以下為小弟情事敘述，抱歉，為詳述所以長了些，有勞各位協助指導

小弟住於某社區之一戶(後簡稱A戶)，但喜歡社區另一個格局的屋子(後簡稱B戶)，遂向某房仲業者表示購買意願，只是本身有貸款壓力，就跟仲介說要能賣掉A戶我才能B戶否則無力購買，仲介答應後就開始簽立他們的合約書，A戶簽專任委託銷售合約，B戶簽購屋承諾書」，並於合約內之其他約定事項中註記：「若B戶售與他人則A戶之專任委託銷售合約失效」，以「牽連」兩戶之間關係。

但因A戶因為都在居住中，並非空屋那般好賣，賣了數月都沒結果，期間，仲介端不斷以B戶有其他人出高價要買、原屋主想提高價格或斡旋失敗等原由，重新要求重寫B戶購買合約(因原內容有定預購買之價格，說要提高屋主才願意賣)，更改次數1~2次，另外，為減輕可能的壓力，跟房仲溝通後與B戶屋主(投資客)協商先行入住，同時搬空A戶利於銷售，原屋主同意後即照規劃進行。

先行搬入住A戶後，發現A戶於不定時段會發出嚴重的低頻噪音，這種發生未知範圍的銷售過程我們當然不能接受，故要求仲介應有解決之道，反應後仲介說前屋主說不知情(為投資客，沒住在那)，房仲說是中古屋難免有瑕疵，且這不算是「重大瑕疵」又不算保固，所以屋主無責任問題等種種說法帶過，為保障我方權益，當時給仲介尾款的費用就先扣下，並說服前屋主也扣下給仲介端之服務費，說服前屋主的理由無他，兩方都願支付服務費用，正因為是服務費用，所以要求仲介端尋求解決方法(因為仲介端也提了好多解決方式)，前屋主同意後於該仲介服務處與該負責人、房仲員等人面前簽訂約定，待B戶噪音問題解決後再由雙方支付服務費用(當日簽約時是代書前來交屋時一同協議)。

由於先前B戶合約有更改過之狀況，我方"數次"要求應連同A戶一起修改，但回答總是要問問、有困難、公司不太能同意等等理由一直拖延，並以合約條文要求我方務必遵守，因為前開B戶的狀況加上這件事件，該仲介的心態明顯只為銷售利益，小弟雖然非常氣憤但礙於合約卻也無可奈何，然前述有提及於合約內之其他約定事項中有註記：「若B戶售與他人則A戶之專任委託銷售合約失效」，由於B戶為小弟太太的姐姐購買(因其與我們同住，經濟狀況OK所以他先買下讓我們好換屋)，所以小弟就先行告知仲介端在未回應我方合約修改要求前，不再給予帶客戶來看屋的權益，並經由朋友端將A戶售出，但未過原仲介專任委託書的6個月約定(售出時為5個月又3週，只差一周左右)。

該仲介於近日先寄存證信函給小弟，要求小弟一、付扣押之服務費(但沒提及屋主，懷疑仲介與屋主先行協商並毀約)，以及二、賠償A戶的違約金近百萬。

到此，小弟並不理會，因為第一點部分有與前屋主簽訂在共同檢視噪音問題解決後再支付，第二點部分也有B戶買方為他人時，A戶委託全失效的協議簽訂。過了約2週後小弟就收到「新北地方法院」通知(共兩封)，針對第一點要小弟前往板橋民事協議庭，第二點則是要10日內提出答辯狀(為什麼前封不用)，以上。

您好，針對您的問題回覆如下:

1、就有關於您所述的該屋瑕疵，究竟是否構成房屋之重大瑕疵，而可以解除契約，此必須由您負舉證責任，本案是否能夠提出?有疑問.

2、有關於該屋有該瑕疵，是否就是仲介未履行注意義務，恐亦有釐清之必要.

3、本文建議您應該備妥相關資料，包含數次合約等，尋求正式諮詢，否則恐遭法院為不利認定.

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,應積極應對,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好，關於您的問題，關於噪音問題是否為物之瑕疵，可主張減少價金等，仍須視您是否有相關證據得加以證明之；又關於是否違反專任委託銷售契約部分，應視您陸續修改之合約內容定之；您可出席調解委員會與對方調解，並準備答辯狀，若調解不成立，進入訴訟針對對方主張答辯之，您亦可委由律師出席調解為您談判，並撰寫答辯狀。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。 

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0988706305(若開庭(會)未接，亦可撥0910638932由本所房佑璟律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。顏寧律師。

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