我朋友住的公寓是民國六十九年交屋的四樓無電梯的公寓一樓.雖土地是以1/4平均實有.但當初交屋時建商已將前院及後院圍起來做為一樓住戶使用.當初買賣時建商也沒白紙黑字註明其前後院為一樓住戶專用.時過30幾年也相安無事.上個禮拜住在4樓的住戶(69年購買原住戶)突然寄來一份存證信函給我朋友.說明此前後空地為1-4樓住戶共同持有.以我朋友侵占共有土地為由要求支付20年他所損失之賠償
(3000*12*20)共720000元.且日後每個月亦須支付3000元(住多久給多久).否則七日後法院見.請問先知前輩該如何處理自保.謝謝.(片巡市區類似如此的老舊公寓比比皆是前後院圍起來做為1樓所使用)

您好!

您可主張前後土地是依約定由一樓使用，沒有不當得利。

若最後認定應返還，至少也可以時效抗辯。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

 沈律師你好:

               當初買賣時建商也沒白紙黑字註明其前後院為一樓住戶專用. 請問如何依約主張前後院的使用權.謝謝

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件可能需回溯建商最初在賣時,其出賣當時的情況,基本上應可視為有分管契約之約定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

 可否有再具體的建議.本問題在於無法取得三十多年前建商白紙黑字的專用契約

 4樓如果有占用頂樓使用對我方就會比較有利，但我方立場不論如何都要主張有默示分管約定，至於法院如何認定端視審理中之主張及舉證而定。

Dear 鐵貓,

由當初您們跟建商的口頭約定可證明您係善意占有人，因此您得依民法第952條為占有物之使用收益、又只須對占有物之毀損滅失負責，但要注意您在收到存證信函以後即可能成為惡善占有人，因此後續仍須有跟對談判之必要，建議委任律師處理。

又，因為當初未留下任何的實體證據，所以建議先試圖找當初的賣方 如其當存在時 作為本案之證人。