律師您好：

媽媽已經失智，經醫院判定無誤，於療養院休養中，先前他常常找不到東西，姐姐就把他的身分證，印章，存摺，不動產證明等等通通拿走，他的開銷也一直是姊姊領他的錢在支付，他到底有多少財產，兄弟姐妹都不知道，現在住療養院，姐說要把房子賣了，才可以支付媽的費用，我們幾個兄弟姐費也簽了一張(一式一份)切結書，內容是賣房子由姐負責，賣完的錢供媽使用，媽走了以後，扣掉後事費用，其他均分。

問題是：1. 姐拿媽的錢支付媽的生活費，但是沒人知道詳細開銷，現在媽失智了，姐還可以管理媽的財產嗎?是否有侵占的疑慮? 2. 媽現在失智了，他名下的不動產可以買賣嗎?為什麼他信誓旦旦的說一定沒問題，而且他連媽的印鑑證明都辦好了，真的可以嗎? 3. 我們簽了一張切結書，但是如果房子買賣不合法，那這張切結書有法律效力嗎? 4. 依照目前的情形看起來，如果真要賣房子才可以支付媽的開銷，那需要怎麼辦理才可以合法?程序要怎麼跑呢?

謝謝解答，小弟不勝感激!!