您好

我住在公寓八樓,十幾年來天花板都是漏水的,一直都處理不好,今年在我積極溝通處理之下已有些改善,本來以為是九樓漏水,對方浴室地板需打掉重做,對方要求各付一半費用我也接受不過九樓浴室地板重做後漏水是有改善,但還是在漏水,接著請抓漏師父找原因,後來發現十樓的浴室地板管路也漏水,之前九樓漏水時曾和十樓一起重做了浴室地板,也幫出了一半的費用,不過顯然並未做好,所以造成我八樓天花板漏水,十樓說若要再做浴室地板,要我們八樓和九樓一起出錢,他才要做,因為我們不肯,也請管委會協調,不過無效,對方說叫我們直接告他好了,請問我們要如何處理呢?他要求我們幫出錢合理嗎?

若要告他程序上要如何做呢?是否要先寄存證信函?

月光您好:

有關您所詢問題回覆如下

依公寓大廈管理條例第12條規定

若是樓地板或其內之管線

其維修則由樓地板上下之區分所有權人共同負擔

但如果可以確定是可歸責於其中之區分所有權人之事由所致

則由該區分所有權人來負擔

當然其中有舉證之困難

提告時也應注意舉證

以免受不利益之判決

以上希望對您有所幫助

• 依您陳述，按公寓大廈管理條例第6條：住戶應遵守下列事項：

  一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

  二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

  三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

  四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

  五、其他法令或規約規定事項。

  前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

  住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

  第10條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

  共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

  前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。

  第12條：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

  第36條：管理委員會之職務如下：

  一、區分所有權人會議決議事項之執行。

  二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

  三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

  四、住戶共同事務應興革事項之建議。

  五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

  六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

  七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

  八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

  九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

  十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

  十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

  十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

  十三、其他依本條例或規約所定事項。

  是本件需釐清漏水究係專有部分？抑或公有部分？抑或約定專有部分？漏水，以釐清應由管委會負責？抑或專用區分所有權人負責？修繕，倘係可歸責於管委會應注意而未注意導致漏水而侵害他人權利，可以主張損害賠償，惟須舉證損害與漏水有相當因果關係，因您並未說明清楚，故無法予您較詳細建議，您可先向在地區公所抑或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

  黃崑雄律師法律事務所關心您，平安喜樂。

  服務縣市：台北、桃園、台中、台南、高雄、屏東。

  服務電話：0960419416。

• 依您陳述，按公寓大廈管理條例第6條：住戶應遵守下列事項：

  一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

  二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

  三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

  四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

  五、其他法令或規約規定事項。

  前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

  住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

  第10條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

  共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

  前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。

  第12條：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

  第36條：管理委員會之職務如下：

  一、區分所有權人會議決議事項之執行。

  二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

  三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

  四、住戶共同事務應興革事項之建議。

  五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

  六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

  七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

  八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

  九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

  十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

  十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

  十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

  十三、其他依本條例或規約所定事項。

  是本件需釐清漏水究係專有部分？抑或公有部分？抑或約定專有部分？漏水，以釐清應由管委會負責？抑或專用區分所有權人負責？修繕，倘係可歸責於管委會應注意而未注意導致漏水而侵害他人權利，可以主張損害賠償，惟須舉證損害與漏水有相當因果關係，因您並未說明清楚，故無法予您較詳細建議，您可先向在地區公所抑或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

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  一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

  二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

  三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

  四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

  五、其他法令或規約規定事項。

  前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

  住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

  第10條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

  共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

  前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。

  第12條：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

  第36條：管理委員會之職務如下：

  一、區分所有權人會議決議事項之執行。

  二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

  三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

  四、住戶共同事務應興革事項之建議。

  五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

  六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

  七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

  八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

  九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

  十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

  十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

  十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

  十三、其他依本條例或規約所定事項。

  是本件需釐清漏水究係專有部分？抑或公有部分？抑或約定專有部分？漏水，以釐清應由管委會負責？抑或專用區分所有權人負責？修繕，倘係可歸責於管委會應注意而未注意導致漏水而侵害他人權利，可以主張損害賠償，惟須舉證損害與漏水有相當因果關係，因您並未說明清楚，故無法予您較詳細建議，您可先向在地區公所抑或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

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