房屋買賣帶租約轉移(民法431條-有益費用問題)
- Jason
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- 文章日期:105-01-25 14:43
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各位律師好
目前遇到問題,有考慮找律師捍衛自己權益
故先請教各位律師的見解,先感謝各位律師!!
狀況如下:
1.本人購買帶租約的房子,買賣合約上寫明"現況點交",並已完成過戶,有土地及建物權狀(皆為本人姓名)。
2.前屋主與承租人租約期間兩年,還有半年到期,未公證,目前屬(買賣不破租賃)範圍,本人與承租人尚未簽新租賃合約。前屋主與承租人租約內有:房屋所有權之讓與出租人於房屋交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之房屋租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
3.前屋主與承租人租約內有:租賃物之返還:租賃契約期滿終止或中途解約時,承租人應即將房屋返還出租人,不應藉詞推諉或主張任何權利。
4.前屋主與承租人租約內有:強制執行公證書載明金錢債務逕受強制執行時,如有保證人者,其效力亦及於保證人。承租人如於租賃期滿或租賃契約終止後不交還房屋,或不依約給付租金,或違約時不履行違約金,應逕行受強制執行。
有幾點想請教:
A.依照上述第1點,既然買賣合約寫明"現況點交",本人跟前屋主購買的房子,是否包含承租人後來自行架設相關硬體設施(例如:房屋漏水修繕,扶手欄杆等。。。)
B.依照上述第2點,若承租人不願與本人簽新合約,本人能做的措施有哪些?(非續約,只是走完舊合約時程而已)
C.依照上述第3點,承租人做任何新增硬體措施前,前屋主知悉或同意,那麼,承租人是否可主張民法431條-有益費用的返還?若可,承租人所主張的對象是否為前屋主?
D.依照上述第4點,強制執行的大致步驟為何?
感謝各位律師的回答
- 徐維宏 (徐維宏律師)
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你好:
依民法第425條規定,已發生法定契約承擔之效果,要視原租賃契約有無規定,若有規定回復原狀或視為拋棄,承租人就必須回復原狀或拋棄,至於你與出賣人之買賣契約無從拘束承租人,若有爭議你只能向出賣人主張權利。 依照原租賃契約履行即可,沒有強制要另訂新約。 已發聲法定契約承擔之效果,若有民法第431條規定之適用,是向你主張而非出賣人。 依公證法第13條第2項規定,你是繼受人,可持公證書為執行名義聲請強制執行,繳納執行費後(千分之八),民事執行處會辦理強制執行,解除承租人占有將房地交給你占有,積欠租金部分會執行承租人之財產所得。 - 聯絡電話:0910563070 部落格:https://stoon1219.pixnet.net/blog LINE ID:stoon1219
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