我們與房仲簽了專任約賣房子, 仲介找到買方, 我們和買方也已簽訂不動產買賣契約, 買方有付簽約金, 我們也交出權狀讓買方辦理產權轉移, 前幾天仲介找的委辦代書打來說買方本人的銀行貨款下不來, 目前還在產權移轉用印階段, 需要更產權轉移登記人的名字, 所以要我們再重新蓋公契申請書的章, 我了解買賣契約有一條是: 買方得指定產權登記的名義人, 現在是買方本人的銀行貨款下不來的情況, 請問:

1. 賣方一定要照代書的話做嗎? 或者賣方有權利主張一切按照合約履行，產權登記變更由買方自行處理?

2. 買方透過代書轉達貸款下不來的情形而需要更換公契登記人故要賣方重填公契申請書，否則尾款付不出來, 到時無法如期交屋, 因延遲而產生的費用, 請問此事有任何究責於賣方的事實嗎? 或者賣方可以依買賣合約之規定, 因買方尾款付不出來而解除契約且沒收簽約訂金？

3. 當初房仲專任約明定付款方式分四階段: 10%, 10%, 10%, 70%(可貨款), 但在不動產買賣契約裡變成付款只有簽約金和尾款兩期, 這個我可以主張不動產買賣契約與專任約內容不符而要求更改嗎不動產買賣契約付款條件和專任約相符嗎?

1.買賣契約履行要雙方一同協力，確實賣方可以主張按契約履行，登記由買方處理，但是公契申請書必須賣方(嚴格說是屋主)蓋印才可以辦理移轉登記，賣方(屋主)在此有配合蓋印的義務，但如果買方頻頻更改登記產權人，將會造成契約約定付款過戶交屋等期限延期，賣方(屋主)在此可發函催告確定產權登記名義人，以免時間一再拖延。

2.這是機會成本考慮的問題，如果賣方不配合代書，雖然依契約會造成遲延、解約、沒收定金等違約金的效果，不過買方如果賴皮，賣方要拿到賠償也須要花很大的時間勞力成本。如果稍微配合一下，也許可以順利拿到尾款，少浪費解約造成的糾紛，端看兩衡量哪個比較划算而定。

3.簽了不動產買賣契約書後，必須完全按照契約書走。之前專任約只是初步的構想，至少在簽不動產買賣契約書時，如果對於付款方式有意見，就要提出來，否則當時沒提出，不可以之前專任約所約定來推翻。況且，專任約是對仲介公司簽，不動產是對買方，對象不同，買方不受專任約拘束。

回覆 lingocat 的發言內容：

我們與房仲簽了專任約賣房子, 仲介找到買方, 我們和買方也已簽訂不動產買賣契約, 買方有付簽約 ... (恕刪)

您現在買賣契約的買方已經有銀行核貸不准的情形，要小心信用不良，如果您照代書意思更改過戶給第三人，將來您也只能跟這買方請求屋款，拘束不到登記之第三人。所以，要小心並考慮是否要變更買賣契約。

請幫忙到本所官網首頁按讚：http://lutong.myweb.hinet.net/