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andy 104-09-19 23:48

您好:

想請問律師.2013年透過仲介購買透天厝1棟.當時仲介拿了一份不知是否為偽造的買方出價要約書給我們看..要我們一定要出比原他們還要高的價格才能買到..如此我們便順利買到該動產..

後因在整修過程中發生漏水事故.經找仲介與原賣方處理過程中..仲介與賣方互相推諉...後賣方無意中說出仲介多賺我們250萬.要我們找仲介處理.我們苦無證據也未去找仲介理論.儘憑賣方口說也無法舉證..

後因我們有作履約保證...價金流向表中有一筆84萬.是賣方4%仲介服務費.

但看不到250萬那筆金額流向...我們要怎麼樣才能要回這筆250萬..

這不是小數目..是我們辛苦存下來的...

煩請律師幫忙看有什麼辦法能夠要回這筆錢...我們必當重酬

萬分感謝

你好:

動產經紀業管理條例第19條規定:「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。」。 第26條:「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任前二項受害人向中華民國動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。」。 第29條第1項第3款:「經紀業違反本條例者,依下列規定處罰之:…三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」。 首先你要找出房仲有收取價差之證據,賣方口頭表示並不明確,到底是房仲拿走還是房仲跟賣方溝通好增報賣價並不清楚,應先向賣方求證,若不是由履約保專戶撥給,便是賣方私下給房仲人員。 建議你先向中華民國動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會申訴,由基金管理委員調處;另可向消費者服務中心申訴,由消保官處理或報請主管機關(直轄市為地政處、縣市為縣市政府)處理,掌握到進一步資訊才有辦法判斷是否有提告的實益。
小林 104-07-24 19:23

你好:之前跟某知名房仲公司之加盟店簽訂託售房屋,進入履約保證時,買方透過房仲公司簽訂借屋裝修契約,買方違約連續二天入住,但是沒訂相關違約罰則,買方入住的第一天我們有通知賣方仲介協理,但是協理回應說:絕對不可能發生,我們已經有查證過了確實買方沒有入住之實,後來又打去給他們總公司投訴,特約代書回應說:確實沒有住在裡面阿,我回說:明明就住在裡面怎麼說沒有呢?後來代書反問:你怎麼知道他住在裡面呢?我回:他本人就承認了阿,後來他們才承認確實買方違約入住,並保證明天絕對不會再入住,隔天又違約入住,我們又打去給賣方協理告知,協理回應:只說絕對不可能就沒回應了,後來就協調二次,房仲都不承認有錯,只說盡到告知不能入住的義務了,後來申請調解,調解官對於他們的不實陳述都相信,對於我們的真實陳述都不回應,如果我現在提起民事訴訟的話,我是提出消費訴訟嗎?(之前寄存證信函告知消保官,怎麼消保官回應說:這不是屬於管轄的範圍)之前房仲服務費我繳了40.6萬接近4%,我以房仲業明知買方違約入住不制止甚而欺滿屋主之未盡善良管理人之注意義務造成我與買方之糾紛及精神上之損失要求退還部分仲介服務費20.3萬成立嗎?合理嗎?我不知道相關程序及法律,還有什麼地方要修正的,需要注意哪些事項呢?

寶寶 104-06-23 19:14

我因為延遲繳租9天,而遭到房東(房東代理人-物業管理公司)鎖磁釦、斷電、逼迫交還房屋。害我被關在門外2天,求助無門。又再立即繳付租金的情況下,房東又再要求須付2500元的車馬費才可以立即幫我付電、及開鎖。否則須等到連續假期結束。請問若當初所簽訂的契約內,有以下幾條條例,請問房東就有權力可以這樣對待房客嗎?照樣的話我的權益在哪裡?房東表示一切是按照合約走,請問這份不合法的合約是否有法律效用!?我可以尋求甚麼法律途徑?或是要求提前解約嗎?以下是合約內幾條的契約內容:1.乙方應按時繳納租金、電費及其他相關應負擔之費用,如超出第一條(每月10日)之約定日4日或未足額繳納,則於次月加收滯納金300元,滯納金未繳納將由履約保證金內加倍扣除。2.甲方開始催收2日內聯絡乙方或其所留連絡人未獲回應時,基於安全考量得管制電源,必要時得報警入內察看安全,因乙方遲繳或違約導致甲方於相關處置時所衍生之費用由乙方負擔;斷電復原費用500元/次、換鎖復原費用2000元/次。3.乙方有以下情事者,以違約論:積欠租金達7天以上,經甲方以電話簡訊電子郵件等任何一種方式催告仍不支付者。4.乙方發生違約之情事者,甲方得隨時終止租約、沒收全部履約保證金及當期租金、取回房屋並進入屋內清理、變更出入方式,乙方不得異議;另使用之電費、使用過家具電器設備之折舊費等乙方亦必須另支付賠償。5.乙方同意依照本合約之相關規定,若有延遲給付房租,乙方願意同意放棄民法第440條之期間利益。

寶寶 104-06-20 14:46

我因為延遲繳租9天,而遭到房東(房東代理人-物業管理公司)鎖磁釦、斷電、逼迫交還房屋。害我被關在門外2天,求助無門。
又再立即繳付租金的情況下,房東又再要求須付2500元的車馬費才可以立即幫我付電、及開鎖。否則須等到連續假期結束。
請問若當初所簽訂的契約內,有以下幾條條例,請問房東就有權力可以這樣對待房客嗎?照樣的話我的權益在哪裡?
房東表示一切是按照合約走,請問這份不合法的合約是否有法律效用!?我可以尋求甚麼法律途徑?或是要求提前解約嗎?
以下是合約內幾條的契約內容:
1.乙方應按時繳納租金、電費及其他相關應負擔之費用,如超出第一條(每月10日)之約定日4日或未足額繳納,則於次月加收滯納金300元,滯納金未繳納將由履約保證金內加倍扣除。
2.甲方開始催收2日內聯絡乙方或其所留連絡人未獲回應時,基於安全考量得管制電源,必要時得報警入內察看安全,因乙方遲繳或違約導致甲方於相關處置時所衍生之費用由乙方負擔;斷電復原費用500元/次、換鎖復原費用2000元/次。
3.乙方有以下情事者,以違約論:
積欠租金達7天以上,經甲方以電話簡訊電子郵件等任何一種方式催告仍不支付者。
4.乙方發生違約之情事者,甲方得隨時終止租約、沒收全部履約保證金及當期租金、取回房屋並進入屋內清理、變更出入方式,乙方不得異議;另使用之電費、使用過家具電器設備之折舊費等乙方亦必須另支付賠償
5.乙方同意依照本合約之相關規定,若有延遲給付房租,乙方願意同意放棄民法第440條之期間利益。

曹尚仁 (曹律師) 104-06-20 16:10

您好,針對您的問題回覆如下:

1、依法倘若沒有積欠租金達2個月,房東房租終止權是受到限制的。

2、不過就您所述,房東僅是要求賠償相關費用,至多只有費用過高的問題,建議可以向消保官提出申訴。

顏寧 (顏寧律師) 104-06-20 22:41

您好,關於您的˙問題,房東可能恐成形式強制犯罪。

johnny 104-05-29 09:03

律師您好:

   我去年標到某家營造公司的裝修工程,投標時依規定開立銀行本票繳交押標金。後來工程得標也依規繳交銀行履約保證函,但工程押標金的本行支票卻一直沒退還給我。直到上個月查帳發現去年繳交的押標金在交給業主後2天就被業主軋入他們的存款帳戶交換兌付。請問業主這麼做有違法嗎?若有違法的話是違反哪一條法律?因為我要去找業主理論,請律師幫忙解惑,非常感謝

您好:

依政府採購法,機關對於廠商所繳納之押標金,應於決標後無息發還未得標之廠商,而對得標之廠商,可將押標金轉為履約保證金,待工程驗收結束後,履約保證金就會發還。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529)咨詢。

 

房佑璟 (房律師) 104-05-29 09:45

您好,關於您的問題,您可委任律師存證信函,請求對方限期返還押標金,若對方屆期置之不理,可考慮委任律師具狀至地檢署提出刑事告訴之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件若是私人企業之工程,應無政府採購法之適用,而該標金若限於擔保使用,則對方承兌可能會有侵佔之問題,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

回覆 johnny 的發言內容:

律師您好:

   我去年標到某家營造公司的裝修工程,投標時 ... (恕刪)

應提供該招標文件資料, 才有辦法判定對方是否可挪用此筆金額

如金額數目過大, 請律師諮詢在了解全盤後, 才能給您最佳的建議

hank 104-01-30 22:24

我司承包客戶案件,對方要求提供足額本票支票作為履約保證,但我怕被對方拿去作票貼或向地下錢莊質押借錢,造成我日後的困擾,要如何防範呢??

 

顏寧 (顏寧律師) 104-01-30 22:36

建議您禁止背書轉讓,並指名受款人,並在合約中記載票號金額,並註明係為供擔保契約順利履行之用。

另外,寄得影印留底唷!

房佑璟 (房律師) 104-01-30 22:41

您好,關於您的問題,若您怕支票本票移轉,您可指定受款人及禁止背書轉讓,再將本票支票影印存底,以利日後若訴訟可作為證據使用之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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hank 104-01-30 21:55

我方承接對方案件,對方要求提供相對金額的本票支票作為履約保證,但很擔心會被拿去作票貼或向地下錢莊質押借款,有何方式可以防範呢?煩請指教,感謝。

lkk 103-11-21 18:25

這是我朋友的悲慘故事,她是故事中的B    有一間公司,登記為獨資公司,但私下為合夥關係,有股東AB兩人。    A於經濟部工商登記為獨資負責人,出資5趴,但僅掛名,不參與實際運作。    B負責業務,出資95趴。    公司因為前幾年虧錢,需要資金周轉,於是B讓C入股25趴,所以合夥關係變成ABC三人。    C的入股條件是要管帳,所以入股後便拿走所有帳冊及銀行存摺,加上A不管事,而B長久在大陸出差無暇顧及內部,台灣公司僅剩C一人,然後C便以公司虧損需要借錢為由,向外借取高利貸款,使公司帳面毫無獲利盈餘,而A身為負責人,因個性非常怕事,懼怕C的黑道勢力,不敢出面要求C交出帳冊及銀行存摺。    就這樣幾年過去,A與B,皆未領到任何薪水(因為B與一些大客戶簽有履約保證,需要C給錢付貨款訂貨,不然A與B將受連帶責任,也因此一再隱忍C的惡劣行為)。    最後B出面與C交涉,C惱羞成怒,竟拒絕再由公司帳面給付任何貨款,並說等他拿走最後一筆百萬的應收帳款後,就要讓公司倒閉,讓債務由AB兩人承擔。    AB無奈,B甚至病倒,找我出面,我原先拒絕,但是有次看到B生病沒錢,還撿了路邊一隻垂死的小貓,花錢送去醫院治療,我心一橫,決定幫她。    A先將負責人名字過到我名下,由我代為行使他的權利『這點未知會C,用意是趕快以負責人身份,去作廢原有公司帳戶,攔截即將撥入的應收帳款,用以支付貨款,讓公司正常運作,我知道這樣將有適法性爭議,因為AB並未知會C』。    接下來呢?請問有什麼方法,可以讓我自己成為合法負責人呢?由AB召開股東會,請C到場,兩票對一票推舉我成為負責人,我負責人身分就確定合法了嗎?    然後我知道我會用負責人身分,命令C交出帳冊,然後詳查C的侵占行為,但我要如何透過訴訟,讓C退出合夥人?可以請律師侵占官司,以民法688條之『正當理由』,因為C對於合夥全體有不法侵害之行為,開除C的合夥人身分嗎?懇請各位先進解惑,不勝感激之至!

為了維護自身權益,建議你提供更詳實的資料,與具有專業的律師/會計師(雙證照師)洽詢,柯律師/柯會計師對你這類案情又頗有研究,讓柯律師為你做最有力的策劃,以維護你最大的保障。客戶諮詢專線:0937-182-635  *Line ID:k8883

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件公司的概念與合夥關係並不相同,而c取得部分,有無取得公司股權,也是需釐清之處,才能進一步判斷如何進行,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-11-21 23:07

您好,關於您的問題,若C有侵占公司財產或為自己之利益使公司受有損害之犯罪行為,A或B均可蒐集相關證據資料,委任律師具狀對其提出刑事背信侵占等告訴。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

lkk 103-11-21 14:45

這是我朋友的悲慘故事,她是故事中的B    有一間公司,登記為獨資公司,但私下為合夥關係,有股東AB兩人。    A於經濟部工商登記為獨資負責人,出資5趴,但僅掛名,不參與實際運作。    B負責業務,出資95趴。    公司因為前幾年虧錢,需要資金周轉,於是B讓C入股25趴,所以合夥關係變成ABC三人。    C的入股條件是要管帳,所以入股後便拿走所有帳冊及銀行存摺,加上A不管事,而B長久在大陸出差無暇顧及內部,台灣公司僅剩C一人,然後C便以公司虧損需要借錢為由,向外借取高利貸款,使公司帳面毫無獲利盈餘,而A身為負責人,因個性非常怕事,懼怕C的黑道勢力,不敢出面要求C交出帳冊及銀行存摺。    就這樣幾年過去,A與B,皆未領到任何薪水(因為B與一些大客戶簽有履約保證,需要C給錢付貨款訂貨,不然A與B將受連帶責任,也因此一再隱忍C的惡劣行為)。    最後B出面與C交涉,C惱羞成怒,竟拒絕再由公司帳面給付任何貨款,並說等他拿走最後一筆百萬的應收帳款後,就要讓公司倒閉,讓債務由AB兩人承擔。    AB無奈,B甚至病倒,找我出面,我原先拒絕,但是有次看到B生病沒錢,還撿了路邊一隻垂死的小貓,花錢送去醫院治療,我心一橫,決定幫她。    A先將負責人名字過到我名下,由我代為行使他的權利『這點未知會C,用意是趕快以負責人身份,去作廢原有公司帳戶,攔截即將撥入的應收帳款,用以支付貨款,讓公司正常運作,我知道這樣將有適法性爭議,因為AB並未知會C』。    接下來呢?請問有什麼方法,可以讓我自己成為合法負責人呢?由AB召開股東會,請C到場,兩票對一票推舉我成為負責人,我負責人身分就確定合法了嗎?    然後我知道我會用負責人身分,命令C交出帳冊,然後詳查C的侵占行為,但我要如何透過訴訟,讓C退出合夥人?可以請律師侵占官司,以民法688條之『正當理由』,因為C對於合夥全體有不法侵害之行為,開除C的合夥人身分嗎?懇請各位先進解惑,不勝感激之至!

lkk 103-11-21 14:38

這是我朋友的悲慘故事,她是故事中的B    有一間公司,登記為獨資公司,但私下為合夥關係,有股東AB兩人。    A於經濟部工商登記為獨資負責人,出資5趴,但僅掛名,不參與實際運作。    B負責業務,出資95趴。    公司因為前幾年虧錢,需要資金周轉,於是B讓C入股25趴,所以合夥關係變成ABC三人。    C的入股條件是要管帳,所以入股後便拿走所有帳冊及銀行存摺,加上A不管事,而B長久在大陸出差無暇顧及內部,台灣公司僅剩C一人,然後C便以公司虧損需要借錢為由,向外借取高利貸款,使公司帳面毫無獲利盈餘,而A身為負責人,因個性非常怕事,懼怕C的黑道勢力,不敢出面要求C交出帳冊及銀行存摺。    就這樣幾年過去,A與B,皆未領到任何薪水(因為B與一些大客戶簽有履約保證,需要C給錢付貨款訂貨,不然A與B將受連帶責任,也因此一再隱忍C的惡劣行為)。    最後B出面與C交涉,C惱羞成怒,竟拒絕再由公司帳面給付任何貨款,並說等他拿走最後一筆百萬的應收帳款後,就要讓公司倒閉,讓債務由AB兩人承擔。    AB無奈,B甚至病倒,找我出面,我原先拒絕,但是有次看到B生病沒錢,還撿了路邊一隻垂死的小貓,花錢送去醫院治療,我心一橫,決定幫她。    A先將負責人名字過到我名下,由我代為行使他的權利『這點未知會C,用意是趕快以負責人身份,去作廢原有公司帳戶,攔截即將撥入的應收帳款,用以支付貨款,讓公司正常運作,我知道這樣將有適法性爭議,因為AB並未知會C』。    接下來呢?請問有什麼方法,可以讓我自己成為合法負責人呢?由AB召開股東會,請C到場,兩票對一票推舉我成為負責人,我負責人身分就確定合法了嗎?    然後我知道我會用負責人身分,命令C交出帳冊,然後詳查C的侵占行為,但我要如何透過訴訟,讓C退出合夥人?可以請律師侵占官司,以民法688條之『正當理由』,因為C對於合夥全體有不法侵害之行為,開除C的合夥人身分嗎?懇請各位先進解惑,不勝感激之至!

一平 103-11-06 14:14

最近透過仲介下了1成訂金買中古屋 ,簽約者為我本人,有做履約保證合約上有註明:買方欲辦理房貸xxx元,若無法達成,所收價金應無息返還買方,而買方應負擔解除合約的一切費用。(當場有問仲介,所謂的一切費用履約保證費用設定費,此外會全部歸還)

後來貸款送審後,銀行認為我財力證明不足,不願意核貸我想要的金額,除非我提供我丈夫的銀行戶頭一起審核,或是我丈夫當保人,這樣就應該會過,但我丈夫一直不願意當保人,也不願意提供他的銀行戶頭給銀行審核,每天跟他提這件事,他覺得煩我也累,眼看案子一直卡住,只好向仲介提出解約的可能性,但仲介除一直說這樣是我的問題,因為看房子時我丈夫有提過貸款不能過的話,他可以當保人,但我丈夫只是隨口說說(不知對方有無錄音),後來反悔,而簽約的人是我,簽約時也只有我在場,簽約時他們有問我請丈夫當保人的可能性,我回答我還要回去跟他討論,但現在貸款不能過,他們認為是我的問題,還說夫妻是一體的,一起買房子,另一半就有義務要作保,因此不願意還給我訂金。

請問我真的不能拿回訂金了嗎?我應該怎麼做呢?

如果銀行不核貸貸款,依照契約約定,就必須退還訂金,沒有所謂夫妻一定要作保這回事,那只是對方的推託之詞,如對方不退還,可聲請支付命令,或直接起訴請求返還,有其他問題的話,可以來電討論

一平 103-11-06 14:46
回覆 黃志樑律師 的發言內容:

如果銀行不核貸貸款,依照契約約定,就必須退還訂金,沒有所謂夫妻一定要作保這回事,那只是對方的推 ... (恕刪)

律師您好,請問您在那裡執業呢?

仲介說我丈夫曾經口頭說過要作保,現在反悔還是有法律效力,但他並不是簽約的人,這個說法是對的嗎?

另外又說我本人有義務提供辦理房貸的證明文件,但我自己本身能提供的我都提供了,我丈夫的部份我也盡力在跟他溝通,但他不願意提供,這樣真的算是我沒有盡到提供文件的義務嗎?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件確實應回歸審視您們的契約內容,畢竟您們已簽訂契約,所以雙方自會受該契約之約定,是否沒收訂金,也要看契約如何約定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

回覆 一平 的發言內容:
回覆 黃志樑律師 的發言內容:
... (恕刪)
我們事務所在台北,桃園、新竹、台中皆有服務,僅有口頭說的東西是無法證明的,也無所謂提供文件的義務,依你所述,就是完全依照該契約約定,你去申請貸款銀行沒有核貸,訂金就是要退還,有其他問題的話,可以來電討論

您好:依您提供的契約條款來看,若銀行貸款未過,契約可以解除,對方要退回您的訂金,當然這中間的費用是您要負擔。而夫妻的財產是各自分開的,並沒有先生一定要當太太保證人的義務。因此銀行不願核貸給您,您自然可以要求解約退還訂金。至於您先生曾經說的話,除了對方難以證明外,就算對方有錄音,也不一定能認為是您先生對對方的保證。因此建議您可以向法院提告請求對方返還訂金。若有需要進一步討論,歡迎來電0932372316。

林智群 (klaw) 103-11-06 18:00

買方如果只有你的話,貸款貸不下來就構成解約事由,

建議要在一年內發函給屋主撤銷原先簽訂買賣契約的意思表示,

在往後可能產生的訴訟中才會立於比較有利的位置 

一平 103-11-06 20:12

 那如果履約保證書中沒提到可解約的期限,只有押上預計交屋的日期,那我是不是只能在預計交屋日過後才能提出解約呢?

顏寧 (顏寧律師) 103-11-06 22:58

您好,可以要求銀行出具拒絕核貸之文件,現在就可以以貸款成數不足主張無條件解除契約囉! 

 你務必先取得銀行不准核貸之書面證據,以便作為解除契約之依據,並據以發函解除契約,否則日後發生訴訟,責任歸屬不見得一定對你有利.

上官 103-10-02 20:39

目前正在進行一幢房屋的買賣我們是賣方,買方是自行找上我們洽談房屋買賣的價格與細節,在我們雙方談託價格後,已經委請代書房屋買賣的程序,包括履約保證!但近日可能買方的貸款成數不足,頻頻透過代書表達想解除合約!請問這樣的情況符合解約條件嗎?買方於簽約前已經知道是私設巷道了!巷道內也有4戶民宅包括一間宿舍!他們可以利用這個私設巷道的問題解除買賣嗎?

曹尚仁 (曹律師) 103-10-02 20:42

 您好,針對您的問題回覆如下:

1、倘若對方就私設巷道已經知悉,則應無據此解除契約之權益。

2、至於詳細的權利義務則必須依據雙方所簽立的契約而定。

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,本件除應注意解除契約外,也應注意對方是否請求減少價金,以上希望對您幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至 civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

 您好:

原則上如前面兩位大律師所述

補充說明:

1.買方是否可因其貸款成數不足解除合約,應視買賣契約書是否有此約定而定,

   如有,就可;如無,則要您另行同意才可以。

2.您應有明確證據(證人或證物,如錄音契約明文約定等)能證明買方於簽約前

   已經知道是私設巷道方較無後顧之憂。

以上意見,敬供卓參

fu 103-09-25 11:44

您好:

      今年四月剛購買一戶大樓,採用履約保證的方式,契約中明確寫明,房屋稅的計算以交日屋日為主,交屋日前由賣方支出。但今年五月,房屋稅開徵時,發現前屋主,不知為何,沒有繳交房屋稅。

     聯絡三方,代書表示因為交屋日當時,房屋稅並未開徵,所以無法事先處理這筆費用。屋主說,他當初賣屋,以賣清為主,所有費用他都不處理,要我找仲介。詢問仲介仲介說他不清楚,且還要我不要計較!沒有人願意處理這個問題,導致四月才交屋房子,居然要繳交一整年的房屋稅。請問,我可以追討房屋稅嗎?該向誰追討?怎麼追討?可以向仲介代書請求業務疏失賠償嗎?感謝回答。

 您好:

契約中確有寫明房屋稅之計算以交日屋日為主,交屋日前由賣方支出,

則您即可依約向前屋主提出請求其應負擔部分之房屋

Debbie 103-09-09 16:35

您好! 請問

我爸爸的公司根甲公司在100年7月間因100年度的經銷合約(合約A)開立了一張(開立日期是100年7月15日)的20萬本票作為合約A的履約保證,本票上有註明憑票支付甲公司 但沒有寫上兌現日期(即所謂見票即付?) 因此為履約保證 期間我爸爸的公司也沒有因該合約違約的狀況 ,因市場狀況改變原合約到了102年雙方換約為合約B(改變計佣方式及保證金金額),合約B在102年2月簽訂,因此此可視為合約A自動失效?

102年的合約(合約B)內載明須提供10萬元作為履約保證 此時對方應窗口變動無人可處理遲遲未將20萬本票退回 但是因對方以各種藉口遲遲沒將合約A的20本票退回 因此我爸爸的公司也未將10萬元履約保證金存入,對方亦未催討合約B保證金 

直到因對方公司產生很多問題(有登上媒體 網路/TV/報紙) 因對方負面新聞也讓經銷商的推廣相當不順利  我爸爸公司無意再與其合作或續約 這時對方在103年八月底卻發函來說要以業績不好為由要解約並沒收10萬元保證金,(或請我爸爸公司提出增進業績方案 以避免被沒收保證金 )請問目前對方手上只有合約A的保證金本票, 因已經無意合約 且對方業界信用很差

請問:

1.未具體開兌現日期的本票 是以開立日為計算三年本票行使權的依據? 可主張此本票無效ㄇ

2.本票上未註明開立日期(我們有簽收及本票影本) 對方可自行寫入日期ㄇ

3. 若此本票仍有時效 但此為承諾A合約本票 與B合約的金額以及約定均不同 請問對方有權力持此本票 向法院裁示兌現ㄇ

以上問題

若蒙回復 感激不盡

本票未記載「到期日」的話,是見票即付,意思是對方得隨時提示票據請求付款,但未記載「發票日」的話,實務目前多不接受空白授權票據票據就無效,兩者不同,如果對方自行填寫發票日後,拿本票聲請本票裁定,在收到本票裁定20日內要提起確認之訴,而如果本來就是有填寫發票日而為有效票的話,如認為票據背後的原因債權不存在的話(沒有沒收保證金的問題的話),那要提起確認本票債權不存在訴訟,而如果B合約有完成簽訂,那雙方後來的一切法律關係就要以B合約為準,如果沒有,那就是以A合約為準,有其他問題的話,可以來電討論

 您好:有關您所詢問題回覆如下

由於該票據屬於空白本票,建議您們先發函給對方,告知其未授權他們填寫日期,以避免日後爭議,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至 civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

103-06-22 09:12

您好,讀者最近透過房仲買了房子,正準備交屋了,但卻發現房子熱水管線堵塞(洗臉盆沒熱水),有幾個問題請教:
一、熱水管線堵塞,經屋主請水電工估修繕費用,方式分明管及暗管(需破壞牆面、磁磚),明管較便宜(約8000),屋主願全額負擔修繕費用,但暗管較貴(約24000),他要求我要共同分擔,請問我有必要跟他分擔修繕費用嗎?屋主不是負瑕疵擔保責任嗎?(當初簽買賣合約時,我已經發現熱水管不通,代書並於其他約定事項註明〝賣方應於交屋前確認熱水龍頭出水問題〝)?
二、承上,因當初不懂,房仲代書也不專業,導致其他約定事項用語不明確(未言明修繕方式、修繕程度、修善費用由誰負擔、修繕完後才交屋等),請問這會影響賣方的瑕疵擔保責任嗎?
三、我們的動產買賣有簽履約保證,若我堅持不跟賣方分擔修繕費用,他也不請人修繕或減少價金,我可以不跟他點交結案嗎?有無違約問題而需付違約金?
四、屋子原本的熱水管路就是暗管,我也只要求屋主恢復正常使用即可(沒有獅子大開口要求其他費用),如果屋主堅持只用明管修復(很難看),我可以拒絕嗎?

103-06-22 09:10

您好,讀者最近透過房仲買了房子,正準備交屋了,但卻發現房子熱水管線堵塞(洗臉盆沒熱水),有幾個問題請教:
一、熱水管線堵塞,經屋主請水電工估修繕費用,方式分明管及暗管(需破壞牆面、磁磚),明管較便宜(約8000),屋主願全額負擔修繕費用,但暗管較貴(約24000),他要求我要共同分擔,請問我有必要跟他分擔修繕費用嗎?屋主不是負瑕疵擔保責任嗎?(當初簽買賣合約時,我已經發現熱水管不通,代書並於其他約定事項註明〝賣方應於交屋前確認熱水龍頭出水問題〝)?
二、承上,因當初不懂,房仲代書也不專業,導致其他約定事項用語不明確(未言明修繕方式、修繕程度、修善費用由誰負擔、修繕完後才交屋等),請問這會影響賣方的瑕疵擔保責任嗎?
三、我們的動產買賣有簽履約保證,若我堅持不跟賣方分擔修繕費用,他也不請人修繕或減少價金,我可以不跟他點交結案嗎?有無違約問題而需付違約金?
四、屋子原本的熱水管路就是暗管,我也只要求屋主恢復正常使用即可(沒有獅子大開口要求其他費用),如果屋主堅持只用明管修復(很難看),我可以拒絕嗎?

曹尚仁 (曹律師) 103-06-22 19:35

您好,針對您的問題回覆如下:

1、倘若原本的管線就是暗管的話,您可以要求以暗管的方式修繕。只是費用上仍然必須是必要的為限。如可以修,就無需換等。

2、是否可以據此解約,必須依據雙方所簽立的契約而定。

佳佳 103-06-02 19:06

我是賣方,最近賣了一間房子,我們四月十六號簽約,4月22號已經將印鑑證明交給仲介,因為還沒找到新房子,5月6號告知仲介交屋延期,是否要中止履約保證程序?如果不終止履約保證程序,是否有被罰鍰的問題?備證款會因為延期交屋而延期辦理嗎?

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件是否違約,仍應回歸到您們所簽訂的契約內容來看,當然雙方簽訂了契約,原則上就是依契約內容來走,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-06-02 20:58

您好,關於您的問題,若您延期交屋,即有違約事由,應視您與對方之契約是否針對違約金有所規定,通常契約似均有違約金之規定,如違約金按日計算,每日總價金千分之一不等。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

此部分應依您所簽訂之買賣契約有關交屋違約債務不履行之相關約款內容而定,建議您應儘速進一步詳細瞭解雙方契約所訂定之賣方之交屋義務、期限及違約金罰款等法律效果,再行決定如何處理為宜。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝!

 

 

如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

正一 103-05-11 15:12

請問,我想買房子,找了永慶的房仲,但是永慶的特約代書說該間房子借貸二胎(民間的),有設定不可過戶,需要先將民間二胎的清償,才會回到銀行銀行間的辦理,所以代書需要我授權給代書先動用履約保證金內的價款,讓他跟二胎那邊先處理完成,取消不可過戶設定,請問這樣是合法的嗎?還有我有甚麼保障?擔心萬一錢動用了,但是房子又不能過戶該怎麼辦?能否給我一些資訊可以保障,謝謝!!(還有有機會取消買賣契約嗎?已經付了訂金10萬)謝謝!!

房佑璟 (房律師) 103-05-11 15:26

您好,關於您的問題,若您欲解除買賣契約,可不配合清償二胎(除非契約有規定您必須配合,需視完整契約內容而定),讓賣方想辦法解決,若賣方屆期無法清償,構成違約事由,即有機會得主張對方違約,解除契約之。

以上,呈請  鑒核。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

你的購屋問題,要格外小心,房仲說的都對,問題是如果中途有什麼變化,誰都無法掌控,至於訂金部分,若要取回可能有難度,你需要有正當理由,可再與房仲溝通。為了維護自身權益,建議你提供更詳實資料與具有專業的律師洽詢。

客戶諮詢專線:0937-182-635 *E-mail:k8883888@gmail.com *Line ID:k8883

 一切依合約約定,如合約未約定,就不要理他。

milk 103-05-05 14:11

我是剛進入房仲業不久的新人,目前在台北市一家知名的加盟店上班

公司秘書拿了一本履約保證書及本票出來要我簽名跟一位連帶保證人幫簽。履約保證是3萬元,本票是27萬元。

因為以往再別家公司上班都沒有遇過要簽本票

所以這部分有點怕怕的

聽主管說因為業務需碰到跟客戶收取訂金

且金額都是不少的數目 才會有簽本票的條約出來

 

PS。如果簽的話,那本票後面我要寫什麼呢?才能保障自己的權益呢?

謝謝


房佑璟 (房律師) 103-05-05 14:22

您好,關於您的問題,發票日期是本票必要記載事項,若您未填寫,該張本票為無效本票,故若該張本票您無填寫發票日期,可加以影印之,以利日後您可提出證明當初您簽發為一無效本票;若您已填寫發票日期,可指名受款人及禁止背書轉讓,使該張本票喪失流通性。

以上,呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

 1.如果擔心本票遭挪作他用  最好要註明禁止背書轉讓   以免其他第三人主張票據權利   2.若您尚有其他問題,可以mail至 jingyau1225@gmail.com 來信詢問,也歡迎參閱網頁資訊http://chang-law.com.tw/index.php 亦歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析

小沛 103-04-22 18:42

請問一下,家有一塊農地,最近有仲介自己找來說有人想要購買!

考慮之後,決定賣了!是在仲介公司做買賣,並有簽訂履約保證!

合約已簽好,目前正在交易過程中...

對方最近打來說,我們的農地有包含水溝地20幾坪,要求我們扣掉70幾萬..

否則就要到法院告我們,我們當初也不知道有農地水溝裡,以前請政府來鑑界的時候,雖然我們沒到現場,但是他放的柱子也離水溝有一點距離..

如果重新鑑定土地範圍,若真的有包含水溝地.我們需要賠償70幾萬的金額嗎?甚至是付訂金120萬賠償金嗎?或是更多!

律師幫忙解答,很謝謝你百忙之中,抽空回答!謝謝...

買賣應以所有權狀為憑,為了維護自身權益,建議你提供更詳實資料與具有專業的律師洽詢。

 

諮詢專線:0937-182-635 *E-mail:k8883888@gmail.com *Line ID:k8883

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件水溝地的部分,應先確認您們合約內容如何約定,但仲介的請求也並不一定有道理,所以您們應無庸先給付他們的請求金額,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-04-23 17:19

您好,關於您的問題,得視您買賣契約如何約定。

以上,呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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無名氏 103-03-10 16:41

我想請叫一個問題

有一個案件屬勞務案件(免押標金)

該廠商得標,並於102年11月X日簽訂合約,但有關履約保證金卻一時疏忽忘了追討,結果該廠商103年2月X日函文因契約項目施作完後會虧損,懇請求我們解除他們得標資格,但我函覆給他說因已簽約,屬有效請他依約執行,並且限7天內繳納,結果廠商函文引用請按照投標須知辦理解除契約:「如廠商放棄得標、拒不簽約或履約、具矯正金或提供擔保等情形,本部已撤銷決標或解除契約方式辦理...。」

本案第一期維護期程是簽約日自103年4月15日

有些問題要請教一下:

1.該廠商已經簽完約,如果如果廠商想以投標須知上來說明來解約,是否可以辦理停權並追討履約保證

2.因歸咎廠商是否重購案件可要求賠償,如果契約沒有名的情況下

3.有沒有相關的條文可以引用

麻煩各位專業人士,有點急,謝謝

謝憲愷 (謝律師) 103-03-10 19:03

您好

關於你的問題

對方是不得隨意解除契約

如果因可歸責對方的事由而導致債務不履行

可請求賠償

另外因為你們疏未向對方收履約保證

本可以直接扣押充當擅自解約賠償

但你們沒收

只能發函請對方支付

不支付則發支付命令

以上建議提供您參考

如有其他疑問

歡迎來電討論

梁維珊 (國民律師) 103-03-10 20:28

您好,建議您將契約整個提供給律師參考,並開會討論進一步的法律措施,除了可以保密之外,也比較能夠達到您的需求。

歡迎來信或來電與律師洽詢。

房佑璟 (房律師) 103-03-11 11:04

您好,關於您的問題,若對方有相關違約情事,可對其起訴請求違約損害賠償

以上,呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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shy047 103-02-17 10:52

我經與仲介買進一間房屋,在動產買賣契約書的土地標示上有2筆土地,在簽約後發現其中1筆土地的段落名稱,代書填的與所有權狀有誤(區域、地號、面積,都沒有錯誤)想請問1.這個契約是否有效?若無效我該如何保護我的權益?是否可以請求違約補償(已交簽約金入履約保證專戶,且銀行貸款已核准)。2.可否接受改約?改約時可否請求補償或降低費用

契約有效,要盡速發存證信函主張意思有錯誤,要撤銷購買的表示,再重新簽定,有其他問題的話,可以來電討論

 

蘇毓霖 (蘇律師) 103-02-17 15:27

關於您的問題簡短答覆如下:
依您提供之事實來看:應屬筆誤(其他部份記載無誤)於未辦理房地移轉登記前(錯誤之標的亦可能無法辦理移轉登記),若已發現錯誤,應可與相對人協商達成合意後,於原契約修改後蓋章,倘相對人不願意,則亦可再主張錯誤撤銷意思表示。本件土地涉及金額大,應攜帶相關資料尋求專業律師協助,俾維您的權益。

 1.如果只是單純筆誤  這部分可以請求更正即可  未必會直接造成你任何損失   2.如果已經屬於並非你契約真意所要購買房產  是否要主張錯誤  撤銷意思表示  你可以思考看看   3.若您尚有其他問題,可以mail至 jingyau1225@gmail.com 來信詢問,亦歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析

房佑璟 (房律師) 103-02-17 17:19

您好,關於您的問題,若僅是筆誤,可請求更正。惟若已非您意欲購買之房屋,可主張錯誤,撤銷意思表示。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

阿邦 103-01-29 21:57

本人已於去年承購一預售屋

使用執照即將核發之際

建商要求重新簽立價金返還之履約保證合約

價款現僅剩使照核發款未繳入

若重新更改履約保證

那之前所繳價金如何獲得保障(之前合約是以價金信託方式履約)

今了解先前實際並未完成價金信託的程序

僅止於在銀行開立建商帳戶而已

或有一說只要價金有匯入銀行便有紀錄存在,日後可獲得民事方面的法律保障,這樣是對的嗎

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件確實有風險存在,建議您留好契約及匯款資料,以利將來主張,建商的廣告單也應一併留存,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-01-30 10:49

您好,關於您的問題,應視您與建商之原本合約規定為何,至於新的合約內容應先行審閱,避免有對您不利之條款約定,歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所(台北所或台中所)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

法無邊聯合法律事務所

全體顧問律師員工

敬祝

馬到成功

新年快樂

闔家平安

恭喜發財

alex 103-01-22 15:56

您好,小弟10月透過XX房屋加盟店購買一棟透天厝約40幾年老屋一,二共兩層主建物二層共30.11坪土地面積約21坪,前面過程從訂金,二次付款和尾款都已經交付到[履約保證專戶],動產契約書有特別註明:依空屋交屋,但問題來了,首先本來是要開心交屋的,但1/3號屋主未依歸定把屋內物品搬走,我透過仲介這樣還無法交屋,再來1/4號我請室內設計師來幫我看房子順便估價,結果發現主建物室內坪數不足一層少了約5坪兩層共約10坪,我當場就心涼了一半,土地坪數沒問題,再來又發現建物平面圖和室內設計師丈量出來的圖落差也很大,地政建物平面圖是長方形,室內設計師丈量出來的圖是梯形,我整個暈倒,之後急call仲介把圖給他看,並告知地政建物平面圖與實際物件不符坪數也短少了約10坪,再來我就請房仲去幫我處理,也告知如果覺得不信任室內設計師量出來的圖也可以請比較有公信單位來測量大致是這樣,我的狀況是房屋已經過戶在我名下,但還沒交屋,我全部的錢和尾款都繳清在[履約保證專戶]裡面,屋主沒辦法拿錢,代書房仲業者他們指定的,請房仲去幫我弄清楚,時間已經過了二個星期了,1/22房仲跟我約碰面告知時間久遠竣工圖已經調不到了,代書說這個情形要找地政單位重新丈量等於是不可能的,原因是地政不可能承認自己的錯誤而且態度很強硬這是代書說得,但我現在可以很確定,地政建物平面圖和實際主建物對不起來,有明顯有瑕疵,想請問,因為屋況有瑕疵要求解約,我要怎麼求償,權益才不會受損?

應發存證信函給對方表示房屋有瑕疵還有不完全給付的情況,限期出面處理,之後才能進入訴訟主張對方有瑕疵擔保責任,要注意要盡快發函通知,並儘速處理,因為時效不長,有其他問題的話,可以來電討論

房佑璟 (房律師) 103-01-22 16:59

您好,關於您的問題,依民法第365條規定:買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付
時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。您應儘速向賣方已存證信函通知該瑕疵,並得向其請求對該屋負瑕疵擔保責任,請求減少價金或解除契約。另外就仲介部分,依動產經濟業管理條例規定及民法委任契約之規定,仲介亦違背其善良管理人注意義務,亦須對您之損失負相關損害賠償責任。若賣方或仲介有惡意隱瞞之實,亦可提起刑事詐欺告訴,若其不願與您和解,可待起訴後,提起附帶民事訴訟,請求相關民事損害賠償。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電(0910638932)或來所(台北所或台中所)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

 

林智群 (klaw) 103-01-22 18:40

 你先想清楚是要解約還是請求減少價金(依照短少坪數比例),

不管是哪一個,建議立即發函表示有瑕疵並在半年內提告,不然就喪失權益了

房佑璟 (房律師) 103-01-28 11:33

您好,關於您的問題,歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

阿龍 102-12-19 01:23
民國一百零二年十一月二十五日,以新台幣七萬元整代替人事保證人為受雇之保證金,繳交並開具履約保證金證明書後,後簽屬勞動契約並於隔日正式開始上班

 二、事實經過

民國一百零二年十二月十七日晚上九點,由公司主管謝欣樺以講話態度不佳為由直接開除,當下即向公司表示物品點清、離職交接完畢後,理應依約規定返還保證金七萬元,但未得到肯定答覆。 隔日與區域主管劉晏嘉清點物品、交接完畢後(告證三),仍未收到保證金七萬元,公司反以各種莫須有理由,如可能有盜用公款、可能物品短缺等,拒不歸還保證金。

在職期間我從未收過任何款項,公司未有任何事證,惡意拖延拒不返還保證金

請問這種情況我可以提告侵占罪嗎?

還有我是在中壢上班~他總公司是在台中~那我可以在中壢的哪個機構提告

還是一定要去台中才可以提告?

曹尚仁 (曹律師) 102-12-19 09:19

您好,針對您的問題回覆如下:

1、就您所述,本案似乎僅為民事糾紛,本文建議您可以向鄉鎮市調解委員會聲請調解或向法院支付命令,要求對方返還保證金。

2、倘若您在中壢的分公司上班,則於中壢提起救濟即可。

房佑璟 (房律師) 102-12-19 09:34

 您好,關於您的問題,侵占罪規定於刑法第335條:意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有期徒刑拘役或科或併科一千元以下罰金。是此,您必須證明對方具有不法所有意圖,似有相當之難度,除非您具有更多之相關事證資料,否則比較傾向提起民事訴訟,對其先聲請支付命令。在您可向您上班地點之桃園地院請求相關救濟。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

刑事部分有侵佔問題,民事則是用支付命令追討比較快速經濟,有其他問題的話,可以來電討論

JIN 102-12-18 11:28

你好:

透過房仲購屋,於6月時買賣,預計103年1月過屋,但因之前房仲特約代書態度不佳,想中途更換代書,但因簽約書上有一條例(第二條:辦理買賣價金履約保證),想請問因為這項條款就不能更換代書嗎?如果更換的話,會有法律上的問題嗎?

第二條:辦理買賣價金履約保證:

一、買賣雙方同意就本買賣契約之履約,委由安信建築經理股份有限公司(以下簡稱安信建經)辦理買賣價金履約保證(以下簡稱價金履保),買賣雙方於本契約簽訂之同時共同簽立(買賣價金履約保證申請書)(編號FXXXXX)該申請書是為買賣合約之一部份。

二、買賣雙方同意付款時…

三、買賣雙方合意委託授權涂XX地政士(以下簡稱承辦地政士)辦理房地產移轉設定登記抵押權塗銷設定貸款申辦及償還作業相關事宜,特約地政士就本項事務之實際作業得使第三人代為處理,惟特約地政士就本項事務應負擔全部責任:且為確保誠信及交易安全,雙方茲確認自證件交付起至買賣合約完成或合約經雙方同意解除或經法院辦決確定解除日止,非經買賣雙方之同意,任何一方均不得向承辦地政士要求取回證件、終止委託或直接向有關機關申請案件徹銷等行為,違者對承辦地政士不生拘束效力。

謝謝!!

 

 

 

 

 

 

1.履約保證代書是哪一個應該是沒有直接關係 如果買賣契約雙方協議更換代書 那自然沒有一定要委託哪一個代書辦理過戶相關事宜 2.但如果買賣契約書已經有特別約定一定事項 還是會發生拘束契約雙方當事人之效力 例如你所附上的契約條款 如果雙方同意為契約內容 還是有一定拘束力

您好,履保單位跟代書無關,但是房仲代書你要換,很麻煩,因為文件取回問題,還有代書費用問題,所以建議你還是先辦過戶後,在去投訴他.

有問題來電0960300927

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房佑璟 (房律師) 102-12-18 14:34

 您好,關於您的問題,履約保證代書無直接關聯,應是您契約有無特別約定指定某位代書,若有,即可能夠成契約之一部分,若無,似可主張更換代書。歡迎您攜帶完整契約資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

joyma 102-12-04 14:38

您好:請問買賣房屋價金頭期款在履約保證專戶裏,但事後發現仲介有所欺瞞,如要解約拿回,是否有效期限制(民事求償時效二年內)?

1.應該是買賣契約發生糾紛  如果認為有約定或是法定解除契約事由  你可以解除契約   契約解除後  雙方負有回復原狀義務  你就可以將已給付價金取回   2.民事請求權時效原則上為15年  你指的二年時效應該是指侵權行為法律關係下的請求權時效  你的案件雖然可能也可以行使侵權行為損害賠償請求   但主要應該還是依據債務不履行  或是不當得利法律關係主張    3.但注意如果是主張撤銷買賣意思表示  撤銷權行使期間原則上是一年

房佑璟 (房律師) 102-12-04 14:59

 您好,關於時效期間之限制視各種請求權而有所不同,侵權行為可能為2年,不當得利為15年,買賣契約如365條規定為5年,看您依據何請求解除契約,若確定該仲介有欺瞞之實或該房屋有瑕疵,欲解除契約或減少價金,應儘早請求,避免部分請求權釐於時效,減少有利之主張。歡迎您攜帶完整卷證資料,到所洽談,擬定策略方針,以維護您的權益。

若有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您應先釐清您是否要解除買賣契約,且解除事由為何,若買賣關係仍屬存在,則要拿回履約保證金,並非容易,所以前提要件要先釐清,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

joyma 102-11-27 20:15

您好, 我是買方, 價金有履約保證, 目前錢還在保管專戶裏, 提刑事訴訟當時沒有附帶民事, 於102年4月聲請交付審判, 直至現在未收到判決, 請問 一定要等收到交付審判的判決書才可進行民事訴訟嗎? 但交付審判駁回機率幾乎百分百, 判決書又遙遙無期, 實再很浪費時間也很煎熬. 感謝回覆

關於您提及的問題,您現在便可以針對民事的部分提起民事訴訟,此與附帶民事請求之差別為民事訴訟之原告需先預納訴訟費用,建議您應攜帶相關資料與律師討論,以維護您的權益,如需進一步討論,尚請不吝來電0920288153或來信rabiyachao@gmail.com指教。

您好,民事賠償早就可以提了,與刑事不用綁在一起的,建議你快點提告,因為民事時效通常比較短.

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joyma 102-11-29 07:54
回覆 蘇文俊律師 的發言內容:

感謝蘇律師撥空回覆,請問履約保證專戶裏的價金也有時效限制問題嗎?我想把價金(頭期款)要回,得在民事求償時效二年內提出民事訴訟?謝謝!

Vivian 102-11-24 20:29

日前家人買房子,當天11/21家人對於簽約過程不懂,即代簽約付30萬,事後本人發現合約書上的建物坪數才4.8坪(只註明含增建部份),其他皆未說明,與當天看到的使用坪數不符,擺明是違建,當初基於信用對方才會簽約,故11/22本人即立刻電聯及簡訊代書及3位民間仲介及屋主說明不購買此屋且立即中止合約。但3位民間仲介翻臉不認人回覆已簽約了,認定30萬要沒收且屋主也不接電話。讓人真的很生氣

此簽約過程未告知有消保法規定30天的契約審閱期,誘使家人急著先簽約且拿走高額價金,刻意隱瞞重大事項,且簽約當天也未出示土地&建物&他項所有權狀,土地及建物登記謄本證明實際權狀相關資料證明,當天僅只有一份代書提供的動產買賣契約,內容相當草率,且無提供履約保證服務。

想請問律師此份合約的簽約過程有瑕疵,可主張失效不成立,並拿回30萬元,感謝協助。

 單就你所述,契約並非不成立,但只要用對法條論述清楚合理,有撤銷買受意思或解除契約的可能,但要注意時效,如有其他問題,再來電討論

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您所要主張的是解除契約撤銷意思表示,而非終止,並應先寄發存證信函,才能阻止損害的擴大,以上希望有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 詢問,以免遺漏,謝謝

您好,建議必須要拿契約跟把當時過成詳細描述之後才來決定怎麼作,因為此後你作的每個法律行為都關係到後面的訴訟是否會贏.

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房佑璟 (房律師) 103-01-10 16:15

您好,關於您的問題,似可主張該買賣契約尚未成立,或即使成立,亦有相關物之瑕疵,得請求解約或減少價金。另就仲介部分,亦有可能違反動產經紀業管理條例及民法委任契約之善良管理人注意義務,亦負有相關損害賠償責任。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

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yinjae 102-08-31 22:57

請問各位大大:
                          我102年7月份剛成交簽約訂下一間房子,可是因為賣方是101年2月份買的,必須等到103年2月份才可以辦理過戶,不然會有奢侈稅產生,當然買賣雙方也同意作履約保證,可是這幾天就是賣方打聽到有作履約保證的話,國稅局會查到是在102年7月份買賣的,這樣他就會課3倍的稅了,所以賣方很緊張找我希望我能夠取消履約保證,這樣就沒記錄了,重新修改當初的契約.

請問:
         1.賣方在103年2月份在辦理過戶的話,不是已經滿2年了可以買賣了,他還會被課稅嗎?
            如果真的不取消履約保證的話賣方真會被課稅嗎?
         2.取消履約保證了這樣對買方還會有保障嗎?簽訂"動產買賣契約書"就已經算是這
             間房子被買方買走了嗎?所以取消履約保證的話對買方不會有任何權利上的影響
             嗎? 所以到時候一樣可以辦理過戶嗎?
         3.取消履約保證的話算是我自行毀約嗎?他就會把訂金還給我房子可以再去轉賣出高
            價者嗎?如果取消履約保證的話還有甚麼辦法可以保障買賣雙方呢?
         4.請問有甚麼辦法在不取消履約保證情形下而賣方又不會被課奢侈稅呢? 如果我不想配合修

            改契約的話賣方會對我怎樣嗎?

感恩

您好

奢侈稅的二年持有期間,是從動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日止,並非以登記之日計算至完成過戶為準。所以簽約日在二年之內,無論何時辦理過戶,或有無履約保證,均可能課稅。建議二年持有期間屆滿後,再行簽約。

至於前已交付之訂金,雙方可以合意變更為立約訂金(即確保將來契約的有效訂立),同時約定違約金條款,應可保障買方權益。

yinjae 102-09-03 22:28

 如果我和屋主自行去找其他代書處理契約不透過原本的仲介代書這樣可以嗎?這樣會被仲介公司提告嗎?

yinjae 102-08-28 22:05

    上個月剛成交一間房子,當仲介帶我去看房子時沒有說明年才可以辦過戶是直到要談價錢簽約哪天才說,因為賣方有奢侈稅問題,需等待到103年2月才可以以辦理過戶,不然就要把奢侈稅(約50萬)要加到房價上由買家吸收,當然我想了一下也同意賣方等到明年辦過戶,所以哪天就這樣談好價錢簽了約成交了("動產契約買賣書"和"動產買賣價金履約保證申請書"),隔天就趕快把訂金匯進履保障戶了,歡喜等待明年過戶.
    想說可以慢慢自己先規畫新家,就上禮拜六連絡仲介帶我們去現場丈量尺寸,仲介哪時有再提到奢侈稅要修法的問題,哪時也沒想哪麼多,就今天接到仲介來電告知,說屋主害怕奢侈稅修法的話他會被課稅的問題,要買方和賣方再重新修改合約內容,我就和他說當初簽約就已經說明了,為何現在還要修改呢?他說是為了保障雙方和仲介公司都不會被課稅,希望我能配合考慮一下,反正就一直強調當初賣我們價錢太低不符合哪地區的房價,我就回他說現在實價登錄可以查詢哪地區房價多少,賣高賣低也都是你們自己再說的,開太低就回一句不用談了,再多填個幾萬就說屋主希望再高些,從頭到尾都是你仲介在中間傳話,價錢也都是你一直在哪抬高的,轉身要走了不談了,也是你我要我再等一下你要在去和賣方僑的,所以價錢也都是雙方在哪時說好的,現在還要和我說奢侈稅的問題.

請問一下:
1.今年7月成交可是明年辦過戶會被課奢侈稅嗎?(仲介和我說履保障戶哪邊會課稅到仲介公司)
2.合約都已經簽約了我就照這合約走等到明年時間到辦過戶,可以不用理會仲介嗎?
3.如果我不同意賣方所提出來的條件修改合約的話,他有權取消合約不賣房子嗎?
4.仲介說如果我同意先把後面的尾款簽下本票的話,他會要求屋主馬上辦過戶,可是這樣賣方就不是要被課稅了,到時候簽了本票拿不到房子的話,就慘了.

 

 

 不要理他,如果對方要解約違約,至少需返還已給付之款項並賠償一倍之違約金,如合約有約定更高之賠償,則依合約約定。

yinjae 102-08-30 21:43
回覆 許志嘉律師 的發言內容:

 不要理他,如果對方要解約違約,至少需返還已給付之款項並賠償一倍之違約金,如合約有 ... (恕刪)

      今天再次接到仲介來電告知說屋主因為聽到房子會被課奢侈稅後,整個人都日思夜想得睡不好,一直煩惱每次和屋主通電話都是聽到屋主在哭訴,希望我能再和屋主重新修改契約,先把履保帳戶解約錢看是要退給我還是放在別處,一直強調我的權益不會受損的,我就和他說履保解約等於我自己先反悔解約的,搞到最後是我損失吧,更趁了對方的心意他不用自行毀約而賠錢,又可以再高價賣給下一位,反正我不理會仲介更改合約他就應該沒辦法了吧?這樣的到時候交屋怕會衍生一堆麻煩嗎?有甚麼辦法可以讓仲介不要再因奢侈稅問題來煩我呢?

winnie 102-04-17 12:05

您好:

日前與男友在高雄買了一間小套房,4/2由男友出面簽約,我因為在台北沒有過去,但有交代男友要附註上"若貸款成數不足合約取消等字樣",簽約時代書跟男友保證說只有貸買價的5成絕對貸的下來,所以男友沒有堅持要附加這條,後來經過清明長假代書的小助理開始找銀行幫我們申請貸款卻因為小坪數多數銀行都不能申貸,找了很多天後找到一間人壽公司願意承作目前申請中,後來我愈想愈覺得仲介代書之邊是否有問題,於是客訴總公司,但總公司還是請仲介來安撫我說,當時的情況是因為代書的經驗豐富,他說不用寫仲介也就沒有提醒我男友,我說他應該有告知的義務,他說先等到貸款有結果後再來討論後續問題,現在也沒發生什麼事叫我不用擔心,若有事他會去跟屋主說取消合約,問題是履約保證專戶不是規定取消合約就得沒收專戶中的所有價金,想問一下律師大大們到時若貸款沒下來,我可以告仲介業務過失請求賠償嗎?專戶中所有的價金都要賠給屋主嗎?歡迎高雄律師留言到時有需要會與您聯絡,感激不盡~

 

本案關鍵還是得視雙方買賣契約中有無約定若貸款成數不足或者銀行不願敘作貸款時,買方得予解除契約,若沒有載明此項約定的話,可能即無法向賣方主張解除契約,至於買方與仲介間關於動產經紀之委任事務未依委任意旨辦理,乃是買方與其仲介間能否主張債務不履行損害賠償之問題,以上均必須進一步去看過委託契約及相關簽署文件才能完整判斷。
另外,目前與仲介進行協商之過程,建議您們可以設法進行錄音等方式來保全證據,俾以為後續主張之佐證依據。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫或詢問,如果您需要進一步協助,也歡迎您來所討論,謝謝!

Amy 102-04-16 11:11

律師  您好!

有件動產相關事宜想請教您:

我的親人於三年多前在信義房屋仲介下購買了一戶在台北市內湖區的中古公寓(屋齡現約22年).
今年三月底浴室突然大量水泥崩落造成天花板崩塌,
找人幫忙處理崩塌的水泥塊後發現浴室天花板大片鋼筋外露,
裝修人員懷疑此為海砂屋,
四月初有找信義房屋過來看鋼筋外露的狀況,
信義房屋目前提案為他們去找前屋主溝通負責修繕費用.(還未執行)
P.S. 三年前買屋時信義與前屋主皆無告知有鋼筋外露, 合約書上有明載且有氯離子相關的履約保證

想請教律師:
1. 我們若無找相關單位鑑定就這樣修繕完畢, 下一個屋主若找人鑑定確認為海砂屋, 是否信義與我們都要付所有全責?
2. 若找前屋主商談簽切結書, 目前不鑑定但下一個屋主若鑑定確認為海砂屋的話, 讓前屋主切結負責, 這樣可行嗎?
3. 若是我們現在就找相關單位鑑定確認為海砂屋, 控告信義房屋與前屋主的話, 整個訴訟時間大約會多久? 律師費用大約多少? 是否所有相關的費用可以讓信義與前屋主承擔? (若前屋主也不知情, 是否他就不須負責?)
4. 一般這樣的狀況, 律師會建議的作法為何?

 

關於您提及的問題,您的親人可主張所買受的房屋存有瑕疵,而據以主張解除契約或請求減少價金,建議應先將天花板崩落的情況詳細拍照存證,並儘速攜帶相關資料與律師討論,以維護您的權益。

另外您提及是否可請前屋主簽屬切結書,以確保您的親人將房屋轉售給他人不用負擔瑕疵擔保責任,您親人將房屋轉售給他人時,您親人便為出賣人,出賣人依法便負有物之瑕疵擔保責任,因此並不建議以此方式解決爭議。

關於房屋的瑕疵爭議,實務上多會以送交專業鑑定機關進行鑑定,以判定房屋的瑕疵情況及程度,建議您應與律師討論,以維護您的權益,如需進一步討論,尚請不吝來電0920288153或來信rabiyachao@gmail.com指教。

蔡律師 (蔡律師) 102-04-16 13:09
回覆 Amy 的發言內容:

律師  您好!

有件動產相關事宜想請教您:

我的 ... (恕刪)

您所詢問的內容,基本上海沙屋是不能住人的,可以解約,至於細節必須跟律師當面談,才能正確分析案情。

本所位於高雄,提供代撰書狀服務,如需進一步討論,尚請不吝來電07-3338080聯繫或來信lutong.attorney@gmail.com

請幫忙"按讚推廣本所官網"。

 海砂屋如未解約退屋還款,日後轉售恐需生長久之責任問題,且為避免前屋主本身亦不知是海砂屋,應儘速通知並於6個月內提告,否則權利會喪失。

逆風 102-04-13 21:52

您好

近期因購屋,家人幫忙全額繳清.房款直接由母親帳戶轉進履約保證帳戶中,房屋登記的是本人的名字.

請問這是否直接或間接有贈與關係?必須繳內贈與稅?

有請教過代書,他的意思是我們是小咖,國稅局不會查,再者,房款式是過履保帳戶,並沒有直接有贈與關係,無從調查.

以上代書回答還是讓本人不放心,還有請專業人士詳答,謝謝!!

您好:有關您所詢問題回覆如下

履保帳戶內之金錢,是房屋買賣之價金,至於價金的來源,則屬另事,本件系爭房屋仍係基於買賣而來,所以不會有贈與的問題,以上希望對您有所幫助

optic 102-03-12 10:40

請教律師
最近購屋遇到問題
房子是跟信義購買
但遇到屋主很強勢
狀況如下
屋主在屋況說明書上勾沒漏水
以及契約上載明地磚需由屋主修繕
但在驗屋時發現廚房漏水 及彭共
我可以此要求解約嗎?
因為極不想買漏水屋 (雖然不嚴重 但是漏水這件事 就算修補 也有可能從走其他縫隙出來)

而且也是因為認為沒有漏水 才會用比較高的價錢買下

(而且屋主態度不太好 一副簽約了就不想積極處理的態度 就是會處理 但是僅簡單處理就是了@_@)

(信義的仲介也一副不然由他們出錢處理 講的好像一附很可憐)
但目前已經匯了137.5萬的簽約款(錢在履保帳戶)
尚未完稅及過戶
契約中寫違約需沒收價金也就是137.5萬沒了

[若想解約]
1.請問我可以以漏水解約嗎?錢也拿的回來嗎?
2.若找消保官,在走流程時(法律和解流程),我的錢還是須依照契約上的時間進去履約保證帳戶嗎?(因為契約上有條文說 延遲一日 罰1/1000當期應繳金額)

[若不解約]

3.可請信義房屋負連帶責任嗎? 因為當時他們沒有盡到調查屋況的責任(很明顯的廚房天花板漏水水漬)可以要求減少仲介費嗎?
 

4.中古屋到底驗屋可以驗到怎樣的地步(契約有寫 簽約後,若發現漏水、壁癌、蟲害、混泥土剝落、樓地板、地壁磚異常等狀況,可要求賣方穩請專業廠商評估修繕費用由賣方負擔),所以每塊地磚只要敲起來有空心(地板澎共)就可以要求更換嗎? 屋主僅需修繕澎共的那幾塊嗎?(80*80的拋光石英磚 共八片澎共) 可要求全部更換嗎?因為會有色差 而且剛好又在電視機前方 超級明顯

5.可我想買沒漏水的 屋主也勾OK沒漏水 但就是漏水了,可以要求屋主降價金嗎?能夠降多少呢?很擔心若走法律途徑,法官僅判降一點點(負責修繕的1~2萬),結果我請人開漏水證明,以及律師費花更多@_@

 

問題有些多 但是實在需要您的幫助

感謝您


 您好:有關您所詢問題回覆如下

一.本件要視漏水程度而定,若達重大則可以主張解除契約.

二.若漏水程度不大,則可以主張減少價金.

以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好,   

以本所實際處理過房屋漏水問題之經驗回覆如下:
1.一般物之瑕疵的效果有三:解除契約民法359條)、減價(民法359條)、損害賠償民法360條),要如何主張是您的自由,可自由選擇(擇一)。
2.屋主在屋況說明書上勾選無漏水,也就是依民法第360條須有一個保證的義務。如果房屋還是漏水,也可以不主張解約或減少價金,而請求損害賠償
3.房屋在還沒過戶前就有瑕疵,仍然可以適用上面的法條,所以可以請求解約。又因為這個時候責任是在原屋主而不是您,所以不可以沒收價金。
4.建議若要解約,直接寄發存證信函或委請律師寄發律師函,直接告知對方解約,並趕緊保存相關證據
5.信義房屋如果在仲介契約中應有調查屋況之義務而未調查屋況,也可以視仲介契約內容對信義房屋請求。這裡的請求是跟對屋主的請求分開的。
6.驗屋的話建議是找當地例如土木技師公會、建築師公會去鑑定,會較為專業。如果一定得上法院,就等到上法院再請法院送鑑定,這樣鑑定費用雖然要由聲請的一方先墊付,但最終是由敗訴的一方負擔。
7.減少價金部分則要委請動產估價公司來估價。

optic 102-03-12 12:35

律師您好 想請教您 這樣子的狀況 主張"解約"真的上法院勝訴的機會高不高

因為很怕到時花了一堆費用及時間 結果約沒解成 結果更糟糕

有無法院的判例是主張解約成功的呢?

因為目前看到的判例好像都是失敗的@_@

http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=7502

http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=162058&article_category_id=258&article_id=89301

1.以我的案例 主張解約 勝訴的機率高嗎?

2.如果敗訴 我需負擔那些費用呢?

3.我的錢還是須依照契約上的時間進去履約保證帳戶嗎?(因為契約上有條文說 延遲一日 罰1/1000當期應繳金額) 如果3/15錢進去接下來就要辦過戶了 那我應該如何處理?

時間有些急迫

懇請您的協助與指導

謝謝您


蔡律師 (蔡) 102-03-12 13:18
回覆 optic 的發言內容:

律師您好 想請教您 這樣子的狀況 主張"解約"真的上法院勝訴的機會高不高

每一個個案都不一樣,單單契約條款怎麼約定的,這部分就必須要詳細請律師研究,您不拿相關契約跟資料給律師,就直接詢問勝訴機率有多高,這樣不是本末倒置嗎?

再者,3月15日就要辦過戶,您卻連契約書都沒給律師看,就要問律師怎麼辦?這沒有律師能給您準確答覆,不是嗎?

如果一直想省小錢,結果到後來定金都被沒收,這不是很冤枉嗎?

樓上劉大律師已經中肯透徹點出漏水屋常見的主張,單單看他的回覆就知道他很用心的回答,您是不是應該攜帶資料跟劉律師預約面談來解決您的問題呢?

以上意見謹供您參考。如果您是在南部,需要進一步協助,歡迎來電07-3338080【333幫您幫您】。

詹姆士 101-07-12 13:15

律師您好,

小弟於去年購入一預售屋,目前還在興建中,其履約保證為採〔動產開發信託〕,因經濟因素欲將該屋賣出,且契約中載明〔....本契約房地所有權移轉登記前,如欲將本契約轉讓他人時,必須事先以書面徵求賣方同意,賣方非有正當理由不得拒絕。〕,但幾次與建商溝通,我要委託仲介賣屋(俗稱換約方式),建商說到時你要退訂,因繳款信託,你會拿不回錢等等說詞,希望我先找到買家與其談定於交屋時再將姓名更改為新買家。問題:

1. 〔契約轉讓他人(換約),事先以書面徵求賣方同意〕,其書面內容要如書寫,是寄出存證信?若建商不回復又如何處理?

2.〔賣方非有正當理由不得拒絕〕,所謂正當理由通常應該為何?

3. 〔換約〕等同〔退訂〕?其法律效力為何?建商說法因信託錢拿不回來,是真的?

4.建商說登記時將姓名更換為新買家,換言之我非第一次登記,那我與新買家是不是要簽訂買賣契約,不是未發生登記前都屬於權利移轉

5. 若我直接與仲介委託,也有買家時,但未有建商書面同意,是否可直接至建商處換約?

謝謝您的回答

ben 102-07-19 01:05
回覆 詹姆士 的發言內容:

律師您好,

小弟於去年購入一預售屋,目前還在興建中,其履約保證為採〔動產開發 ... (恕刪)

我也想知道這問題的答案結果, 可以公開在此或是mail 給我嗎?

阿翰 101-06-17 09:54

首先,我簽約時已滿20歲, 押金8000元,一個月房租3500元,房租分兩次付清,就是搬進來住的當下付19000,然後大概101/2月份在付清剩下的

租賃期限經甲乙雙方洽定為兩個學期急自民國簽約日(100/8/31)起至民國101年6月學期考試完隔天為止(101/6/23)。←這條請問合理嗎?因為這樣好像租不到10個月但是他算我10個月房租

然後租約即將到期,然後我才在裡面發現一條「如期滿前兩個月內才提出不續租則視同違約不退還履約保證金」(非一般市面上的租約,是房東自己打的內容)

我大概是在租約結束前剛好一個星期跟他說我確定不要續約,然後他就說不退還我這8000元,因為他一直說如果找不到人怎麼辦(這事實上這棟一直都是住滿的情況,根本就不可能會找不到人),除非是我去幫他找人進來頂替我的位置,但是前提是在我解約之前,若解約之後就算有人進來住,也不會還我保證金8000元
所以距離解約只有1個星期之短,所以想找到人進來根本難之又難,畢竟誰想從7/1號就開始簽約一年,暑假期間學生又不會住這邊,但還是要付房租,所以我覺得他根本想坑我這兩個月的錢


另外,兩個月前(4月底5月初),他有問我要不要繼續住,但是我當時是說「可能會」繼續,因為我也在猶豫要不要搬家,但是房東好像就直接把我當成要繼續住

目前我還有電費兩個月還沒繳清,若是最後他不還我那8000元:

1. 我電費可以從裡面扣?扣完之後剩下的錢再從法律途徑拿回來?

2. 我一樣先把電費繳清,之後再法律途徑拿我回8000元押金

若是遇到這種情況該怎麼拿回我的押金
我可以如何處理現在的情況?

cheng 101-05-26 19:45

本物件本人於看屋前既詢問仲介為何此屋無道路共同持份以後會有問題嗎?仲介告知不會有問題,於簽約前為求慎重在代書詢問還有問題時,本人提出道路通行權是否有問題,經賣方告知她們已行走40幾年了都沒有問題不會有問題的,代書仲介也附和說不會有問題,本人基於人員都到齊了只剩簽字〝亦認定她們所說得沒問題是永遠沒問題〞想不到是夢饜的開始,經過致電市政府地籍科承辦人,請問袋地通行法規,經承辦人告知40年房屋雖為私人道路,道路持有人亦不得封路阻礙通行,但是如果遇到惡鄰時有可能需付道路通行償金(機率不大但有可能),我一聽大驚那我不是要每天提心吊膽的看哪一天有誰來敲門跟我要過路費,經翻閱民法第七百八十七條規定,若當事人取得袋地通行權後,使通行地因而受損害者,當事人須付出「償金」,而取得袋地通行權,也必須在必要範圍內以損害最小的方式進行,如依法規說明那我是真的要付錢了,於法有據阿因此我再致電給房仲要求出賣人應負瑕疵擔保責任,係屬一種法定責任,不以出賣人對於瑕疵之發生,有故意或過失為必要,因此要求賣方需附帶永久袋地通行權及免通行償金,並未像賣方等說的走40幾年沒問題,只保證現況不保證未來,對消費者來說簡直是欺瞞,隔日再致電房仲店長要求重視通行權問題,當日賣來電告知已經走40幾年這麼久了不會有問題並說不願切結保證後掛電話,後再告知仲介賣方的事並跟仲介說我要寄存證信函,於寄出存證信函七日後賣方回寄存證信函來,告知未允諾切結保證並要本人需負法律責任並要告我,我受害人反變被害人這口氣真的吞不下請各位大大幫我想一想如何應對(曾要求仲介代書去跟賣方談,以1.向鄰房購買道路共同持分2.出具土地通行同意書,或切結保證3.減少價金4.最壞打算就是解約,但是賣方皆未接受。)

此為本人寫的存證信函

敬啟者:本人於ooo日透過房屋仲介公司向台端購買門牌號碼,ooo房屋含基地,總價新台幣ooo,有雙方所簽訂之買賣契約書可稽。本人於簽訂合約前,已表明上開房屋含基地之袋地通行權含通行償金問題須為清楚並請賣方予以確認,台端也很明確告知地號ooo號袋地通行權確實沒有問題,且無通行上需支付償金所延伸之費用並由見證人:地政事務所代書房仲等人、含甲乙買賣雙方共同與會作證,本人因信賴台端所為之上開保證,乃依約給付訂金予代書,並辦妥相關買賣合約登記,現賣方不予理會袋地通行權及通行免償金之切結保證,違反誠信使口說無憑,影響本人交易意願或減少房屋之通常效用及經濟上之價值。依動產買賣契約書第十條第七項及第七條第一項說明,本人要求依動產買賣契約書第六條第七項停止相關作業,賣方本應負擔民法第三百四十九條及民法第二百二十七條的瑕疵擔保及不完全給付之責任,並依民法第七百八十七條袋地通行權及償金予以本人保證永久通行順暢及免償金,請台端於函到五日內給予回應以免訟累。本人亦要求依動產買賣價金履約保證申請書,要求應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證之依據,期間凍結所有 付款,如因此造成本人無法向營行借款對保將要求賣方賠償一切損失,並依法究責。

此為賣方回函寫的存證信函

敬啟者:台端於ooo日在房屋仲介公司於與本人簽定房屋買賣契約書乙式二份,購買座落於ooo房屋乙戶。在雙方詳閱契約內容無異議後,由代書房仲見證下簽訂。本人於民國ooo日收到由台端發出存證信函乙份,內容提及簽約當日在代書房仲見證下本人允諾將簽署永久通行權及通行免償金之切結保證書於台端及簽約後本人不予理會違反誠信等,並造成台端無法向銀行借款及進行對寶等情事,將要求本人賠償一切損失,並依法究責。經求證仲介代書已得證實:本人從未允諾台端簽署永久通行權及通行免償金之切結保證書等相關文件,茄且已告知台端有關所有權狀之時際地坪數及使用權之確定,而且台端於簽約當日從未提及要求本人簽署切結保證書等相關事宜,並再見證人與買賣雙方確認同意契約內容後所簽訂之買賣契約,證實本人並無違反契約精神與內容及誠信。另關於台端向銀行借款對保部份:台端確實已於民國ooo日完成銀行對保等相關程序。證明台端於存證信函中所呈訴之內容與事實不符。因此本人要求台端按照簽約當日所簽訂之契約內容履行辦理,應於民國ooo日前完成辦理所有相關手續,不得藉故拖延,如違反上述期限視同台端毀約。本人在此嚴正聲明應依照目前雙方所簽訂之契約內容執行辦理所有相關手續,本人不接受目前已訂定之契約內容以外增訂條文之文件或修改目前已簽訂之契約內容簽署。令對於台端因不實呈訴所造成本人困勞及傷害部分,本人暫時保留追訴權。台端應於收到本涵五日內回應,否則本人將視同台端毀約:而依照契約內容程序等相關罰則辦理,並依法究責及求償

MING 101-05-05 13:28

因「101年廢塑膠類資源回收物變賣」事件,不服新北市政府環境保護局101年1月13日之異議處理結果,爰於法定期限申訴如左:
請求
退還本公司履約保證金肆拾萬元整及禁止本公司投標權一年結果撤銷

本案已先發文新北市政府採購申訴委員會申訴
但申訴結果不受理 "原因非屬政府採購案件" (因為政府財物變賣 非屬採購法權限 也非屬採購案件)

〔已退件回來〕

PS.政府財物變賣 常引用採購法 但一遇到問題 每每都搬出財物變賣非屬採購法來踢皮球

但回文敘明可向高等行政法院 訴訟處理四十萬元的履約保證金返還問題

因為訴訟案件曠日費時且不知道能打贏政府官司大約機率多少?
如有50%以上機率可贏 才可能向高等行政法院送件訴訟

以下為陳述書內文

主旨:關於「101年廢塑膠類資源回收物變賣,履約保證金返還問題」
說明:
一、 依招標文件「101年廢塑膠類資源回收物變賣」公告,公告事項第七條、投標廠商於開標前如欲至提貨地點瞭解作業情形及標的物品質.....。本公司於100年12月26日投標截止前,有先至本標物地區(第五區中和區)現場實地瞭解;但本案為100年12月26日結標,100年12月27日開標,因100年度分類模式與101年度分類模式有相當大的不同;100年度為中和區單一區招標且塑膠不分類(寶特瓶、塑膠容器、農藥容器及特殊環境用藥容器、其他雜塑膠類、塑膠袋...等);而101年度則改將中和區分為兩區(第四區、第五區),第四區為(寶特瓶、塑膠容器、農藥容器及特殊環境用藥容器),第五區為(其他雜塑膠類及塑膠袋類),且本案投標截止前,100年度廢塑膠類資源回收變賣契約尚未到期(到期日為100年12月31日),故中和區隊依舊以100年度廢塑膠類不分類模式作業,並未先施行101年度廢塑膠類中和區分為兩區(第四區、第五區)分類模式,故於投標截止前無法依招標文件「101年廢塑膠類資源回收物變賣」公告,公告事項第七條,真正實際瞭解作業情形及標的物品質。


二、 因101年度廢塑膠類第五區標的物,為塑膠類首例分類模式,且因100年度廢塑膠類中和區,廠商合約尚未到期(到期日為100年12月31日),而分類法依舊為不分類變賣,且未啟動輸送帶運作分類(如圖1、圖2),本公司於101年元月2日星期二尚能瞭解101年度廢塑膠類第五區實際分類模式及實際作業情形及標的物品質;因101年度廢塑膠類第五區清潔隊作業方式為輸送帶人工挑選,且為101年元月2日才開始啟動輸送帶分類,並僅挑出101年度廢塑膠類第四區標的物(寶特瓶、塑膠容器、農藥容器及特殊環境用藥容器),而其餘未經挑選可回收之資源回收物由輸送帶尾端直接漏下,並未額外撿拾垃圾及非本資源回收類項目,造成一般垃圾與本案標的物夾雜情形嚴重。


三、 招標單位應於廠商投標前實際呈現新變更之工作分類模式,或於招標文件內安排指定日期,運作乙次新變更之工作分類模式,避免廠商於投標前無法實際瞭解作業情形,及實際標的物品質,且依招標文件「101年廢塑膠類資源回收物變賣」公告,公告事項第七條所言,更應先行運作101年度廢塑膠類實際工作狀態及標的物品質,以利廠商評估,避免造成估價錯誤,而衍生後續問題。


四、 本公司自元月二日第五區(中和區)輸送帶分類模式啟動後,瞭解運作方式及標的物品質時,於元月三日口頭告知區清潔隊標的物品質問題,並於元月四日口頭告知新北市政府環境保護局無法辦理簽約,於元月六日正式委請法律顧問發函 (文號100德律函字第010601號)告知拋棄得標事宜。
五、 據「101年廢塑膠類資源回收物第一次變賣」投標須知,第十一條第四款(未經本機關同意而逾期不辦理簽約時,視為拋棄得標,將不退還投標保證金),故依此條款之規定,未完成簽約,投標保證金理應沒收,但扣除投標保證金壹拾萬元後,應返還本公司逾繳之肆拾萬元整。


六、 貴府環境保護局於101年元月13日回函(文號北環衛第1011047322號),第三項說明,依民法第153條第1項:「當事人互相意思表示一致時,契約即為成立」,另依民法345條第2項:「當事人就標的物與價金互相同意時,買賣契約即為成立」;但本公司就標的物與雙方互相意思並無達成一致,以致無法辦理簽約,更於得標後開始提運時立即反應無法繼續提運且要拋棄得標,貴府環境保護局不應利用本公司善意配合,於重新招標完成前,本公司發函內文敘明可持續配合提貨,因此反證此舉已有提貨事實存在。


七、 民法第一百六十六條規定:「契約當事人約定其契約須用一定
     方式者,在該方式未完成前,推定其契約不成立。」,而政府
公務機關單位之招標變賣行為更須嚴謹,「招標採購、合約簽訂、廠商施作之原則」;故本案更應將採購日期提前,以避免合約製作完成且尚未簽訂完備,卻須請廠商先協助提貨,衍生後續問題。而本契約投標須知貳、一般條款第11條第四款既規定,未經本機關同意而逾期不辦理簽約時,視為拋棄得標,將不退還投標保證金等語,顯見訂立書面契約之方式,為契約成立之要件,枉書面契約簽訂前,本件契約尚未成立生效,得標者逾期不辦理簽約之前提下,依該須知即視為拋棄得標。如果一經決標,雙方契約即生效力,則第11條第四款之規定,豈不自相矛盾而形同具文?因此投標須知貳、第11條第一款之規定,應該解釋為,若得標者辦理簽約,則以決標日為契約生效日,始為合理,顯見貴府環境保護局上開函文實有曲解法律及投標須知之真義,強行解釋雙方契約業已成立,其論據實有錯誤。


八、 本公司於101年元月20日發文(文號101012005)再次聲明拋棄得標,若機關需要並通知可協助配合提貨乙週;本公司又於元月31日接獲機關通知希望協助配合提貨;且於二月七日「101年度廢塑膠類資源回收物變賣(第五區)」會議紀錄共識(文號北環衛字第1011191491號),貴府環境保護局請本公司協助持續執行至貴府環境保護局重新辦理招標案之決標日止。


九、 真正的停損乃在於當下直接拒絕繼續提運,本公司基於商誼及協助服務的態度於年節期間及一般日皆配合第五區(中和區)提貨,避免造成第五區(中和區)場地堆積,進而產生清潔隊之困擾,而持續協助提貨乃造成本公司持續之損失。


十、 關於101年廢塑膠類資源回收物第五區(中和區)變賣案,本公司標價為每公斤肆元?角陸分,已綜觀國際情勢、物價、市場行情等風險性因素,且本公司曾於99年度以伍元捌角貳分得標並承做第五區(中和區)之廢塑膠資源回收物,故以肆元?角陸分標下第五區(中和區)之廢塑膠資源回收物為合情合理,並無過高追價;孰不知投標前因招標機關於招標前並未先行呈現更改後之輸送帶分類運作模式,及分類後之品質,造成本公司估價錯誤,更沒收本公司投標保證金以外之金額及停權投標權利一年。


十一、 且依「101年廢塑膠類資源回收物變賣」及「101年廢塑膠類資源回收物第二次變賣」,其招標文件中,101年廢塑膠類資源回收物第一次變賣」投標須知,第十一條第四款(未經本機關同意而逾期不辦理簽約時,視為拋棄得標,將不退還投標保證金),而「101年廢塑膠類資源回收物第二次變賣」投標須知卻於第十二條第五款更改為(未經本機關同意而逾期不辦理簽約時,視為拋棄得標,將不退還履約保證金),故第一次招標文件顯然有誤,依法律不溯及既往原則,招標文件相關規定應以第一次文件為準。


十二、 在此申訴案中,本公司實乃主要受害人,且已亦遭投標機關判定停權一年處分,已蒙受重大損失,且就行政裁罰與個案情節輕重之間應符合比例原則,如於個案中造成處罰過苛之情形,該裁罰即屬對於人民權利過度之侵害,此原則業經司法院大法官一再闡明:例如,釋字第641號闡明:「對人民違反行政法上義務之行為處以罰鍰,其違規情節有區分輕重程度之可能與必要者,應根據違反義務情節之輕重程度為之,使責罰相當。立法者針對特別應予非難之違反行政法上義務行為,為求執法明確,以固定之方式區分違規情節之輕重並據以計算罰鍰金額,而未預留罰鍰之裁量範圍者,或非憲法所不許,惟仍應設適當之調整機制,以避免個案顯然過苛之處罰,始符合憲法第23條規定限制人民基本權利應遵守比例原則之意旨。」。釋字第685號亦闡明:「……惟如此劃一之處罰方式,於特殊個案情形,難免無法兼顧其實質正義,尤其罰鍰金額有無限擴大之虞,可能造成個案顯然過苛之處罰,致有嚴重侵害人民財產權之不當後果。……」。大法官並要求法院等應於個案中依案情予以斟酌:「系爭規定修正前,依該規定裁罰及審判而有造成個案顯然過苛處罰之虞者,應依菸酒稅法第21條規定之立法目的與個案實質正義之要求,斟酌出售價格、販賣數量、實際獲利情形、影響交易秩序之程度,及個案其他相關情狀等,依本解釋意旨另為符合比例原則之適當處置,併予指明。」。於本案中,相關單位應就招標內容疏失之處負一部份之責任,不應將所有問題歸咎於本公司。


十三、 另依「押標金保證金暨其他擔保作業辦法」第20條第1項第4款規定:「因可歸責於廠商之事由,致部分終止或解除契約者,依該部分所占契約金額比率計算之保證金;全部終止或解除契約者,全部保證金」。故本案本公司雖無法辦理簽約手續,但善意配合機關提運元月份本案標的物,並依規定繳納貨款。採購機關應依本契約所佔比率計算,將本公司於投標保證金壹拾萬元以外之金額,共肆拾萬元整,返還本公司,並負擔本公司申訴費用

麻煩幫忙評估能勝訴的機率約有多少?

謝謝!

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
曼德森 100-06-07 08:37

各位律師大哥大姊好, 小弟有些問題想要請問一下保證金沒收, 我小姨丈林松杰先生是自己經營小型工程營建商, 小姨丈於今年3月29日和北市捷運工程局簽了一件小型工程, 但不幸地小姨丈卻在隔日3月30日因為猛爆性肝炎住進了加護病房, 未能夠等到換肝就在本年4月22日過世了, 而我小阿姨考量家中目前並無心思與能力完成此工程案, 向北捷工程局提出解除契約並請求發還履約保證金新台幣一百五十九萬四千五百九十六元整。一開始捷運局的人員還很好心的說盡力幫忙處理保證金的事情, 但是最近的情況並不樂觀, 他們以公司自然人(我小姨丈)死亡而非法人(小姨丈的公司)解散為由, 加上說是我小阿姨自己向捷運局提出解約的, 所以他們拒絕交還保證金! 所以我想請問一下請問是否也這種類似的案件, 並成功拿回保證金的, 因為我小阿姨家現在情況實在很不明朗, 實在很不希望能夠在讓他們家背負這筆債務, 希望可以在我能力範圍之內幫忙我小阿姨家, 所以希望各位大哥大姊可以提供一下寶貴的一件, 萬分感謝!!

 

契約簽了就要依約履行,除非有法定或意定的解約事由,契約才能合法解除,保證金才能全數領回。就本件而言,約才剛簽,工程都還?進行,應該沒有什麼解約事由存在。不過可以考慮一下主張情事變更原則,請求捷運局同意合意解除契約,因為就小企業而言,負責人死亡,原來的契約要履行,可能就有很大的困難,而且對於捷運局而言,工程都還沒進行,應該還不致於發生多大的損失。

如果捷運局堅持不返還保證金,你們只能透過訴訟請求返還,而沒收保證金就如同違約金,所以你們是可以主張違約金過高,而請求法院酌減至相當之數額,甚至予以免除。

曼德森 100-06-11 00:16
回覆 劉宏邈律師 的發言內容:

契約簽了就要依約履行,除非有法定或意定的解約事由,契約才能合法解除,保證金才能全數領回。就本件 ... (恕刪)

感謝劉律師熱心的建議, 目前我們應該回朝向調解這個方向走! 因為北捷好像沒有意思要退還這筆錢, 但我們將劉律師建議向調解委員會提出的, 感謝您