律師您好~~

個人於近期售屋交屋後，才經由買方告知該房屋鄰近墓地，因此寄出存證信函並請求賠償。

狀況說明：

1.該房屋經由仲介委賣時間為103年5月4日,買賣合約簽訂時間為103年5/27日，交屋時間為103年8月6日。

2.個人之前並不知悉買家所說之鄰墓狀況，且該墓地非座落於該屋土地基地上，亦非為目視即可看見。....

3.檢視委賣合約書、及賣賣交易合約書，都未有列出嫌惡設施之條款事宜。且買家從買賣交易到實際交屋期間，亦從未提出及說明該嫌惡設施項目，因為先前就不知道，所以此次交易就更無法告知。

4.原本我與該仲介說明：因該狀況我事先亦不知道，所以導致該交易之糾紛狀況，況且存在為事實，我亦不想多爭辯，可以與買方討論原價購回事宜，但是買方不願討論，並堅持我賣方賠償2成金額，並且已寄出存證信函。

5.依照此現況，請問屬於賣家的我方該做何處置?? .........既然買方不願討論，我是否可以堅持委賣合約及買賣交易合約未列有嫌惡設施等條款，且買方於買賣交易長達3個月期間，應詳細查探房屋週邊狀況，卻不查探等因素，若雙方真的要法院訴訟時，我方可因為該理由而贏得勝利嗎??

6.該仲介公司理當站在公立立場協調買賣雙方，但該仲介公司卻是僅與買方討論，並且協助買方撰擬存證信函；回推當初我一接到該仲介所提到之狀況時，及馬上提出需討論進行協商事宜，並說明若狀況為屬實，我賣方無話可說可原價購回。但卻是遲遲未在收到仲介居中協調狀態，經過多天之後詢問仲介目前協調狀況如何，居然得知該仲介已經協助買方撰擬存證信函並且已經寄出，且未通知我賣方，直到我詢問才說。(實在為此有點憤怒)

6.若本案法院訴訟結果，我賣方確定須賠償的話，我可以依照此結論，反向當初賣我的賣家依照該是由進行訴訟嗎?? (該屋前一次交易時間約為3年前)。

7.本案係位於汐止區，請問是否有相關經驗之律師同仁可以介紹??  另，該相關訴訟期間費用預估約為多少錢??  勝率如何??  (本案之仲介公司-"人x言x+羊x我”)。

 您好：

依您所述狀況之主要爭點

除應盡量證明買方應可能可以在交易前輕易查知而仍願購買外，

亦可探究該墓地與您所售出之房屋距離是否已達一般人均無法接受之程度。

本律師今日即有受委任辦理汐止地區之不動產買賣糾紛案件

如您有意委託，請於上班時間致電本所洽詢，謝謝

緊鄰墓地實務上並非都認為屬於效用或價值上的瑕疵， 如果房屋基地以前並非墓地、而對方所謂緊鄰墓地也非真得很靠近，如果你沒在買賣時有針對此點做特別保證，要論述為瑕疵又更是牽強，不過這還是要看現場實際情況，再來也可論述對方在看屋時對所謂緊鄰墓地有重大過失而不知，主張無瑕疵擔保責任，另外，如果最後被認為房屋有瑕疵，那當然可以此點對前賣方請求賠償，只是要注意除斥期間或時效的問題，端看用瑕疵擔保還是債務不履行來請求賠償，時間上的限制不同，單就你所述，訴訟上要論述並非瑕疵是站得住腳的，有其他問題的話，可以來電討論

您好

這案子應該簡化

如果這嫌惡設施並非在於房屋附近

而是必須要去找才會有的

那麼就不會算是嫌惡設施

嫌惡設施除非是基地台等否則應該是要一眼即知

不可能等三個月之後才發現

但如果有隱瞞

這不管幾個月都應該負責

所以本案建議你應該要把相關契約準備

並且帶律師到現場去看

才能給你完整的建議

PS：蘇律師回答以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。

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 不論對方是發函或提告，都不用緊張，這類案件，我方無需主動，亦不應在此時隨意為任何承諾，只要好整以暇，靜待對方出招即可。