日前 我的房客通知我她因為私人原因，如果困難沒有解決。她可能只租兩個月。今日，她call我，說她要繼續租，不過不要再租車位，原本與她丈夫簽的契約，要重新簽。而且簽約人換成她（房客妻). 她先生將不會與她同住。她的堂姐會來跟她一起住。 那麼，原來的契約 要如何處理？如果他先生來說他跟我租的房子我怎麼又租給別人怎辦？是不是應該要求房客妻，在原契約寫上，本契約因故雙方同意終止，并且注明押金已返還。并且簽名。還是一定要房客先生寫？他們可以互為代理人嗎？ 如果，我要求終止文字及押金已返回旁需有房客夫簽名，她也照辦，但事實上，房客妻自己簽的或自己蓋章的。以後房客夫來找我說并不是他蓋的章，那我是不是又會有麻煩？ 再來，房客妻說她的親戚要來跟她一起住，但是租賃契約上有說不可當二房東。那麼界定她是不是轉租不是會有困難嗎？民法上也有說，如果明定不可轉租分租但發現她轉租分組房東可以終止契約？這樣的狀況界定算不算分租的點在哪呢？ 謝謝。    

回覆 陳明彥律師 的發言內容： 您好： 若您擔心原承租人更換問題，建議您還是請求承租人兩人皆到場，再進行終止手 ... (恕刪) 房客妻表示她先生已搬離。契約由她保管，直接撕掉。他先生也沒證據來主張什麼。沒有契約她先生就不能來向我要押金和主張房子了嗎？

我的房客，習慣性欠租金。 依民法430條是規定欠租2個月，我才可以發存徵信函終止租賃契約並限期搬走。請問，若是他還是置之不理。我可以帶里長和警察跟我一起去換鎖嗎？此時我跟他已經沒有租賃關係了。他再不搬不算是是侵占嗎？  

回覆 徐維宏律師 的發言內容： 你好：我有一次主動跟她說，不然我們解約好了。她也說好啊。 我嫂嫂跟跟我說，我主動要解約，房客可能要我付搬家費用或要賠錢。我想問，身為房東，我建議提前解約，我要賠錢嗎？ 謝謝

我跟房客簽租約兩年（104年4月到106年4月），約定每月5日交租。沒有報稅，沒有公證。 我出租的是空屋（20年的房子），沒有家具，只有瓦斯爐，下廚柜，熱水器和日光燈。房客要求要用自己的瓦斯爐，抽油煙機，下廚柜和熱水器，還換了大廳的燈具。 至今，14個月裏，準時交租的月份不到一半。以房屋的各種狀況，拖延租金。 原本晚繳租，他會說一些理由：他媽去世（晚了1?月），生意不好等。之後陸續一個月准一個月不准，到後來不到月中不催他不付。 一開始說什?洗臉盆的水管接牆壁的管漏水，門鈴不會響。 我租給她的時候，這些都是好的啊。社區有合作的水電師傅，我請師傅去修。 二月說房子天花板多處油漆澎起，有壁癌。我去看，並沒有她所說的油漆膨起，而是重復油漆造成的凸起。是當初出租時就有的。客廳落地窗上方，有淡淡水痕並不嚴重。 3 月時他的租金到20日還不給，她說我叫得社區水電都不幫她修，電鈴也不幫她修。叫我找專業一點的水電師傅。還抱怨我房子的牆壁發黴讓她心情差，過敏。我不知道到底什?樣的水電師傅她才滿意。只好找了一個在私立學校做總務的朋友跟我一起去看。 結果，只有落地窗的上方是真正的油漆剝落。其他的是灰塵沒有清，加上3月的南風防潮造成的灰塵發黴。我的朋友很有耐心的幫她處理，壁癌，粉刷。並幫她換的所謂水管漏水但其實是換P管就可以解決的問題。時間又跨到了4月底。 5月我們再來時，她又抱怨什?，熱水有問題。廚房沒有熱水。我們看了一下，根本她廚房濾水網卡了雜物，倒了，就有熱水了。修好了，她又說什?浴室的蓮蓬頭也沒熱水，洗臉盆有熱水，冷水水也很大。我朋友說可能蓮蓬頭壞了，再找時間來換。 現在，她又拖了房租，到現在還不付，我打電話催她。她又抱怨什?房子沒水，不是我朋友說的水龍頭的問題，我找的人，動作都很慢。叫我找“專業的人”來。我蓮蓬頭都買好了，正要等我朋友有空約時間來裝。 怎?會連水都沒有？我上個月來看的時候，水很大，蓮蓬頭的水是比較小，但也沒有她說的用滴的那樣。我跟她說，她還說哪有水很大。我叫她去頂樓看看是不是?開關沒開？她說她不知道是哪個開關，我叫他問社區的主任，她說她每天很晚才下班。又說她每次抱怨，主任叫她找房東。 我哥哥跟我說，除了房子的結構，像落地窗上方的油漆剝落水泥剝落。根本不用替她做粉刷。讓牆壁發黴是她沒有打掃乾淨，不是我們的問題。瓦斯爐是她自己換的，沒有熱水，她要自己找人來修。怎?可能會沒水？同一個社區大家都沒有這樣的問題。她分明就是想托房租。 我很煩惱，我找到水電他不滿意，我朋友她也不滿意。我想忍到時間到了就不續約了。可是還有漫漫10個月。 我有3?問題，她老是這樣拖延付款，我能夠做什?？契約書上有寫不得以任何理由拖欠租金，那麼可以提前解約嗎？我該怎麼做？ 如果她到期又不搬的話，我該怎?辦還有，我哥哥說的對嗎，除了房子水電線路出問題，因瓦斯爐，熱水器，抽煙機都是他自己的，我根本不用管她的熱水問題，是這樣嗎？  

回覆 徐維宏律師 的發言內容： 你好： 都說契約有公證比較有保障。如果以後我的租賃契約都公證的話，遇到同樣的狀況，我會比較容易解決嗎？處理上有何不同？ 看來，我至少要讓她欠兩個月的錢，4個月不收，才能解除契約，還不知道她會不會蓄意破壞我的房子。那如果她還是耍賴，我能怎麼辦？

回覆 沈律師 的發言內容： 如果您能證明有口頭約定依原條件續約一年，則可依原租約處理。但若無法證明，對方又否認，則可能被視 ... (恕刪) 您好， 房客是公司行號。一直以來都是每年年初開齊一整年的票付房租。今年也是一樣。這個可以當作，雙方有意訂定的是定期契約嗎？至少是一年。不然他為何把票都開給我呢？ 細節是 27號，她臨時通知我只租到月底。對我來說是很意外，時間也太緊迫了。對方在租約期間房子保管的還好，我也不想為難大家。雙方各退一步，最終，只扣一個月押金。 謝謝。 我第一次處理房客的事，很多不懂。犯了不少錯誤。 謝謝，沈律師的咨訊幫忙。  

您好，我是房東。房客臨時退租。租約去年12月到期說。口頭說依照原來的條件再續一年。但沒簽契約書。可是他每個月的租金都開支   這樣口頭契約算成立嗎？書名似乎非比要型式，我可以依照原本的契約扣他押金嗎？