合約載定107/8月開工，賣方遲未開工，已電話詢問多次皆未回覆確定的開工期。因合約上僅提到逾期未開工每日需支付已繳房地價款萬分之五利息予買方。查看行政院預售屋定型化契約範本有明定"若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。"

請問是否可依定型化契約規定視同賣方違約，要求解約退還已繳房屋價款並賠償違約金？

謝謝。

逾期未開工，除非契約有特別約定可作為解除契約的事由，否則應先寄發存證信函給建商催告限期開工，限期後仍不開工，可起訴主張解除契約，要求退還款項及遲延損害，有其他問題的話，可以來電討論

你好!! 你的情形關於後續房屋可否解約可能必須先由我們檢視過預售屋合約後，方可確知，然若合約內無相關規定你們可先發存證信函，限期命對方復工並且就對方違約事實向消保會進行檢舉，若對方仍不配合只能向法院起訴主張解約並請求損害賠償。其他訴訟策略以及證據蒐集辦法建議你盡速攜帶資料至本所詳談以維護權益，本所提供免費諮詢， 請洽電本事務所人員。

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邑元聯合法律事務所 關心你

您好，針對您的問題回覆如下:

1、可以直接依據定型化契約條款主張權益。

2、建議可以直接委請律師發函給對方，對方拒絕就可以直接提告。

一、擇一判決供你參考(臺灣新北地方法院 105 年度 訴 字第 2154 號民事判決)

１原告主張：被告公司遲延開工及取得使用執照，依據房屋預
    訂買賣契約第12條，主張解除契約，請求被告公司返還已付
    價金54萬元及自如附表一所載各期價款給付日起，按年息百
    分之五計算之利息等情。經查，依據房屋預訂買賣契約第12
    條開工及取得使用執照期限約定「（一）本預售屋之建築工
    程應在102年11月30日之前開工，104年12月31日之前完成主
    建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執
    照...（二）乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照，
    每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予
    甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方
    違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」：第24條違約之處
    罰「（一）乙方違反本契約第11條、12條及第23條之規定，
    而無法改正即為乙方違約。（二）乙方有前款違約情事之一
    者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲方已繳之本契
    約價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠
    償本契約總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過
    已繳價款者，則以已繳價款為限」，而被告公司開工日期為
    102年3月7日，取得使用執照日期為105年4月27日，此有新
    北市政府工務局使用執照存根可稽（見本院卷一第96頁），
    原告稱被告公司遲至103年7月7日開工，與事實不符，為不
    可採，惟就取得使用執照之日期105年4月27日，確實已逾契
    約第12條所定之104年12月31日，被告公司辯稱：本建案辦
    理變更設計及電桿遷移，影響工期388天，使用執照約定取
    得日原為104年12月30日，加計影響天數388天後可延至106
    年1月23日，被告公司於105年4月20日取得使用執照，並無
    遲延之情事等語。經查，被告公司為求增加整體開挖面積，
    而為變更設計，非屬第12條第1項但書第2款「因政府法令變
    更或其他非可歸責於乙方之事由」，自無該條款之適用。另
    就電桿遷移乙案，經本院詢問台灣電力股份有限公司台北西
    區營業處是否有裝設延誤之情事？該公司回覆「因遷移地點
    涉及私人土地，需待用戶取得供電設備設置協議書後始可設
    計，用戶復於5月21日取得協議書後經再會勘，於5月30日設
    計妥並送審核部門查定，於6月4日送工務部門安排施工，該
    案因有新設地下管路及電桿遷移工程，需向路權機關申請道
    路挖掘許可，且亦需安排鄰近用戶停電等因素，故於9月1日
    施工完竣」（見卷一第267頁），可知前揭取得供電設備設
    置協議書、會勘、設計、送審、申請道路挖掘許可、施工、
    安排鄰近用戶停電，均為必要之程序，且須時間完成，台電
    公司既然未提其他有何延誤工程之情事，應認本件建案無同
    條項但書第3款之適用。被告公司復辯稱：被告公司縱有違
    約，必以無法改正為前提，原告方得解除契約。原告從未定
    期催告命被告公司改正，現被告公司已取得使用執照，即已
    改正，原告無從以被告公司遲延取得使用執照為由解除契約
    ，並要求賠償違約金等語。惟查，被告公司未於約定期限內
    取得使用執照，即屬違約，縱使之後取得，仍不能變更逾期
    取得之事實，無從補正。依據房屋預訂買賣契約第12條第2
    項約定「若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙
    方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」，第24條第1項
    「乙方違反本契約第11條、第12條、第23條之規定，而無法
    改正即為乙方違約」、第2項約定「乙方有前款違約情事之
    一者，甲方得解除本契約」，可知被告公司遲誤近四個月取
    得使用執照，已構成違約，依據上開約定，原告取得解除權
    。原告於105年6月4日寄發存證信函通知被告公司解除系爭
    房屋預訂買賣契約，請求返還已繳價金及給付違約金，被告
    公司於105年6月6日收到存證信函，為兩造所不爭執，是系
    爭房屋預訂買賣契約業經原告合法解除。又依民法第259條
    第2款之規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，
    除法律另有規定或契約另有訂定外，若受領之給付為金錢者
    ，應附加自受領時起之利息償還之」，是原告請求被告公司
    返還原告已付之房屋價金54萬元，及自如附表一所載各期價
    款給付日起按年息百分之五計算之利息，自屬有據

二、可否解約無法一概而論，必須看當初的約定

◇台北市大安區信義路四段309號3樓→台北信義安和站5號出口，出站後左轉直行約150公尺即可到達。

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恪明法律事務為陳玉庭律師;、沈明顯律師關心您的法律問題

電話法律諮詢0906391006:0920361006

您好，可以以對方遲延違約為由，限期催告完工，對方仍舊未完工，可以解約並主張違約金、遲延損害賠償。

您好，關於您的問題，建議您可考慮提出契約，委任律師協助依契約規定進行催告，請求對方依契約履行，若依契約規定，屆期對方仍不履行，再依契約規定，解除契約，請求違約損害賠償，爭取對您有利之條件及判決，並預先準備可能之問題，與安全之回答，避免您自己之回答，對自己不利。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0988706305(LINE ID:@yen0988706305)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。

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您好:有關您所詢問題回覆如下

本件可以主張解除契約並請求給付違約金,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

A：你好，依你所陳述之事實分析如下：

應依合約是否有更詳細記載解除契約之內容規定。可先請律師發存證信函催告賣方應在限期內開工，若仍無依照契約內容履行，依民法規定可歸責於賣方之事由，遲延工作不履行給付，可依此請求解除契約，並要求遲延所生之損害賠償。

對於你陳述及證據資料依上述內容仍有限，建議你提供更多事證至循諭聯合法律事務所做免費法律諮詢，由專業律師為你評估解答。

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