最近委託仲介購買南部屋齡20年中古屋(總價2000萬)，簽約時現況說明書未備註任何瑕疵。後續我在確認屋況時發現：樑柱有明顯裂痕、部分牆面有滲漏水補強痕跡及潮濕現象、以及壁癌。
目前尚未過戶、交屋，覺得這些瑕疵不符合現況說明書，想請賣方負責修繕、提供技師鑑定或折讓價金及相關損害賠償。
原本我想同時請貸款銀行扣留部分尾款（5～10%）不匯入履保帳戶，可是突然發現買賣合約關於買方違約責任寫到：「若有延遲給付之情形，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。」也就是說就算只要1%尾款沒給付，我每天就會增加近1萬元的違約金，感覺與內政部定型化契約所規範之違約條款相差很遠。
想請教熱心律師，面對合約期限僅剩幾週，在這樣的情況下，我該如何不違約又能保障自己的權利？我能否主張此違約條款不符合比例原則而無效呢？

您好，針對您的問題回覆如下:

1、原則上，除非契約有約定，可以暫不付款，否則縱使有瑕疵，仍建議先付款，避免陷入違約。

2、至於瑕疵的部分，則可以依據瑕疵主張瑕疵擔保責任、違約責任。

3、建議應該先蒐證，然後循正式諮詢確認可以主張的合約權益，再發函給對方進行協商，如果無法協商則提起民事訴訟救濟。