律師您好：

              我於102年9月中詢與原地主簽訂買賣契約，買賣價金210萬元土地25.56坪、面寬5.8米，當時買賣按照一般土地購買程序完成，但當時前地主並無告知有與第三人簽訂私設道路同意書，而這個情形在土地權狀、籐本及無套繪證明中都沒有顯示！

              後來將土地按一般正常程序轉賣，轉賣價金350萬元(因後來房地產因景氣復甦房地產上漲)；轉賣後4個月，接到現任地主告知表示，此土地原地主有私下簽訂私設道路同意書，使得土地被佔用套繪12.06坪(這個部分若沒有要蓋房子根本無法得知，必須到建管科拉建築線時才會知道)，並聘請律師向新竹建管科取得原地主當時所簽訂之二份同意書！

              現任地主目前透過律師將要發起訴訟，我想詢問：

(1)因我是屬完全不知情者，且也是第一起購買土地，我一定要請律師嗎？

(2)這個民事官司只能夠由現任地主對我提告求償，然後我再向原地主提告求償嗎？有沒有更快的方式，就是三人一起對簿公堂呢？

(3)律師有沒有其他的建議？

(4)另外，因我是單親媽媽，我轉賣的價金一部分拿去還貸款(因購買土地是用爸爸的房子貸款購買)，剩下的購買公寓自住了…還要獨立扶養一名小孩，所以如果可以的話，是希望不要花費不少的律師費，因為是一個不小的負擔…

以上，麻煩律師解悉，謝謝。

 您好：

1.現任地主告您的部分涉及價金減少認定之法律專業

  所以委請專業律師協助確實較妥適。

2.可於訴訟中將原地主列為參加人就可以一併進行訴訟，

  並可使此判決對其發生拘束力，

  將來您對其提告時亦可主張判決對其有參加效力。

3.如經濟上有困難，可向法律扶助基金會尋求協助。

您好:

1.  若「私設道路」尚未具有「法定空地」的性質，是可以移轉買賣的，因此原地主買賣該筆土地沒有違法的，然原地主必須在買賣之前必須先行告知。依法規定，按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，然卻未告知買受之房地有瑕疵，您及原地主都負瑕疵擔保責任，現任地主可，請求返還已付之部分價金。雖然您屬不知情，但依然具有瑕疵擔保責任，建議委任律師協助您。

2.  可以請現任地主一併將原地主列入，不但可避免繁複的訴訟程序，亦可證明您係在不知情情況下轉賣。。若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529)咨詢。

 謝謝上述律師的回覆，

(1)尋求法律扶助的部分，但是我有不動產有符合資格嗎？

(2)我會將第三者納入訴訟的部分建議現任地主！

(3)若有其他建議希望律師們不吝告知，謝謝。

回覆 謝憲愷律師 的發言內容：

謝律師您好：

                關於您說的，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，然卻未告知買受之房地有瑕疵，您及原地主都負瑕疵擔保責任，現任地主可，請求返還已付之部分價金。雖然您屬不知情，但依然具有瑕疵擔保責任。

這個部分我比較有疑慮，若當時我知情，我可能就不會購買這塊土地！因為我原先是想購買這筆土地留作未來建築之用；這筆土地當時現況是以鐵皮圍籬圍住並沒有讓人當道路通行，而此筆土地的旁邊有一個3米寬的既承道路，當時購買時，仲介及地主告知，因土地法規，既承道路必需有4米，所以有跟我說我的土地會需讓1米給人通過；仲介及地主保證能夠蓋4.8米！但是現在「私設道路」的問題又與當時的既承道路不同！原先預計當作建築用地，若因未告知私設道路之問題，而僅剩下3.3米面寬能蓋...

                會有私設道路之問題產生，係因我購買之土地後方有好多塊建地是屬沒有路權，故當時在82年及101年原地主簽訂同意書讓人取得建造之用！

                所以我毫不知情，且此土地也沒有讓人通行，我算有瑕疵嗎？

 您好:有關您所詢問題回覆如下

是否符合法律扶助資格,建議您直接到法扶基金會申請看看,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝