一、詳細法律效果要以你們的租賃契約約定內容為準，以下僅依民法暨實務一般作法給予意見。二、租賃期限雖還沒開始，但你已確定要提前終止租約，一般皆會訂明提前終止租約之人應給付對方一至二個月之違約金。又5/11至5/31這二十天，你們是約定為「裝潢期」而免租金？還是自該日就開始起算租金？如果是前者，這二十天可以跟對方討論是否免付。三、你已經向房東終止租約，如果房東也同意終止（是否需房東同意應視契約內容而定）的話，他當然可以租給別人使用。四、本件個人覺得你的空間僅剩是否需支付那二十天之租金的問題，至於一個月違約金部分，並未逾越一般社會上之約定內容。五、以上，謹供參考！

 (1)  如果在定期租賃契約中約定”提前”終止契約就要支付違約金，對方是可以依照契約內容向您請求違約金的；而如果契約內沒有約定違約金的話，原則上對方是不能”直接”要求違約金，而只能要就終止契約的損失，請求賠償。

(2)雖然您在租期尚未開始前，就告知”不欲履行租約”，但事實上，對房東來說還是所謂的提前終止租賃契約，這時候，如果契約上有明訂賠償要件，還要要給付違約金。而且，如果對方沒有明確終止契約的意思合意，他還是可以依契約要求您給付租金的。

(3)不過依您所述，房東似乎也同意租約不繼續，這時如果雙方合意確定，雙方原有的租賃關係就結束了。所以之後，對方是可以把房子租給其他人使用的。至於5月11日到5月31日當時雖然並非租期，但因為您不租了，這段期間也算是對方的損失，而您也已經裝潢佔用，所以對方要求這當期間相當租金的不當得利，也是有理由的。

(4) 至於前面提到的關於提前終止租賃契約的違約金問題，如前所述，如果契約有約定，原則上就是按照契約履行。如果沒約定違約金的話，因為對方也可以請求因為您終止契約所受到的損害，而按實務作法，賠償一個月租金算是合理，但其實賠償金多寡都是可以談的，您仍可以盡量爭取。

(參照民法第453、454條)

（本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理）