您好，想幫朋友的爸爸詢問一個問題，狀況是因為朋友的爸爸某天申請了財產清單出來之後，發現有幾筆土地登記在他名下，但不是他出資購買的土地，土地的登記日期已經超過了10年以上，他們猜測可能是以前上班的地點借名購買的土地，想請問過了這麼久的時間都無人來要回，他們是否有權可以將這些土地進行買賣的行為?萬一賣掉了可能會產生什麼糾紛或刑責呢?

一、當然可賣，是否借名登記必須負舉證責任，舉證責任之所在，乃敗訴之所在，除非雙方間簽有文字契約，否則很難證明。

二、如果他方證明確係借明登記，主張返還請求權，而土也業已出賣第三人，則借名登記人為無權
處分，對委託人負損害賠償之責。

三、04-4411-7000，0911-368-561，公理律師事務所。

一、如果明知是他人土地僅為借名登記還去賣會有刑責。

二、知道可能會有刑責我不忍心不告訴你。

三、過了十年他也許忘了，你怎知道對方手上沒證據。

四、請三思呀。

楊俊鑫律師，0928967948

1. 按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但仍由借名者管理、使用、收益及處分該財產之債權契約。是借名者有移轉該財產所有權至出名者之意思表示，出名者亦有受讓該財產所有權之意思表示，並由出名者依法完成取得該財產所有權之手續，出名者因而取得該財產之所有權，僅出名者基於其與借名者間之內部關係（即借名登記之債權契約關係），對於該財產之所有權權能受到限制，而實際由借名者管理、使用、收益及處分該財產。
2. 您朋友的爸爸(係出名者)可能會依民765所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉及民758不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力規定，處分該筆土地，如是，借名者(地主)即可依借名登記之債權契約關係向出名者(您朋友的爸爸)主張民法179不當得利，及民法184之侵權行為，由此可知出名者對於該財產之所有權權能是受到限制，也就是說您朋友的爸爸(出名者)是無權處分該筆土地。
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可能會有背信以及民法上無權處分的損害賠償責任，建議還是要找實際所有權人簽署書面協議，以避免日後紛爭。

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