我親戚兩年前買了一棟房子,最近開始點交(她是社區點交小組成員),查閱點交相關資料時發現建商將各大樓(社區由多棟大樓組成)前的廊道(像是有遮蔽的騎樓但竣工圖及點交清冊稱其為廊道)當成所謂的公益設施拿去換容積獎勵並標註其為公益使用，但同時又當成公設賣給住戶。

可是在銷售時並沒有提到所謂的公益設施有包含廊道,跟住戶的合約也沒有提到廊道是公益設施,只有在竣工圖上才有載明,而竣工圖一般住戶在買賣時也看不到,而且如果親戚不是點交委員,也不知道有這個東西。

這個社區各棟大樓均有一層當成公益設施捐給政府換容積獎勵(銷售時有說明),這個部分沒有列在公設中,而整個社區四周均退縮5~15公尺,作為開放空間及 民眾通行之用(人行步道最窄也有5公尺),這部分也沒有被當成公設,也就是社區住戶的認知是住戶並沒有花錢去買被建商拿來換容積的公益設施用地。
我查了營建相關法令,我的認知是,如果騎樓外的非遮蔽人行步道超過4公尺的寬度,大樓前的騎樓就不會是法定騎樓(因為沒有必要),並沒有供大眾使用的義務。
   而且,如果是法定騎樓,其名目就會直接叫做騎樓,如果名目是叫廊道或其他名稱應該就不是是法定騎樓。
想請教,
1,我對法定騎樓的認知不知是否有誤? 不知要如何確認(向哪個單位詢問)?
(有問過當地警察局,駐區回,他的認知是,這個廊道是社區私產,可不供公眾使用,要圍的話,因為是私人土地,只要沒有妨礙交通,基本上不需要申請。
而電話詢問市政府工務局(假稱要圍起來),工務局回覆,希望不要圍不過,真的圍起來,他們也不能怎麼樣。
所以,感覺警察局跟公務局的認知,這個廊道不是法定騎樓)

2.建商可以把已經捐出去當成公益設施用地並用來換容積獎勵的地當成公設賣給住戶嗎?

3.假設前述的廊道建商不是拿來換容積獎勵,而是依規定湊到法律規定必須當成公益設施用地的總面積中,捐給地方政府換了其他好處,建商還能將這塊地當成公設賣嗎(在銷售時跟合約中均未提到廊道是公益用)?

謝謝

回覆 mmrlaw 的發言內容：

我親戚兩年前買了一棟房子,最近開始點交(她是社區點交小組成員),查閱點交相關資料時發現建商將各 ... (恕刪)

您好，問題大致答覆如下，僅供參考：

建管相關法令可向建管處或工務局確認，不過如果只是電話確認，可能並非是針對個案所做的最後認定。

如果所有權狀上並未納入的面積，就不能當做販賣的客體。不過也有一些公共設施權屬是私人所有，卻因為法規需求的因素係經過所有權人同意提供大眾使用，這個部分可以以社區規約來做一下確認。可能必須詳細確認您親戚遇到的究竟是哪一種狀況，才能釐清建商到底有沒有詐欺或債務不履行等等的責任問題。

您所提到的問題涉及較複雜之建築法規，建議您可以尋找對於建管法令較熟悉的律師作法律諮詢，以釐清責任歸屬及建商是否應負擔什麼樣的法律責任。

鋐珅法律事務所 所長 台大法學碩士 郭詠晴律師