請教律師：
最近購屋遇到問題
房子是跟信義購買
但遇到屋主很強勢
狀況如下
屋主在屋況說明書上勾沒漏水
以及契約上載明地磚需由屋主修繕
但在驗屋時發現廚房漏水 及彭共
我可以此要求解約嗎？
因為極不想買漏水屋 (雖然不嚴重 但是漏水這件事 就算修補 也有可能從走其他縫隙出來)

而且也是因為認為沒有漏水 才會用比較高的價錢買下

(而且屋主態度不太好 一副簽約了就不想積極處理的態度 就是會處理 但是僅簡單處理就是了@_@)

(信義的仲介也一副不然由他們出錢處理 講的好像一附很可憐)
但目前已經匯了137.5萬的簽約款(錢在履保帳戶)
尚未完稅及過戶
契約中寫違約需沒收價金也就是137.5萬沒了

[若想解約]
1.請問我可以以漏水來解約嗎？錢也拿的回來嗎?
2.若找消保官，在走流程時(法律或和解流程)，我的錢還是須依照契約上的時間進去履約保證帳戶嗎?(因為契約上有條文說 延遲一日 罰1/1000當期應繳金額)

[若不解約]

3.可請信義房屋負連帶責任嗎? 因為當時他們沒有盡到調查屋況的責任(很明顯的廚房天花板漏水水漬)可以要求減少仲介費嗎?
 

4.中古屋到底驗屋可以驗到怎樣的地步(契約有寫 簽約後，若發現漏水、壁癌、蟲害、混泥土剝落、樓地板、地壁磚異常等狀況，可要求賣方穩請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔)，所以每塊地磚只要敲起來有空心(地板澎共)就可以要求更換嗎? 屋主僅需修繕澎共的那幾塊嗎?(80*80的拋光石英磚 共八片澎共) 可要求全部更換嗎?因為會有色差 而且剛好又在電視機前方 超級明顯

5.可我想買沒漏水的 屋主也勾OK沒漏水 但就是漏水了，可以要求屋主降價金嗎?能夠降多少呢?很擔心若走法律途徑，法官僅判降一點點(負責修繕的1~2萬)，結果我請人開漏水證明，以及律師費花更多@_@

問題有些多 但是實在需要您的幫助

感謝您

 您好:有關您所詢問題回覆如下

一.本件要視漏水程度而定,若達重大則可以主張解除契約.

二.若漏水程度不大,則可以主張減少價金.

以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好，   

以本所實際處理過房屋漏水問題之經驗回覆如下：
1.一般物之瑕疵的效果有三：解除契約（民法359條）、減價（民法359條）、損害賠償（民法360條），要如何主張是您的自由，可自由選擇（擇一）。
2.屋主在屋況說明書上勾選無漏水，也就是依民法第360條須有一個保證的義務。如果房屋還是漏水，也可以不主張解約或減少價金，而請求損害賠償。
3.房屋在還沒過戶前就有瑕疵，仍然可以適用上面的法條，所以可以請求解約。又因為這個時候責任是在原屋主而不是您，所以不可以沒收價金。
4.建議若要解約，直接寄發存證信函或委請律師寄發律師函，直接告知對方解約，並趕緊保存相關證據。
5.信義房屋如果在仲介契約中應有調查屋況之義務而未調查屋況，也可以視仲介契約內容對信義房屋請求。這裡的請求是跟對屋主的請求分開的。
6.驗屋的話建議是找當地例如土木技師公會、建築師公會去鑑定，會較為專業。如果一定得上法院，就等到上法院再請法院送鑑定，這樣鑑定費用雖然要由聲請的一方先墊付，但最終是由敗訴的一方負擔。
7.減少價金部分則要委請不動產估價公司來估價。

律師您好 想請教您 這樣子的狀況 主張"解約"真的上法院勝訴的機會高不高

因為很怕到時花了一堆費用及時間 結果約沒解成 結果更糟糕

有無法院的判例是主張解約成功的呢?

因為目前看到的判例好像都是失敗的@_@

http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=7502

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=162058&article_category_id=258&article_id=89301

1.以我的案例 主張解約 勝訴的機率高嗎?

2.如果敗訴 我需負擔那些費用呢?

3.我的錢還是須依照契約上的時間進去履約保證帳戶嗎?(因為契約上有條文說 延遲一日 罰1/1000當期應繳金額) 如果3/15錢進去接下來就要辦過戶了 那我應該如何處理?

時間有些急迫

懇請您的協助與指導

謝謝您

回覆 optic 的發言內容：

律師您好 想請教您 這樣子的狀況 主張"解約"真的上法院勝訴的機會高不高

每一個個案都不一樣，單單契約條款怎麼約定的，這部分就必須要詳細請律師研究，您不拿相關契約跟資料給律師，就直接詢問勝訴機率有多高，這樣不是本末倒置嗎？

再者，3月15日就要辦過戶，您卻連契約書都沒給律師看，就要問律師怎麼辦？這沒有律師能給您準確答覆，不是嗎？

如果一直想省小錢，結果到後來定金都被沒收，這不是很冤枉嗎？

樓上劉大律師已經中肯透徹點出漏水屋常見的主張，單單看他的回覆就知道他很用心的回答，您是不是應該攜帶資料跟劉律師預約面談來解決您的問題呢？

以上意見謹供您參考。如果您是在南部，需要進一步協助，歡迎來電07-3338080【333幫您幫您】。