律師您好：我今年二月剛買一間中古屋，因為第一次買房子太匆忙了，甚麼功課都沒做導致最近這幾天房子開始出現漏水的現象，而當初購買時我因為是第一次買甚麼也沒問清楚只看喜歡價錢我還負擔得起，就付押金了，一直到過戶這段時間完全沒有像最近的大雨所以看不出有漏水，直到尾款貸下來付清了，住到現在四個多月快五個月了，這幾天下大雨隔壁頂樓積水，完全沒有消退，而隔壁鄰居也不再家(住的人不是屋主而是屋主的親戚，對方有對方有酗酒習慣，難以溝通)現在的房子開始漏水，請問我該怎樣處理這樣的問題呢？

您好，針對您的問題回覆如下:

1、應該先請水電師傅或是工程公司判斷漏水的原因。

2、然後再發函通知應該負責的人(如前屋主或鄰居)，要求進行修繕或是負擔修繕費用，倘若對方置之不理，則可以起訴處理。

您好，關於您的問題，可委任律師發存證信函通知瑕疵，並請求限期處理，若對方屆期置之不理，再考慮委任律師提起訴訟請求減少金損害賠償；為仍建議您以協調方式解決，避免提起訴訟耗費時間冗長，亦須支付律師委任費用及土木技師鑑定估價費用，不見得划算之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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一、要看當初買賣契約是怎麼簽的，包括不動產現況說明書的部分，不同的寫法會有不同的效果，這個部皆要先做分析。

二、如果漏水在契約或不動產現況說明書都有寫，那就不算是瑕疵，這個部分以後有什麼不動產交易時就要先問律師有什麼地方要注意的。寧可事先預防，也不要出了事之後再處理。

三、如果買賣契約及不動產現況說明書上面沒有不利於你的記載，那要看漏水原因現成的時間，如果漏水的原因形成的時間是在交屋之後，也不算是瑕疵。這個部分要看專業見解怎麼看，實際進入訴訟後還是要送鑑定，會有一筆鑑定費用而且不少。

四、漏水如果請求解除契約的話比較不建議，這個部分風險稍微高了一些；漏水如果請求減少價金的話是有機會的，如果法官認定是瑕疵，關於漏水所減損之價值一定還會鑑定所減損的價值。

五、雖然建議以和為貴，問題是對方要跟你和解嗎？

六、先研究、再搜證，再處理。

七、主張買賣標的物有瑕疵而行使減少價金請求權有時間限制，宜速處理之。

楊俊鑫律師，現場諮詢預專線0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口前行靠左，狀元及第大樓

1. 先找技師確定漏水開始時間點

2. 如確定在買賣前就存在，可依物之瑕疵擔保主張減少價金，或依不完全給付請求賠償

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好        

你首先要先收集證據

也就是先去抓漏

並且拍照證明有漏水

然後請原屋主負責

因為這是在他瑕疵擔保範圍內

如果不願意負責

可能要提告請求賠償

歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）

PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。

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