各位先進

情況是當初與房東簽訂兩年約且押金是兩個月，但由於工作異動需要提前解約（  剛好住滿一年），也在一個月前告知房東且得到同意。

一開始有好好跟房東談希望能退回押金，但房東堅持要照當初簽訂的合約走，也就是不退回押金。

我的理解是房東最多只能要求一個月的違約金。

那房東現在堅持要沒收兩個月的押金有合法嗎？

在這邊先感謝大家的提點

你好!! 你的情形按民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」為避免租賃之一方未依上開規定通知他方，損及他方當事人權益，爰上開定型化契約應記載事項第12點第2項規定：「依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償(最高不得超過一個月)租金額之違約金。」除非當初你與房東有特別約定，否則應為一個月租金作為違約金。其他訴訟策略以及證據蒐集辦法建議你盡速攜帶資料至本所詳談以維護權益，本所提供免費諮詢， 請洽電本事務所人員。

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回覆 王律師 的發言內容：

你好!! 你的情形按民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前， ... (恕刪)

王律師您好

非常感謝您快速的回應。

我剛注意到這似乎是所謂的“張淑晶條款”，由內政部在2018年6月所修訂。

然而我是在2018年4月就簽約，這樣房東可以說這是簽訂後才修訂，所以不承認嗎？

內政部新修正「房屋租賃新制」，包括以下四大要點：

1.不能限制房客遷入戶籍、申報租金以扣繳綜合所得稅。

2.押金最高不得超過2個月房租，違約賠償金不得超過1個月租金。

3.契約上應確實載明修繕責任歸屬：常見房屋租賃糾紛，包括提前終止租約、房東要求過高押金、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕費用、租屋衍生稅費負擔及房屋返還等爭議，都應於契約上明定記載。

4.若房東未符合新規定契約，房客可要求房東修改或拒簽，或向地方政府地政局處加以檢舉。依《消費者保護法》規定最高可處30萬元罰緩。

你好：

租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。前項應約定事項，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之法律效果。三、契約之終止權及其法律效果。四、其他與契約履行有關之重要事項。第一項不得約定事項，其內容得包括：一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。三、其他顯失公平事項。非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。租賃契約條款，一部無效或不構成契約內容之一部，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。租賃住宅市場發展及管理條例第5條定有明文。

住宅租賃契約應約定及不得約定事項

壹、應約定事項

十三、提前終止租約之約定

本契約於期限屆滿前，出租人□得□不得；承租人□得□不得 終止租約。

依約定得終止租約者，租賃之一方應於□一個月前□ 個月前 通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方 個 月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。

前項承租人應賠償之違約金得由第四點之押金中扣抵。

租期屆滿前，依第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返 還予承租人。

若房東並非以出租房屋維生，並非消費關係，但若屬於出租供居住使用之建築物，就屬於租賃住宅，要受到租賃住宅市場發展及管理條例之規範，內政部已依該條例第5條規定，公告住宅租賃契約應約定及不得約定事項，定期租賃若約定可以提前終止租約，出租人最高僅能請求不超過一個月之租金作為違約金，若約定超過一個約，該約定無效，租約終止後，可以請求返還押金。

上開條例施行前，實務上通常也是會酌減違約金至一個月租金。

一、你可以主張違約金過高，請求法院酌減違約金。

二、不是每個法官都認為是一個月。

三、我摘要一則判決供你參考：

「本件被告雖辯稱依系爭租約第18條第1款約定，其得以該

      數額相當於二個月租金之押租保證金充抵為被告應付之賠
      償款，故不負返還責任，但觀諸該約款所指原告應賠償被
      告二個月租金者，並未具體載明屬於懲罰性違約金之意旨
      ，依民法第250條第2項規定，堪認被告依該約款得沒收者
      應屬損害賠償額預定性質之違約金，則關於被告請求原告
      給付相當於2個月租金之違約金數額有無過高一節，自應
      斟酌被告實際所受損害及前揭說明之其他事項為綜合判斷
      。本院斟酌被告於言詞辯論期日自承新房客已於104年12
      月初搬入系爭房屋（見本院卷第52頁），且104年11月之
      房租業據原告繳納，被告實質上並未因原告提前終止系爭
      租約而受有相當之減收租金損失，及兩造係因前述除蟻方
      式發生爭執後，在已生嫌隙、日後相處顯有困難之情形下
      ，原告方提前終止系爭租約，及兩造經濟狀況等一切情狀
      ，認系爭租賃契約第18條第1項所約定之違約金數額以二
      個月租金計算，尚屬過高，應酌減至一個月租金即14,500
      元，始屬相當，是在扣除按約應繳納之違約金後，原告請
      求被告應返還餘額即14,500元之押租保證金，即符合系爭
      租約第5條之約定，被告自應在此數額範圍內返還之，至
      於原告請求逾上開數額者，則無理由，不應准許之。」

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