如上題，近日透過房仲業者出售一間中古屋，幾日前與買家與房仲辦公室簽定正式買賣契約，有代書在場，並有逐項條款說明予買賣雙方及雙方簽名，當日買方即以現金支付第一期款項(總價一成)，第二期款定於11月10日匯至約定帳戶，但現在買方反悔不買了，反而寄出存證信涵，要求我三日內無條件解約，請問我該如何因應呢？

您好，針對您的問題回覆如下:

1、對方主張解約的原因為何?

2、倘若對方無理由解約要求解約並且拒絕繼續履行，可以要求由我方合發存證信函要求解約並且向對方請求支付違約金，或是要求對方繼續依約履行契約。

一、要看對方反悔的原因是誰的錯。

二、若是他的錯他解約無效且為他違約，後續你可以跟他請求違約金，一般買賣契約都有約定違約金的。

三、實際還是要看契約內容。

四、可請仲介協助和解，未必要訴訟。

五、先研究，再搜證，再處理。

楊俊鑫律師，0228717475, 0928967948, 台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，狀元吉第大樓

回覆 曹律師 的發言內容：

您好，針對您的問題回覆如下:

1、對方主張解約的原因為何?

2 ... (恕刪)

(買方是一對70出頭的老夫妻 已經委託當這位房仲找屋看屋一段時間)

買方主張如下

1.買方只看屋過一次 便下斡旋金與房仲 看屋三天後於房仲辦公室由買賣雙方及代書簽訂正式買賣契約並交付第一期款價金1成 (買方兒子主張 過程倉促 老人家恐有思慮不周或受房仲引導以致倉促下決定)

2.房屋本身並無事故及漏水重大情事 唯有客廳地板磁磚有龜裂(俗稱彭共) 看屋當天有告知買方 並於買方議價時同意折讓成交金額15萬元 委由房仲代為施工(此部份有與房仲簽約) 簽定買賣契約當日代書也有再一次口述此狀況 並取得買賣雙方同意 註明此狀況與現況交屋 賣方需於買方支付第二期款項後 同意買方得先行進入施工(現在買方主張 對象是對老夫妻 於看屋當日並無細看 感覺地板部份有問題讓他們很不安心 反指責房仲並未詳盡告知)

以上便是現下狀況 而小弟也有與買方針對目前問題嘗試溝通 但卻忽然收到這樣的存証信函 於電話中買方甚至說出他們一定是被我們買方或是房仲下了符才會跟我們購買這類不理性的言語 也因此弄得小弟哭笑不得 請問 買賣契約不就本著保障買賣雙方的權利嗎?那小弟該如何主張自己的權利 是否也需要寄發要求對方履行合約的存證信函? 

回覆 楊俊鑫律師 的發言內容：

一、要看對方反悔的原因是誰的錯。

二、若是他的錯他解約無效且為他違約，後續你可 ... (恕刪)

1.買方只看屋過一次 便下斡旋金與房仲 看屋三天後於房仲辦公室由買賣雙方及代書簽訂正式買賣契約並交付第一期款價金1成 (買方兒子主張 過程倉促 老人家恐有思慮不周或受房仲引導以致倉促下決定)

2.房屋本身並無事故及漏水重大情事 唯有客廳地板磁磚有龜裂(俗稱彭共) 看屋當天有告知買方 並於買方議價時同意折讓成交金額15萬元 委由房仲代為施工(此部份有與房仲簽約) 簽定買賣契約當日代書也有再一次口述此狀況 並取得買賣雙方同意 註明此狀況與現況交屋 賣方需於買方支付第二期款項後 同意買方得先行進入施工(現在買方主張 對象是對老夫妻 於看屋當日並無細看 感覺地板部份有問題讓他們很不安心 反指責房仲並未詳盡告知)

以上便是現下狀況 而小弟也有與買方針對目前問題嘗試溝通 但卻忽然收到這樣的存証信函 於電話中買方甚至說出他們一定是被我們買方或是房仲下了符才會跟我們購買這類不理性的言語 也因此弄得小弟哭笑不得 請問 買賣契約不就本著保障買賣雙方的權利嗎?那小弟該如何主張自己的權利 是否也需要寄發要求對方履行合約的存證信函? 

您好，關於您的問題，漏水瑕疵不可請求解除契約，您可發存證信函請求對方依契約履約，若有違約之情形，可沒收已給付之款項作為違約金。

法無邊聯合法律事務所

顏寧律師0988706305X房佑璟律師0910638932

您好：

既然對方明知瑕疵存在，則您就此部分不用負擔保責任，若為對方違約，可向其請求違約金。

 依您所述，因你已經告知對方現有屋況之瑕疵，而對方仍然願意購買，則您不再負瑕疵擔保責任。對方要求解約並無理由。你可以委託律師回函對方，請對方仍要依約履行。如無故解除契約，應賠償你的損失。