小弟的問題是這樣

1小弟是買方在今年10月初在玉里買一塊農地也完成簽約,賣方地主的農地因為雜草叢生,又一堆廢石塊,代書告知這個部份地主要先去整地,才能申請農地農用證明,接著才能完稅過戶流程走,目前狀況是至今地主只堆說工作繁忙沒空去整地,仲介和代書持續催促也是一樣不去整地,等於是賣方地主在10月初拿走訂金和簽約金約160萬,就沒有後續動作,依合約應該於今年11月8好要完成過戶,我也不知道我是不是遇到詐騙這有算詐欺嗎??想請教身為買方的我,如果未來要走官司接下來應該要如何保障權益??如果依合約期限賣方地主現在無法過戶,是否也已經先違約了??

2.11月2號時公所有派員去鑑界土地,結果出來是地籍謄本總坪數1204坪,但實際面積少25坪,在簽約合約書上也沒有註明說?鑑界土地後,面積多的要補錢少的要退錢,我是主張少了25坪,應該換算成實際1坪單位價多少退錢,但賣方地主堅持說我就是依地籍謄本所寫的現況賣,地主也不願在重新申請鑑界,只是合約書上也沒寫依地籍謄本現況為主,買方的我如何去爭取這缺少的25坪??如果最後點交還是無解,這可以算是賣方地主違約的一部份嗎?

小弟懇請幫忙~謝謝

您好:有關您所詢問題回覆如下

由於賣方一直未履行其義務,故賣方已有違約之情形,您可以依買賣契約之約定,向對方主張違約金,另您也可以主張解除契約,請求對方返還已給付之訂金與簽約金.

另面積缺少的部份,您也可以向對方主張減少此部分之價金.

以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝 

 律師您好

買賣契約有約定如果賣方違約需雙倍賠償,但賣方現在只願意退簽約金+訂金共155萬+10萬塊補償金,因為還沒到用印階段這樣我該如何去爭取雙倍賠償?通常這種懲罰性之罰金上法院追討有可能真百分之百的追討的回來嗎?還是頂多就是協調意思意思補償??

謝謝

通常不會賠足雙倍違約金，因為法律明文規定違約金過高可以酌減。