我跟仲介簽了一份不動產專任買賣合約，合約到期的最後一天出現一位買方出到底價並且付了20萬斡旋金給仲介簽了含有要約性質的買賣議價委託書，附帶條件是〝簽約前買方須入屋內看格局〞。

仲介對我解釋買屋看屋是天經地義，所以買方下的要約看房條件是很合理的！那這樣不是代表買方要看房後才願意用底價買房簽約嗎？

可是合約到期前買方並未過來完成他的購屋條件，這樣買賣應該還是處於要約狀態下阿！仲介卻對我說這樣就算完成買賣了！事後買方出面說不管看不看房他都要買房，他付的20萬是訂金！

可是仲介跟我說的是買方付了20萬斡旋金，買屋看屋是天經地義，所以買方下的要約看房條件是很合理的！買賣議價委託書上也是這樣寫的阿！

我完全不知道買方跟仲介那邊是有甚麼問題，買方是仲介找來的，買賣過程中都是仲介跟他連絡，我跟買方完全沒有碰過面！

買賣議價委託書我沒有簽收，買方要約購屋條件是簽約前先入屋內看格局，仲介說這是很合理的要求，這樣他不是要先看房後才決定用底價買房簽約嗎？

我看到的是買方支付斡旋金，不是訂金！這樣買賣應該還是處於要約狀態下阿！請教律師在未完成購屋條件下，買賣算是成立嗎？

感激不盡！！

只要對方出價超過你的底價,買賣已經成立,至於對方提出的前提條件,對方同意取消,那也是買方的意思,不會因為這樣買賣就不成立了

 重點在於你有沒有簽收20萬元，或授權仲介可代你簽收20萬元，如有，合約即成立。

回覆 klaw 的發言內容：

只要對方出價超過你的底價,買賣已經成立,至於對方提出的前提條件,對方同意取消,那也是買方的意思 ... (恕刪)

非常感謝林律師的回覆！

仲介與買方簽屬的是要約書而非允諾書，支付的是斡旋金而非訂金，仲介對我解釋買方要約購屋條件是很合理的要求，買屋哪有人不看屋，所以買方下的要約看屋條件是很正常的！那這樣不是代表買方要看房後才願意用底價簽約嗎？可是買方在我於仲介的合約到期前並沒有過來看房後用底價簽約！在我於仲介的合約過期後買方才出面說不管看不看房都要買房！我跟買方完全沒碰過面，完全不知道仲介跟買方那邊的情況！仲介對我解釋買方的要約購屋條件是很合理的，買方事後出面說不管看不看房都要買房！

這種情況下買賣算是成立嗎？我完全不知道買方跟仲介那邊是有甚麼問題！因為我只跟仲介有委任買賣合約而已，買方是仲介那邊找來的！買賣過程中我只從仲介那邊得知買方的訊息，而仲介給我看到的也是一份含有要約性質的買賣議價委託書，買方要約要看房後才願意用底價簽約！

回覆 許志嘉律師 的發言內容：

 重點在於你有沒有簽收20萬元，或授權仲介可代你簽收20萬元，如有，合約即成立。

非常感謝許律師的回覆！

買方的買賣議價委託書我並沒有簽收！

如買方直接出到底價，仲介是可以代我簽收！

但買方跟仲介簽定的這份含有要約性質的買賣議價委託書是有附帶條件的，仲介不能幫我簽收！

您好，

       1.如果可以確定所謂買賣議價委託書僅係要約性質，則在您承諾之前，買賣合約並不會因此成立。問題在於仲介代您收受20萬元是否會屬於默示承諾？

       2.就附加條件"買方簽約前先入屋內看格局"，雖然可以此解釋為停止條件，也就是買方須先入屋看格局，該委託書方生效，但因該條件實際上對賣方是有利的，所以解釋上仍有空間。

回覆 劉韋廷律師 的發言內容：

您好，

       ... (恕刪)

非常感謝劉律師的回覆！

買賣議價委託書的本質是屬於要約，該仲介公司讓買方在下要約購屋條件時有兩種選擇，一種是內政部版的要約書，另一種是需支付斡旋金給仲介的買賣議價委託書！買方自己要選擇支付斡旋金給仲介後下要約，我無權干涉！

仲介也跟我說買屋看屋是天經地義，所以買方下了要看房的要約是很合理的！這樣應該是買方要看房後才決定用底價簽約阿！可是買方在我跟仲介的委任買賣合約到期前都沒有過來看房子阿！這樣買賣應該還是處於要約狀態，怎會是成交呢？

事後買方出來說他是不管看不看房都要買房，他付的20萬是訂金！可是仲介跟我說的是買方付了20萬的斡旋金，買屋看屋是天經地義，所以買方下了要看房的要約！仲介拿給我看的也是一張含有要約性質的買賣議價委託書，書面上寫的跟仲介對我說的是一樣的阿！

我完全不知道買方跟仲介到底是發生甚麼問題，買方是仲介去找來的，我跟他完全沒有碰過面！我只知道仲介拿了一張含有要約性質的買賣議價委託書，他對我的解釋就是買屋看屋是天經地義，，所以買方下了要看房的要約！

仲介現在一直叫我出面簽約，否則要告上法院，實在很困擾！還是乾脆上法院讓法官裁判？？

我不出面簽約是否有違約的問題呢？