目前小弟在買房合約書上看到以下違約處理的內容
想請問各位律師大大幫忙解惑一下:

"買方有效解約時, 賣方除退還所收之價款及延遲利息外, 並應賠償房地買賣總價敗分之十五之違約金, 但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時, 已買方以繳價款為限, 買方不得另行請求損害賠償"

這邊"買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時, 已買方以繳價款為限, 買方不得另行請求損害賠償"是指賣方除退還所收之價款及延遲利息外, 買方還能請求賠償所繳價款之違約金, 還是買方只能請求賠償所繳價款返回及延遲利息??

假設一:
房地總價:1000萬, 買方已繳200萬, 超過房地買賣總價之百分之十五
a. 若買方有效解約時, 賣方須退還給買方:
200萬(所繳價款)+延遲利息+150萬(違約金)=350萬+延遲利息 嗎??

假設二:
房地總價:1000萬, 買方已繳100萬, 佔房地買賣總價之百分之十, 未超過百分之十五
a. 若買方有效解約時, 賣方須退還給買方:
100萬(所繳價款)+延遲利息+100萬(違約金)=200萬+延遲利息 嗎??
b. 還是賣方只須退還給買方:
100萬(所繳價款)+延遲利息=100萬+延遲利息 ??

麻請各位律師幫忙一下~~~
感謝~~

您好:有關您所詢問題回覆如下

一.能否解除契約,仍應先視有無解約事由.

二.若無正當解約事由,即有違約金之問題. 

三.所謂"買方有效解約時, 賣方除退還所收之價款及延遲利息外, 並應賠償房地買賣總價敗分之十五之違約金, 但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時, 已買方以繳價款為限, 買方不得另行請求損害賠償"應指買方有正當解約事由時,賣方除退還所收之價款及延遲利息外,尚應賠償違約金而言.

假設一:
房地總價:1000萬, 買方已繳200萬, 超過房地買賣總價之百分之十五
a. 若買方有效解約時, 賣方須退還給買方:
200萬(所繳價款)+延遲利息+150萬(違約金)=350萬+延遲利息(是的)

假設二:
房地總價:1000萬, 買方已繳100萬, 佔房地買賣總價之百分之十, 未超過百分之十五
a. 若買方有效解約時, 賣方須退還給買方:
100萬(所繳價款)+延遲利息+100萬(違約金)=200萬+延遲利息(是的)

謝謝律師回覆~~

在合約書中有載明以下內容:

本房屋建築工程於簽訂本約時已取得建築執照，賣方自民國一百年一月十二日開工日起算七百一十日曆天以內應完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，雙方同意以領取使用執照日期為完工日期。領取使用執照日起六個月內交屋(指各戶專有部分) 。賣方如逾期完工，每逾期壹日，賣方應按買方依本約已繳之房屋價款依單利萬分之伍計算違約金予買方。若逾三個月仍未取得使用執照者，視同賣方違約，除另經買方同意外，雙方依違約之處罰規定處理。

想請問律師以合約書所載明知內容，建商目前是否已經算是逾期完工??還是已經算是違約??

若建商違約，但買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，除了可依照違約處理的內容對建商進行要求退還所收之價款及延遲利息外，是否還可以另外請求繳價款之違約金賠償??

謝謝律師的回覆~~~

回覆 Rain 的發言內容：

若建商違約，但買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時，除了可依照違約處理的內容對建商進行要求退還所收之價款及延遲利息外，是否還可以另外請求繳價款之違約金賠償??

依您所述條款內容：買方有效解約時, 賣方除退還所收之價款及延遲利息外, 並應賠償房地買賣總價百分之十五之違約金, 但若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五時, 已買方已繳價款為限, 買方不得另行請求損害賠償。

則賣方違約而經買方有效解除契約時，賣方除應退還所收之價款及延遲利息外, 並應賠償違約金，違約金之數額在一般情形是房地買賣總價百分之十五，若買方所繳價款未達房地買賣總價之百分之十五，則違約金之數額以買方已繳價款為限。又此項違約金具有損害賠償總額預定之性質，買方不得另行請求損害賠償。
另外，就本件預售屋買賣契約您可以看一下有無違反內政部之範本...
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，
如果還有其他疑問，歡迎來電0926-966536、E-MAIL：SavignyLai@gmail.com聯繫或詢問，如果您需要進一步協助，也歡迎您來所討論，謝謝！

關於您提及的問題，建商是否已違約，需視具體情況認定，因您目前所敘述之資料有限，建議您攜帶相關資料與律師討論，以維護您的權益，如需進一步討論，尚請不吝來電0920288153或來信rabiyachao@gmail.com指教。

謝謝律師回覆~~

目前建商還未取得使用執照，那就合約書中所載明的內容來看，想要問以下幾個問題:

1. 建商應該要完工的期限是什麼時候??

2. 使用執照取得的時間又是什麼時候??

3. 以目前時間點來看，建商算逾期完工或是違約呢??

4. 我們現在可以做的求償動作有那些呢??

再次感謝律師百忙之中抽空回覆~~

回覆 Rain 的發言內容：

1. 建商應該要完工的期限是什麼時候??

2. 使用執照取得的時間又是什麼時候??

3. 以目前時間點來看，建商算逾期完工或是違約呢??

4. 我們現在可以做的求償動作有那些呢??

以上您所提問之問題都具有相當之複雜程度，事實上所涉及的條款應該也不只是您上面所提到的幾個契約條款而已，謹建議您將預售屋買賣契約書提供給律師，由律師進一步針對你的個案情形來為您解答會比較切合您目前面臨的狀況。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，
如果還有其他疑問，歡迎來電0926-966536、E-MAIL：SavignyLai@gmail.com聯繫或詢問，如果您需要進一步協助，也歡迎您來所討論，謝謝

回覆 賴昱任律師 的發言內容：

回覆 Rain 的發言內容：

1. ... (恕刪)

以您問的問題，是已經深入到律師必須收契約審議費的程度。

預售屋契約不是單方面解釋就行的，工期如何計算，這些都不是您能想像的。

建議您還是拿契約跟樓上謝律師、趙律師、賴律師，或者您信賴的律師預約面談諮詢，

有時候您省小錢，結果訴訟上很多時候不是您能想像的。