本人於民國105年向建商購買房屋，房屋款920萬。交屋後發現房屋天花板水泥陸續剝落。目視天花板水泥脫落約有160個大小不一坑洞(即俗稱青春痘屋)，並多面牆壁出現裂痕及膨管。已請土木技師鑑定,土木技師目視研判應是爐渣屋，現在在取樣,等鑑定報告。如果鑑定結果是爐渣屋的話。可以依按民法第359條規定,買受人得請求解除其契約，或請求減少其價金。

問題一:可以要求建商解除契約,返還房屋款項嗎;另購買時有要求建商二次施工,共20萬(有發票),可以一併要求返還嗎,還有房子的鐵窗及採光罩可以一併請求賠償嗎?  

問題二:減少其價金,要減多少比較合理,房屋成本920萬+2次施工費20萬

我真的很煩惱,毫無頭緒,懇請律師幫忙

你好：

1. 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。
2. 首先要釐清是何種瑕疵，以及瑕疵是否嚴重，比較解除契約對於買受人或出賣人之影響，對於出賣人而言是否顯失公平，若未顯失公平，可以請求解除契約。另可嘗試依消費者保護法第7條以下、民法第360條及不完全給付請求二次施工所受之損害。
3. 若顯失公平，只能請求減少價金，至於該部分之金額要比較市面上無瑕疵之標的物與該有瑕疵標的物之價差來判斷。
4. 要注意民法第365條除斥期間之規定。

依您陳述，按民法第354條：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

是依實務見解倘房屋非不得居住，要解除買賣契約實有難度，因目前爐渣屋是否達到非無法居住？尚非無疑，此部分可能須請土木技師提出鑑定報告，方能有依據；再者倘要減少價金，亦可請土木技師提出房屋可能受損的程度，依據比例計算會比較能有證據向法院請求建商減少價金；最後您可以先以存證信函告知建商解除契約或減少價金，倘建商不願意，您再訴之訴訟請求；至於建商有否刑事上詐欺罪嫌，尚非視建商是否事先即已知情未告知，建議您先跟律師討論後再提出告訴，這是您要注意的地方。

建議您可將相關資料備齊後，致電本事務所做一詳細諮詢，以維護您自身權益。

忒(ㄊㄜˋ)彌斯法律事務所關心您，平安喜樂。

服務縣市：台北、桃園、台南、高雄、屏東。

服務電話：0960419416。

應做預備請求，先位請求解除契約，主張瑕疵重大到影響居住安全，備位請求減少價金，並提出鑑價報告來舉證價值減損程度，有其他問題的話，可以來電討論

您好:有關您所詢問題回覆如下

減少價金之額度,會進行鑑價來認定,而保險方式則提起先備位訴訟來主張,另應盡快寄發存證信函告知建商此疵瑕,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

 發現瑕疵可以解約或減少價金,但是不宜拖延過久,以免視為承認受領瑕疵物

爐渣屋:所謂的「爐渣屋」是指，以爐渣滲入混凝土裡當作是砂石原料而蓋出來的房子，至於罪魁禍首－爐渣又是什麼東西？爐渣是煉鋼、煉鐵廠燃燒煤、鐵砂、金屬礦物之後剩下來的殘留物。

 你好!! 你的情形應可向建商發函請求解除合約，要求對方返還價金；並且向法院起訴請求對方賠償你們在交易過程中的所有損失，並且你們可以考慮至建管局向該建商進行檢舉。其他訴訟策略以及證據蒐集辦法建議你盡速攜帶資料至本所詳談以維護權益，本所提供免費諮詢， 請洽電本事務所人員。

tel:0977026761  lineID:lenny3220462   e-mail:lenny3220462.hotmail.com  

邑元聯合法律事務所 關心你

一、如果要行使瑕疵擔保請求權要注意時間。

二、如果是減少價金請求權，可參考新北地院107訴字第2226號勝訴判決。

三、建議先約來事務所諮詢。

四、據我幫仲介公司上課時研究心得，請考慮減少價金即可。理由你可以約來諮詢我再詳細跟你說。

楊俊鑫律師，0928967948