律師先生您好:

我們在去年訂了間預售屋,但出現了一些問題,想請教您,狀況如下:最近銷售小姐傳來了房子外觀照,竟然與當初廣告文宣完全不一樣,當初廣告文宣上及銷售小姐都說外觀建材為玄武岩,但後來卻是木紋磚,使得當初這家建設的黑灰白層層疊疊的風格完全走樣,可合約書上又有寫<外觀建材依立面圖為準,正立面背立面側立面採二丁掛.洗石子配合小口磚.玄武岩.木紋磚施工,整體外觀設計由設計師依造型風格選擇搭配>,合約裡頭有提到了玄武岩也提到了木紋磚,這樣代表建商得依合約得未經買方同意下更動建物外觀嗎?而我們就只能乖乖接受我們所不喜歡的變更了嗎?但又有朋友說廣告文宣也算契約一部分,可否教教我們怎麼爭取自己的權益,謝謝您~

您好，針對您的問題回覆如下:

1、依據消保法的規定，建商應履行的責任不得低於廣告，不過倘若雙方契約已經另行約定，且建商已經盡到告知義務，則就不以廣告為限。

2、就您所述的狀況，您之前是否取得相關圖說?

3、法理上，有關於外觀不同的部分，可以要求建商回復，倘若建商拒絕，可以請求損害賠償。

一、廣告文宣是契約的一部分這件事，是說如果契約沒有特別寫的話是這樣。但是預售屋的建商通常會在契約上特別加註條款排除廣告的部分內容。最高法院曾有判決認定這樣子是可以的（我看過那個判決，因為我最近研究了一下預售屋）。

二、所以你應該把契約拿出來好好的研究一下，再決定怎麼處理。

三、先研究，再搜證，再處理。先研究再搜證，你的搜證才不會漫無邊際，搜證後再處理你的處理才會有力道，減少因為證據不足挨打的局面。

四、還有，不建議貿然解約，通常房屋買賣都會約定單方解約時高額違約金，這個很可怕的…如果你出的招式力道不夠，反彈回來違約賠償不少呀（我曾任二家不動產仲介公司的顧問，曾設計課程幫仲介公司人員上過課，相信我，研究清楚前萬萬不要貿然解約）。

五、如果還有問題可以就近找個律師討論一下。

楊俊鑫律師0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口附近。