敬啟者

您好：

因外牆若有龜裂，容易導致房屋有漏水的問題，而房屋漏水問題係屬買賣標的物之重大瑕疵，因此外牆剝落亦屬瑕疵，依民法規定，賣方必須擔保其所出售之物沒有瑕疵，也不得刻意隱瞞，若買方於簽訂契約時，賣方已清楚告知該物有瑕疵，您仍願意購買就須自行承擔責任，若您是買後才發現，可以請求原屋主修繕，或是要其負擔瑕疵擔保責任。您可再請求權的行使有時效性，向原屋主者賠償償。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529)咨詢。

一、    就閣下所述問題，如需專業律師支援協助，請撥打免費法律諮詢服務電話0982-100565或使用手機Line輸入我的ID:(q6789336)即可免費通話亦或使用電郵 q102327955@yahoo.com.tw寫信與我們聯繫。 

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          公理律師事務所、魏克仁律師關心您

stefan您好：

一、如果要行使減少價金請求權，除斥期間是六個月，要特別注意。

二、我查了一個判決摘要給你參考[ 至遲應認原告於101年4月22日已發現瑕疵存在，而通知被告有應由被告負擔保責任之瑕疵，然原告遲至102VVSJ2月5日始提起訴訟行使減少價金請求權，有民事起訴狀所蓋本院戳章在卷可稽…，是依民法第365條第1項之規定，原告依物之瑕疵擔保所得請求減少價金之權利，已因逾6個月除斥期間而消滅，自 不得再為請求] 。從這則判決摘要，可以知道如果你要請求減少價金的話只有六個月時間。

三、我不建議你解除契約。

四、還有，這個地方同一則判決還是採認可以不同的請求權基礎請求賠償，摘要供你參考[ 買賣標的物如係物定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出原人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務之本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任[最高法院94年度臺上字第11122號判決意旨]…自得據此請求被告賠償損害，不受民法第365條規定之限制。

五、買賣標的物瑕疵會因為契約約定之不同而有不同效果，這個部分還是建議你找個律師現場談一談吧。

六、先研究，再搜證，再處理。

楊俊鑫律師，0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走，狀元及第大樓。

您好，關於您的問題，若與屋主及仲介無法協調處理，欲提起訴訟請求減少價金損害賠償，必須考量可能須負擔土木技師鑑定費用及律師委任費用，若請求金額不高，是否仍花費高額之訴訟費用，您應加以考量之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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