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綠野仙蹤 100-07-21 14:32

兩年前我在永和地區承租了一層四房公寓,由我和房東簽定整層樓的租約,自己住其中一個房間,並由房東授權我當二房東,將其他三個房間轉租
因為轉租的對象都是有間接關係認識的(比如說朋友的朋友),所以當初沒特地再跟其他房客契約,只是口頭說好每個月付給我多少租金,再由我一起轉交給房東

有位室友,因為自己打工賺學費與生活費,生活比較克難,慢慢他就沒有準時繳房租與水電費給我,有時候會兩個月給我一次,或三個月給我一次。

我想說她那麼辛苦,也不吝於給她方便,就常常幫她先墊付這些費用
時間長了之後,那位室友竟變成完全不繳錢,任由我電話簡訊或是當面催討,她都只是說好好好,卻從未將錢交到我手上。

直到我們房子租約到期的前一個月,因為大家都不續租,所以我們開始結清所有雜費,那位室友至此已積欠9個月的水電費與6個月的房租,加起來三萬多塊。

退租前一個禮拜,我拿清單給他請她在退租前將這些錢還清。
這次她的用詞忽然和以前不一樣,說好,她會”考慮”。

直到要退租的前三天,我用簡訊再次請她還款。
沒想到她回傳了很語氣很兇狠的簡訊說,她早就把錢給我了,叫我不要欺人太甚。
但是她明明沒有還給我任何一毛錢。

然後問題就來了,我們都是口頭講好,每次大家繳房租我從來沒開什麼收據,大家都是互相信任,現在她忽然這樣,我一時也不知道該怎麼證明她沒還我錢。

退租前二天,我正在煩惱該如何繼續向她催討要錢時,
他忽然衝到我房間門口對我竭斯底里地叫囂,
說她老早就把錢還給我了,像我這種是非不分的傢伙,再跟她要錢她就要叫警察來;
還說她老娘什麼沒有,最多的就是錢,她兼差當英文補習班老師,
不像我無業晃蕩坐吃山空(那時我剛好從前一家公司離職)。
我當下一把火整個被點燃,就跟她說,請她把警察找來,
然而她整個就像發瘋一樣一直咆哮,完全不理我說什麼...。

後來另一位室友試圖緩和她的情緒也被罵得狗血淋頭,總之就是接近瘋婦的感覺。
後來她打去罵房東,對電話吼叫到整條巷子都聽得見,
最後又打去給警察局問說可不可以告房東,我們其他人都傻眼。

因為太震撼又太驚恐了,所以當晚我沒再繼續跟她要錢,隔天租約到期大家就搬走了。
和她一起住一年多,不論講話或相處,她一直是正常人的樣子,其他室友都覺得她是故意裝瘋賣傻不想還清這筆帳,我越想越覺得很不甘心,覺得一定要討回來。

但我現在只有她的姓名與手機號碼,想請問該如何利用法律途徑追討這筆債務

真的很困擾,感謝各位大德

hakkai 100-07-21 14:40
回覆 綠野仙蹤 的發言內容:

兩年前我在永和地區承租了一層四房公寓,由我和房東簽定整層樓的租約,自己住其中一個房間,並由房東 ... (恕刪)

 你好

先跟你說結論,你想把錢要回來,有事實上的難度,原因如下:

1.從程序面來說

你如果想告他,你最少要有他的住址,否則訴狀無法送達,甚且法官還會叫你去調對方的戶籍謄本,但是這要有對方的身份證號碼才行,我不清楚你有沒有,如果沒有,那樣要讓法院受理這個訴訟的可能,就不太高了。因為沒有身份證號碼,法官無法特定相對人,這樣案件就不能成立。

2.從實體面來說

誠如你所說的,你們之間並沒有任何借據存在,頂多就是室友當證人而已,那樣法官會不會採信,這很難說,畢竟人會串供,那樣要看法官的經驗,有些法官很不喜歡人證。

以上

娟娟 100-07-21 14:02

我老公平常就很花心,一直外遇不斷,我為了這個跟他吵過很多次,但是他仍然死性不改,驗不下這口氣為了教訓他,兩個月前就偷偷把他之前移轉登記到我名下的房子,低價賤賣出去,然後又把他以前轉存到我戶頭的100萬現金提出來花光,沒多久就被我老公發現了,他很生氣……

我這樣的行為算侵占嗎?我很怕我老公會告我…

hakkai 100-07-21 14:33
回覆 娟娟 的發言內容:

我老公平常就很花心,一直外遇不斷,我為了這個跟他吵過很多次,但是他仍然死性不改,驗不下這口氣為 ... (恕刪)

 你好

你的問題的癥結點在「移轉登記到你名下的房子,以及你老公以前轉存到你戶頭的100萬現金」這兩個行為,你老公有沒有贈與的意思,如果沒有,那就是一般所說的「借名登記」等行為,你是負有保管的義務的。

一旦違反這個義務,你是同時構成「背信」及「侵占」兩罪。

以上

蕭蒼澤 ( 蕭律師) 100-07-22 15:21
回覆 hakkai 的發言內容:
回覆 娟娟 的發言內容:
< ... (恕刪)

 若無易持有為所有

即不構成侵占

sun 100-07-20 12:22

各位法律人好,小的非法律相關科系,最近遇到問題,特前來請教                                          我的父親最近寫了一張書面資料,希望我能簽名

背景說明:父親於七年前買了一棟價值約一千多萬的房子所謂是由他購買,也只是由父親大人負責所有房屋買賣的流程與瑣事
當初房屋所有權人是我的名字,也是因為我有固定職業,收入穩定,貸款容易(家父家母原公職現已退休)
購屋時的自備款等,大多由雙親所出現每個月的貸款,則由全家人(我,雙親)共同分擔我每個月拿一萬現金回家,算是幫忙還房貸
想當然爾,我拿回家支付房貸的錢,是沒有任何轉帳還款的紀錄等

-----------------------------------------------------------------------                                                                      

最近,父親大人寫了一張資料如下:                                                                                本人(我的姓名)名下有一棟房子座落於xxxx(詳細地址),此棟建築物係由父母親所購買,本人及弟弟(姓名)得於雙親過世後繼承此棟建築。本人無任何單獨處理此建築物之權利。本人結婚後夫婿(姓名)對此建築物亦無任何連帶關係。此建物的任何權利及義務,均由父母,本人(姓名)及弟弟(姓名)行使。今特立此說明,以免日後有所爭執。                                      立書說明人:(待簽上我的姓名)
夫婿:(待簽我先生姓名)
父親:
母親:
弟弟:(待簽上弟弟的姓名)
 中華民國......(日期年月日)                                                                                        

------------------------------------------------------------------------                       

我的看法:1.突然由父親本人寫好,要我簽名,實在感覺怪怪的,內容看完,感覺更怪。也許父親大人年紀已大,較沒安全感,深怕他女兒(我)一個念頭,把房子給拿走畢竟法律上的所有權人,是我的名字但我一點這種念頭都沒有,我結婚後也有在外與先生買棟小房子還是怕我哪天每個月的一萬不出了?
2.內文提到「本建築物由父母雙親所購買」。何謂購買?誰有匯款紀錄,就是誰買嗎?我承認父母在裝潢與頭期款方面,出了很多錢但這七八年下來,從一開始的每個月三萬(也出了半年多近一年吧)慢慢減少到現在每個月一個,我也出了不少吧?
3.內文提到「本人無任何單獨處理此建築物之權利」是在防我嗎?就算寫了這張紙又如何?就法律上而言,我是所有權人,我有決定權吧!家父自己有說,這張紙只是道德的防線而已,以免多年後有任何人翻臉不認帳
4.內文提到「此建物的任何權利及義務,均由父母,本人(姓名)及弟弟(姓名)行使」。如果要講義務,那弟弟未來也能繼承,是不是對房貸也要近一份心力?(弟弟目前剛研究所畢業,準備要服役,好像是三年的替代役,過去弟弟因尚在就學,房貸沒初半毛)

---------------------------------------------------------------------------                         很抱歉我寫的亂七八糟,沒有邏輯因為我看到這張資料,其實很難過覺得爸爸在防我,不信任我,怕我以後不拿錢回家,怕我以後跟弟弟搶房產我不知道爸爸為什麼會有這些想法,問他動機為何他也只是說:就白紙黑字寫下來,怕以後有任何可能發生                                                各位看法如何呢?如果硬是不簽名,我擔心會影響到家庭的和睦折衷的辦法,如果還是簽名,但內容也許稍做調整修改
各位認為要如何修改呢?          

謝謝                                                              

您好:

有關您所詢問題回覆如下

契約內容看起來

有可能被解釋為借名登記契約

也就是先登記在您名下

但之後若其中一人主張終止契約

則應回復登記在您們四人共同所有

法律上的關係有可能會這樣演變

至於您與家人之間如何協調

則應由您們協商

以上希望對您有所幫助

Run 100-07-18 13:58

關於動產繼承的問題…有些地方不是很清楚…希望有好心的律師可以幫忙解答…

※家父今年六月初過世,我知道我是共同持有繼承人,問題如下:

1、要辦理房屋繼承是要直接去地政事務所辦理就好了嗎?
2、有沒有時間限制呢?
3、繼承人有3人(繼母和我以及我弟),要一同去辦理?還是個別辦理就好?
5、房子目前還有貸款,我現在就要開始繳貸款?還是辦理完繼承才繳?
6、就銀行貸款部份(房子是家父及我繼母各持一半),我需要全部繳完嗎?還是只要繳所繼承的那部份就好?
7、我繼母他不願繳房貸又不想分割所有權,執意想讓房子銀行拍賣換現金,我該怎麼阻止她?

以上問題…麻煩律師了…謝謝!

陳明彥 (Daniel) 100-07-18 17:09
回覆 Run 的發言內容:

關於動產繼承的問題…有些地方不是很清楚…希望有好心的律師可以幫忙 ... (恕刪)

 

Dear Run:

您的問題回答如下:

 1、要辦理房屋繼承是要直接去地政事務所辦理就好了嗎?

A:您說的是建物繼承登記,至當地的地政事務所辦理即可(但須注意須先申報遺產稅取得繳納或免納證明)


2、有沒有時間限制呢?

A:僅拋棄繼承及限定繼承有權利失效的除斥期間,我國目前除保證債務外仍然採當然繼承主義,因此沒有你說的時間限制的問題.


3、繼承人有3人(繼母和我以及我弟),要一同去辦理?還是個別辦理就好?

土地登記規則第120條規定,不能會同申請繼承登記時得由其中一人為全體繼承人之利益,申請為公同共有登記.或得全體繼承人同意


5、房子目前還有貸款,我現在就要開始繳貸款?還是辦理完繼承才繳?

通常房屋會作為貸款之擔保(即有抵押權登記),為免銀行貸款未繳而實行抵押權,建議先維持正常繳息.


6、就銀行貸款部份(房子是家父及我繼母各持一半),我需要全部繳完嗎?還是只要繳所繼承的那部份就好?

民法第1153條第1項 繼承人對被繼承人之債務,負連帶責任.因此被繼承人對銀行所負之債務,繼承發生後全體繼承人皆為連帶債務人, 債權人得依民法第273條對於債務人中之1人或數人或其全體同時或先後請求全部或一部給付.至於每個人分擔多少那是繼承人間的問題,不影響債權如何收取.


7、我繼母他不願繳房貸又不想分割所有權,執意想讓房子銀行拍賣換現金,我該怎麼阻止她?
民法第1164條,繼承人得隨時請求分割遺產.因此您也可以單獨提出分割之請求,無須繼母之同意.

Run 100-07-19 10:34

 我明白了

謝謝陳律師

傑克森 100-07-15 17:17

五年前我與前妻離婚時簽的離婚協議書內容,其中一項是我承諾購買一間價值台幣1000萬的新房子送給前妻當做贍養費;後來離婚後,因我們之間並未交惡,因此兩人間的互動與離婚前無太大差異,有天吃飯時前妻問我是否離婚協議書中購買房子的那一條款可以修改,因當時房子還沒買,而她也有其它地方可以住,所以她希望能折現改成台幣1000萬元,我當然答應了,並在一個禮拜後就將1000萬元匯入她的銀行戶頭。

後來因她另交男友,我也娶了現在的老婆,我們之間就沒了聯絡。

最近我忽然收到法院通知說前妻告我,說我為履行離婚協議書上贈送1000萬房屋的那一條,要我出面說明,但我當初換成1000萬現金給前妻時,我們並沒有在離婚協議書上做一些修改蓋章的動作,想請問這樣法官會相信我說的嗎?

我該怎麼做才可以證明我們有講好說把房子換成錢???

傑克森 100-07-15 17:20

還有我現在要準備什麼??需要請律師嗎???

陳明彥 (Daniel) 100-07-15 17:40
回覆 傑克森 的發言內容:

還有我現在要準備什麼??需要請律師嗎???

 Dear 傑克森:

        即使僅是口頭協議,只要兩人意思表示合致,協議就已經發生更改的效率,目前的證據有1000萬的轉帳紀錄,因此只要屆時聲請調閱銀行紀錄,轉帳數目又與協議數目相符,不難說服法官.你本人可先找轉帳的紀錄,因標的龐大,建議尋求律師協助訴訟.

律師

2011/7/15

蕭蒼澤 ( 蕭律師) 100-07-18 12:56
回覆 傑克森 的發言內容:

還有我現在要準備什麼??需要請律師嗎???

 

蕭蒼澤 ( 蕭律師) 100-07-18 12:57
回覆 蕭律師 的發言內容:
回覆 傑克森 的發言內容:
... (恕刪)

 注意匯款的時間與協議書之日期是否吻合!

rank 100-07-14 15:05

今年年初賣房子時,這間房子有三人持分,稱做甲、乙、丙
甲、乙簽妥授權書,交由丙處理買賣房子
授權書上面有註明錢要指定匯入甲的戶頭
丙告知甲、乙兩人,房子成交賣一千兩百萬
甲打電話仲介人員確認金額是不是賣一千兩百萬且指定匯入甲的戶頭
仲介人員告知金額沒錯,匯入款也是匯入甲的戶頭
但事後買賣完成卻發現金額少報不確實
賣屋成交總價實際是一千三百多萬,匯入款也不是匯到甲的戶頭
是先匯到丙的戶頭,丙再匯到甲的戶頭
經查證,找了當初賣房子加盟
加盟店店長調資料出來看,告知指定匯入款有被加字多了丙的戶頭

請問:
我要怎麼制裁這名仲介人員?
因為當初有跟他作金額、指定匯入款戶頭的確認
他也告知無誤,事後卻發生這種無法挽回的事情
還有,甲、乙可以對丙提告嗎?因為他在授權書上面動手腳加了字
如果可以我要怎麼尋求法律途徑對這名仲介人員及丙提告?
因為甲、乙可以合理懷疑這名仲介人員是不是有跟丙串通或拿了什麼好處

謝謝律師

hakkai 100-07-14 15:36
回覆 rank 的發言內容:

今年年初賣房子時,這間房子有三人持分,稱做甲、乙、丙
甲、乙簽妥授權書,交由丙處理買 ... (恕刪)

你好:

這件事情約莫可以分成以下幾個層面來討論

1.針對竄改授權書

授權書屬於刑法上的私文書,而變更內容的行為應可認定是變造,所以丙的竄改行為構成變造私文書罪。(如果是仲介幹的那就是他觸犯啦,就算不是仲介做的,這邊也可能有共犯問題)

2.行使竄改的授權書

丙這個行為構成了行使變造私文書罪。

3.A錢的行為

丙A錢的行為應構成背信罪,因授權書上面有註明賣得的價款要匯入甲的戶頭。至於仲介有沒有犯法,要看他在這件事中扮演的角色才有辦法判定。

4.怎麼告

(1)刑事方面

丙和仲介所可能觸犯的罪名,就如同我上面分析的,如果自己有空就上網下載告訴狀,寫好後就到地檢署遞狀。

(2)民事方面

對丙當然是可能叫他把A走的錢還回來;對仲介人員應該可以向他請求損害賠償

狀紙一樣上網下載,寫好後就去地方法院遞狀。

以上

rank 100-07-15 11:27
回覆 hakkai 的發言內容:
回覆 rank 的發言內容:
... (恕刪)

 

謝謝律師詳盡的說明

Dora 100-07-12 18:53

我在學校附近租房子
從大二住到大三整整住了兩年
房東似乎也在今年二月將房子賣掉,所以我換了個新房東
現在升大四了,學分不多決定搬回家住
五月底跟房東說到六月底就不租了(契約也是剛好打到六月)

重點來了~~
我在6/26就交屋仲介
仲介也在契約書上註明:已於6/26點交完畢,押金未退,於水電結清後多退少補 (仲介名)代
到了7/10號,我突然想起來我的押金10000似乎還沒收到,於是傳簡訊房東太太
結果,房東太太居然跟我說:我忘記了!!!
忘記就算了~他還附註除了電費之外還跟我收水費,電熱水器費
可是,除了電費本來就是我該付的之外
其他明明就都含在房租

更誇張的是還要跟我收轉帳"跨行手續費30元"
有沒有這麼窮?連30塊都要跟我算
好阿,要算一起算,我前四學期每次轉帳17元,因為ATM一日上限20000元
我都還分兩次才轉完,那這樣一學期不就多了34元轉帳費
34元*4學期=136元
她被我嗆了才說好,這部份我就不跟妳算= ="
最後還要我去問前房東電熱水器費的事情
我直接回簡訊:一切跟契約走,契約上沒寫的我沒必要付,請退我扣除電費後的8894元!!!!

以上過程到這邊
但是到今天12號我還是沒有收到我的押金
我該怎麼樣要回我的押金?= =
如果他不還的話我有甚麼途徑可以申訴?
http://db.tt/cPvGwzG
這是簡訊談話過程

P.S.還有一點想問,因為跟兩年前開始租的時候是簽一年的房屋租賃契約

當時一年滿後我有問說契約到期是否要重新簽一份?

但是仲介跟我說不用,續租的話不用再重簽,直接延續,這部分真的是這樣嗎?

然後到今年2月,換了新房東,那我一直以來的那份契約書有沒有效力?

 

 

 您好:

我先跟您說一下法院收裁判費的情形,如果你要訴訟的話,最低收費標準是1000元,這還不包括要多次開庭或是傳訊證人費用。你如果為了幾百元要跟房東耗時間,這樣值得嗎?

如果他一直不退你押租金,你可以去告房東返還押租金民事訴訟。相關書狀的撰寫內容就要你將事實清楚以書狀寫給法官看。

你們原本的租約到期後,如果沒有繼續簽約,但是仍然繼續居住及支付租金,在法律上就會變成不定期限的租賃契約,對你的權益是沒有影響的。而原本房東房子賣給新房東後,也不會影響到你跟舊房東所約定的相關契約內容,新房東必須承受原本的契約義務,所以你租約到期後,要求返還押租金時,仍可向新房東請求。

以上意見供你參考。

Dora 100-07-16 12:05

 最後還是由大人幫忙跟房東將完整的押金要回來~謝謝律師的回答^^

ff 100-07-09 17:15

請問,如果屋主自售房子,在貸款時,銀行會知道房子有沒有被貸款。那如果屋主把房子抵押給某人(非銀行)。該怎麼確保買方的權利呢

吳磺慶 (無慮) 100-07-09 18:03

請問,如果屋主自售房子,在貸款時,銀行會知道房子有沒有被貸款

那如果屋主把房子抵押給某人(非銀行)。該怎麼確保買方的權利呢

 

動產如果有設定抵押權,從最新的登記謄本都可以看到。

除非正在送件中的案件(他項權利登記),否則最新的登記謄本有一定的可靠度。

為了防止正在送件中但還沒登記完成的案件影響到買賣登記

可以透過仲介業者或代書採行履約保證機制,這是最穩妥的作法。

春虫 100-07-07 15:55

你好
日前收到簡易法庭通知書
是關於母親多年前曾向某銀行借了約十萬元一直未還清
而在那之後將房子過戶給我
銀行認為是蓄意脫產因此向法庭申請撤銷贈與

經過一次調解
銀行答應可分期和解
但如果房子贈與價值五十七萬
卻還有借款六十萬須由我償還
這樣是否算是無償贈與?
另外想請問應該如何舉證呢?
以及若不接受調解
開庭勝算機率大嗎?
謝謝。

陳明彥 (Daniel) 100-07-07 16:22
回覆 春虫 的發言內容:

你好
日前收到簡易法庭通知書
是關於母親多年前曾向某銀行借了約十萬元一直未 ... (恕刪)

 

Dear 春虫:

可否請您先詳加說明:

1.令堂借款年月日

2.房屋過戶年月日及詳細情形(當時如何約定,附加條件等)

3.銀行何年月日起訴撤銷贈與?

以上

春虫 100-07-07 21:14
回覆 Daniel 的發言內容:

1.令堂借款年月日

銀行借款是95年6、7月間陸續借款

房子借款是95年5月23日。

2.房屋過戶年月日及詳細情形(當時如何約定,附加條件等)

房屋過戶是95年8月30日辦理,95年9月12日完成轉移。

因為是親人,所以僅有口頭約定。由我償還房屋借款

3.銀行何年月日起訴撤銷贈與?

簡易庭通知書記載是100年5月23日。

 

補充幾件事:

第一次調解時,我曾提出「行使撤銷權」的時間是否過時。而我認為能夠證明的就是銀行

提出的證物:動產異動索引以及土地、建物謄本。但是沒看到上面的日期,難以舉證。

第二,當初是賣掉祖產的土地,來購買這間房子。當時曾說房子要用我的名字登記。但於

辦理時間,沒能回去,所以房子登記母親名下。於調解庭時曾提出借名登記,但調委質問

是誰出的錢,這點我無法證明。因賣地與購屋是分三次現金交付的。

以上。而前幾天才發現,原來當初房屋借款的高達六十萬。而房屋價值只有五十七萬。

銀行民法第244條第1項規定「債務人所為之無償行為…」

這樣是否還是無償贈與呢?

謝謝。

春虫 100-07-07 21:36

1.令堂借款年月日

銀行借款是95年6、7月間陸續借款

房子借款是95年5月23日。

2.房屋過戶年月日及詳細情形(當時如何約定,附加條件等)

房屋過戶是95年8月30日辦理,95年9月12日完成轉移。

因為是親人,所以僅有口頭約定。由我償還房屋借款

3.銀行何年月日起訴撤銷贈與?

簡易庭通知書記載是100年5月23日。

 

補充幾件事:

第一次調解時,我曾提出「行使撤銷權」的時間是否過時。而我認為能夠證明的就是銀行

提出的證物:動產異動索引以及土地、建物謄本。但是沒看到上面的日期,難以舉證。

第二,當初是賣掉祖產的土地,來購買這間房子。當時曾說房子要用我的名字登記。但於

辦理時間,沒能回去,所以房子登記母親名下。於調解庭時曾提出借名登記,但調委質問

是誰出的錢,這點我無法證明。因賣地與購屋是分三次現金交付的。

以上。而前幾天才發現,原來當初房屋借款的高達六十萬。而房屋價值只有五十七萬。

銀行民法第244條第1項規定「債務人所為之無償行為…」

這樣是否還是無償贈與呢?

謝謝。

陳明彥 (Daniel) 100-07-13 10:42
回覆 春虫 的發言內容:

1.令堂借款年月日

銀行借款是95年6、7月間陸續借款

房子 ... (恕刪)

 Dear春虫:

       很抱歉現在才來回覆.先跟您確定房屋95年12月是登記在您名下的

       依您與母親的約定  其實並非完全的無償行為,甚至可以舉證所附的負擔(即代償貸款)已經大於贈與物價值,因此可以先主張銀行不得依民法第244條第1項撤銷無償行為,即便銀行改主張第2項,其要件更嚴格,須符合"行為時明知有損害於債權人之權利者,以受益人於受益時亦知其情事者為限"(均須原告方舉證),假設您在房屋過戶時對銀行仍正常繳款,銀行要舉證這兩個要件其實會非常困難.

    

春虫 100-07-13 22:11
回覆 Daniel 的發言內容:
回覆 春虫 的發言內容:
< ... (恕刪)

 

律師,很感謝您抽空回覆。

確定房屋移轉登記日期是在95年9月12日。

雖然已於昨日完成和解,但母親所欠銀行不止一間,仍然有其他隱憂。

 

Donna 100-07-03 22:51

今年五月左右開始裝潢房子,我們買的房子是透天的(簡稱71號),
隔壁相連一戶也是同社區透天的房子(簡稱73號),六月時來了一個颱風,
隔壁戶73號2樓和71號相連的那面牆冷氣管漏水,造成他們裝潢毀損

漏水隔天73號設計師馬上到71號,請71號設計師馬上停工,
原因說是因為71號裝潢才造成73號漏水,所以71號也馬上停工,
進行71號、73號及建商三方面調解
71號:設計師說2樓的相連牆面完全沒有動到,所以共用牆水管方面的部分
也沒有去更改或者毀損的可能。
73號:設計師說雖然他們也是正在裝潢,但已經快告一個尾聲了,先前也有下雨
但也沒有淹水,所以一定是正在施工71號的責任
建商:雖然他們沒有按送審圖施工,也沒有做最後的設計變更申請,但房屋已經
蓋好兩年了,無淹水紀錄,所以一定不是他們的責任

事情現在已經是各說各話的羅生門了,所以71號屋主有申請全國土木技師公會
來做責任釐清的驗證,但經技師評估過後是告知三方面說,這個牆面就算是打
掉也未必能夠清楚釐清責任,以他的經驗判斷多半是私下調解;評估一週後
技師報價約24萬,71號屋主認為就算花了24萬做鑑定也未必會有水落石出的
答案,而73號房屋毀損修繕費用估價約15~20萬,所以71號屋主提出願意
出8萬元當作調解費用,但73號屋主反彈非常大,拒絕以8萬元調解...且說
不惜任何代價要查出原因(上法院),不然就是毀損修繕費15~20萬全付。

我的問題有
1.我們手上有建商提供的建造圖,裡面有完整的水電管路消防梁柱圖,建商無按
施工也無申請設計變更請問就漏水問題上,建商真的是完全無責任嗎?
2.先前諮詢全國土木技師公會時,他們有提到鑑定結果是法院會採信的認證,
鑑定後就如技師先前提到的責任是無法清楚去釐清的,那我們還需要付毀損
修繕費用嗎?若果在無法清楚釐清責任下,我們71號還需要負什麼責任嗎?
3.若無法和解或73號持續上訴,71號屋主是否就得無法進行施工?行使房屋使用權?

Donna 100-07-04 00:47
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... (恕刪)

 

感謝您快速的回覆, 關於第一點您所提出的因果關係, 看起來建商好像是沒有責任的, 因為兩年來沒有漏水, 是開始施工才開始漏水, 但反向思考後, 如果他真的有照圖施工, 這樣漏水這個問題就不會存在, 這樣是否也算是因果關係呢?

那在他要提出完全證據時, 有權利敲71號屋主的牆嗎? (左右兩戶共用牆)

小龜 100-06-27 04:47

如題,朋友最近買了房子裝潢商是她朋友介紹的,當時的估價是70萬硬體+裝潢
也沒打契約,就付清70萬,而現在裝潢商才拿出估價單說超出預算..
而且未加裝潢部分就已經超出140多萬,+裝潢部分又多35萬

而現在房子工程已經做到剩下裝潢,打算一次跟他算清金額
所以她們想現在跟裝潢商打契約契約書的內容大概是在這次結算金額後
就別在來說要追加什麼費用、銀貨兩訖到此為止,
請問有這樣類型的契約書嗎?

還有如果當初沒跟裝潢商打契約
那之後價錢談不攏,她們需要負什麼法律責任嗎?
很著急,希望有知道的人能回答,謝謝^^

裝潢契約部分裝潢公司應該都有,你可以要求對方提出,並讓你們帶回去審閱,因為這部分會有定型化契約的問題。

至於你說價錢若談不攏部分,因為裝潢費用是成立裝潢契約的必要之點,如果雙方談不攏,自可以主張裝潢契約因為雙方意思表示不一致,所以契約尚未成立。雙方契約既尚未成立,對方取得裝潢費用即是無法律上之原因而受有不當得利,你們是可以請求對方返還全部價金。

小龜 100-06-28 02:57

非常感謝律師回答,現在還有點問題,                                                                             

如果說現在想打份契約契約內容是說付清裝潢商175萬,

希望裝潢商之後不要在說要追加什麼費用、到此為止,

請問此類型契約該如何打是好?

另外有板友說錢不要一次付清最好分段給,以免造成裝潢商擺爛

那分段的時間點該如何分配?

謝謝熱心律師回答^^

 

回覆 小龜 的發言內容:

非常感謝律師回答,現在還有點問題, ... (恕刪)

別人的契約裝潢商不一定會接受,建議你多方搜集裝潢契約及要求對方提供,你們再請懂的人看、比較!

付款方式部分,當然是要分期付比較有保障,之前有一個新聞就是付了60萬元,但什麼都沒作,那真的是氣死人,所以分期付款是必要的。而付款方式,我之前請人裝潢時是分成五期,第一期簽約時付10%、第二期施工圖面確定後即進場施工前付20%、第三期木作工程完成即油漆前付30%、第四期系統家具工程完成付30%、第五期驗收完成付10%。而契約內容應詳細,除付款方式外,對於工程內容如木作、玻璃、油漆、水電、燈具、壁紙等,其數量、單位、單價、金額等皆須逐一列出,因為將來涉及到追加減款及驗收的問題。

我搬家二次都請人裝潢,每次裝潢的經驗都是一肚子氣,就算是跟知名系統傢具歐X公司也是一樣,因為我們一般人對裝潢不熟,砍價格就怕裝潢偷工減料,不砍又怕被當作冤大頭,價錢機乎都是任他們開,所以你們自己要作好監工,每天看、每天照相,有任何瑕疵要馬上提出來,付款方式更要堅守,簽約前大家講清楚,簽約後才不會搞得雙方不愉快,每次想到就生氣!

小龜 100-07-10 15:52

律師你好,不好意思又有問題想請教你一下

我在PTT板友推文上看到,可以上營建署查詢是否有登記

 

我有先上經濟部查詢是否為合法設立的公司,他的確是合法設立的

但後來我上營建署查詢這家建設公司,卻發現他"沒登記室內裝修業"

 

我覺得很奇怪便在上經濟部看他登記的所營事業項目,

發現他登記的是"室內裝潢業"而不是室內裝修業,

 

我在查詢兩者分別後,

發現室內裝修必須要有合格證照的技術人員,才能進行

而室內裝修則是只能施工地毯、壁紙、窗簾、油漆、玻璃、廚具、門窗安裝等..

並不能從事天花板、打牆、砌牆、改隔間、格局等..工程

 

這樣的話,這家公司對我朋友家進行的工程不就是違法?

如果查證屬實的話,那麼我朋友在這場裝潢糾紛上,是不是有比較大勝算或談判空間?

 

非常感謝你的幫助^^

小美 100-06-13 12:36

之前有聽說, 婚前以自己名字買房子, 以後不會被另一半要求均分,

我的疑問是,

1.如果婚後房貸確定都由自己出, 離婚房子會被分產嗎? 如何舉證? 還是當初結婚就用夫妻財產分開制?

2.如果結婚時沒有選夫妻如何分配財產, 要怎麼確保那棟房子?

因為我家沒房子, 一直想買棟房子給爸媽養老, 所以想確定如何可以確保房子的永續性!

或者只能等房貸付的差不多再結婚?!

謝謝回答^^

曉虹 100-06-09 14:36

你好我是曉虹,6月2日的提問這房子是兄弟姐妹7人繼承來的,現佔住的人是原本與先父母同住,而就因同住當初他趁母親生病,‧將母親財產竊佔母親因而鬱卒致死【這事以提告他也被判刑】,現竊佔遺產一事以處理至一段落,當初因這事對房屋所有共有人都無協議要如何處置,而這屋子佔住者以住了五年,這五年中我們或家事法庭要佔住者出面調解,他都拒絕,所以其他的共有人決議要透過法律程序,來決議占用人付費..要不就將5年使用房屋房租付清,搬離房子返還房屋。我不曉的我們是否可如此處理,該用甚麼樣民法請求權來處理此事...請給個建議吧 無限感激

可以主張對方屬於惡意佔有,以不當得利為理由,請求向全體所有人返還佔有期間房屋土地之孳息。

劉宏邈 (劉律師) 100-06-10 21:48

最高法院78年台上字第1359號、76年台上字第821號民事判決明白的講「各共有人按其應有部分,對於共有物之全部雖有使用收益之權,惟共有人對共有物之特定部分使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意,非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。」、又「未經共有人協議分管之共有物,共有人對共有物之特定部分占用收益,須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益,他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。」, 所以你們是可以請求對方返還相當於租金不當得利。另外對於共有物部分,你們也可以訴請法院裁判分割,不論是補償分割或是變價分割,都可以徹底解決共有人對於共有物如何管理、使用、收益無法達成共識的難題。

曉虹 100-06-12 20:07

謝謝律師的回答..我已知道要如何處理,我會試著做做看, 

曉虹 100-07-08 18:49

 不好意思 忘了請教這訴訟民事還是刑事官司

回覆 曉虹 的發言內容:

不好意思 忘了請教這訴訟民事還是刑事官司

請求對方返還相當於租金不當得利及訴請法院裁判分割共有物等都是要提民事訴訟

曉虹 100-06-02 01:37

請教房屋一共8個人公同共有...每人8分之1 既繼承來的...現佔住的人是原來就住在那裡....從繼承到現在都沒有協議 現我們7人想對佔住者要求租金...而且是從繼承到現在期間所有的租金。請教我們有這權力吧?要不然這房子的利益我們完全沒享有...都讓佔住的人獨佔...這太說不過去....請問能提供個建議 我們該採哪樣的方式進行.....謝謝

占住者有沒有繳交租金的義務,要看當初占住的權利是哪一種而定。如果當初與原所有權人成立契約約定無償的使用權,且權利期間尚未到期,你們繼受房地也同時會繼受到義務。 反過來說,如果是惡意占有,那除了可以請求房地未來的孳息外,對於過去的孳息也可以主張不當得利

lc301 100-05-10 12:03

對於我爸某個朋友,我爸有一筆55萬債權,(最近爸爸被裁員沒工作所以急需這筆錢看病)
最近我爸朋友又被另一債務人告還錢,正在打官司中,
而我爸朋友只有名下唯一有一棟動產,除了房貸第一胎以外,我爸可以設定第二胎嗎?
我爸朋友的房子估計應該有320萬,扣除房貸290萬,還有三十萬可以清償,目前房子
沒被查封,我爸可以設定抵押權嗎??

hakkai 100-05-17 16:49
回覆 lc301 的發言內容:

對於我爸某個朋友,我爸有一筆55萬債權,(最近爸爸被裁員沒工作所以急需這筆錢看病)
... (恕刪)

當然可以設定抵押權,也就是俗稱的二胎,問題是首先要欠你爸錢的人願意去辦抵押權設定登記,再者即使願意登記給你爸,你們還是得去聲請拍賣抵押物裁定,等法院准許後,再拿這個裁定聲請強制執行。

與其這麼曲折,倒不如直接對你爸的朋友發支付命令,然後請他不會對這個命令提出異議,一定這個支付命令確定了,它還享有如同確定判決的效力,亦即既判力,不但確定你爸的朋友欠你爸錢,還有中斷借款債權的消滅時效的效力,如果你只是去弄個拍賣抵押物的裁定,根本沒這些效力。

所以我的建議是去聲請支付命令比較能夠徹底解決問題!

對方欠你父親一筆錢,只要對方願意拿房子設定抵押,還是可以設定的。設定了之後,房子未來若遭拍賣,你們會是第二順位債權人,比起完全沒有擔保的人來說還是比較有利的。而且,如果對方努力償還銀行貸款,例如在拍賣之前多還了三十萬,那拍賣後除了償還銀行貸款,剩餘的部分甚至可以清償你父親的55萬元債權。換言之,有設定總比沒有設定的普通債權好。 此外,如果設定了,對方應該會比較有還款的意願,慢慢一點一點還,雙方都有喘息的機會。

nono 100-05-09 20:40

房子是外公的 有兩戶
小舅媽(小舅舅為警員已車禍身故):三個表妹一個小表弟
外公:外婆 我
因小舅媽本身有強迫症會一直用水
在家只會歇斯底里折磨阿公阿媽
現有的打雜工也是小舅舅同事可憐還有四個小孩要養給她的工作
但是小孩的學費卻都是二舅出
三表妹(15歲)現在也有樣學樣跑出去跟人鬼混
都不去上課已經中輟然後換了四間國中
上次阿公不讓她出去還動手把阿公打到淤青(有驗傷)
警察來也只說這沒犯罪沒辦法抓
一個80幾歲的老人手被打到淤青了還沒犯罪!?
請問
1.三表妹這樣出去好幾天不回家可以報警嗎
一定要監護人才能報警?
2.可以把她跟三表妹2人的東西丟出去不讓她們進來嗎
如果她們要強行進入破壞門窗可以報警處理嗎

其實警察來也都是勸和
但這種折磨不是字面上可以看得出來
請告訴我有什麼方式可以讓她們搬離這個家

John 100-05-03 18:11

1.有一土地,甲、乙共有持有1/2現該土地左邊有一房子屬於甲,右邊為空地,甲可否主張其土地所有權為右土地?
2.乙若將土地設定地下錢莊,甲該如何處理?
3.乙若私自允諾第三方(買方),右邊為其購買標的,甲該如何處理?可事先預防嗎?
4.有兩方口頭約定(內容:這塊土地是祖產所以各分1/2,甲在左,乙在右),如今乙的法定代理人及乙都執意要賣地,當初的口頭約定是否仍然有效?(P.S.口頭約定的人共有四人,甲、乙的法定代理人及上述兩人的父母。
5.有沒有背信的問題?

合合 100-05-03 17:35

想請問以下問題
1.有一土地,甲、乙共有持有1/2現該土地左邊有一房子屬於甲,右邊為空地,甲可否主張其土地所有權為右土地?
2.乙若將土地設定地下錢莊,甲該如何處理?
3.乙若私自允諾第三方(買方),右邊為其購買標的,甲該如何處理?可事先預防嗎?
4.有二口頭約定(內容:這塊土地是祖產所以各分1/2,甲在左,乙在右),如今乙的法定代理人及乙都執意要賣地,當初的口頭約定是否仍然有效?(P.S.口頭約定的人共有四人,甲、乙的法定代理人及上述兩人的父母。
5.有沒有背信的問題?

ypln 100-05-03 17:28

日前(9月份)與先生買了一間房屋,在交屋後兩星期來了一個颱風,發現房子滲水現象,請永慶的業務員來看,他們說要聯絡前屋主,卻遲遲無消息,經我打電 話詢問,先是回答聯絡不到前屋主,後是前屋主不願處理,可是我表示我們握有 貴公司的漏水保固半年契約,貴公司是否要先幫我們處理,後來永慶的店長答應幫 我們處理,但我們要自付一萬元,事後再由永慶去追討,但他們的意思是,如果追討不到也沒辦法
我的問題是,這一萬元不應該是由我們支付去付擔這個要不回來的風險,有漏水保固,就是永慶應該負責,而不是把問題推給買方,我們買方需要付這一萬元嗎??而我們已被迫付了一萬元

yangb 100-04-25 21:52

7月時,母親的銀行帳戶突然被假扣壓,向法院一查才知道,為從小父母離婚時分開、且平時沒有往來的弟弟去世(去年6月)後有留下的債務,是債務人申請假扣壓的,在法院服務人員的建議下,老媽日前以不知道其去世為由,向法院申請拋棄繼承,今天收到被駁回的通知書,理由是我舅舅登記的戶籍地就在我家附近,我們不可能不知道他去世了,舅舅戶籍地雖登記在我家附近,但他根本不住那邊,我們全家都不知道,問過房子的所有人也說他平時不住那邊、里長也不知道有這個人,去世的地點在淡水,我家住九份這邊,外祖父母已去世,他沒結婚、也沒小孩,媽媽和幾位姐妹就這樣繼承了他的債務,這會不會太冤枉了啊,本來想請律師,但寫狀紙、出庭,每次都要算錢,家中經濟不是很好,負擔不起,而且又不是一定贏,怎麼辦啊?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

若經濟情形有問題,可以向各地之法律扶助基金會申請法扶,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

故鄉 100-04-25 21:47

房地產法律問題】仲介賺取價差,可以嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我賣房子的時找了一個知名仲介公司,要賣的時候仲介很快就找到了買家,但誇張的是原來仲介公司以人頭戶向我購買,再賣於買方,以賺取價差,想請問我可以告他解除買賣嗎(註一)?

【解析】

按 「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收(註二)。違反前項規定者,其 已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。」為動產經紀業管理條例第19條定有明文,是經紀業或經紀人員自不得收取差價或其他報酬,倘有 違反者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。是本案中的出賣人,得向經紀業或經紀人員請求「加倍」返還「該價差加計利息後之金 額」。惟除「另有約定」或「被詐欺或被脅迫而為意思表示」(註三)外,尚不得解除買賣契約,蓋民法規定買賣契約得解除者,係「給付遲延仍未於催告期限內履 行」(註四)、「不按照時期給付」(註五)、「自始客觀給付不能」(註六)、「買賣標的物有瑕疵,不能除去瑕疵」(註七)、「可歸責於債務人之事,致不完 全給付」(註八)等情形之一者而言,尚不及「仲介收取差價或其他報酬」之故也。

【註解】

註一:問題來源:96年7月23日台灣法律網>免費會員區> 法律問題(會員)討論區>如何催收管理費較合法?改寫而成。
註 二:實務上,臺灣高等法院95年04月18日94年度重上字第103號民事判決:「按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬;如依情形, 非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付;居間人因媒介應得之報酬,除契約另 有訂定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。民法第568條第1項、第566條、第570條分別定有明文;又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報 酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收,動產經紀業管理條例第19條第1 項亦定有明文。再所謂『中央主管機關規定之報酬標』」,依內政部89年5月2日內中地字第0000000 號函示,動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。 是上訴人主張依習慣請求以1個月租金額計算之居間報酬,固屬有據,然依民法第570條規定,應由契約當事人雙方平均負擔,故上訴人得請求之居間報酬為系爭 大樓居間完成樓層(B1、B2、1至10樓、12樓)月租金之一半即3,520,063元【(1,447,500元+1,945,125 元+1,042,500元+900,000元+1,140,000元+565,000元)÷2=3,520,063元(元以下四捨五入)】,超過此部分之 請求,即不應准許。」參照。
註三:民法第92條:「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人 明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」、第93條:「前條之撤銷,應於發見詐欺脅迫終止 後,一年內為之。但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。」、最高法院18年01月01日上字第371號判例:「民事法上所謂詐欺云者,係謂欲相對人陷於錯 誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意思之表示。」參照。
註四:民法第254條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」參照。
註五:民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示,非於一定時期為給付不能達其契約之目的,而契約當事人之一方不按照時期給付者,他方當事人得不為前條之催告,解除其契約。」參照。
註六:民法第256條:「債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。」參照。
註七:民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」參照。
註八:民法第227條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」參照。




故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

故鄉 100-04-25 21:47

房地產法律問題】仲介賺取價差,可以嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我賣房子的時找了一個知名仲介公司,要賣的時候仲介很快就找到了買家,但誇張的是原來仲介公司以人頭戶向我購買,再賣於買方,以賺取價差,想請問我可以告他解除買賣嗎(註一)?

【解析】

按 「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收(註二)。違反前項規定者,其 已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。」為動產經紀業管理條例第19條定有明文,是經紀業或經紀人員自不得收取差價或其他報酬,倘有 違反者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。是本案中的出賣人,得向經紀業或經紀人員請求「加倍」返還「該價差加計利息後之金 額」。惟除「另有約定」或「被詐欺或被脅迫而為意思表示」(註三)外,尚不得解除買賣契約,蓋民法規定買賣契約得解除者,係「給付遲延仍未於催告期限內履 行」(註四)、「不按照時期給付」(註五)、「自始客觀給付不能」(註六)、「買賣標的物有瑕疵,不能除去瑕疵」(註七)、「可歸責於債務人之事,致不完 全給付」(註八)等情形之一者而言,尚不及「仲介收取差價或其他報酬」之故也。

【註解】

註一:問題來源:96年7月23日台灣法律網>免費會員區> 法律問題(會員)討論區>如何催收管理費較合法?改寫而成。
註 二:實務上,臺灣高等法院95年04月18日94年度重上字第103號民事判決:「按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬;如依情形, 非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付;居間人因媒介應得之報酬,除契約另 有訂定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。民法第568條第1項、第566條、第570條分別定有明文;又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報 酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收,動產經紀業管理條例第19條第1 項亦定有明文。再所謂『中央主管機關規定之報酬標』」,依內政部89年5月2日內中地字第0000000 號函示,動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。 是上訴人主張依習慣請求以1個月租金額計算之居間報酬,固屬有據,然依民法第570條規定,應由契約當事人雙方平均負擔,故上訴人得請求之居間報酬為系爭 大樓居間完成樓層(B1、B2、1至10樓、12樓)月租金之一半即3,520,063元【(1,447,500元+1,945,125 元+1,042,500元+900,000元+1,140,000元+565,000元)÷2=3,520,063元(元以下四捨五入)】,超過此部分之 請求,即不應准許。」參照。
註三:民法第92條:「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人 明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」、第93條:「前條之撤銷,應於發見詐欺脅迫終止 後,一年內為之。但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。」、最高法院18年01月01日上字第371號判例:「民事法上所謂詐欺云者,係謂欲相對人陷於錯 誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意思之表示。」參照。
註四:民法第254條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」參照。
註五:民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示,非於一定時期為給付不能達其契約之目的,而契約當事人之一方不按照時期給付者,他方當事人得不為前條之催告,解除其契約。」參照。
註六:民法第256條:「債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。」參照。
註七:民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」參照。
註八:民法第227條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」參照。


故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

小江 100-04-25 21:38

我賣房子的時找了一個知名仲介公司,要賣的時候仲介很快就找到了買家,但誇張的是原來仲介公司以人頭戶向我購買,再賣於買方,以賺取價差,想請問我可以告他取消買賣嗎?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件依您所述之情形,要取消買賣契約應有困難,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

張先生 100-04-25 21:31

最要想要買一間房子,在買的時候建商說房子可貸8成以上(含裝潢),當然房子都看好了訂金也付了,結果貸款貸不下來建設公司要扣房屋訂金46萬,房子我又不是惡意不買是銀行不給我貸,如果打官司請問可以嗎?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件仍可以透過訴訟程序去解決,但應注意買賣契約之內容,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

小王 100-04-25 19:10

去年8.9月,朋友把在宜蘭房子移轉登記於我方名下之後向銀行貸款並保證繳房貸,但去年朋友車禍後避不見面,現在法院查封我原有的房子及朋友轉移給我的房子宜蘭房子,並扣我的18%薪資帳戶每月1/3,現在我應怎麼辦?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您恐怕只能回頭向您朋友追討,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

故鄉 100-04-25 18:39

【買賣法律問題】離婚後,如何阻止男方變賣家產?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
夫妻雙方當時在調解委員會離婚未果,後男方自動提出條件才完成離婚離婚協意書其中有提出男方名下的房子男方可以居住,但男方不可片面變賣於他人;現在男 方有擅自變賣的打算,雖然所有權狀及印章都歸女方保有,但房子確實是在男方名下,有什麼方法能夠阻止男方變賣嗎(註一)?
【解析】
按 「經法院核定之民事調解,與民事確定判決有同一之效力;經法院核定之刑事調解,以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者,其調解書得為執行名 義。」為鄉鎮市調解條例第27條第2項定有明文,是經法院核定之民事調解,與民事確定判決有同一之效力,自有拘束雙方當事人之效力,當事人之一方果未履行 所約定者,另一方應得依強制執行法聲請強制執行;惟判決於執行法上得為強制執行之債務名義者,限於給付判決(註二),而本案乃禁止產權移轉之負擔,非給付 性質,故本案中的「女方」尚難以依強制執行法聲請強制執行。況土地法第43條亦規定「依本法所為之登記,有絕對效力」,倘本案中的「男方」,將該筆房子土地法及土地登記規則之規定登記於善意第3人,本案中的「女方」更難以向善意第3人請求返還該筆房子(註三)。是本案中的「女方」欲阻止男方變賣「該筆房 子」,只有在善意第3人取得該筆房子所有權前,先取得該筆房子全部所有權之途了。
【註解】
註一:問題來源:96年3月27日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>生活法律>十萬火急!!!!關於離婚動產買賣問題。
註 二:最高法院19年01月01日抗字第580號判例:「判決於執行法上得為強制執行之債務名義者,限於給付判決。」、26年01月01日渝抗字第51號判 例:「確定之本案終局判決有執行力者,以給付判決為限,若確認判決則雖為確認請求權存在之判決,亦無執行力。」、56年04月21日台抗字第224號判 例:「和解成立者與確定判決有同一之效力,且得為執行名義,民事訴訟法第三百八十條第一項,及強制執行法第四條第三款定有明文。故土地登記規則第二十六條 第二項所謂確定判決書,應包括與確定判決有同一效力之和解在內。」參照。
註三:最高法院40年12月14 日台上字第1892號判例:「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力,係為保護因信賴登記尿得土地權利之第三人而設,故登記原因無效或得撤銷時,在第三人未取得土地權利前,真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。」等參照。

小女子 100-04-25 18:30

我因為之前有被偷過把前門更換門鎖,但未將鑰匙交予同住之房客,後因電線走火致生火災,同住之房客因逃生不及而死亡,但我們房子因為是加蓋所以有兩個出口,現在被訴刑法175條3項及276條2項,問如何面對法官的詢問?

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本件建議您先與專業律師討論訴訟方向,才能對您分析比較有利的方向,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

Doris 99-10-17 16:07

曾經在婚前聽廣播時說過一個案例:
如果在婚前先生有一筆錢,在一般聯合財產制下在婚後做為購屋頭期款,且婆婆還協助出資購屋,往後房貸若皆為先生一人繳納,那如果要離婚,妻子對這房子不能訴請所有權,法官會將此房子財產判為男方所有,請問各位前輩或律師,是這樣嗎?

這故事在我婚姻裡真實上演,購屋頭期款及日後房貸皆由男方支付,婚後某次夫妻爭吵,老公口出惡言趕我出去,因為我過去有負債未曾負擔家計,但自明年起負債全部還清,他就要我負擔生活費,我就告知那麼連同房貸全部家庭開銷都一起算一算吧,看該怎麼負擔就怎負擔吧~
沒想到婚前這段廣播二人都記得,所以他只要我分擔家庭開銷不願讓我分擔房貸,為了這樣的事,二人吵到快離婚,我們結婚三年目前沒有孩子。

我想請問婚前這段廣播的說明是真的嗎?法律不是聯合財產制嗎?為何沒負擔房貸就沒有權利呢?我對這家未支付金錢但所付出的心力(家事都是我在做啊)及青春(結婚己36歲,男生不想生孩子婚前卻不說,剝奪我做母親的權利)卻是無價的啊~

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本件需先確認該屋登記在誰名下,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

Peter 99-03-29 14:08

爺爺年輕時買了一棟房子,並以當時14歲的叔叔為名字作登記,40幾年來,這棟房子的稅金跟房租都是我爺爺在收,也都留有單據證明,土地所有權狀也在爺爺 手上,去年爺爺過世後,還再討論遺產的問題時,叔叔突然以所有權遺失的名義,去補發新的所有權狀,並將其過戶給他的太太.....

問題1:本來就是叔叔名子的房子,應該就不列入遺產,為何叔叔還要這樣做??? (是不是能夠更保障房子不被納入遺產??)

問題2:打官司是否有機會將此房子討回來列為遺產?

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本件除非能夠證明叔叔是屬借名登記,否則無再取回,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

要搜證證明有借名登記,倘證據不足則敗率較高。楊俊鑫律師0928967948
陳華 98-02-18 18:21

非常感謝您的回答 延續問題的回答 離婚協議書是有約定 房子過戶給女方 但是
沒有過戶就被法拍 . 離婚協議書是否只成廢紙?

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本件離婚協議書仍屬有效,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

陳華 98-02-17 20:10

離婚協議書約定 男方名下((婚後夫妻共同置產)房子過戶給女方 男方利用增資貸款 不交房貸 造成房子拍賣 ( 離婚登記後 數十日 書記官來堪察 才知道 房子查封 )不知為何沒收到任何法院通知.離婚後 男方一直避不見面 請問像這種情形 女方該如何爭取法律權益?

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本件應有侵權行為損害賠償之適用,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

陳華 98-02-16 16:22

離婚協議書 約定男方將名下房子(婚後夫妻置產)過戶給女方.但男方暗中增貸 不交貸款 離婚登記後 房 子被拍賣 請問可以告前夫背信嗎? 還是要求損害賠償?

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本件應有侵權行為損害賠償之問題,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

顏梅 97-12-31 23:49

甲先生因工作需要以公司的民意去已公司租用高空車 事後甲先生的公司負責人找不到了 而後甲先生有收到已公司去法院提告支付命令狀金額26250元 接著1個月後 就收到房子要被查封的通知 請問大哥大姐現在應該如何是好 ? 請幫幫我 謝謝

甲先生在收到支付命令後沒有提出異議,所以支付命令已經確定。支付命令確定與確定判決有相同的效力,債權人可以此為執行名義聲請強制執行。如你所提示的,目前本案已經在執行程序中。 甲先生如果要避免房子被拍賣,最好直接向債權人給付或商量請求對方撤回執行程序,否則房子接下來可能就會被拍賣掉以清償債務

97-07-24 14:08

我有兩間房子,一間是在台北市莊敬路,另一間是台北市長安西路,當初把這兩間房子租給一對夫妻當二房東,合約的簽約人
     莊敬路是簽先生:王金來,長安西路是簽太太林季儒(現改名成林莉珺),現又因王金來已中風,所以所有事務都是由林莉珺再處理,現二房東又因莊敬路房屋漏水 房屋租不出去為介口故意拖欠房租,甚至故意拿客票來支付,但履次退票,目前租金及管理費高達一佰萬,但我有去看,房子被隔成七間,只有一間是空屋,我們也 有發存證信函要終止合 約,但二房東不但不理不采還繼續帶人去看房子,我打電話去要錢,他回我說,他沒錢而且83年就信用破產,也都脫產了,就連房客知道我跟林莉珺(二房東)有 糾紛,都要退租,但他也不肯把押金退還給房客,還叫我們要告就去告,就算告成了也是只能告個植物人王金來,告不了他
 請問 1.王金來已中風,但代理人是林莉珺,難邊我真的告不了林莉珺嗎
     :    2.林莉珺是用王金來的名義跟房客簽約但要求房客把所有房租都匯入子女的名下,(包含他跟房客所收的房租押金,有匯款記錄),那請問我可以告他詐欺嗎,因為他根本就是故意.

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本件可以先發函終止租賃關係,並視代理人有無侵權問題,把代理人一併拉進來,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

mts0310 97-02-25 06:14

家父於2~3年前經過仲介所購買屋齡有30年的一間老房子,買了之後有全面整理出租學生使用,過一年左右有漏水現象,家父有再做漏水處理,家父於96年7 月,透過仲介把這房子賣了,賣之前房子也有重新整理,但於今年97年2月買方來電說房子漏水,要我們賠償十萬,之後協調賠償給買方9000元,已經買賣完 成半年以上,我們要幫忙出漏水費用,是否合理?聽說民法有修法要保固五年是否是真的,五年內是否有任何漏水我們都要賠償嗎?但那並不是新房子,而是30年 的舊房子,我們難道五年內房子漏水都要幫忙出錢修理嗎?那我們買那房子也未滿五年是否也可以向前前屋主幫忙付漏水費用?這是根據民法第幾條?我們又該如 何自保呢?不然老房子必竟有一定年紀了,五年都要幫他負責,怎麼付的完?且交給他9000元修理費時,要注意那些事情,有兩個仲介人員在場,就醬子~因我 們也不是很懂,所以直接付現給對方,並沒有任何文件~

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件並非一有漏水即需由您們出面修繕,仍需視其瑕疵內容而定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

Jessie 97-02-21 15:15

您好! 幾個問題請教,麻煩您,謝謝!
我是被告,與原告同為甲某向銀行借款的保證人。不知道怎麼演變,後來變成甲某欠聲請人錢,因為我與他同為保證人,對方要求我得跟他同負保證人責任,要求我償還甲某的債務
因為甲某沒有財產,而我的房子卻被假扣押。因為房價高過這筆告訴的金額,我只好認賠了事。我們在法庭上已經達成和解,現在也收到法院的調解筆錄
和解講好的條件是我用分期支付,但是聲請人需要撤銷假扣押房子則要供聲請設定。我已經把資料送去給代書辦理了,聲請人卻要求我需要支付全部的費用(筆錄上沒有寫誰要付費用)。
因為保證人身份而挨告,房子假扣押還得揹債的我已經覺得很倒楣了,現在連設定費用還要我出.....我只不過是甲某與銀行的擔保人,卻也可以讓聲請人要求我償債。辦理設定是為了保障聲請人的權利卻要我付費,我已經替他分擔了110萬的虧,而他還要我付這一兩萬。
我已經開始分期支付調解的金額了,對方卻可以因為這樣遲遲不撤回假扣押。如果我不付,對方可以用和解筆錄要求執行,所以我只能吃虧嗎?

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調解筆錄與確定判決具有同一效力,所以若您未依調解條件履行的話,即有可能會被強制執行,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

阿傑 96-11-27 21:34

同事日前應要承租房子,與房東口頭約定合意要承租(未作契約),房東先生則以要先收取訂金,所以該同事則先支付2000元作為訂金.
同事原定12月1日要搬進承租房子.現在還未搬進.
但是同事現在又改變主意不想承租了,小弟在此請問 大律師,同事有權利主張退還訂金2000元嗎?同事是出外人,來到本地工作,本要勤儉持家,2000元對他來講不是小數目.
銘感五內,永矢弗諼

匿名 96-11-19 13:52

請各位專家幫忙><.....
日前某銀行與法官來家中說要查封我的房子(我祖父的),原因是我爸3年前去世,而當時我不懂要去辦拋棄 繼承,所以有一筆在82年他與我姑姑一起借的房貸約226萬,那房子被拍賣後還有112萬需要清償,因為我姑姑20年前就移民去了美國,在台灣沒有財產, 所以就直接找上我,當時我一片錯愕,因為我完全不知道發生什麼事,之前也未接獲債權銀行給我的任何通知,就直接查封房子???
我不知道該怎麼辦,這樣銀行沒有違法嗎?即使我必須還債,但也得給協商的機會吧,請各位告訴我接下來該怎麼做??我現在還是學生,媽媽早已改嫁,只有我一人,謝謝

ps 聽說現在民法繼承偏要修改條文,可以給我什麼幫助呢??

阿洋 96-05-16 10:01

想請問站長一個法律問題,就是目我住的房子是於三,四十年前購買,屋前之道路這附近的人已經行走多年,未料最近該道路之地主因為房價上漲想要蓋屋子出售,竟然私自把路圍起來不讓人使用,請問這個問題應該如何處理?

站長 96-05-17 12:16
回覆 阿洋 的發言內容:

想請問站長一個法律問題,就是目我住的房子是於三,四十年前購買,屋前之道路這附近的人已經行走多年 ... (恕刪)

您可以參考以下的判決:
<最高法院 91.12.20. 九十一年度臺上字第二五七八號民事判決>
既成道路供公眾通行使用逾二十餘年,有公用地役關係之成立要件,必以該土地作為道路使用之初,係自然和平形成或經合法之行政程序而取得而言。


<最高法院 93.12.23. 九十三年度臺上字第二五九二號民事判決>

既成道路之使用既係公法上之公用地役關係
系爭土地既已有公用地役關係存在,上訴人對系爭土地既已無從自由使用收益,按供公眾通行之私有土地,具有公共用物性質之公用地役法律關係,除須為供不特定之公眾通行所必要;且須年代長久而未曾中斷之外,並須土地所有權人怠於行使權利,未為異議或為阻止之要件。


<最高法院89.02.24. 八十九年度臺上字第九三0號刑事判決>
所謂「現有巷道」(即通稱「既成道路」),依臺灣省建築管理規則第四條第一項規定,係指「供公眾通行,具有公用地役關係之巷道。私設通路經土地所有權人出具供公眾通行同意書或捐獻土地為道路使用,經依法完成土地所有權移轉登記手續者。