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小林 101-01-04 14:48

租金到達法定終止可以加告侵占嗎!

我的房客未繳租金已經答到法定終止的程序

房屋租賃屆滿前,訴請反還程序(地方法院給的版本)

民法第440條第1項(需扣除押租金後,尚積欠兩個月以上租金)

除了依法終止租約訴請求返還外

還可以加告侵占房屋嗎!

刑法第335條

普通侵占

意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有期徒刑拘役或科或併科一千元以下罰金。

前項之未遂犯罰之。

房客真的有夠不要臉

真的氣死人了

不告他刑事真的太便宜他了

廖淑華 (廖律師) 101-01-04 16:07

本件屬於房屋租賃民事糾紛,若要提出刑法侵占罪之告訴,恐怕需有其他證據,或針對其他物品提出告訴才會構成。

Sunny 100-12-26 23:52

房客11/28來電告知住到12/20, 房客不付12月的租金及水電費

因當初沒有簽約,故無押金可扣,也因沒有簽約,

只有房客每月支付租金的紀錄, 姓名, 跟公司地址, 手機電話,

完全沒有對方的戶籍地址之類,

要如何提出訴訟請對方支付所欠費用?

許Ellen 100-12-22 18:57

精簡版

因為契約上退租日的日期8/28和我真正的退租的日期8/3有落差
所以我被扣了25天的房租,約六千多
比較慘的是我的契約房東那,
所以我看不到契約,我完全沒證據

詳細版

我在100/1/15到100/8/3到台北實習,所以租屋租了這幾個月
一個月的租金是7000,押金14000
仲介當時告知,住到7/15後,多住的就以日記算
所以我是住滿六個月未滿七個月(但是我付的房租可以讓我住到8/15)
退租時是8/3,房東助理告知我要20個工作天才有退費(押金+未住房租)
7000/30=(每日房租)233.33333333333333333333333333333

重點

在退租當天,房東助理來點交時說
「我忘了帶我們的契約,所以要電表…等,一些資料要記在你的契約上面」
我當時雖然覺得有些不妥,但是我真的沒想太多就把我唯一的契約給了他。
而我也沒有想說要拍個照來證明我是8/3號退租還什麼。
然後一切的問題都是因為我沒有拍照,或是請助理簽名

-

我付了7個月的租金,照理說可以住到8/15,
但是我8月3號就退租了,所以房東要退我未住的12天的錢,
但是我九月發現還沒退錢,打電話房東助理後,
他說這要打電話問他們會計之類的人物(契約上註明的房東電話其實是她),

會計用what'S APP告知我契約上面寫明退租日是8/28號
但我記得是8/3,印象雖不深,但有印象助理在契約上寫的8/3號退租
-
以8/28為基準所以退給我的金額是
14000(押金)-3500(8/15~8/28的租金)-2965(電費)=7535

但如果是以8/3號退租,他退給我的金額應是
8/4~8/15=12天
7000/30=233.33333333333333333333333333333(每日租金)
12*233.33333333333333333333333333333=2799.9999999999999999999999999996
14000(押金)-2965(電費)=11035
11035+2798(12天未住租金)=13833
-
13833(應退金額)-7535(實退金額)=6298(未退金額)
-
他們還欠我6298元
-------------------------
但我記得很清楚退租日是8/3號,因為我是7/31實習結束的,
契約上的8/28退租日一定有問題,
會計她說這得要我跟助理僑
但是該死的是助理雖然記得退租那天的情況,
但他記不起來那天是八月三號
-
然後我突然想起我剛回家鄉時,
有個工人打給我說要修裡台北租屋處的門鎖,
我跟工人說我已經退租了,
我借由這件事去詢問房東住助理,
那個工人為什麼要換門鎖,
助理說因為新房客要求要換門鎖,
我請房東助理幫我查看這位新房客時什麼時後入住的,
他說是8/18號,
但是契約上卻寫我是8/28號退租,

很明顯的他的的退租日是假的
-
這通電話後,我打很多通電話給會計,
因為所有契約處理&和房東溝通都是他(房東助理說的),
但是他只接了一次說他會處哩,
期間我去看帳戶金額完全沒有動靜,
電話,傳簡訊,app,完全都沒有回應,

直到今天房東助理打給我說,
他幫我剛房東盧(到底是房東還是會計我也不清楚),
但是房東只願意退我2000元,
因為房東說 這件案子已經結案了,
所以他只願意退我2000元,
助理說我接不接受,
我當然不接受!!
但助理說如果繼續盧可能連2000元都沒有,
或是助理請房東先退我2000,然後他再跟他盧剩下的錢
(老實說我已經有點不知道助理是真心的幫我還是只是做做戲,雖然他是唯一幫助我的人)
因為我有預感我接受了2000元,剩下的4200就拿不回了,
但是我還能怎麼樣?
12/20說要退12/22看還是沒有2000入帳



而且以8/18(新房客入住日)~8/28(契約上假的退租日)
我委屈一點
10天*每日房租=2333.333333333333333333333333333
還有300元
-----------------------------------------------------
我想請問,如果我瘋了想要告房東的話,
有沒有什麼贏面?(其實我只是想嚇阻他...)
但是其實我手上沒有房東電話、姓名(契約不在我這裡在他們那)
只有存簿的匯款記錄而已...
我完全站不住腳

其實我有想說直接去台北當面談談
請他們拿我的契約
我想看看為什麼8/3號莫名其妙的變成8/28,
甚至動之以情的說他們歐的那些錢是我在飯店宴會應每天端盤子賺來的薪水
請他們行行好可憐我,

但是我怕他們不鳥我。


-----------------------------------------------------
憑什麼他說案子結束就不能退
都可以退2000為什麼不能再多退4000...

4000我可以做很多事耶....


希望可以給我一點意見

廖淑華 (廖律師) 100-12-23 16:53

你可以先寫存證信函房東,向他追索應退還給你的房租,看看他如何回應。

學生 100-12-22 17:37

我租了一間房子,當初是在租屋網站看到,上面說租金含第四台網路網路說有10M但事實上只有1M
所以我自己去牽了網路,當初簽約時他說第四台下個月才有,但是過了兩三個月都還沒有,但租金一樣,
我跟房東說這跟當初網路上說的不一樣,那押金可以退我,我搬走,但他說租約沒到頂多退我一個月,請問我有辦法拿回全部的押金嗎?
附帶一題,我們樓下住戶好像因為房屋漏水,有寄存證信函房東,上面內容有提到因為我們樓上害他們樓下漏水,且嚴重危害到房屋結構,近期內要修繕,要我們房客盡速撤離,但我問警察他們說這是房東跟樓下住戶的問題,跟我沒關係,但也影響到房客的權益吧?利用這點能較好取回押金嗎?還是真的只能拿回一個月?

小林 100-12-21 02:34
房客沒繳租金達4個月(民法第440條第2項前段)→定期以存證信函催告→終止合約→寄起訴函→開庭→判決  
整個流程需要多少時間
判決勝利
對方沒錢真的一毛錢都拿不到嗎!(無法向住在屋內的家人求償嗎!)
除了金錢外可以求償其他動產嗎! (電視、冰箱、音響、氣機車等其他有價值的物品)
追訴期可到幾年(每五年到法院申請執行)
公證租賃契約真的摧討流程會比較快嗎
請有經驗的房東律師
回答一下~本人感激不盡
回覆 小林 的發言內容:
... (恕刪)

 一  如果是給付租金之訴  依標的應該一年內就可以解決了

 二  你只能對承租人請求給付租金

      不過如果對方已結婚  是可以考慮代位主張剩餘財產分配權利

三  對留在屋內的動產可以行使留置權  不過有些禁止扣押的東西則不可以

四  經公證租約如果有載明逕受強制執行之約款

     即不需經過訴訟程序  即可聲請執行

     確實於時效性上甚為有利 

mandy 100-12-16 21:42

你好
我母親那邊有持分土地,有人把土地抵繳遺產
所以有150坪左右是國有財產局的
那塊地有我母親有300坪左右,另外抵繳的人有200坪,租給同一個人
現在國有財產局像我們追討5年的租金
可是當初我們實際租的部分只有300坪,但是契約是寫550坪
(因為是爺爺當時訂的租約承襲下來,沒有去改)

我知道契約這樣寫應該站不住腳
可是追討1年60萬的租金,我們實際只收100萬
如果以550坪100萬,國有財產局應該不能要求這麼多租金
按照比例原則,只能要大概三分之一的租金?
契約寫550坪就沒有辦法救濟了嗎?
謝謝

國有財產局主張的是你們的使用收益的租金(全部都是你們在使用收益),而非你們轉租(一部分轉租出去)出去的租金

 

William 100-12-09 00:20
律師你好: 有關於租屋糾紛的問題想請教您! 我長期在國外工作,當初簽訂合約是與屋主的媽媽簽約,幾個月前回國卻收到她女兒(屋主)催繳我當月房租簡訊(房租我一次都付清三個月,也有先告知房東(媽媽)回國會立刻給她),四年租任期間我都是與房東太太聯繫,未曾與她屋主女兒接觸,由於那次她女兒仗勢欺人的態度,今年決定不再續租,但是...... 1.近日收到了房東女兒寄來的存證信函,內容告我侵佔 偷竊 毀損...不等;主因是原本承租透天厝一二樓,但租用期間有使用三樓空間以及擺放在那邊的家具(書櫃 衣櫃),由於當初是房東想把三樓當成倉庫,但口頭上仍同意我們使用整棟建築物及家具;日前點交要退租,房東女兒指出牆壁有掛勾痕及家具有毀損,我也同意幫她修補,但她卻獅子大開口要我粉刷整間房子恢復成四年前的原樣,並補償家具使用的費用(家具一個月租金4000元,我租了四年一口氣要價19萬多);存證信函的部份我該如何回應來保障自己呢? 2.有申請調解委員會進行調解房東太太沒有出席,由屋主女兒及女婿出面,房東女婿一出面就擺明自己是高等法院的法官,每個鄉公所,調解委員噤若寒蟬,半小時的調解也沉默地度過;期間我父母有提出要請專家去評估牆壁及家具的狀況,以釐清責任以便賠償,但那位法官女婿一概拒絕,調解的意願也不高,當初房東太太答應的事情由於沒有白紙黑字,現在都淪為空談,再者面對有法官背景的對方,我該如何捍衛自己的權益呢?
請利用雙方談話過程蒐證對方表示自己是高院法官可以利用關係使得你受追訴的談話內容(利用錄音等),然後投書媒體,這個法官大概就做不下去了。
100-12-04 19:28

我是跟二房東租屋.後來二房東積欠屋主租金跑路.
被屋主告上法院申請解除與二房東租約
請問這個租約未經公證.解約過程到法院定案大概要多久時間.

還有如果屋主不想租我房子要趕我走.
訴訟強制執行我搬遷大概要多久時間.

而我一定要搬走嗎.我跟二房東原本的租約是98年8月到101年7月.月租10萬
後來因為有更改租屋的空間範圍.
跟二房東重新訂定契約為100年11月到105年1月.月租5萬.
全部的過程屋主也知道.

而且屋主本人也因為怕二房東繼續跟我們收租金卻沒交給他的原因下

從100年5月的時候就開始直接對我收租金.都是以匯款或親手簽收支票的方式收取租金.
現在最壞的打算就是屋主不肯租我.說我的契約是跟二房東訂定的與他無關要趕我搬走.
在這個部份我真的沒有方法以法律途徑來對抗他嗎.
能以他有跟我收租金.並說等他解除與二房東租約後.
會繼續租我的理由打贏官司嗎
而且能按100年11月到105年1月.月租5萬的契約來作為租約內容嗎

真的很需要您的專業知識
非常感謝你撥空解答

 你可以主張你與房東之間有租任契約契約是雙方以口頭方式訂定,至於證據方面,你可以拿你匯款的資料作為對方受領租金的證明。

100-12-04 19:19

我是跟二房東租屋.後來二房東積欠屋主租金落跑了.
被屋主告上法院申請解約
請問這個解約過程到法院定案大概要多久時間.

還有如果屋主不想租我房子要趕我走.
訴訟強制執行我搬遷大概要多久時間.

而我一定要搬走嗎.我跟二房東原本的租約是98年8月到101年7月.月租10萬
後來因為有更改租屋的空間範圍.
跟二房東重新訂定契約為100年11月到105年1月.月租5萬.
全部的過程屋主也知道.
而且屋主本人也在100年5月的時候就開始直接對我收租金.都是用匯款或親手簽名收支票的方式收取租金.
現在最壞的打算就是屋主不肯租我.說我的契約是跟二房東訂定的與他無關要趕我搬走.
在這個部份我真的沒有方法以法律途徑來對抗他嗎.
能以他有跟我收租金.並說等他解除與二房東租約後.
會繼續租我的理由打贏官司嗎
而且能按100年11月到105年1月.月租5萬的契約來作為租約內容嗎

真的很需要您的專業知識
非常感謝你撥空解答

海綿 100-12-02 00:07

 

目前小弟居住於公司所提供的單人套房宿舍

每月有繳交幾千元的租金

但廠務常藉檢查、維修的名義  在非本人同意的情況下自行進入房間內

請問這樣適用刑法306條嗎?

刑法》第306條規定:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處1年以下有期徒刑拘役或300元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。」

若適用,該如何保障自己的權益?錄影錄音存證?當下直接報警?

 

另外,住宿規定當中有一條「不可自行更換門鎖」

請問這樣的規定與民法是否有所衝突而無效?

 

先感謝回覆的好心人 謝謝你們!!

 

網站管理員 100-11-20 22:57

【前言】
憲法保障人民有財產權及訴訟權,也就是說,人民的財產權如果遭到侵害
,而無法自行和平解決,即應由國家提供人民解決紛爭的機制,除了鄉鎮市調
解委員會的調解仲裁人或仲裁組織的仲裁外,最重要的就是國家設立的法院
。以往由於法院解決紛爭程序較為繁瑣,必須花費相當的勞力、時間、費用
並且必須符合一定的程序規定,使得人民視使用法院解決紛爭為畏途,除非相
當數額的標的,多半不願利用法院訴訟程序。為讓一般國民就其日常生活中所
發生的小額給付請求事件,能循簡便、迅速、經濟的訴訟程序獲致解決,以提
昇國民生活品質,產生對於法律規定及執法機關的信賴感,民事訴訟法此次修
正,特別增訂小額訴訟程序,對於一般國民請求給付小額金錢或其他代替物或
有價證券的事件,達到處理程序簡速化、平民化及大眾化的需求。

【什麼是民事訴訟
民事訴訟,就是一般人所說的民事官司,是國家設立的法院民事法庭(包
民事庭、家事庭、簡易庭),依當事人(包括原告、被告訴訟參加人)的
請求,就民事糾紛事件(例如買賣、租賃、僱傭、委任、保證、合會、旅遊
動產所有權及其他物權婚姻收養繼承票據保險等等)利用國家權
強制解決的程序。

【什麼是「小額」訴訟事件】
(一)原則
凡是原告向被告請求給付的內容,是金錢或其他代替物或有價證券,而
且請求給付的金額或價額,在新台幣十萬元以下的訴訟事件。例如:請
求返還借款、票款,請求各類賠償車禍、商品瑕疵造成損害等),請
求給付租金,請求給付工資等。
(二)例外
1、小額事件改用簡易程序:法院認為事件性質繁雜或因其他情事,認為
適用小額程序不適當的,可以改用較為慎重
進行的簡易程序,並由原法官繼續審理,以
免造成更換法官致使先前進行程序浪費的後
果。
2、簡易事件改用小額程序:請求給付內容的金額或價額在新台幣五十萬
元以下的,當事人雙方為求簡速審理,可以
經過書面合意,要求法官改用小額程序審理
,並且也是由原法官繼續審理。

【決定是否起訴宜考慮的因素】
(一)由於法官是客觀中立的,提起訴訟的原告,必須證明對於被告有請求給
付的權利存在,例如原告必須提出借款借據票據,買東西的發票、
收據、保單,或帶同相關證人到場。單方面的敘述,如果對方不承認,
又沒有其他具有法律上效力的證據可供參考,將無法獲得勝訴的結果。
(二)如果認為到法院訴訟不符合經濟效益(任何訴訟均須繳納裁判費,而且
需要開庭,會有相當的時間與金錢的花費),可以:
1、自行設法和平解決糾紛
2、向鄉鎮市調解委員會請求調解,如果調解成立且經法院核定,與法院
判決有相同的效力,此項調解是不需要繳納費用的。
3、向法院簡易庭聲請調解,這種調解也不必繳納裁判費調解成立時與
法院判決有相同的效力。

起訴書狀如何撰寫】
每一所地方法院的聯合服務處都有準備相關的格式化起訴狀例稿可供填寫
及參考,如有疑問,也可以向聯合服務處的法院人員洽詢,另外,各大學法律
服務社也有訴訟輔導的服務,可就近洽商處理。

【何時可以起訴及開庭時間】
(一)為因應小額事件當事人的需要,避免為了較小金額的請求還要請假到法
院出庭,不符經濟效益,法院特別開辦當事人雙方同時到場的快速開庭
方式。
(二)一般民事事件通常是由當事人一方向法院遞狀後,等候法院通知開庭。
但小額事件,如果當事人雙方同意,可以在法院各簡易庭公告的日間、
夜間或假日的庭期一起到場,直接聲請法官開庭審判,只要資料及證據
準備充分,法官會立即開庭並且馬上作成判決,一次就解決紛爭。
(三)各法院簡易庭公告的開庭時間,可以向各法院聯合服務處洽詢,也可以
上網查詢,司法院網站的網址是:http://www.judicial.gov.tw。(本
手冊有附載。)
(四)起訴的時候,如果當事人雙方不能一起到法院,原告可以在起訴狀上聲
請在夜間或假日開庭,由法官斟酌情形指定適當的時間開庭,但如果被
告不同意在夜間或假日開庭,法院就會訂期在通常開庭時間(也就是白
天上班時間)開庭。

【向那個法院遞狀起訴】
(一)一般情形:向請求的對方即被告住所地的法院簡易庭遞狀起訴。如果被
告是公司或行號者,向公司主事務所或主營業所所在地的法
簡易庭遞狀起訴。
(二)特殊情形:向契約所定債務履行地、侵權行為發生地、票據付款地(如
支票付款行庫所在地,本票發票人住所地或擔當付款人所在
地)的法院簡易庭遞狀起訴。

【起訴時應準備的資料】
(一)對方即被告個人資料(包括姓名、性別、出生年月日、住居所、電話
號碼),如預期被告收不到開庭通知書時,宜備妥被告最近的戶籍謄本

(二)相關證據資料(如票據借據、收據、發票、契約書、保單、租約等正
本及影本,或證人的姓名、住址)

【起訴時應繳納的費用
(一)預繳裁判費新台幣壹仟元。
(二)以上二項費用訴訟進行中依法官指示所繳納的費用鑑定費、勘驗費
等),於判決時會決定由何方負擔,如果命被告全數負擔,原告可向被
告要回全部,如果命被告負擔一部分,原告可向被告要回該部分,如果
命原告全數負擔,原告須自行負擔所有費用
(三)如果在法院簡易庭沒有判決之前,雙方能在法庭上達成和解,不但具有
與確定判決相同的效果,而且可以聲請退還已繳納裁判費的一半。

【起訴後法院如何進行】
(一)由法官自己或指定調解委員先行調解程序,如果調解成立,即製作調解
筆錄結案,法院書記官會製作調解筆錄正本送達雙方當事人,該筆錄
確定判決有相同效力,而且所預繳的裁判費可全數退還。
(二)如果調解不成立(包括一方不到場而不能調解,或雙方到場但不能達成
協議),法官會斟酌情形儘量馬上開庭,進行證據調查及完成言詞辯論
程序,並且當庭宣判或定期宣判。
(三)如果調查證據所需要花費的時間及費用,超過原告起訴可得到的利益,
或是雖然未超過,但是不太相當,法院可以不調查證據,依據一切情形
,認定事實,而為公平的裁判。如果當事人不想經過調查,願意由法官
依已有的資料決定勝敗及其內容時,也可以同意法院用上述的方法為裁
判。

被告的權利及義務】
(一)小額事件之原告於起訴時聲請夜間或假日開庭者,法院於審查起訴為
合法並有管轄權及非顯無理由後,除有正當事由外,應依其聲請指定之
。而且法院於指定期日時,應酌留被告得提出異議之期間,並於期日通
知書載明被告如有異議,應於一定日期前向法院提出異議書狀並逕送繕
本與原告。法院於收受被告異議狀後,應即通知兩造原定庭期取銷,並
另指定通常開庭日開庭。
(二)原告是商人或法人(例如公司、行號或商號),而且是依據由原告片面
預先製作的契約書(即定型化契約)內容起訴,如果被告收到的開庭通
知上所記載的法院簡易庭不是其住所(戶籍)地的管轄法院簡易庭的話
,可以具狀向發開庭通知的法院簡易庭,請求將該案件移送到被告住所
地的法院簡易庭,以方便出庭.但是,如果這項請求被法院駁回確定,
被告仍然應該依通知出庭,以免受到不利的判決。

【判決的內容】
(一)法律規定小額事件的判決書可以用表格式,或只在訴狀上或言詞起訴筆
錄上記載,而且也可以不必記載理由。
(二)法院如果認為被告應該給付原告時,在經過原告同意後,可以判決被告
如於一定期限內自動清償者,得免除部分給付的內容。此時被告最好依
判決內容在期限內自動清償,以減少給付。
(三)法院在判決時,也可以依被告意願,命為分期給付或緩期清償,並且在
判決中定出被告逾期不履行時應加付原告的金額。此時被告最好依判決
內容按期給付,否則將受到加付金額的處罰。

【上訴及抗告
(一)對於小額程序簡易庭第一審裁判不服的當事人,可以在收到判決書後二
十日內,向原法院提出上訴狀,或在收到裁定書後十日內提出抗告狀,
但上訴或抗告的理由,必須是主張原裁判有違背法令的地方。
(二)如果是提起上訴,上訴理由狀內應記載上訴理由,表明:
1、原判決所違背的法令及其具體內容。
2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令的具體事實。
(三)當事人在上訴審程序不能為訴之變更、追加或提起反訴,而且除了因原
法院違背法令致未能提出的情形以外,也不可以提出新的資料。
(四)第二審法院如果經過當事人同意,或者依上訴人的上訴理由,可以認為
上訴沒有理由的話,就可以不開庭,直接判決駁回上訴。
(五)對於第二審裁判,不可以再上訴或抗告

 

資料來源 : 台灣高等法院

100-11-16 17:48

律師您好

我是跟二房東契約租屋
現在有個疑問
如果二房東積欠屋主租金
而屋主取消與二房東契約
那我與二房東契約還有效嗎
重點是
我應該交於二房東租金後來是由屋主本人簽收
那是不是等於屋主知曉並承認我與二房東所簽訂的契約內容
到時上法院屋主可以不承認我與二房東契約而請我搬離嗎
謝謝

網站管理員 100-11-16 08:32

(1)    要填寫聲請書狀。

(2)    繳納聲請費用1千元。

(3)    提出財產及收入狀況說明書:債務人必須將自己的財產(如房屋股票、車子及存款)、營業活動(如開計程車,有營業活動的話,並表明月營業額)、兩年內的收入之數額、原因及種類,(收入指債務人可領取的基本薪資、工資、佣金、?金、津貼、年金、保險給付、租金收入、退休金或退休計畫收支款、政府輔助金、分居離婚贍養費或其他收入款項)、兩年內的必要支出數額、原因及種類,(必要支出包括膳食、衣服、教育、交通、醫療、稅賦或強制性的保險如全民健保、農保、漁保、公保、學生平安保險支出)、依法應受債務扶養之人之資料填寫清楚。

(4)  債權人清冊:應填載債務積欠何人錢?欠多少錢?什麼原因、什麼時候欠?有沒有設定擔保(如設抵押權)?如果要聲請更生的話,要加填該等債務是否為自用住宅借款

(5)    債務人清冊:應填載什麼人積欠債務人錢?欠多少錢?什麼原因、什麼時候欠?有沒有設定擔保?

 

資料來源 : 司法院

小林 100-11-16 06:02

我有一位房客

因為房子耗材(另有規定由對方付他沒有看清合約)的問題跟我爭執

後來索性就不繳房租

我想跟他終止合約 

可是民事訴訟程序要扣除押金後還實欠2個月才能終止合約

(地方法院諮詢人員講的) 

但我翻書找

民法第440條《支付租金遲延之效力》

承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金

承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規

定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個

月時,始得終止契約

租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規

定。 

只說明2個月並沒有說扣除押金才能終止合約

 

何況我合約內容第三條備註: 乙方不得藉任何理由拖延或拒繳,且

不得由保證金中作抵扣為租金

 

是否2個月就可以

終止合約

 

還是要再等2個月(12.01月份)

目前押金已扣完(10.11月份)

 

麻煩律師回答~謝謝

 

小林 100-11-16 05:56

我有一位房客

因為房子耗材(另有規定由對方付他沒有看清合約)的問題跟我爭執

後來索性就不繳房租

我想跟他終止合約

 

 

可是民事訴訟程序要扣除押金後還實欠2個月才能終止合約

(地方法院諮詢人員講的)

 

但我翻書找

民法第440條《支付租金遲延之效力》

承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金

承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規

定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個

月時,始得終止契約

租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規

定。

 

只說明2個月並沒有說扣除押金才能終止合約

 

何況我合約內容第三條備註: 乙方不得藉任何理由拖延或拒繳,且

不得由保證金中作抵扣為租金

 

是否2個月就可以

終止合約

 

還是要再等2個月(12.01月份)

目前押金已扣完(10.11月份)

 

麻煩律師回答~謝謝

Nick 103-05-31 10:15
回覆 小林 的發言內容:

... (恕刪)

請問小林,您後來是怎麼處理的?您終止合約房客欠租兩個月後做出終止,還是房客欠租四個月後做出終止?我現在也遇到同樣的問題。

網站管理員 100-11-15 10:43

房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免,聲請手續如下: 向各地方法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社購買公證請求書1份,每份新臺幣(下同)2元。 請求書的填寫方式: 填明請求人即出租人、承租人雙方(承租人覓有保證人時,填在承租人之後),姓名、性別、出生地、出生年月日、職業身分證明文件及其字號、住居所。 「請求公證法律行為或私權事實」欄內,僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」。 「約定逕受強制執行」欄內,分別寫明需要強制執行的標的,「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金違約金」、「返還押租金」等。 最後由請求人雙方簽名蓋章,並記明年月日。 請求書寫好後,交公證處收件登記,分由公證人辦理。 請求人(保證人也是請求人)、代理人均應攜帶國民身分證及印章,出租人並要帶房屋稅單(須最近一期,並備影本1 份存卷)。請求人如係公司、商號或法人,請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書(複印本亦可)、負責人身分證及印章,公司、商號或法人之印章。 請求人(公司、商號、法人之負責人)本人不能到場,可以委任他人代理,但要提出經請求人本人簽章之授權書。 提出之授權書,應以下列方式之一證明之: Ⅰ經公證或認證。 Ⅱ經有關公務機關證明:包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關、現服役之部隊或現服監之監所機關等。 Ⅲ於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作成,須經駐外館處證明,並得請外交部複驗;如係在大陸地區作成,須經海峽交流基金會證明。 Ⅳ外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。 Ⅴ授權書附有請求人之印鑑證明書者(須半年內,向戶政事務所申請),授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。 前項Ⅴ之印鑑證明書,在「公司」部分,因公司主管機關經濟部於民國87年4月1日起停止核發,為因應實際需要,行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後,公司委任代理人辦理公、認證事件時,如未提出經公證人公、認證或經公證法第76條第2項所定:經有關公務機關證明;於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明;外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明等證明之授權書者,公證人不得逕予拒絕受理,而應命請求人提出下列證明文件以替代印鑑證明書之使用: Ⅰ公司登記主管機關最近6個月內所核發公司設立(變更)登記事項卡副卡正本,及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影本,正本核對無訛後發還,影本附卷存參。 Ⅱ公司設立(變更)登記事項卡副卡正本核發後已逾6個月,除檢附該副卡正本核對外,須再檢附公司登記主管機關最近3個月內核發之公司設立(變更)登記事項卡抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後,正本發還,抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件附卷存參。 Ⅲ如為分公司,前項登記事項卡若僅有分公司印鑑章,而無負責人印鑑章時,得另提出戶政機關所出具之負責人印鑑證明以替代之。 所需租賃契約書,請求人如有自備至少攜帶3份,如未準備,可利用公證處印製的契約,每3份3元。 依公證法第80條規定,公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。 應徵公證費用租金總額或房屋課稅現值二者較高者,加保證金後,依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者,加收二分之一: 20萬元以下者,1千元。 20萬元至50萬元者,2千元。 逾50萬元至1百萬元,3千元。 逾1百萬元至2百萬元者,4千元。 逾2百萬元至5百萬元者,5千元。 逾5百萬元至1千萬元者,6千元。 逾1千萬元至5千萬元者,其超過1千萬元部分,每1千萬元加收2千元;不滿1千萬元者,按1千萬元計算。 逾5千萬元者,其超過部分,每1千萬元加收1千元;不滿1千萬元者,按1千萬元計算。

資料來源 :司法院

網站管理員 100-11-15 10:25

如果當事人起訴的案件是屬於以下所列之強制調解事件,依法就必須先經調解調解不成立時,再進入審判程序,除非該事件有後述例外之情形,才可以例外不先經調解程序,直接進入審判程序。 一、強制調解事件:(民事訴訟法第403條參照) 1. 動產所有人或地上權人或其他利用動產之人相互間因相鄰關係發生爭執者。 2. 因定動產之界線或設置界標發生爭執者。 3. 動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。 4. 建築物區分所有人或利用人相互間因建築物或其共同部分之管理發生爭執者。 5. 因增加或減免動產租金或地租發生爭執者。 6. 因定地上權之期間、範圍、地租發生爭執者。 7. 因道路交通事故醫療糾紛發生爭執者。 8. 僱用人與受僱人間因僱傭契約發生爭執者。 9. 合夥人間或隱名合夥人與出名營業人間因合夥發生爭執者。 10. 配偶、直系親屬、四親等內之旁系血親、三親等內之旁系姻親、家長或家屬相互間因財產權發生爭執者。 11. 其他因財產權發生爭執,其標的之金額或價額在新台幣五十萬元以下者。   二、例外:前述強制調解事件,如有以下情形者,可例外不先經調解程序,直接進 入審判程序(民事訴訟法第403條、第406條第1項)。 1. 依法律關係之性質,當事人之狀況或其他情事可認為不能調解或顯無調解必要或調解顯無成立之望者。 2. 經其他法定調解機關調解未成立者。 3. 因票據發生爭執者。 4. 係提起反訴者。 5. 送達於他造之通知書,應為公示送達或於外國為送達者。 6. 金融機構因消費借貸契約信用卡契約有所請求者。

 

資料來源 :司法院

馬龍 100-11-14 22:10

本人的祖父生前留下土地給我的父親和他的四位兄弟姐妹共同繼承
如今地上已出租給修車廠(一個人一年六萬總計30萬)
但今年五月 房屋稅單 竟然寄來要我交錢

去實地查看 地上有建築物 也去地政事務所查看 地上建築物是我的名子

且修車廠有在使用!!


請問 我可以追討租金嗎(以一年六萬同等價格要求)

該採取怎樣的法律行動?

小林 100-10-28 02:13

案件

我有一位房客

因為房子有些耗材的問題跟我爭執

(當初租金有算便宜所以耗材要對方自行負責~合約內也有註明)

後來索性就不繳房租

而且沒有知會我

去要錢時擅自叫我先從押金扣錢

合約內容第三條備註: (乙方不得藉任何理由拖延或拒繳,且不得由保證金中作抵扣為租金)

 

他再過一個禮拜對方就欠我2個月租金了(押金扣完了)合約載明每月1號付款 

為什麼還要等民法440條第一項扣除押金還要再等2個月

才能催告呢 ~板橋法院簡易庭諮詢人員講的

步驟1寄存證信涵通知---步驟2等5~7天對方沒回應---步驟3寫訴狀支付命令-(強制執行)---步驟4出庭

(不等4個月用步驟3會被駁回裁判費沒收)  

我問過很多律師只要程序對勝訴很大

但討回金錢的程序要很久~半年到1年

律師說最好是用和解的(對方講的通就不用告他了)  

所以我是想請問律師

真的要再等2個月嗎!(等4個月可能水費、電費、管理費、瓦斯費、管理費加起來可能要10萬)

有沒有比較快的執行催討的程序

對方有資產只是心情不爽拒繳房租~簽約都不看合約

廖淑華 (廖律師) 100-10-28 10:15

提出訴訟講究的是舉證,你必須證明你所講的是事實,才能獲得勝訴。存證信函是要證明你有進行催告,這是必要的舉證方式,有助於你將來官司打贏。另法院裁定支付命令後,如對方有聲明異議,你可以先進行假扣押,再繼續民事訴訟

卓易論 100-10-25 15:54
律師你好,我有一間房屋出租給他人,出租合約已經過期,而房客已經積欠房租五個月,經寄存證信函告之 但是還是拿不到租金.請問我是否要到警察局報案?若是的話要準備什麼資料以供證明.謝謝!
你可以起訴請求對方遷離。
小甄 100-10-25 14:50

請問:

1.曾祖母留有土地.最近才得知(政府寄單子來請我們辦理過戶).調?本得知被人拿去作營利使用.他們有453坪我們有64坪我們已經辦理過戶給我爸爸.這土地分別共有.

2.他們跟銀行借款設定3840分/3360.並沒有把我們設進去.我想問如果他們還不出錢來.我們的部份也會被銀行收走嗎?他們設定難到不須經過我們同意嗎?

3.長期佔用23年了?我們可以跟他們要什麼樣的賠償不當得利.或租金呢?那期限又多久呢?(他們一年營業稅約4仟萬

4.刑事部份我們可以告他竊佔.侵占嗎?

 

蔡明哲 (阿哲) 100-10-25 22:09

 依你所述內容,對方(是誰?是共有人嗎?)應該是拿應有部分(俗稱持分)去設定抵押權借錢,果是如此,是合法的。

不過所有共有人員則上是隨時可以請求分割共有物,屆時可能會實際的影響你們,例如分割方案及分配位置、有無地上物地上物如何處理?

有否刑事責任民事不當得利?其實有點複雜,簡單來說,如是共有人的話,比較不容易成立,反之,如是第三人無權佔有,那就很可能有問題。

bunny 100-10-18 18:31

我們公司原本在某賣場設櫃,原本合約簽5樓(採抽成方式),後來賣場說願意2樓讓我們也設櫃(因為他們有空位找不到廠商) ,有抽成但沒有簽訂合約,現在賣場轉賣給別的公司,新的公司改租金式,不是以前的抽成方式,需要我們付更多的租金給他們(因為他們依坪數計算) 這樣也可以算賣場的延伸嗎?(但是合約沒有簽訂這一條) 當初答應給我們使用的主管已經離職,他當初說是賣場的延伸,不用另簽合約。現在,我們變成要付五樓、二樓兩倍的租金。可以只付五樓嗎?以舊約為主…

 基本上,新公司應該承受舊公司的租任契約,所以你在與新公司協商時,應證明先前的租任契約的內容,再說明法律上的根據。

bunny 101-02-18 20:22
回覆 陳俊溢律師 的發言內容:

 基本上,新公司應該承受舊公司的租任契約,所以你在與新公司協商時,應證明先前的租任契 ... (恕刪)

 謝謝您~~目前已經找到律師處理…非常感謝您~~~~

小林 100-10-15 17:57

 

我有一位房客
因為房子有些耗材的問題跟我爭執
後來索性就不繳房租
而且沒有知會我
擅自叫我從押金扣錢
我可以依照合約內容第三條備註: (乙方不得藉任何理由拖延或拒繳,且不得由保證金中作抵扣為租金)


告他民事賠償嗎!反還租金嗎!

(當初租金有算便宜所以耗材要對方自行負責~合約內也有註明)



小林 100-10-15 17:45

我有一位房客
因為房子有些耗材的問題跟我爭執
後來索性就不繳房租
而且沒有知會我
擅自叫我從押金扣錢
我可以依照合約內容第三條備註: (乙方不得藉任何理由拖延或拒繳,且不得由保證金中作抵扣為租金)


告他民事賠償嗎!反還租金嗎!

(當初租金有算便宜所以耗材要對方自行負責~合約內也有註明)




 文具店買的租賃契約雖然內容有些問題,但法院還是會認為這樣的契約有效。如果對方有任何需要負的責任,你可以利用督促程序(請法院發支付命令)、調解、或起訴的方式請求對方返還。

nini 100-10-14 18:58
律師先生您好~~ 想請教您一些問題.我於5年前租屋.與房東簽約1年租期.租金是9000元.押金20000元今年已是第5年3個月.因為在第1年第10個月..因工作不順.以致欠了6個月房租.房東要我們攤還即可. 但因這幾年實在工作不順遂.加上生病.所以只還了幾千元....到目前還是一個月9000元的房租.因經濟實在非常窘迫.以致我們也無多餘的錢可搬家.. 第二年租約到期即未再簽約..我曾告訴房東想繼續簽約..因為想去申請租屋補助..但他回答不想被查稅(因為他未報稅).所以他也沒再跟我重新簽約... 房屋廚房裡的流理台是20多年舊式的..水管壞了..我自己修也修不好..也沒零件可替換..告訴他..他只回答以前的房客都沒在用.... 浴室的洗手台因地震掉下來(是20多年的老公寓).他也不理.. 最近鄰居以及認識的人.都說公寓四樓26坪9000太貴..我們才知隔壁與我們同樣格局只租5000.. 附近也是5000~7000左右.最近他催我趕快還...我試著希望他能降一些租金...他卻告訴我~~你還完再去租那些便宜的ㄚ.. 如果我有能力早就搬了..才不會拖這麼多年...而且他明知我的狀況..也只得每個月繼續付他9000元.. 我實在不知該怎麼做~~難道窮就只能被踐踏ㄇ... 難到只因租賃契約~~就可以不合理ㄇ..
租賃契約是你與房東合意簽訂的,雙方都有遵守的義務,如果你認為不合理,在簽訂之前你也有不簽定的自由。如果你有經濟上的問題,應該是尋求社會救助。當然,如果你沒錢,也可以不繳房租房東想要趕你走也得經過相當的程序才有辦法。
0.0 100-10-06 18:29

承租租車把車子撞毀後,即避不見面連損壞的車子也不知去向,請問應該提出何種案由,方能使他吃上刑事責任。(租金不付,且從此失去聯絡,將不知如何對他提告?)他是個糾纏不清,吃人夠夠的人。請律師幫忙!!

Steve 100-07-21 16:06

嗯,事情是這樣的,民國92年朋友的媽媽承租了一塊地,並簽了十五年的使用契約,接著她在地上蓋了自己居住的房子契約上有說明十五年內地上建築歸承租者所有,十五年後若承租者不續租或土地持有人不願再租,則地上建築歸土地所有人處置,之後,大概五年後,土地所有人在無預警的情況下把地賣掉,當然地面建築也成了廢渣,土地所有人說會再另覓一塊地並蓋好建築來賠償他們,但卻遲遲沒下文,請問這樣有什麼方法可以解決嗎?

當初在承租時說好是一年一付,現在地被賣掉了後,土地持有人說因為承租者沒有繳納租金所以入不敷出只好賣地,承租者表示賣地前剛繳完該年的租金(有付款證明)。

謝謝~

綠野仙蹤 100-07-21 14:32

兩年前我在永和地區承租了一層四房公寓,由我和房東簽定整層樓的租約,自己住其中一個房間,並由房東授權我當二房東,將其他三個房間轉租
因為轉租的對象都是有間接關係認識的(比如說朋友的朋友),所以當初沒特地再跟其他房客契約,只是口頭說好每個月付給我多少租金,再由我一起轉交給房東

有位室友,因為自己打工賺學費與生活費,生活比較克難,慢慢他就沒有準時繳房租與水電費給我,有時候會兩個月給我一次,或三個月給我一次。

我想說她那麼辛苦,也不吝於給她方便,就常常幫她先墊付這些費用
時間長了之後,那位室友竟變成完全不繳錢,任由我電話簡訊或是當面催討,她都只是說好好好,卻從未將錢交到我手上。

直到我們房子租約到期的前一個月,因為大家都不續租,所以我們開始結清所有雜費,那位室友至此已積欠9個月的水電費與6個月的房租,加起來三萬多塊。

退租前一個禮拜,我拿清單給他請她在退租前將這些錢還清。
這次她的用詞忽然和以前不一樣,說好,她會”考慮”。

直到要退租的前三天,我用簡訊再次請她還款。
沒想到她回傳了很語氣很兇狠的簡訊說,她早就把錢給我了,叫我不要欺人太甚。
但是她明明沒有還給我任何一毛錢。

然後問題就來了,我們都是口頭講好,每次大家繳房租我從來沒開什麼收據,大家都是互相信任,現在她忽然這樣,我一時也不知道該怎麼證明她沒還我錢。

退租前二天,我正在煩惱該如何繼續向她催討要錢時,
他忽然衝到我房間門口對我竭斯底里地叫囂,
說她老早就把錢還給我了,像我這種是非不分的傢伙,再跟她要錢她就要叫警察來;
還說她老娘什麼沒有,最多的就是錢,她兼差當英文補習班老師,
不像我無業晃蕩坐吃山空(那時我剛好從前一家公司離職)。
我當下一把火整個被點燃,就跟她說,請她把警察找來,
然而她整個就像發瘋一樣一直咆哮,完全不理我說什麼...。

後來另一位室友試圖緩和她的情緒也被罵得狗血淋頭,總之就是接近瘋婦的感覺。
後來她打去罵房東,對電話吼叫到整條巷子都聽得見,
最後又打去給警察局問說可不可以告房東,我們其他人都傻眼。

因為太震撼又太驚恐了,所以當晚我沒再繼續跟她要錢,隔天租約到期大家就搬走了。
和她一起住一年多,不論講話或相處,她一直是正常人的樣子,其他室友都覺得她是故意裝瘋賣傻不想還清這筆帳,我越想越覺得很不甘心,覺得一定要討回來。

但我現在只有她的姓名與手機號碼,想請問該如何利用法律途徑追討這筆債務

真的很困擾,感謝各位大德

hakkai 100-07-21 14:40
回覆 綠野仙蹤 的發言內容:

兩年前我在永和地區承租了一層四房公寓,由我和房東簽定整層樓的租約,自己住其中一個房間,並由房東 ... (恕刪)

 你好

先跟你說結論,你想把錢要回來,有事實上的難度,原因如下:

1.從程序面來說

你如果想告他,你最少要有他的住址,否則訴狀無法送達,甚且法官還會叫你去調對方的戶籍謄本,但是這要有對方的身份證號碼才行,我不清楚你有沒有,如果沒有,那樣要讓法院受理這個訴訟的可能,就不太高了。因為沒有身份證號碼,法官無法特定相對人,這樣案件就不能成立。

2.從實體面來說

誠如你所說的,你們之間並沒有任何借據存在,頂多就是室友當證人而已,那樣法官會不會採信,這很難說,畢竟人會串供,那樣要看法官的經驗,有些法官很不喜歡人證。

以上

曉虹 100-06-02 01:37

請教房屋一共8個人公同共有...每人8分之1 既繼承來的...現佔住的人是原來就住在那裡....從繼承到現在都沒有協議 現我們7人想對佔住者要求租金...而且是從繼承到現在期間所有的租金。請教我們有這權力吧?要不然這房子的利益我們完全沒享有...都讓佔住的人獨佔...這太說不過去....請問能提供個建議 我們該採哪樣的方式進行.....謝謝

占住者有沒有繳交租金的義務,要看當初占住的權利是哪一種而定。如果當初與原所有權人成立契約約定無償的使用權,且權利期間尚未到期,你們繼受房地也同時會繼受到義務。 反過來說,如果是惡意占有,那除了可以請求房地未來的孳息外,對於過去的孳息也可以主張不當得利

故鄉 100-05-03 17:32

房地產法律問題】出租人得以罹患法定傳染病之事由,終約嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

租賃契約之終止條款,列有罹患法定傳染病之事由,是否因限制人民居住自由而違憲?條件成就時,出租人得否依約終止租賃契約(一)?

【解析】

按 「人民有居住及遷徙之自由。」「以上各條列舉之自由權利,除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序,或增進公共利益所必要者外,不得以法律限制 之。」分別為憲法第10條、第23條定有明文,是人民有居住自由之基本權;國家苟對此基本權加以限制,固須符合憲法第23條所揭示之「公益原則」、「比例 原則」、「法律保留原則」等3項原則,始得為之(註二);但人民間基於契約自由原則所為之約定,除違反公序良俗(註三)、強行規定(註四)、誠信原則(註 五)、權利濫用原則(註六)等因而全部或一部無效(註七)外,基於債之相對性及契約嚴守原則,雙方自應受該約定之拘束。
是定期租賃契約之終止條 款,列有罹患法定傳染病之事由,是否因限制人民居住自由而違憲?本文認為應審度是「列有罹患法定傳染病之終止事由」是否因違反「公序良俗」或「強行規定」 或「誠信原則」而無效?就此,法律上尚無明文,但從傳染病防治法第1條:「為杜絕傳染病之發生、傳染及蔓延,特制定本法。」、第3條第1項:「本法所稱傳 染病,指下列由中央主管機關依致死率、發生率及傳播速度等危害風險程度高低分類之疾病:一、第一類傳染病:指天花、鼠疫、嚴重急性呼吸道症候群等。二、第 二類傳染病:指白喉、傷寒、登革熱等。三、第三類傳染病:指百日咳、破傷風、日本腦炎等。四、第四類傳染病:指前三款以外,經中央主管機關認有監視疫情發 生或施行防治必要之已知傳染病或症候群。五、第五類傳染病:指前四款以外,經中央主管機關認定其傳染流行可能對國民健康造成影響,有依本法建立防治對策或 準備計畫必要之新興傳染病或症候群。」、第23條:「國內發生流行疫情時,地方主管機關對於各種已經證實媒介傳染病之飲食物品、動物或動物屍體,於傳染病 防治之必要下,應切實禁止從事飼養、宰殺、販賣、贈與、棄置,並予以撲殺、銷毀、掩埋、化製或其他必要之處置。主管機關基於傳染病防治必要,對於有媒介傳 染病之虞之動物,準用前項禁止、處置之規定。」等規定觀之,也不難看出「法定傳染病」之傳染、蔓延及危險性(註八),是本文認為該約定並未違反「公序良 俗」(註九)、「強行規定」及「誠信原則」,且條件成就時,出租人基於本身或同一層樓或整棟公寓或大廈或社區其他住戶之健康,依約終止定期租賃契約法律 行為,尚屬有效(註十)。
惟以上係指定期租賃契約而言,苟為不定期租賃契約,自應受土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋: 一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上 時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之拘束(註十一)。 本案,租賃契約即有「承租人罹患法定傳染病,出租人得終止租賃契約」之約定,該約定亦非無效,承租人違反該約定時,出租人自得以土地法第100條第5款: 「承租人違反租賃契約時」之規定,終止不定期租賃契約,收回房屋
綜上,本案,不論定期租賃契約不定期租賃契約出租人均得於承租人罹患法定傳染病時,依約終止租賃契約,收回房屋

【註解】

註一:問題來源:96年10月10日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>終止租約與法定傳染病。改寫而成。
註二:司法院大法官會議91年04月04日釋字第542號解釋:「人民有居住及遷徙之自由憲法第十條設有明文。對此自由之限制,不得逾憲法第二十三條所定必要之程度,且須有法律之明文依據,業經本院作成釋字第四四三號、第四五四號等解釋在案。」參照。
註 三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」參照。至於國家為何得在不違反憲法第23條之情形下,以法律限制人民締約之自由,司 法院大法官會議93年07月09日釋字第580號解釋:「基於個人之人格發展自由,個人得自由決定其生活資源之使用、收益及處分,因而得自由與他人為生活 資源之交換,是憲法於第十五條保障人民之財產權,於第二十二條保障人民之契約自由。惟因個人生活技能強弱有別,可能導致整體社會生活資源分配過度不均,為 求資源之合理分配,國家自得於不違反憲法第二十三條比例原則之範圍內,以法律限制人民締約之自由,進而限制人民之財產權。」可資參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:民法第148條第2項:「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」參照。
註六:民法第148條第1項:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」參照。
註七:民法第111條:「法律行為之一部分無效者,全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者,則其他部分,仍為有效。」參照。
註八:亦可從SARS發生時,和平醫院整個封院之行為,得知「法定傳染病」之傳染、蔓延及危險性。
註 九:此稱法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言(最高法院69 年08月21日台上字第2603號判例參照)。本案出租人與承租人所為「承租人罹患法定傳染病,出租人得終止租賃契約」之約定,與國家社會一般利益無關, 亦與一般道德觀念無涉,是尚不生是否違背公序良俗之問題。
註十:最高法院66年04月08日台再字第42號判例:「按因私法上法律行為而成立之法 律關係,非以民法 (實質民法) 有明文規定者為限,苟法律行為之內容,並不違反公序良俗或強行規定,即應賦予法律上之效力,如當事人本此法律行為成立之法律關係起訴請求保護其權利,法院 不得以法無明文規定而拒絕裁判」參照(本則判例雖於民國 91年10月1日經最高法院 91年度第12次民事庭會議決議不再援用,然其不再援用理由為85年1月26日信託法已公布施行,是本文認為本則判例之前段,尚有援用之價值,爰援用 之)。
註十一:最高法院37年01月01日判上字第7729號例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情 形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判 決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定, 實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四 百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
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9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

故鄉 100-04-25 21:47

房地產法律問題】仲介賺取價差,可以嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我賣房子的時找了一個知名仲介公司,要賣的時候仲介很快就找到了買家,但誇張的是原來仲介公司以人頭戶向我購買,再賣於買方,以賺取價差,想請問我可以告他解除買賣嗎(註一)?

【解析】

按 「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收(註二)。違反前項規定者,其 已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。」為動產經紀業管理條例第19條定有明文,是經紀業或經紀人員自不得收取差價或其他報酬,倘有 違反者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。是本案中的出賣人,得向經紀業或經紀人員請求「加倍」返還「該價差加計利息後之金 額」。惟除「另有約定」或「被詐欺或被脅迫而為意思表示」(註三)外,尚不得解除買賣契約,蓋民法規定買賣契約得解除者,係「給付遲延仍未於催告期限內履 行」(註四)、「不按照時期給付」(註五)、「自始客觀給付不能」(註六)、「買賣標的物有瑕疵,不能除去瑕疵」(註七)、「可歸責於債務人之事,致不完 全給付」(註八)等情形之一者而言,尚不及「仲介收取差價或其他報酬」之故也。

【註解】

註一:問題來源:96年7月23日台灣法律網>免費會員區> 法律問題(會員)討論區>如何催收管理費較合法?改寫而成。
註 二:實務上,臺灣高等法院95年04月18日94年度重上字第103號民事判決:「按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬;如依情形, 非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付;居間人因媒介應得之報酬,除契約另 有訂定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。民法第568條第1項、第566條、第570條分別定有明文;又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報 酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收,動產經紀業管理條例第19條第1 項亦定有明文。再所謂『中央主管機關規定之報酬標』」,依內政部89年5月2日內中地字第0000000 號函示,動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。 是上訴人主張依習慣請求以1個月租金額計算之居間報酬,固屬有據,然依民法第570條規定,應由契約當事人雙方平均負擔,故上訴人得請求之居間報酬為系爭 大樓居間完成樓層(B1、B2、1至10樓、12樓)月租金之一半即3,520,063元【(1,447,500元+1,945,125 元+1,042,500元+900,000元+1,140,000元+565,000元)÷2=3,520,063元(元以下四捨五入)】,超過此部分之 請求,即不應准許。」參照。
註三:民法第92條:「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人 明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」、第93條:「前條之撤銷,應於發見詐欺脅迫終止 後,一年內為之。但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。」、最高法院18年01月01日上字第371號判例:「民事法上所謂詐欺云者,係謂欲相對人陷於錯 誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意思之表示。」參照。
註四:民法第254條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」參照。
註五:民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示,非於一定時期為給付不能達其契約之目的,而契約當事人之一方不按照時期給付者,他方當事人得不為前條之催告,解除其契約。」參照。
註六:民法第256條:「債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。」參照。
註七:民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」參照。
註八:民法第227條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」參照。




故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

故鄉 100-04-25 21:47

房地產法律問題】仲介賺取價差,可以嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我賣房子的時找了一個知名仲介公司,要賣的時候仲介很快就找到了買家,但誇張的是原來仲介公司以人頭戶向我購買,再賣於買方,以賺取價差,想請問我可以告他解除買賣嗎(註一)?

【解析】

按 「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收(註二)。違反前項規定者,其 已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。」為動產經紀業管理條例第19條定有明文,是經紀業或經紀人員自不得收取差價或其他報酬,倘有 違反者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。是本案中的出賣人,得向經紀業或經紀人員請求「加倍」返還「該價差加計利息後之金 額」。惟除「另有約定」或「被詐欺或被脅迫而為意思表示」(註三)外,尚不得解除買賣契約,蓋民法規定買賣契約得解除者,係「給付遲延仍未於催告期限內履 行」(註四)、「不按照時期給付」(註五)、「自始客觀給付不能」(註六)、「買賣標的物有瑕疵,不能除去瑕疵」(註七)、「可歸責於債務人之事,致不完 全給付」(註八)等情形之一者而言,尚不及「仲介收取差價或其他報酬」之故也。

【註解】

註一:問題來源:96年7月23日台灣法律網>免費會員區> 法律問題(會員)討論區>如何催收管理費較合法?改寫而成。
註 二:實務上,臺灣高等法院95年04月18日94年度重上字第103號民事判決:「按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬;如依情形, 非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付;居間人因媒介應得之報酬,除契約另 有訂定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。民法第568條第1項、第566條、第570條分別定有明文;又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報 酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收,動產經紀業管理條例第19條第1 項亦定有明文。再所謂『中央主管機關規定之報酬標』」,依內政部89年5月2日內中地字第0000000 號函示,動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。 是上訴人主張依習慣請求以1個月租金額計算之居間報酬,固屬有據,然依民法第570條規定,應由契約當事人雙方平均負擔,故上訴人得請求之居間報酬為系爭 大樓居間完成樓層(B1、B2、1至10樓、12樓)月租金之一半即3,520,063元【(1,447,500元+1,945,125 元+1,042,500元+900,000元+1,140,000元+565,000元)÷2=3,520,063元(元以下四捨五入)】,超過此部分之 請求,即不應准許。」參照。
註三:民法第92條:「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人 明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」、第93條:「前條之撤銷,應於發見詐欺脅迫終止 後,一年內為之。但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。」、最高法院18年01月01日上字第371號判例:「民事法上所謂詐欺云者,係謂欲相對人陷於錯 誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意思之表示。」參照。
註四:民法第254條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」參照。
註五:民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示,非於一定時期為給付不能達其契約之目的,而契約當事人之一方不按照時期給付者,他方當事人得不為前條之催告,解除其契約。」參照。
註六:民法第256條:「債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。」參照。
註七:民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」參照。
註八:民法第227條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」參照。


故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

故鄉 100-04-25 21:46

房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?

【解析】

按 「非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二  承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。

【註解】

註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限 內不為支付,出租人得終止契約租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於 遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
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資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....

故鄉 100-04-25 21:38

房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?

【解析】

按 「非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二  承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。

【註解】

註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期 限內不為支付,出租人得終止契約租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應 於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....

故鄉 100-04-25 18:43

政府採購專欄:
OT適用促進民間參與公共建設法嗎?與採購法第99條有無競合?

文/楊春吉(故鄉)

問題

OT適用促進民間參與公共建設法嗎? 那在OT的模式下促進民間參與公共建設法與採購法第99條有無競合的問題存在?

解析

一、OT適用促進民間參與公共建設法嗎?

按 「民間機構參與公共建設之方式如下:五、由政府投資新建完成後,委託民間機構營運;營運期間屆滿後,營運權歸還政府。」為促進民間參與公共建設法(以下簡 稱)第8條第5款所明定。申言之,若係促參法第3條第1條:「本法所稱公共建設,指下列供公眾使用或促進公共利益之建設:一、交通建設及共同管道。二、環 境污染防治設施。三、污水下水道、自來水及水利設施。四、衛生醫療設施。五、社會及勞工福利設施。六、文教設施。七、觀光遊憩重大設施。八、電業設施及公 用氣體燃料設施。九、運動設施。十、公園綠地設施。十一、重大工業、商業及科技設施。十二、新市鎮開發。十三、農業設施。」所稱公共建設,且係由政府投資 新建完成後,委託民間機構營運,營運期間屆滿後,營運權歸還政府者,機關自得依促進民間參與公共建設法所規定之程序,辦理投資廠商之甄選。本案所稱OT, 即屬「由政府投資新建完成後,委託民間機構營運,營運期間屆滿後,營運權歸還政府」者,若其又為促參法第3條第1條所稱公共建設,機關自得依促進民間參與 公共建設法規定之程序,辦理投資廠商之甄選(註一)。

二、那在OT的模式下促進民間參與公共建設法與採購法第99條有無競合的問題存在?

按 「機關辦理政府規劃或核准之交通、能源、環保、旅遊等建設,經目的事業主管機關核准開放廠商投資興建、營運者,其甄選投資廠商之程序,除『其他法律另有規 定者』外,適用本法之規定」,政府採購法第99條定有明文。申言之,其他法律另有規定甄選投資廠商之程序者,適用該法之規定,而促參法對於公共建設甄選投 資廠商之程序,業另有規定,故機關辦理公共建設之OT案,得以促參法規定之程序,辦理投資廠商之甄選,與政府採購法第99條並無衝突(註二)。

【註解】

註 一:工程會九十四年七月二十八日工程技字第0九四00二七一八八0號函:「本會93年6月16日工程技字第09300234640號函說明略以『…(一) 符合促參法第3條第1項所稱公共建設,並依同法第8條第1項規定之民間參與方式辦理者,適用促參法規定辦理。』」及九十年十月二十四日(九十)工程技字第 九○○四○八四二號函:「凡屬促進民間參與公共建設法(以下簡稱促參法)第三條第一項所稱公共建設,其依促參法第八條第一項規定之民間參與方式辦理者,應 適用促參法」參照。

註二:工程會九十三年六月十六日工程技字第○九三○○二三四六四○號函:「一、按促進民間參與公共建設法(以下簡稱促 參法)第二條規定:『促進民間參與公共建設,依本法之規定。本法未規定者,適用其他有關法律之規定』,行政院八十九年四月二十八日台八十九交字第一二一一 七號函示:『促參法公布實施後,各主辦機關辦理民間參與公共建設之作業,應依促參法辦理。』。二、機關辦理民間參與公共建設計畫之法規適用原則如下: (一)符合促參法第三條第一項所稱公共建設,並依同法第八條第一項規定之民間參與方式辦理者,適用促參法規定辦理。(二)各機關經管之公有財產委託廠商營 運管理、提供廠商使用或開放廠商投資興建、營運(以下簡稱委外經營使用),須由機關支付對價或由接受服務之第三人支付對價予廠商者,除下列各款情形外,適 用政府採購法(以下簡稱採購法): 1、依法令辦理出租、放租或放領者。2、適用促參法者。3、依其他法律開放廠商投資興建、營運交通、能源、環保、旅遊等建設者。(三)各機關經管之公有財 產依採購法辦理委外經營使用者,應先查明確實符合國有財產法、地方公產管理法令及其他相關法令規定。(四)機關公有財產開放廠商投資興建、營運而無第 (二)點第二款、第三款情形者,其甄選投資廠商之程序,依採購法第九十九條之規定,適用採購法。三、本法規適用原則已將本會九十二年二月七日工程企字第○ 九二○○○五○四五○號函所規範之內容予以納入,另本會九十二年二月七日工程企字第○九二○○○五○四五○號函停止適用。四、各機關於規劃設計公共建設委 外經營使用時,應妥慎斟酌民間參與之合理規模及期間,以激發民間機構發揮最佳營運效能,創造公共建設最大經濟效益。五、另公共建設依促參法辦理委外經營使 用者,促參法定有相關獎勵措施,例如公共建設所需用地之處分、設定負擔或收益等,不受土地法第二十五條、國有財產法第二十八條及地方政府公產管理法令之限 制,且得享有出租地上權租金及融資之優惠;其屬重大公共建設者,並得享有租稅相關優惠,併予?明。」參照。

fly4523 99-10-25 16:16

你好:

請問若友人因無法向銀行貸款(貸款額度已滿),請我幫他買屋貸款
買屋、簽約手續皆兩人一同前往辦理(所有權人是我的名字),但所
有權狀一開始就在他手中。該屋目前由友人正出租中,租金亦是他
在收取。

當時兩人有書面約定,內容僅有如下兩點:
1.「佣金3000*52坪=156000(佣金部分支付我名下其他房屋貸款利息
部分至156000償還為止)。」
2.「我收取佣金,應配合房屋作業(如印鑑證明等)。」

但因對方長期遲繳貸款銀行屢次來電催繳,以及該屋管理委員會
寄來管理費催繳之存證信函,我擔心日後信用有瑕疵,
去電請對方辦理過戶,並給予當初約定之佣金,對方願意辦理過戶
但辯稱房屋要賣出去才有上述約定之佣金,今無買賣自然毋庸給我佣金。

請問 :
1.我要如何才能取得我應得的佣金?
2.對方接下來若不繳貸款,我有何保全信用及名下其他財產之方式?
(例如可否買賣他的房屋用來償還貸款?)
3.我是否需要先作一些法律上的動作?(例如:發存證信函,若發存證信函又該寫些什麼?)
4.我尚有其他債務,名下財產皆有遭假扣押之可能,請問我是否需告知對方此事?
(告知是口頭告知就好還是亦需寄送存證信函?)

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件建議您們應訂明契約,以免後續爭議,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

afra 97-11-03 21:15

身為花蓮人的我在台北租屋
想請教各位大大一些問題
麻煩幫幫我,深深感激~

由於剛搬進租屋房東有先說明他不需要打契約
但我基於雙方保障草擬了一份房屋租約
內容包涵租金
租賃期限(由於沒有期限因此只有起始日)
房屋地址...等等
沒有蓋章只有雙方簽名及謄寫身分證字號與日期

每個月付款時我即會請房東簽名以咨證明收到房租

這個月開始房東不知怎地
房東要求他不再簽收房租
如還需要他簽名
請我搬家

我只是很單純的認為
白紙黑字清清楚楚以免有爭端
請問如果房東要求我搬家
我有權利不搬嗎???
房屋契約有效嗎???

拜託大家
我不想搬家,搬家還要一筆費用並且花時間

我的MSN:a09004070@yahoo.com.tw
行動電話:0987839401

97-07-29 22:45

最近在研究租賃相關法條時遇到若干解讀上的疑惑,尚祈專業人士不吝指教!

 

例一,

 

民法第450條
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其
習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但動產租金,以星期、半個月或
一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日
契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

 

民法第453條
定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約
,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。

 

67年台上字第2293號
民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期,半個月或一個月之
末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知,係列舉
之規定,非謂動產租金以一年或半年定其支付之期限者,亦得類推適
用該條項之規定。

 

問題一,
請問第450條第三項,究竟同時適用定期和不定期契約(即所指稱之「前項」),
還是根據第453條內容,僅適用不定期契約?為何如此解讀?

 

問題二,
依據67年台上字第2293號判例,第450條第三項係「正面表列」之規定,
不得類推至租金以一年或半年定其支付之期限者,
可是此見解難道不會囿限該條文之適用彈性嗎?
例如若租金以「兩個月」定其支付之期限,難道也不適用?
又,請問當遇到類似的法條文字時,如何判斷其僅適用「列舉」事項,
而非類推適用?難道只能依據判例?

 


例二,


土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
 
問題,
很多租賃案例不乏援引此條文作為承租人之權利主張,
但前提是「僅適用不定期契約」。
請問如何從其他法條文字或立法原意,判讀此條文「僅適用不定期契約」?
因為第100條本文並無提及「僅適用不定期契約」的限制?

97-07-24 14:08

我有兩間房子,一間是在台北市莊敬路,另一間是台北市長安西路,當初把這兩間房子租給一對夫妻當二房東,合約的簽約人
     莊敬路是簽先生:王金來,長安西路是簽太太林季儒(現改名成林莉珺),現又因王金來已中風,所以所有事務都是由林莉珺再處理,現二房東又因莊敬路房屋漏水 房屋租不出去為介口故意拖欠房租,甚至故意拿客票來支付,但履次退票,目前租金及管理費高達一佰萬,但我有去看,房子被隔成七間,只有一間是空屋,我們也 有發存證信函要終止合 約,但二房東不但不理不采還繼續帶人去看房子,我打電話去要錢,他回我說,他沒錢而且83年就信用破產,也都脫產了,就連房客知道我跟林莉珺(二房東)有 糾紛,都要退租,但他也不肯把押金退還給房客,還叫我們要告就去告,就算告成了也是只能告個植物人王金來,告不了他
 請問 1.王金來已中風,但代理人是林莉珺,難邊我真的告不了林莉珺嗎
     :    2.林莉珺是用王金來的名義跟房客簽約但要求房客把所有房租都匯入子女的名下,(包含他跟房客所收的房租押金,有匯款記錄),那請問我可以告他詐欺嗎,因為他根本就是故意.

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件可以先發函終止租賃關係,並視代理人有無侵權問題,把代理人一併拉進來,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

故鄉 96-06-14 17:37

租賃法律問題】「融資性租賃」是否因違反民法第757條而無效?

文 / 楊春吉(故鄉)


【問題】

「融資性租賃」是否因違反民法第757條而無效(註一)?


【解析】

按 所謂融資性租賃,係指租賃公司應承租人之要求,購入租賃標的物,以融資方式出租承租者使用而言,其特色,在於租賃公司基於融資之目的,為承租人取得物品 之所有權,再將該物交付與承租人使用收益。如承租人先行購買物品取得所有權後,因須融通資金,嗣將該物售予租賃公司,並與租賃公司訂立融資性租賃契約,取 得使用該物之權益,此種情形,亦可謂融資性租賃。此種交易行為,雖以融資購買租賃物為先,卻以租賃之意思成立契約,其「法律上之性質並非消費借貸」。詳言 之,所謂融資性租賃企業,並非直接以金錢貸與需求資金者之企業,而係出資購買租賃物,取得租賃所有權後,再出租予需用租賃物者之企業。此種交易型態,並 未違背法令,且無悖於公序良俗,對我國工商界經濟活動,非無助益。而此融資性租賃行為,其目的固係為承租人取得融資,而消費借貸行為亦同可取得融資,然二 者之法律行為迥然不同,依融資性租賃行為之特徵,宜解為類似租賃之無名契約(註二)。而民法第757條:「物權,除本法或其他法律有規定外,不得創設。」 所稱物權法定主義,乃是指物權的種類和內容由法律予以明定,任何人不得隨意創設或變更而言(註三),尚不及「法律性質屬類似租賃無名契約所生之債權」,是 「融資性租賃」當與物權法定主義無涉,更不生違反物權法定主義因而無效之問題。


【註解】
註一:問題來源:95年11月20日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>讓與擔保或融資性租賃是否因為違反民法第七百五十七條而無效?
註 二:最高法院93年03月18日93年度台上字第482號民事判決、92年05月15日92年度台上字第990號民事判決參照。另最高法院93年03月 18日93年度台上字第482號民事判決中亦云:「經查:(一)所謂融資性租賃,係指租賃公司應承租人之要求,購入租賃標的物,以融資方式出租承租者使 用而言。換言之,即指需要機械設備之企業,在機械設備供給者製造商或經銷商之處,看中機械設備,不願籌湊資金購買或無資金又無法籌湊資金購買,乃申請租賃 公司出資向供給者買下,再出租予需用該機械設備者,而由該承租者按期給付租金,以保租賃公司收回購買該機械設備之本金利息、利潤及其他費用之經濟活動。又 機械設備縱係由承租人自行出資購買,嗣再將機械設備轉售出租人,同時以承租方式繼續使用,而與傳統融資性租賃契約由需用機械之企業(即承租人)於機械供給 者處選中機械,再由租賃公司(即出租人)出資向機械供給者購買,轉而出租予該需用機械之企業,承租人分期給付租金之交易流程不同,惟其差異僅在縮短租賃公 司向機械供應者購買之流程,其融通資金之目的與傳統融資性租賃契約並無不同,可謂傳統融資性租賃之變形。然自融資性租賃之特性觀之,出租人所追求者,為融 資之利益,從出租人融通「買賣機械設備資金」之金融行為觀之,實與金錢消費借貸無異,因此,在解釋融資性租賃契約法律性質時,學說上有採消費借貸說 者。」亦須注意。
註三:參蘇永欽著,物權法定主義鬆動下的民事財產權體系,第116頁,刊於月旦民商法雜誌,2005年6月第8期。有關對物權法定主義之其他看法,請參拙著,大陸土地制度簡介(五之五):以物權法定主義檢視農村土地承包經營權之內涵,94年11月7日刊於本網。