社區外牆,己由進戶自行貫穿變更並規劃私設便門進出社區,此舉己擅改單一門禁社區之格局,損害本社區的共有產權2.管委會依職掌對於上述擅自變更行為,主張損害賠償之訴並勸告立即將圍牆恢復原貌，否則任何可歸責之社區或住戶損失,恐得依法追究,本案將依相關法規稟公處理,並將視需要移送各主管機關為必要處置,專此宣達公告知悉.”   此公告令本住戶心生恐懼!且開後門乙事緊鄰本住戶左右2側鄰居均在己知狀態下,也都表達並不影響社區”重大”安全,且該門也未破壞紅外線安控設備,也非影響建物主結構,若以作為本住戶消防逃生門為用似無不可～ 惟主委(對面連棟透天)一人覺得他家會遭小偷的樣子,但該主委如此公告,似乎告知全社區意指本住戶故意專門破壞社區共有財產之措詞,實在損及本住戶名譽~   本部分市府有回文(第1份文)表明系屬私權,應循調解或司法一途,故住戶可否蒐證寄發存證信函,對於主委個人行為已損害個人名譽以求自保呢?   另該主委又逕向市府陳情，但市府回文(第2份文)結果僅向管委會表明”請貴會依權責詳查並將辦理情形依法改善報府撤銷列管並公告住戶週知”本住戶實在是看不懂函文意思，結果該主委拿了該函文自行在下方空白處自行擬辦簽呈，只表達”1視本案發展考量請求主管機關執行會勘釐清疑義2.視住戶需求考量召開臨時會或年中區權會以討論相關事宜3.本案涉及社區安全及重大爭議,恕依相關條例規定秉公處理4.請該住戶依法將社區外牆回復原狀以利報府撤銷列管”等等,又拿了社區印章蓋了蓋,且又將該公文影印投入各住戶信箱中後(均利用半夜投入)隨後又避不見面,此舉又引起各住戶之不滿,還提出疑問”主委為何都不開會呢?這樣有效力嗎?試問,該公告是否有效力?   本部分，可否依公寓大廈管理條例第25條第2項第2款寄發存證信函通知管委會?動開會機制呢?但若主委依然不開?應如何處理?

社區為集合式住宅，分Ａ、Ｂ連棟厝，其中住戶（Ａ棟）對於自宅後方圍牆開通後門（該圍牆經向建商求證確認為二次施工，該圍牆非屬建物本身外牆，仍與建物本身有一段距離是有可作小平台）通向後方公共公園，而造成主委不斷以私用管委會名義向市府及議員陳情乙事並蓋社區大章方式張貼公告於社區公布欄及將該公告影本投入各住戶信箱等行為?擾各住戶之行為，以上動作均未召開區分所有權人會議討論決議。 問題一：該二次施工圍牆是否管委會有權利可約束，若規約未明定，可否設為約定專用？交由各住戶自行管理、維修及變更? 問題一：主委私用社區大章張張貼公告及陳情市府、議員，可否寄送存證信函，偽造文章、濫用社區大章損害社區名譽及住戶名譽等告訴？ 問題三：各住戶請由管委員召開會議，而主委依仍置之不理，住戶應如何自救？

您好： 您好，針對您的問題回覆如下: 1、該圍牆倘若是二次施工，一般而言就是違建，且通常屬於公設，鄰近的住戶並沒有所有權，亦或當然專用權。基此，管委會就該公設之使用，確實有管理之職。 2、主委在行使職務時，本來就可以使用社區章，除非規約或是區分所有權人會議另外有規定。 3、至於張貼陳情內容是否涉及騷擾、影響名譽等，必須依據內容具體判斷。 4、倘若臨時要開會，可以經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集，由任何一位委員召開即可。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 一旦由公權力介入圍牆為二次施工，那勢必要面臨拆除嗎？但主委仍認為住戶對於圍牆被變更成門，很反對，反而用管委會名義公告該住戶要將”違建”回復成牆，這是否有疑義？還是這是２種問題呢？ 主委管理權限應由區分所有權人決議所賦予的，能由主委自己１人判斷以”依職掌”等等公告，直接判住戶違法的嗎？不用開會，不用詢問副主委及監委意見嗎？那主委是否就可以拿著社區章向外宣達社區內有人惡意破壞等言詞呢？這種公告宣達有效力嗎？