今年2月仲介自己房子要賣，私下帶我們去看，看一眼環境後很滿意，也詢問房子是否有什麼問題，該屋主表示仍在居住，有問題都處理修繕完，房子沒有問題，故隨即下訂。

延至今年5月18日才點交房屋(尚留10萬尾款待塗銷後給付)，期間在做金額給付的時候也一直有確認房子狀況，皆回覆房子非常好肥有問題，在點交時基於信任跟有人持續居住，所以大致看一看，口頭上再次詢問房子是否有哪裡事損壞的，回應表示沒有，居住後剛好連日大雨，發現房間有漏水現象，樓梯兩側也有，牆壁呈現浸潤狀態，廁所牆面磁磚鬆動及膨管現象(因磁磚是貼在矽酸鈣板上)部分磁磚有龜裂現象，3座水龍頭有水但會一直漏水，一個廁所洗臉盆鬆動傾斜，下面S管漏水，兩個浴缸一個底座、一個側面排水孔損壞(希望維修是怕造成樓下漏水)，部份靠地板牆面像豆腐般"呼掉"，經多次協調後均分修繕費用未果，原屋主表示願意就壞掉的地方進行修繕或僅貼補2萬元修繕費(如果要真的要修繕費用跟本高出很多)，但問題來了，如果是他們自行修繕

1.浴缸排水孔工匠表示沒有辦法維修，原屋主打算隨便找東西並用矽力康封住而已-->如果僅這樣我們不認為這是維修

2.原屋主僅願意就鬆動牆面黏貼，膨管的部分叫我們不要碰就沒有事-->僅修補鬆動部分甚至可能造成磁磚牆面色差，且澎管部分不知道什麼時候掉下來，我們很擔心

3.漏水部份僅打算處理房間，樓梯兩側的部份推說是管委會的事，甚至說小雨才不會漏，只有連續大雨才會發生

所以我的問題是

1.當初在簽約時，原屋主都告知房子沒有問題，東西都是好的，簽約內容也沒有寫到任何的房子瑕疵狀況(如果一開始就知道，當初就不會買，因為一開始我們就不願意買需要修繕的房子)，現在卻改口說這就是現況交屋，中古屋就是這樣，這些情況可以屬於在瑕疵擔保內嗎?

2.由於私下交易，僅在代書那邊填寫買賣合約，並未填寫房屋概況書，無法紙本舉證，但合約內容也無填寫到雙方皆已經知道的瑕疵部分，我們也是實際住進去後才發現這些問題，這樣我們買方站的住腳嗎!? 民法350~375這幾條不知道適不適用?

3.由於已經協調兩、三次，原協調金額說定後尚未寫下又馬上改口，造成我們買方需要增加成本進行修繕，我們也不願意，那這部份我需要先寄送存證信函嗎? 存證信函可以親送嗎?因為我不知道原屋主的地址。 還是我可以先走相關的消保管道!? 房子的部份能先行施工後屆時要求減少價金嗎?

4.原10萬尾款是打算在抵押塗銷後才給付，合約上也有載明，但現在維修狀況未果，尾款部份能暫時不給付嗎?

Dear 吳草草，

建議您先寄存證信函表明自己暫不給付尾款之理由，您必須在函中點明瑕疵之原因以及無法交付尾款，若前屋主不承認瑕疵是他的責任，可以請專業的防水工程人員出具鑑定報告以澄清瑕疵歸屬，當然瑕疵若已到非常嚴重的地步則可以請求解除契約(漏水致居住生活品質低落)。當然有必要的話需請律師陪同至現場勘驗，以完整寫於存證信函之中，增加自己的談判籌碼！

以上，

希望對您有幫助！