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S.K.Chern 101-04-19 10:19

律師您好,轉寄法律諮詢家會員問題給您,如果可以的話煩請抽空回覆,謝謝!!

 

一、“公寓大廈管理條例第十二條但書之規定”與“民法第一九一條第一項本文之規定”,這二個條文在法律上之適用是否有何不同?有什麼不同?

 

二、上訴人(原告)之訴之聲明為被告(被上訴人)共有兩個人應連帶給付XX萬元(包含修護費用即不能出租的損失)。

第一審“判決書”法官先引用民法第184條第1項前段,民法第191條第1項。接著法官引用民法第196條(物之毀損賠償方法),第213條第1項、第3項,及216條第1項(請求費用之給付)。

 

   被告(被上訴人)從第一審開始至今,對於所有的一切一概均不承認且胡亂捏造說詞,要原告(上訴人)來舉證各種實情。當“鑑定書”一出來呈送法院開庭後沒幾天,被告(被上訴人)就私自請人至其宅內認為有必要部分進行簡單維修,開個不實估價單隨便敷衍一下就要了事。被告找人來維修並沒有跟我們商量過,修繕過程中我們亦沒有在現場(無法做判斷),修繕施工完畢後,被告並沒有要求我們寫切結書

 

    被上訴人(被告)的說詞是:

鑑定報告書就修復漏水,雖建議由專頁修復廠商進行修復,但本件上訴人所請求之對象,乃給付損害賠償金,並非金錢以外之修復。故本件只要被上訴人進行修繕完畢,上訴人之先前受水之損害賠償問題已不再發生,故在上訴人未能舉證該修繕無效仍有漏水之前,則被上訴人應無再發生修繕問題之損害賠償,自不待言。” “有關係爭3樓(上訴人、原告)之修復,因上訴人自始就拒絕被上訴人(4樓,被告)進入系爭3樓修繕,依理上訴人即不應向被上訴人請求未修復之修繕費用。”

 

綜觀上訴,您對於被告(被上訴人)的作法(思維)與說詞,在法律上是否站得住腳?講得通嗎?以原告(上訴人)之立場在法律上的破解之道是什麼?

 

三、法官、鑑定人(擁有建築師及土木技師二種執照)。二造在現場履勘時,大部分有法官問鑑定人回答進行。但被上訴人之答辯幾乎完全否定鑑定人的陳述,說這是鑑定人之個人意見!

 

    本案審理過程中,法官要求原告提供會的鑑定報告書以昭公信,但現連鑑定人的陳述解釋,被上述人都不承認了!

 

    而被上數人要提的二位證人,一位是資本額僅NT3000元,且只能作家電材料批發,免開發票的水電行負責人及一名水泥師傅(不給名片,說他不識字)。他們準備要這二人在庭上作歪曲不實的說明解釋!法官似乎也同意傳證人

 

    這種雙方舉證的方式是完全不對等的!原告的舉證要鑑定報告書及鑑定人當證人,而被上訴人所提之證人除沒有公信力外,也不是專業廠商;那名所謂水泥師傅,只不過是年紀稍大的水泥工而已!

 

    我們實在不懂,法院的訴訟過程怎會如此?!這是違反一般常理的!

 

    以上這些問題,請貴律師幫我們回覆與解惑。煩勞之處在此伸謝

 

 

               陳先生敬上 2012.04.15

               E-mail: s.k.chern@hotmail.com

nivea 101-04-13 00:52

您好, 本人住於8樓, 100/4月底, 7樓住戶反映房間漏水, 我也去他家看過情況,
經查, 是我家馬桶水管問題, 
於100/4/30日, 會同水電工及7樓一位歐巴桑及一位小姐, 修理後, 即沒有再反應問題了,
事隔11個月又18天,
於101/4/12一早, 接獲管委會來電通知, 6樓住戶房間油漆剝落, 說要我負責修繕(其要求我提供油漆粉刷),
而經過初步了解, 100/4/30來我家會同的歐巴桑, 其實是6樓住戶, 是我誤以為是7樓的人,
而且, 6樓住戶是承租戶, 當時6樓承租戶因自己事務煩忙, 也沒向出租人告知有這件事,
現在出租人知道了,一才要向我們8樓索賠,

我拒絕理賠的原因是:
在100年4月30日當時, 6樓住戶完全沒有跟我反應有漏水, 我也沒有去他家看過,
而且, 在100年4月迄今都完全沒反應過油漆問題,
一般房屋銷售若發現瑕疪, 在發現後也應在半年內通知, 超過半年就視為接受瑕疪,
所以, 我拒絕理賠,

但, 6樓住戶說, 她當時於100/4/30有會同來我家, 也叫水電工再去她家評估,
確定主建築沒問題, 她也有拍照存證, 相片上也有拍照日期是100/4/30(物證),
而水電工/大樓管理員及7樓的小姐都知情(有3個人證),

請問, 我真的要賠嗎? 我的主張合理嗎?

 

沈恆 (沈律師) 101-04-13 01:19
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
小芽 101-03-31 16:33
不好意思~可以請問一下法律知識嗎?~ 最近因幫婆婆處理出租房屋事宜~ 剛開始簽合約時~買市面上販售的房屋租賃契約書來簽訂~並於合約中第19條:特約應受強制事項:1.租賃期間內乙方若提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議~2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議.(後方我有加註:保證金並不予退還)~並加了3.若因違反本契約,而予以遷離,乙方並應賠償甲方一個月租金.~且有要求對方跟我老公皆蓋上手印~ 合約為100/07/01至102年07/01~為兩年合約~ 承租人與今年3月中告知不再承租~ 我要求她必須照合約走~馬上叫人來對我大小聲~承租人並罵我基(ㄇㄞ)~感覺嚴重受辱~(有錄音存證)~ 對方並說只要他們事前告訴我們要遷離~即不能沒收保證金~也不能要求必須賠償一個月租金~ 但對方有幫婆婆的有換房間門換門鎖~ 請問我們可以向對方要求照上面寫的條約賠償並不退緩保證金嗎?
如果合約確實這樣約定 是可以依合法處理 不過如果對方將來提告 違約金部分法院可能會酌減
小芽 101-03-31 14:05
不好意思~可以請問一下法律知識嗎?~ 最近因幫婆婆處理出租房屋事宜~ 剛開始簽合約時~買市面上販售的房屋租賃契約書來簽訂~並於合約中第19條:特約應受強制事項:1.租賃期間內乙方若提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議~2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議.(後方我有加註:保證金並不予退還)~並加了3.若因違反本契約,而予以遷離,乙方並應賠償甲方一個月租金.~且有要求對方跟我老公皆蓋上手印~ 合約為100/07/01至102年07/01~為兩年合約~ 承租人與今年3月中告知不再承租~ 我要求她必須照合約走~馬上叫人來對我大小聲~承租人並罵我基(ㄇㄞ)~感覺嚴重受辱~(有錄音存證)~ 對方並說只要他們事前告訴我們要遷離~即不能沒收保證金~也不能要求必須賠償一個月租金~ 但對方有幫婆婆的房屋木板牆處理白蟻~修冷氣一台~並有換房間門鎖~ 請問我們可以向對方要求照上面寫的條約賠償並不退緩保證金嗎? ..
您好:定期租賃承租人終止權,依民法第424條規定,須標的物之瑕疵危及承租人之安全或健康時,方得提前終止租約,倘當初之租約已言明承租人提前解約賠償出租人一個月租金時,則承租人倘無前述瑕疵可資主張時,則不可以已通知出租人為由而拒付該一個月之租金,又承租人對您大小聲使您感到受辱時,然非在大眾得出入之公然場合時,尚難主張刑法公然侮辱罪相繩,惟可考慮以民事侵權行為法則對承租求償,以上供參
Elaine 101-03-30 00:13

救命ㄚ~~~

我現有的承租方落跑了, 請問我該怎麼處理這個事件...
我已發存證信函要求對方務必3月底以前出面解決, 可是至今仍未有消息,
眼看今天已是3/29了, 但遲遲未得到承租方任何的消息.

我也已在警察局備案, 也請當地的議員出面協助.
我的合約當初也有公證.

請問我如何再最短的時間內將這件事解決...
ps...我已不在乎承租方是否要賠償我, 我只希望對面趕快搬走好讓我出租.
另外, 請問合約公證與不公證的差異在哪???

林智群 (klaw) 101-03-30 23:09

確認對方有無繼續居住時請里長或警員到場以免爭議,

對方如果已經搬離,就沒有侵入民宅問題

Elaine 101-03-31 00:34

承租方負責人已聯絡不上, 所以承租方的物品全部尚未搬走.因此我不太懂您想表達的意思, 可否再說明白一點, 謝謝

 您好:

本件之租賃期間是否已經到期,倘未到期而承租人已積欠房租達二個月時,則可發存證信函終止租約,請其遷出,如對方仍不遷出及給付積欠租金時,則可訴請法院處理,又倘您當初已有公證,且已載明逕受強受執行之約款時,可憑該公證租賃契約向法院聲請強制執行,免除訴訟之程序,以上供參

回覆 Elaine 的發言內容:

救命ㄚ~~~

我現有的承租方落跑了, 請問我該怎麼處理這個事件... 租約公證通常是會附上強制執行條款

 

 

如果到時承租人不搬遷出租人不需透過訴訟

即可強制承租人搬遷

如果你公證租約有此條款

那你就可以透過執行請對方搬離~

不需要再去訴訟

 

JAMESCHAO 101-03-19 19:06
我想請問一下 我是1樓的店家 (我們是用承租的), 我家的門牌號碼是18-2號, 可是我家隔壁戶( 它是 18-1號)4樓 一直佔用 我家的騎樓, 就是樓梯前面走道,現在是給樓上住戶停機車 ,但是他把我的騎樓(樓梯前面走道) 出租給別人 請問我可以告他嗎? 我家騎樓是有擺椅子,給客人坐,晚上都不會收起來,但是有一天晚上半夜他叫人把我們家的,椅子給拖走 不是叫環保局的人,這樣我也可以告他嗎?但是我已經沒證物了,因為事隔有半年了,我想他應該不會再找我家麻煩,之前有叫里長幫忙協調,他也承認他把我家的桌椅叫人來拖走,警察也有來,但是沒開三連單 ,警察大人也勸我們以和為貴,怕我們以後見面會不好,一時心軟就沒提告,但是過了半年,他又來了一直要把騎樓(樓梯前面走道) 出租給別人,他也常常說要去檢舉我家騎樓擺放桌椅,要給這邊整排的攤販不能做生意. 不知道要告他 還是有其他辦法阻止他把騎樓(樓梯前面走道) 出租給別人?? 麻煩林律師 謝謝
林智群 (klaw) 101-03-19 19:39
你們門前的騎樓所有權確定是你們的話, 對方不能擅自出租,否則就有竊佔罪的問題
毛仔 101-03-18 21:08

請問一下............
我有出租一個房子給一位先生...........
現在租約上個月已經到期 沒有繼續簽約
他想要繼續住下去
跟我說 還會繼續付租金 ((已經沒有簽約狀態))
可是 租金卻一直拖
電話給他 他也不接
我已經決定 請他搬走
請問 我實際要怎麼做處理@@?
我看過一些文章 但是 很多人都講法律
好像都沒有教導實際要怎麼做處理= ="
比如說要先做什麼等等...@@"
謝謝!!

回覆 毛仔 的發言內容:

請問一下............
我有出租一個房子給一位先生...........< ... (恕刪)

1.先寄發存證信函表示租約已到期期 你也無意繼續出租 並且不可以再繼續收租 2.經過相當時間如果對方仍不搬離 即可訴請對方搬離 判決確定後即可以聲請強制執行 通常在訴訟過程中 應該雙方就會達成協議

張先生 101-03-16 14:18

您好
請教
820條修正前後共有物管理規定之適用疑義
問題一、
共有土地出租發生在民法820修法之前,起訴發生在民法820修法施行之後,請問法院該依舊法或是新法裁判?謝謝
問題二、
共有土地上之系爭地上物為舊法時起造完畢,起訴拆屋還地發生在民法820修法施行之後,請問應依舊法還是新法裁判,謝謝

林智群 (klaw) 101-03-16 19:11

 

一,新法有利於共有物之管理,應該依照新法;

二,不懂你的意思,如果地上物是第三人建造,

共有人要求拆屋還地應該是821的問題,不會用到820

(這裡是處理真正個案,不是法律系學生園地,本來不想回答你,但你第二個問題很奇怪,故回應之)

張先生 101-03-18 21:16

 大律師您誤會了

我是實際上有遇到這個問題,無權占有地上物已經確定判決,必須拆除,在強制執行後對方提出債務人異議之訴,說已經有過2/3的人同意他佔有要拆除的B、C部分,但上開確定判決及前案皆認為本案地上物為舊法時起造完成,故應以舊法裁判(台中地院100年簡上158),我在債務人異議之訴中有臚列三點,首先,前案有認為這是適用舊法,判決理由中有紀載適用舊法,主張爭點效。第二,民法物權編施行法第一條,不溯既往原則,820條並無特別條例溯及既往。第三系爭土地現在合法分管,與系爭建物建築之時是否有權佔有乃屬二事等三點,並另引用臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度上易字第65號判決意旨

一、 「至於上訴人於本院另提出共有人黃義成、高瑜、黃榮埂、黃義漢、黃皓澤、黃煥壇、黃俊釧、黃緒紳出具之分管協議書,主張伊等自99年12月協議分管系爭土地,上訴人應拆除之系爭建物所占用之土地已經共有人過半數而其應有部分合計過半數之同意,由其分管,依修正之民法第820條第1項規定,上訴人無權占有之缺失業已補正,變為有權占有云云。惟查:民法第820條第1項:共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算之規定,係98年6月10日修正,其物權偏施行法第1條規定:物權民法物權編施行前發生者,除本施行法有特別規定外,不適用民法物權編之規定;其在修正施行前發生者,除本施行法有特別規定外,亦不適用修正施行後之規定,此即法律不溯既往之原則。上訴人於 98年6月10物權篇修正之前未經共有人全體同意即無權占有系爭土地,而民法物權篇施行法又無特別規定新修正之民法第820條第1項可溯及既往適用,是上訴人以於本院訴訟中始協議分管之協議書,主張伊為有權占有,並不可取。」。

綜上,請大律師指教

感恩

月月 101-03-12 13:36

房東存證信函給我

內容大約是說要我賠償她裝熱水器,天花板及門鎖的花費損失共三萬八

如果今天不匯給他

就要沒收我的租金押金共九千塊之外

還要訴諸司法追償

這樣算是勒索嗎?

存證信函裡鬼話連篇

房屋依現況出租,因為漏水所以租金很便宜

當初他根本沒提過漏水這件是

跟他講的時候他也假裝不知道

分明是刻意隱瞞

說要退租

竟然就寄這種完全沒有法律根據的存證信函給我!

請問他的內容涉及勒索了嗎?

回覆 月月 的發言內容:

房東存證信函給我

內容大約是說要我賠償她裝熱水器,天花板及門鎖的花費損失共三 ... (恕刪)

 1.房東表示要訴諸法律追償

 既然是藉由司法程序

 那應該沒什麼勒索的問題

2.如果你覺得房東主張的沒有道理

 那你還是可以爭取你的權益(租約終止後依法取回押租)

 不會因為存證信函而受影響

月月 101-03-10 23:54

日前在合約起始日(3/1)前發現漏水並告知房東,對方表示漏水他會處理,但要等到夏天,且房子至目前還無法交屋,屋內沒有床,只有熱水器,他也表示已經可以搬進去住了!我們真的無法接受這樣的屋況!向房東要求解約房東除辯解房屋以現況出租外,說有熱水就可以住了,若要解約則要求扣一個月押金,以民法424條及435條第二項告知房東,對方卻是態度惡劣不講理,還寄存證信函說若是不在3/12前匯違約金給他,就要將先前已付之租金及訂金沒收。因為房東態度惡劣,有意拖延,也導致我這段期間須另居他處,造成相關的損失希望依法向房東要求賠償,像這樣的房東,也想給他一點法律上的教訓,讓他以後別再這麼欺負人!問題如下:

1.
 如果簽了約(2/22)
而在契約開始日(3/1)前交付之押金
是否等同於民法249條中所說的"定金"?

2.
如果房東違約在先
未如期交屋
那先前已付之租金是否可視為押金?

3.

引用民法424條及435條第二項

是否恰當呢?

 您好:

1.定金不同於押金,原則上定金是為與對方簽訂租賃契約,而先支付之租金之一部分,押金通常係指擔保您的租賃期間因可能損及房屋而預先收取之擔保金。

2.先前給付之租金,因房東交屋致未能使用房屋,原則上是不能轉為押金,如您與房東達成合意,則可能轉成押金

3.您先爰引民法第430條通知房東修繕及交付房屋,倘房東仍未交屋時,則可主張民法第424.430.435條規定,終止租賃契約,

以上供參,

ken 101-03-06 00:17

各位法學大大

目前小弟的父親遭遇一些租屋上的問題,問題如下

父親擁有一棟三樓透天

日前透過中介租售房子

立約日期為民國101年2月19日

而租貸的期間為101年3月15日~102年3月14日

 

目前房客已寄存證信函要求在3月15日前必須將要求修繕完畢

 

並動用

 

民法430條租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,

應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租修繕

出租人於其期限內不為修繕者,

承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之

 

民法227條得準用給付遲延之請求基礎,台端之給付遲延(未為修繕,拖延修繕),

民法231條債務人延遲者,債權人得請求其賠償,因延遲而生之損害....

 

接下來在存證信函中註明如下:

 

民法227條中之債務人,在延遲中對於不可抗力而生之損害,亦應負責.

 

債務人遲延者,債權人得請求其賠償,因延遲而生之損害.

 

本人不能營業之損失及入住前自行修繕之損失為12萬元及修繕費用全額.

 

請台端於起租日,中華民國101年三月十五日前完成修繕,以免訟累

 

感謝各位讀完,目前小弟心中許多疑問

 

1.遇到此事要如何解決呢.....???

 

2.我們可以先行解約嗎?租貸期間與契約期限是否有所不同?目前對方房客還未入住

 

3.為何房客可以要求12萬的賠償

 

4.我父親懷疑對方是訴訟高手?我們要如何自保呢?還是房客只是心急要入住?

 

5.在契約書中使用目的只勾選住家,若是對方有明顯營業企圖,是否有違約之行為

 

6.在契約中只有提到一樓廁所龜裂,一樓漏水但是存證信函卻提到1~3樓漏水問題,

二樓房們,頂樓鐵皮漏水、三樓浴室洗手臺及馬桶更新...想要問一下在堪用下,

或是不影響安全下,房東仍然需要全部更新與進行修繕嗎?

 

7.也是第六點,契約只提到提到一樓廁所龜裂,一樓漏水,我們可以只按造契約進行嗎?

別的都不再修繕

 

8.中介針對此事是否要負責呢?或者中介會不會勾結房客? 當然我們最不希望這樣

 但是現在社會這麼亂我們也會害怕

 

9.如果已進行修繕中但是會拖延以致3/15無法修繕完畢,是否房東仍須賠償

 

10.對方動用民法227條與231條的目的在哪呢?對於我們會適用嗎?

 

11.目前我們該採取什麼行動呢?

 

聽我爸爸說當天簽完約已經告知對方會立刻修繕,目前水電與工程也在進行估價,

但是當天房客直嚷要告我們!!態度也非常惡劣

我爸爸則是憂鬱到睡不好,想要問各位法學專家

目前我們要如何處理這樣的事情呢?

謝謝

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ken 101-03-06 02:00

想要請問一下

若是要進調解委員會提早解除契約

我們是否要賠償違約金一個約租金

謝謝你喔

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ken 101-03-06 02:29

請問張律師一下

如果已經進行維修(有明確具體之維修行為)

但卻過了入住的日期

我們是否會有賠償的問題呢?

謝謝

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ken 101-03-06 02:36
回覆 ken 的發言內容:

請問張律師一下

如果已經進行維修(有明確具體之維修行為)

但卻 ... (恕刪)

另外張律師有提到履約日期

想請問一下履約日期是3/15而簽約日期是2/19是否可以不違約下終止契約

謝謝你

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ken 101-03-06 13:24

再請問一下律師

假若房東以把該修繕之物品修繕完畢

是否可以再額外簽訂契約

告知房客物品以修復完畢

免得日後房客會在以類似狀況要求賠償

例如:漏水問題已經解決,但是日後房客會說又再度漏水而把電器損壞

等等~~像這樣類似狀況房東如何尋求自保呢?或是有相關的法律保護房東

還有物品修繕方面有包含物品更新嗎?廁所堪用下。還有房客要求加裝物品,若不影響財務損失

房東可否拒絕呢?

謝謝

法律新手 101-03-05 23:01

律師們您好:

我朋友家由於是租屋關係,他家的水龍頭和紗窗已經壞了很久,他們家的人已經跟房東表明很多次水龍頭一直滴水,且紗窗壞了無法關,這個情況已經持續3個多月,但房東還是一拖再拖,他們有拿租賃契約房東看,租賃契約有寫清楚,非人為因素致承租物壞掉由出租人負責修繕(民法第429條)且他們有限期叫房東修繕完畢,但房東並未請人來修繕,且一拖再拖置之不理,且現在準備再提高租金,故我朋友打算對他提出存證信函,但想請問可以主張民法第184條侵權行為嗎?求償賠償且損害金額大約多少較合理?

李岳明 (allen) 101-03-05 23:43
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法律新手 101-03-06 11:35

 李律師您好:

我知道依照租賃契約主張權利但為什麼無法主張侵權行為?

民法第184條不是因為故意或過失侵害到他人權力即可主張嗎?

我不是很了解耶?!請大律師替我解惑

李岳明 (allen) 101-03-06 12:43
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曉虹 101-02-27 08:26

想請教變價分割..我們共有人有7人..我們有跟原告談過不是不想賣...而是這房子有一共有人佔住..我們打算將他的持份買下【這部份已在執行已進入第2拍】再來提強制遷離官司讓這房子淨空...再來出租※因房子位於商業區..如能帶租約賣的畫坊資價格會賣的更好.....可原告不願意等...要我們買下他的持份...可我們經濟狀況又不好...共有房子銀行又不願貸款給我們,說實在的原告就是要逼我們...才會提這官司....可我們又擔心照實際狀況跟法官說....法官會不會既然大家都想賣...那我就判變價拍賣大家分價金........這原告真是可惡如照我們的主張....再等段時間...房子價格一定會賣的更好...為何要淪落用拍賣的方式賣這房子............請給我些建議我照實說好嗎

 您好:

有關您所詢問題回覆如下

民法第824條第2項規定

分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕
履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得
    將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以
    原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有
    。

因此土地分割訴訟

雙方最後如果喬不攏

法官會審酌雙方所主張利益來判決

因此建議您們被告方可以提出一個對您們有利的分配方案給法官參考

才能獲得一個比較符合您們期待的判決

以上謹供參酌希望對您有所幫助

曉虹 101-02-27 16:36
回覆 謝律師 的發言內容:

 您好:

有關您所詢問題回覆如下

民法第824條第 ... (恕刪)

 你好..感激謝律師的回答...您的意思是說這種官司如果提了就一定會判嗎?那我們籌不出錢....買下對方的持份...那我是否直接提主張...說我們同意賣...可不是經由判決....我們委託仲介公司...以一般是常買賣方式...來賣這樣大價分得的利潤 更高....,因這房子是商業中心...市價賣掉的畫筆法拍價格會更高.....說時再我們不是不想賣爾是想說把房子的一些瑣事處理好...價格會賣的更好....我們也跟原告討論過...他不願意....我最想知道的是如我照實說法官會不顧我們8分之7的所有人利益....只顧原告的利益...叛變價分割嗎?.

king0226 101-02-12 11:00
一間屋子房東交給仲介出租給他人 那他人在這間屋子做違法的事(吸毒)
造成左鄰右舍要忍受每天吸著二手毒的日子
我們左鄰右舍可以做出那些要求或賠償呢  我們是屬於社區大樓

建議您可以先行報警,然後視情形對屋主以及承租人提起損害賠償之告訴(如果屋主知道承租吸毒的話)。

 

king0226 101-02-21 19:51

 謝謝劉律師 我會反映給我們大樓管委員知道

kelly 101-02-08 23:17

老公要我借錢還房客押金(老公不上班 靠家人留的房子收租 但都不整理 租相不好)

剩的錢我幫他拿去粉刷 整修 他的房子出租租人

本來老公說會還 現在卻一直賴帳 請問我這筆錢拿的回來嗎

我沒讓他寫借據 但我有房子粉刷整修前的照片 而且是我自己刷的房子

誰知老公冷血無情 不但不感激還跟法院訴請離婚...我現在2個小孩 都還小

請問我該如何做?(目前等中壢法庭判決離婚中)

因為老公不養家  我又因這負債恐怕越滾越大 請問我該如何是好?

李岳明 (allen) 101-02-09 23:06
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
kelly 101-02-12 22:21

 謝謝律師~(其實這是幫我妹問的)

之前開過庭了 目前在等判決下來 法官好像也不想理會太多錢的事 只問我們要不要離婚

我老公說要拿錢歡迎提告 如果法官說還他才還 

我要告他嗎?我好擔心跟他耗很久 也沒把握勝算多少...請問有建議嗎?不好意思...

李岳明 (allen) 101-02-13 14:20
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
kelly 101-02-16 12:48

律師~老公名下沒有任何東西

都是婆婆的名下 請問我這樣拿的到錢嗎 勝算大嗎??謝謝

阿敦 100-12-14 22:13

小弟近來透過東x房屋仲介賣了一間透天厝一樓為店面目前有出租,因為承租契約到明年7月31日,於11月25日完成過戶但尾款還有19萬多在履約保障帳戶裡,上周五12月9日已經將合約押金轉交給買方,但買方要求重新簽訂出租合約,也一併於12月9日重新簽約完成,但買方與承租方簽約內容有備註一樓室內有一玻璃門隔間與一樓遮雨棚,契約到期時承租方可拆走,買方當時同意並簽訂合約,買方也於履約保障帳戶放款同意書上簽名(但是銀行告知要買方本人告知才可放款),12月11日仲介電話來告知買方不同意玻璃門與遮雨棚拆除,要求我與承租方協調要求他不可拆除,否則買方拒付尾款.仲介一直打電話來煩,甚至要我花錢了事,哪有這種事,買方已經同意承租方拆除了還要我花錢重新再裝一個們給他,若是我不理會該要求可以嗎?
請問我們這樣算不算交屋完成,若買方拒付尾款我是否可提買賣不成立,或是我該用何種方法處理,

請提供一點意見   感謝~~~

 對方既然已經就租賃的條件表示同意,這部分應已構成契約的一部,對方應受契約的拘束。你可以主張對方應受先前合意之拘束,如對方不遵期履行房屋買賣的約定,你可以另外向對方主張債務不履行的損害賠償(或契約約定之違約金)。

小林 100-11-16 06:02

我有一位房客

因為房子耗材(另有規定由對方付他沒有看清合約)的問題跟我爭執

後來索性就不繳房租

我想跟他終止合約 

可是民事訴訟程序要扣除押金後還實欠2個月才能終止合約

(地方法院諮詢人員講的) 

但我翻書找

民法第440條《支付租金遲延之效力》

承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金

承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規

定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個

月時,始得終止契約

租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規

定。 

只說明2個月並沒有說扣除押金才能終止合約

 

何況我合約內容第三條備註: 乙方不得藉任何理由拖延或拒繳,且

不得由保證金中作抵扣為租金

 

是否2個月就可以

終止合約

 

還是要再等2個月(12.01月份)

目前押金已扣完(10.11月份)

 

麻煩律師回答~謝謝

 

小林 100-11-16 05:56

我有一位房客

因為房子耗材(另有規定由對方付他沒有看清合約)的問題跟我爭執

後來索性就不繳房租

我想跟他終止合約

 

 

可是民事訴訟程序要扣除押金後還實欠2個月才能終止合約

(地方法院諮詢人員講的)

 

但我翻書找

民法第440條《支付租金遲延之效力》

承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金

承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規

定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個

月時,始得終止契約

租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規

定。

 

只說明2個月並沒有說扣除押金才能終止合約

 

何況我合約內容第三條備註: 乙方不得藉任何理由拖延或拒繳,且

不得由保證金中作抵扣為租金

 

是否2個月就可以

終止合約

 

還是要再等2個月(12.01月份)

目前押金已扣完(10.11月份)

 

麻煩律師回答~謝謝

Nick 103-05-31 10:15
回覆 小林 的發言內容:

... (恕刪)

請問小林,您後來是怎麼處理的?您終止合約房客欠租兩個月後做出終止,還是房客欠租四個月後做出終止?我現在也遇到同樣的問題。

凡凡 100-11-15 15:51
您好: 我們房租固定15日繳~ 房東在7日傳簡訊告知要統一改5日繳房租~ 請我們在7日轉帳當月的房租給她~ 我們說要按照契約走~就固定15日繳就好~ 她卻在8日晚上把我們斷電~ 9日晚上我們有請警察來我們租屋處~ 警察有打電話詢問房東~ 但是她還是沒復電~ 請問這樣房東有夠成強制罪嗎? 我們要如何提共證據? 房東還說要告我們騷擾房客~ 因為我們之前有遇到停水~沒水可以使用~ 然後我們打電話房東~她不回應~ 當天我們也有問其他間的房客~ 他們也沒有水可以使用~ 也說打給房東~房東也不回應~ 我們自己上樓查看停水原因~ 樓頂房東有加蓋房子出租給人住~ 所以我們敲門~但裡面的房客沒有回應~ 隔天房東就在我們門口貼紙說我們這樣騷擾~ 請問這樣夠成騷擾嗎? 房東可以藉此理由不退我們押金嗎? 再煩請回覆~謝謝!
屋主斷電,屬於債務不履行的違約行為,你們可以向他請求損害賠償及終止契約。不過,他的斷電行為並不會構成強制罪。
凡凡 100-11-15 15:46
您好: 我們房租固定15日繳~ 房東在7日傳簡訊告知要統一改5日繳房租~ 請我們在7日轉帳當月的房租給她~ 我們說要按照契約走~就固定15日繳就好~ 她卻在8日晚上把我們斷電~ 9日晚上我們有請警察來我們租屋處~ 警察有打電話詢問房東~ 但是她還是沒復電~ 請問這樣房東有夠成強制罪嗎? 我們要如何提共證據? 房東還說要告我們騷擾房客~ 因為我們之前有遇到停水~沒水可以使用~ 然後我們打電話房東~她不回應~ 當天我們也有問其他間的房客~ 他們也沒有水可以使用~ 也說打給房東~房東也不回應~ 我們自己上樓查看停水原因~ 樓頂房東有加蓋房子出租給人住~ 所以我們敲門~但裡面的房客沒有回應~ 隔天房東就在我們門口貼紙說我們這樣騷擾~ 請問這樣夠成騷擾嗎? 房東可以藉此理由不退我們押金嗎? 再煩請回覆~謝謝!
廖淑華 (廖律師) 100-11-15 15:46
這是違反租賃契約民事糾紛
網站管理員 100-11-15 10:43

房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免,聲請手續如下: 向各地方法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社購買公證請求書1份,每份新臺幣(下同)2元。 請求書的填寫方式: 填明請求人即出租人、承租人雙方(承租人覓有保證人時,填在承租人之後),姓名、性別、出生地、出生年月日、職業身分證明文件及其字號、住居所。 「請求公證法律行為或私權事實」欄內,僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約,請求公證」。 「約定逕受強制執行」欄內,分別寫明需要強制執行的標的,「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金違約金」、「返還押租金」等。 最後由請求人雙方簽名蓋章,並記明年月日。 請求書寫好後,交公證處收件登記,分由公證人辦理。 請求人(保證人也是請求人)、代理人均應攜帶國民身分證及印章,出租人並要帶房屋稅單(須最近一期,並備影本1 份存卷)。請求人如係公司、商號或法人,請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書(複印本亦可)、負責人身分證及印章,公司、商號或法人之印章。 請求人(公司、商號、法人之負責人)本人不能到場,可以委任他人代理,但要提出經請求人本人簽章之授權書。 提出之授權書,應以下列方式之一證明之: Ⅰ經公證或認證。 Ⅱ經有關公務機關證明:包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關、現服役之部隊或現服監之監所機關等。 Ⅲ於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作成,須經駐外館處證明,並得請外交部複驗;如係在大陸地區作成,須經海峽交流基金會證明。 Ⅳ外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。 Ⅴ授權書附有請求人之印鑑證明書者(須半年內,向戶政事務所申請),授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。 前項Ⅴ之印鑑證明書,在「公司」部分,因公司主管機關經濟部於民國87年4月1日起停止核發,為因應實際需要,行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後,公司委任代理人辦理公、認證事件時,如未提出經公證人公、認證或經公證法第76條第2項所定:經有關公務機關證明;於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明;外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明等證明之授權書者,公證人不得逕予拒絕受理,而應命請求人提出下列證明文件以替代印鑑證明書之使用: Ⅰ公司登記主管機關最近6個月內所核發公司設立(變更)登記事項卡副卡正本,及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影本,正本核對無訛後發還,影本附卷存參。 Ⅱ公司設立(變更)登記事項卡副卡正本核發後已逾6個月,除檢附該副卡正本核對外,須再檢附公司登記主管機關最近3個月內核發之公司設立(變更)登記事項卡抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後,正本發還,抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件附卷存參。 Ⅲ如為分公司,前項登記事項卡若僅有分公司印鑑章,而無負責人印鑑章時,得另提出戶政機關所出具之負責人印鑑證明以替代之。 所需租賃契約書,請求人如有自備至少攜帶3份,如未準備,可利用公證處印製的契約,每3份3元。 依公證法第80條規定,公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。 應徵公證費用租金總額或房屋課稅現值二者較高者,加保證金後,依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者,加收二分之一: 20萬元以下者,1千元。 20萬元至50萬元者,2千元。 逾50萬元至1百萬元,3千元。 逾1百萬元至2百萬元者,4千元。 逾2百萬元至5百萬元者,5千元。 逾5百萬元至1千萬元者,6千元。 逾1千萬元至5千萬元者,其超過1千萬元部分,每1千萬元加收2千元;不滿1千萬元者,按1千萬元計算。 逾5千萬元者,其超過部分,每1千萬元加收1千元;不滿1千萬元者,按1千萬元計算。

資料來源 :司法院

馬龍 100-11-14 22:10

本人的祖父生前留下土地給我的父親和他的四位兄弟姐妹共同繼承
如今地上已出租給修車廠(一個人一年六萬總計30萬)
但今年五月 房屋稅單 竟然寄來要我交錢

去實地查看 地上有建築物 也去地政事務所查看 地上建築物是我的名子

且修車廠有在使用!!


請問 我可以追討租金嗎(以一年六萬同等價格要求)

該採取怎樣的法律行動?

Cheng 100-11-01 19:27

家裡東西被查封了..我是寄住..沒有出租合約..家裡東西非戶長的..我有證據證明東西是我的..
1.我要填甚麼表格..地方法院網址可以下載表格..我要下載甚麼表格..
我有下載幾個來看..但我真的看不懂..
http://www.judicial.gov.tw/assist/assist03/assist03-04.asp(地方法院書狀下載)
2.信封我要怎麼寄..地方法院哪麼多科..收件人要寫甚麼?
3.動產沒有發票證明..照片可以嗎.?腳踏車查封..我有照片證明是我在使用..這樣可以嗎?

蕭蒼澤 ( 蕭律師) 100-11-02 18:04
回覆 Cheng 的發言內容:

家裡東西被查封了..我是寄住..沒有出租合約..家裡東西非戶長的..我有證據證明東 ... (恕刪)

 第10號之第三人異議之訴狀

蕭蒼澤 ( 蕭律師) 100-11-02 18:05
回覆 Cheng 的發言內容:

家裡東西被查封了..我是寄住..沒有出租合約..家裡東西非戶長的..我有證據證明東 ... (恕刪)

信封載明股別案號

 

蕭蒼澤 ( 蕭律師) 100-11-02 18:06
回覆 Cheng 的發言內容:

家裡東西被查封了..我是寄住..沒有出租合約..家裡東西非戶長的..我有證據證明東 ... (恕刪)

 光照片應該不行

Cheng 100-11-03 18:04
回覆 蕭律師 的發言內容:
回覆 Cheng 的發言內容:
... (恕刪)

所以說...我ㄝ只能眼睜睜看他拿走...這.....

我有繳電費的收據..這個有用嗎?

chuchu 100-10-28 09:53
問題為一間房屋為一30年以上的老公寓2樓,
在多年前改建成5間套房出租,
但因為1樓鄰居的廚房為外推違建,
2樓的化糞管施作1樓不同意讓我們經過其廚房,
因此管路外繞, 折彎變多也因此數年來造成多次的漏水問題與糾紛;
但此事件終於於去年與1樓達成共識而重新施作可通過其廚房的化糞管,
也終於1年多沒有再發生相同原因的漏水事件。


在今年6月因為資金需求也決定將此間老舊公寓賣出,
在雙方買賣契約書上也有文字明定
”爾後如果有漏水問題, 我方會負起修繕以及與1樓協調的責任, 與新屋主無關!”
但在8月時發生了漏水問題,
與工人看過現場以及與1樓鄰居求證過為不同原因以及地點的漏水,
也與2樓的房客了解之後為某間浴室水管不通造成的回堵,
使得2樓樓地板淹水而滲漏至1樓,
理當照契約約定以及瑕疵擔保責任由我方負責維修,
我方也很有誠意找了兩間抓漏公司去勘查現場,
但新屋主卻執意找土木技師鑑定想走訴訟,
技師的鑑定卻也把過去5~10年前的舊漏水照片當為報告書的內容,
而沒有把修繕過的紀錄標明在內,
判定整層管線與防水地板牆面全部翻新為最保險的方法,
等於不修直接全部做新的, 判定金額72萬,
新屋主以此索賠40萬,


如今雙方認知索賠金額差距過大, 對方又太硬(其中我也有讓步到20萬,對方不讓)
打官司似乎又不利 (要對抗鑑定報告)
要認賠還是就走訴訟好呢?


因為這件事情讓家裡的氣氛差了好久.....
各位高手前輩是否有什麼好建議或經驗可以分享



非常感謝阿!
周仕傑律師 (ADAM) 100-10-28 10:15
回覆 chuchu 的發言內容:
 

重點可能在於向法官說明,當初約定的份為是針對漏水的部份做修繕,而不是如土木技師鑑定的內容做全部管線更換,鑑定報告的建議雖然是防患未然,但已經超過原來合約的義務範圍。

chuchu 100-10-28 12:19

 最近要申請調解

我有兩個主張

第一就是我請人修繕, 如果修的好, 加上之前鑑定費我出 = 和解

第二為照我請人估價的施工方式及破壞面積大小可估到20幾萬, 故我可退讓到20萬

 

對方態度一直都很硬, 72萬是技師用公定價高估的,連尺寸都沒量

40萬是我們自己請人估的,照相同工法,還帶裝潢(整片全新牆面地面磁磚+防水) 

施工方式是對方要的,我頂多出這筆錢(20幾萬),那施工造成的損失或好看不好看那是對方自幾要選擇的,怎麼可能還跟我要裝潢

所以對方如果調解不退讓應該就走訴訟了!

我是覺得訴訟機會很大,所以也很憂心,打輸是會輸更慘, 但也不甘心都沒打就投降讓對方楷油!

chuchu 100-11-15 15:57

 想請問各位專家

如果現在這個漏水糾紛, 在房屋點交前,

買家已經知情這房屋"有過漏水糾紛, 也知道已經修繕完成!"

如今漏水了, 買家卻要追朔以往的問題要求全盤維修( 等於從未修繕過)

而技師鑑定當天我方人未到, 對方未提出曾經維修過的歷史,反而請鄰居提供漏水過的舊照片

而技師也不清楚我方與賣家有過一條文字約定(內容及證明買家買賣當下是知道有過漏水糾紛且已修繕完成)

所以才判定整層維修+責任100%在賣家

 

如今我方如拿出這證明,是否即可讓這判決對我方有利?

畢竟對方明知有漏水過也處理過,那如今卻要求全盤維修且費用我方負責是否不合理?

 

感謝回答

卓易論 100-10-25 15:54
律師你好,我有一間房屋出租給他人,出租合約已經過期,而房客已經積欠房租五個月,經寄存證信函告之 但是還是拿不到租金.請問我是否要到警察局報案?若是的話要準備什麼資料以供證明.謝謝!
你可以起訴請求對方遷離。
莫再緹 100-10-13 15:00
在交往2年之後前男友不想一直租屋,覺得浪費錢所以他就決定要買房子(小公寓)。由於他尚未當兵所以貸款一定貸不過,他就說我會付貸款來說服我。我也想租不如買~就貸了220萬共30年。頭期款及仲介費加一加是20幾萬是我出的~房子是其一,還有一台車子也是我媽的名字,貸款他付車子現在他在開,頭期款也是我媽拿了20萬出來貸了50萬~我只開了短短二個月~車子是分手二個月前買的現在車子還是他在開~。但是其中的水費.電費.管理費.瓦斯費.吃飯錢.所有雜支都是我花的開銷~因為他有去付貸款所以他有證明他繳了什麼錢,但我都是一些雜支要怎麼算~他跟我要38萬元~但是我車子現在在他手上我想拿回來他就說要去調解委員會~我現在都快結婚了不想跟他搞這些~我想說一個人拿房子一個人拿車子不是很好嗎?他一下說ok一下說要去調解~真的很煩~
1.我可以去他公司直接把車開回來嗎??車是我媽的名字(之前聽說他有撞到人,所以想把車子拿回來)
2.當初房子是我貸款的我一定要還他錢嗎?他繳了二年大約繳了222000~97年四月買的浮動利率~
3.他還欠我五萬元我想車子給他是不是就打平了~他還要我拿38萬給他~(他自已算的)
4.如果車子拿回來再給他10萬這樣合理嗎??(他還欠我五萬) 我不想在跟他有瓜葛了~真的很煩

現在的房子出租~從99年8月份就是他在收租的可是房租一個月是9500元但他每個月只匯入銀行8000元~這樣算侵占嗎??我只說給他500元車資費~可是他卻多a了一千元~銀行本子及存摺都在他那他都不還給我~我還自已去申請新的~申請後才發現他不誠實~

 你們還是先自行協調一下,雙方各退一步,比上法院訴訟來得有效率又省錢。

100-10-03 01:58

我們承租了一間套房,他們房間裡有蟑螂,有蟲,導致我們過敏,紅腫,癢得受不了,
晚上睡覺狂抓,睡不好,已經反映了很多次,直到前一體拜打過去告訴他們退租, 他們才有了回應,態度是堅持不肯退租,我是承租人,我又親自打了電話過去,
房東是否堅持不讓我們退組,他說:他們先來大清掃,三天後仍是一樣,
再讓我們換房,我說這樣一來一往浪費很多時間,就像當初要他們修馬桶
電視一樣,一拖再拖,我們要上班,沒有時間這樣等著房東有空...
他不耐煩了,他說就是這樣,先大清掃再換房,我說不用,你直接給我們換
如果仍是一樣就退租,他說好!!
隔天早上打電話房東過來我們房間商量,他只帶了一罐類似擺放式的殺蟲劑
我說那我們直接換,他帶我下去看,表面上是很好,打開冰箱發現漏水積水一
盤..廁所馬桶蓋有裂痕只用了透明膠帶貼住,膠帶都以發霉,
地板仍是清不掉的汙垢,我就跟房東說,不好意思,我們無法接受這間房,
他卻發飆說話不客氣,我說好,那就採取你們的大清潔,如果三天後仍是過敏, 不舒服未改善,我們要退租,他說沒有!! 按照規定大清掃後就是在換房,但是根據我找到的資料

供居住處所之租賃租賃物有瑕疵危及安全健康時(民法第四百二十四條) 出租人有修繕義務,經催告而仍不修繕時(民法第四百三十條)。 租賃物存餘部份,不能達租賃之目的時(民法第四百三十五條第二項)。 因第三人主張權利,致不能為使用、收益時(民法第四百三十六條)。 承租死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約,但應依民法第四百五十條第三項規定,先期通知。

又依上述理由而終止租約時,亦無須再為催告,房客得立刻通知房東終止契約

我們符合第一點,房東卻堅持不讓我們退租,我們到底該怎麼做,

才能無後顧之憂的退租呢?!...而且當初合約裡並沒有註明,沒有他說的"按照規定"流程。

電度表不包含冷氣,冷氣電度表不透明,說是在電腦裡,

等到要收費時,才會列印出來給我們看,之前都沒有說,

合約也沒寫,我們到昨天為止都以為是當初房東帶我們去看電度表的為準。

因為他少給我們一張冷氣規定表,我們還是套清潔阿姨的話才知道他少給我們一張紙。

他根本沒告知我們,這樣我們可以無條件退租吧?! 請問律師,我到底該怎麼做呢,謝謝您。

 根據你的說明,你的確可以向房東主張終止租任契約

在程序上,你應該先將目前的狀況以照片等方式保存,做為未來有爭議時舉證之用。接者,你可以向房東為終止租任契約的意思表示,表示方式可以用口頭方式,也可以用書面方式,建議以存證信函通知對方(方便舉證)。

終止租任契約後,你可以向對方請求返還押金,對方可以向你主張尚未給付的租金及其他費用(例如水電費等依契約存續期間比例計算),雙方如果對於結算的金額無法達成協議,那麼接下來你們可能得利用訴訟程序解決雙方的紛爭。

100-10-03 18:43
回覆 陳俊溢律師 的發言內容:

根據你的說明,你的確可以向房東主張終止租任契約

在程序上,你應該 ... (恕刪)

感謝陳律師熱心的回答我,謝謝:)當初的狗大便都已清掉,而蟑螂也是用了手機照相,但礙於畫質的關係,不是很清楚,而且已將蟑螂打死,我們現在能做的是不是只有去皮膚科看醫生開證明?!還有將身上所有的過敏反應拍下,來當做證據?! 現在也只剩下這兩個能做為證據了,其實我知道我能向房東主張終止租約,但是我現在很怕的是,跟房東這樣講以後,他會不會惱羞成怒,對我們做一些我們無法預料的事情,我們只是想無後顧之憂的搬走,真的很感激您的回答,謝謝。

100-10-03 20:52
回覆 希 的發言內容:
回覆 陳俊溢律師 的發言內容:
... (恕刪)

 

PS:並沒有想要拿回原本已預押的押金1000元,房租是4500,押金是一個月,但應剛租房子時錢不夠,向房東商量先押1000,應他們有一個"單月租"的方式,就想改為單月租,不打算拿回押金,但我們很有誠意要跟房東清算電費,能不打官司是最好的了,畢竟那要很多時間,也要許多的錢...如果是不想走官司部分還是得寄存證信函嘛?

 

she 100-08-25 17:31



我姐自法院拍定一筆共有土地,僅持分三分之二,登記在我姐及其兒子名下,以下簡稱乙00及丙00
現該共有土地為3人(甲00、乙00、丙00)持有,各三分之一,但目前該土地有甲00搭建鐵厝十餘年,並分隔出租給多人,獨自收益。

請問我姐是否可依據下列條文聲請拆屋還地返還不當得利嗎?

民法第767條:所有人對於無權占有或侵奪其所有物,得請求返還之,對於妨害所有權者,得請求除去之,
同法第 179 條  無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。

民法第 818 條  各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。是否意味者甲00共有人並非無權占有土地
又甲00是否會以鐵厝存在很久(逾20年),主張地上權呢?
又修訂後民法820條我是否可主張?

故鄉 100-05-03 17:32

房地產法律問題】出租人得以罹患法定傳染病之事由,終約嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

租賃契約之終止條款,列有罹患法定傳染病之事由,是否因限制人民居住自由而違憲?條件成就時,出租人得否依約終止租賃契約(一)?

【解析】

按 「人民有居住及遷徙之自由。」「以上各條列舉之自由權利,除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序,或增進公共利益所必要者外,不得以法律限制 之。」分別為憲法第10條、第23條定有明文,是人民有居住自由之基本權;國家苟對此基本權加以限制,固須符合憲法第23條所揭示之「公益原則」、「比例 原則」、「法律保留原則」等3項原則,始得為之(註二);但人民間基於契約自由原則所為之約定,除違反公序良俗(註三)、強行規定(註四)、誠信原則(註 五)、權利濫用原則(註六)等因而全部或一部無效(註七)外,基於債之相對性及契約嚴守原則,雙方自應受該約定之拘束。
是定期租賃契約之終止條 款,列有罹患法定傳染病之事由,是否因限制人民居住自由而違憲?本文認為應審度是「列有罹患法定傳染病之終止事由」是否因違反「公序良俗」或「強行規定」 或「誠信原則」而無效?就此,法律上尚無明文,但從傳染病防治法第1條:「為杜絕傳染病之發生、傳染及蔓延,特制定本法。」、第3條第1項:「本法所稱傳 染病,指下列由中央主管機關依致死率、發生率及傳播速度等危害風險程度高低分類之疾病:一、第一類傳染病:指天花、鼠疫、嚴重急性呼吸道症候群等。二、第 二類傳染病:指白喉、傷寒、登革熱等。三、第三類傳染病:指百日咳、破傷風、日本腦炎等。四、第四類傳染病:指前三款以外,經中央主管機關認有監視疫情發 生或施行防治必要之已知傳染病或症候群。五、第五類傳染病:指前四款以外,經中央主管機關認定其傳染流行可能對國民健康造成影響,有依本法建立防治對策或 準備計畫必要之新興傳染病或症候群。」、第23條:「國內發生流行疫情時,地方主管機關對於各種已經證實媒介傳染病之飲食物品、動物或動物屍體,於傳染病 防治之必要下,應切實禁止從事飼養、宰殺、販賣、贈與、棄置,並予以撲殺、銷毀、掩埋、化製或其他必要之處置。主管機關基於傳染病防治必要,對於有媒介傳 染病之虞之動物,準用前項禁止、處置之規定。」等規定觀之,也不難看出「法定傳染病」之傳染、蔓延及危險性(註八),是本文認為該約定並未違反「公序良 俗」(註九)、「強行規定」及「誠信原則」,且條件成就時,出租人基於本身或同一層樓或整棟公寓或大廈或社區其他住戶之健康,依約終止定期租賃契約法律 行為,尚屬有效(註十)。
惟以上係指定期租賃契約而言,苟為不定期租賃契約,自應受土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋: 一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上 時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之拘束(註十一)。 本案,租賃契約即有「承租人罹患法定傳染病,出租人得終止租賃契約」之約定,該約定亦非無效,承租人違反該約定時,出租人自得以土地法第100條第5款: 「承租人違反租賃契約時」之規定,終止不定期租賃契約,收回房屋
綜上,本案,不論定期租賃契約不定期租賃契約出租人均得於承租人罹患法定傳染病時,依約終止租賃契約,收回房屋

【註解】

註一:問題來源:96年10月10日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>終止租約與法定傳染病。改寫而成。
註二:司法院大法官會議91年04月04日釋字第542號解釋:「人民有居住及遷徙之自由憲法第十條設有明文。對此自由之限制,不得逾憲法第二十三條所定必要之程度,且須有法律之明文依據,業經本院作成釋字第四四三號、第四五四號等解釋在案。」參照。
註 三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」參照。至於國家為何得在不違反憲法第23條之情形下,以法律限制人民締約之自由,司 法院大法官會議93年07月09日釋字第580號解釋:「基於個人之人格發展自由,個人得自由決定其生活資源之使用、收益及處分,因而得自由與他人為生活 資源之交換,是憲法於第十五條保障人民之財產權,於第二十二條保障人民之契約自由。惟因個人生活技能強弱有別,可能導致整體社會生活資源分配過度不均,為 求資源之合理分配,國家自得於不違反憲法第二十三條比例原則之範圍內,以法律限制人民締約之自由,進而限制人民之財產權。」可資參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:民法第148條第2項:「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」參照。
註六:民法第148條第1項:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」參照。
註七:民法第111條:「法律行為之一部分無效者,全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者,則其他部分,仍為有效。」參照。
註八:亦可從SARS發生時,和平醫院整個封院之行為,得知「法定傳染病」之傳染、蔓延及危險性。
註 九:此稱法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言(最高法院69 年08月21日台上字第2603號判例參照)。本案出租人與承租人所為「承租人罹患法定傳染病,出租人得終止租賃契約」之約定,與國家社會一般利益無關, 亦與一般道德觀念無涉,是尚不生是否違背公序良俗之問題。
註十:最高法院66年04月08日台再字第42號判例:「按因私法上法律行為而成立之法 律關係,非以民法 (實質民法) 有明文規定者為限,苟法律行為之內容,並不違反公序良俗或強行規定,即應賦予法律上之效力,如當事人本此法律行為成立之法律關係起訴請求保護其權利,法院 不得以法無明文規定而拒絕裁判」參照(本則判例雖於民國 91年10月1日經最高法院 91年度第12次民事庭會議決議不再援用,然其不再援用理由為85年1月26日信託法已公布施行,是本文認為本則判例之前段,尚有援用之價值,爰援用 之)。
註十一:最高法院37年01月01日判上字第7729號例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情 形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判 決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定, 實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四 百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
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8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

故鄉 100-05-03 17:18

【行政法律問題】臺中市政府處罰在公園內烤肉者,合理嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

報載:中秋節烤肉 賞月幾乎成為全民運動,不過,今年在台中市烤肉,得避開公園、綠地、園道,一旦查獲違規,將處1200元以上、6000元以下罰鍰。不過建設局長王誕生 說,如果在園道上的磚造鋪面烤肉,不影響草皮生長,也不威脅木造公設,市府勉強接受,只勸導不罰。隨著烤肉盛行,今年最流行的是烤大豬,中部布農族烤大豬 能手谷自勇說,從前天開始,每晚都有顧客預約烤豬,前天烤了13隻,昨天4隻、今天還有4隻,明後天都逾10隻。谷自勇和同事平時開計程車、打零工,到中 秋節就當烤豬手,一忙就是兩個禮拜,相當熱門,豬的大小視當晚多少人吃而定,訂單以晚宴較多,一個晚宴要兩個烤豬手左右,像他們公司因人手有限,最多一天 只能接13個訂單,也就是烤13頭豬,再多也沒有辦法。市府表示,公園、綠地與園道向來禁止烤肉或野炊,主要是今年1月4日修正「台中市公園綠地園道及行 道樹管理自治條例」第22條第10款規定,公園、綠地、園道內不得擅自營火、野炊、夜宿、燃放鞭炮或搭設棚帳等行為,違者將處新台幣1200元、6000 元以下罰鍰,所以今年中秋節前後將派員至各公園、綠地、園道巡邏勸導。王誕生說,公園環境幽美,草地如茵,有易燃特性,一旦發生意外,後果不堪設想,且烤 肉會留下垃圾,造成地面焦黑、破壞鋪面,也對空氣造成汙染,危害公園綠地,也會破壞環境(註一)。請問,臺中市政府得否依臺中市公園綠地園道及行道樹管理 自治條例,處罰行為人嗎?

【解析】

按「下列各款為縣 (市) 自治事項;六、關於都市計畫及營建事項如下:(五) 縣 (市) 公園綠地之設立及管理。」「公園、綠地、園道內不得有下列行為:一、未經許可販賣物品、出租遊憩器具或為其他之營利行為。二、赤身露體、隨地大小便或其他 不檢行為。三、隨地拋棄果皮、紙屑、棄置其他廢棄物或傾倒廢土及家庭垃圾。四、在水池內游泳、沐浴、洗滌、捕(釣)魚、放生或其他污染毒害水質及傷害動植 物之行為。五、未經許可而駕駛汽機車違規停放車輛。六、曝曬衣物或其他物品。七、不依規定使用遊樂設施足生安全之虞。八、擅自種植果、菜、花木或任意放 置桌椅、箱、櫃或板架等。九、攀折花木、傾倒廢土、破壞景觀、損壞草坪或公園之設施。十、擅自營火、野炊、夜宿、燃放鞭炮或搭設棚、帳。十一、擅自在公園 設施或樹木上劃刻或張貼。十二、張貼廣告或懸掛、樹立招牌。十三、喧鬧、製造噪音妨害公共安寧。十四、攜帶動物。但綠地、園道及經本府公告劃定之地點不 在此限。十五、飼放或棄養動物。十六、未在指定場所從事划船、腳踏車、溜冰、直排輪或滑板車等活動。十七、有妨害風化賭博之行為。十八、攜帶危險物品。 十九、毀損樹木。二十、其他經主管機關公告禁止或限制事項。」「違反第十一條、第二十二條第一款至第十三款規定者,依中央法律裁處之;中央法律未規定者, 處行為人新臺幣一千二百元以上六千元以下罰鍰。」「違反第二十二條第十四款至第十六款規定者,處新臺幣二千元以上一萬元以下罰鍰。」分別為地方制度法第 19條第6款第5目、臺中市公園綠地園道及行道樹管理自治條例第22條、第46條、第47條定有明文。
是有關縣 (市) 公園綠地之設立及管理,依地方制度法第19條第6款第5目之規定,係屬縣 (市) 之自治事項,縣(市)政府及縣(市)議會非不得訂定及通過相關自治條例,以為執行之依據,故臺中市政府以臺中市公園綠地園道及行道樹管理自治條例為依據, 執行該市公園綠地之管理,尚無違法之虞。換言之,臺中市之公園、綠地、園道內自不得有擅自營火、野炊、夜宿、燃放鞭炮或搭設棚、帳等行為,苟在臺中市之公 園、綠地、園道內擅自營火、野炊、夜宿、燃放鞭炮或搭設棚、帳者,將被依臺中市公園綠地園道及行道樹管理自治條例第46條之規定,處以人新臺幣一千二百元 以上六千元以下之罰鍰(註二)。

【註解】

註一:資料來源:96年9月21日奇摩新聞首頁>地方> 中部離島>聯合>中秋公園烤肉 台中市最少罰1200。
註二:就此,本文基於環境保護及資源永續之由,對臺中市政府此舉,深表贊同。亦在此呼籲請大家響應「經濟部」所推動之「節約能源行動」。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
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作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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故鄉 100-04-25 22:02

【行政法律問題】長官違法指示,須服從嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

甲是A學校事務組之公務人員,辦理校園開放、場地出租等事宜,今乙向A學校申請場地租用,甲依A學校自行核定之計算標準核算結果,其費用為4萬餘元,惟乙 認為太貴,乃透過關係向A學校丙校長反應,丙校長遂透過丁主任口頭指示甲,違規減收3萬餘元,甲認為違規事件實在不可違,以免成為「余××第二」,遭遇牢 獄之災,甲乃尋問,此時,他該怎麼辦?

【解析】

按「公務人員對於長官監督範圍內所發之命令有服從義務,如認為該命令違 法,應負報告之義務;該管長官如認其命令並未違法,而以書面下達時,公務人員即應服從;其因此所生之責任,由該長官負之。但其命令有違反刑事法律者,公務 人員無服從之義務。前項情形,該管長官非以書面下達命令者,公務人員得請求其以書面為之,該管長官拒絕時,視為撤回其命令。」為公務人員保障法第17條定 有明文,是公務人員(註一)對於長官監督範圍內所發之命令雖有服從義務,但如認為該命令違法,即應向該管長官報告之;該管長官如認其命令並未違法,而以書 面下達時,除「其命令有違反刑事法律者,公務人員無服從之義務」外,公務人員即應服從,惟因此所生之責任,則由該長官負之。另該管長官非以書面下達命令 者,公務人員亦得請求其以書面為之,該管長官拒絕時,視為撤回其命令。是本案中的甲,得先向該管長官請求其以書面下達命令(註二),再依該管長官之書面命 令是否違反刑事法律(註三),而決定是否須服從。

【註解】

註一:所稱公務人員,係指法定機關依法任用之有給專任人員及公立學校編制內依法任用之職員,但不包括政務人員及民選公職人員(公務人員保障法第3條參照)。
註二:此項請求,為舉證計,以簽陳核示,並歸檔為宜。
註 三:本案可能涉及之刑事法律刑法第131條:「公務員對於主管或監督之事務,明知違背法令,直接或間接圖自己或其他私人不法利益,因而獲得利益者,處一 年以上七年以下有期徒刑,得併科七萬元以下罰金。犯前項之罪者,所得之利益沒收之。如全部或一部不能沒收時,追徵其價額。」。其中所稱法令,係指「法律法律授權之法規命令、職權命令、自治條例、自治規則、委辦規則等,對多數不特定人民就一般事項所作對外發生法律效果之規定」而言(請參陳東誥著,公務員圖 利罪關於違背『法令』之意義,刊於台灣法學雜誌,2007.8月號第97期,第128頁),並非僅止於法律法律授權之法規命令而已,亦應注意。

(一天一情話)
長官違法指示,不應服從;
但老婆愛的關懷,打死也應該遵從.

故鄉 100-04-25 21:46

房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?

【解析】

按 「非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二  承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。

【註解】

註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限 內不為支付,出租人得終止契約租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於 遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
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資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
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2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
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11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....

故鄉 100-04-25 21:38

房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?

【解析】

按 「非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二  承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。

【註解】

註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期 限內不為支付,出租人得終止契約租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應 於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....

故鄉 100-04-25 21:36

租賃法律問題】網站代管契約法律性質為何?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

Seednet「網站代管 ( WebHosting )」契約法律性質為何(註一)?

【解析】

按 「網站代管 ( WebHosting )」,係指提供企業組織一具經濟效益與便捷完善的網站架設方案;由建置先進穩定的系統設備,提供高品質的網路頻寬和全年無休的專業維護人員,讓企業組織租 用「伺服器上的硬碟空間」來放置自己的網站,並可不定時透過網際網路連線到伺服器進行網頁內容的更新,以低成本、省時又便利的方式,擁有專屬網站創造網路 新價值而言(註二),故「網站代管 ( WebHosting )」經營者所提供之項目,除提供「伺服器上的硬碟空間」供企業組織租用外,尚有其他的勞務之提供 ,惟此其他的勞務之提供,僅為提供主機硬碟空間租用之相關服務(註三),解為主給付義務「提供主機硬碟空間」之從給付主義務較為適當。
至於 Seednet「網站代管 ( WebHosting )」契約法律性質?從Seednet網站代管租用條款(註四)第1條:「本業務係指本公司提供主機硬碟空間及其相關服務供用戶租用之業務。」、第2條: 「本公司提供各種不同之硬碟空間供用戶選擇租用,不同空間之服務功能依本公司網頁上公告為準。用戶如有特殊需求者,得依規定向本公司提出申請並支付費 用。」及第9條:「本公司對用戶存放於硬碟空間內之資料資訊等負保管責任,如因可歸責於本公司之事由導致毀損時,本公司將不收取本業務之當月月租費或免費 延長用戶一個月之使用期間,除此之外本公司不負其他賠償責任。」觀之,Seednet除負有「提供主機硬碟空間供用戶放置自己的網站及資料」之義務外,尚 有保管「用戶存放於硬碟空間內之資料資訊等」之責任,具有民法租賃民法寄託之部分性質,但又不符合民法第589條第1項:「稱寄託者,謂當事人一方以 『物交付』他方,『他方允為保管』之契約。」寄託契約之基本定義,尚不得謂Seednet「網站代管 ( WebHosting )」契約,係屬民法租賃民法寄託之混合契約,反而應解為「附有租賃法律關係所生義務以外其他義務」之民法租賃較為合宜,以解決法律適用之問題,訂分止 息。
另最後尚值得一提的是,實務上有認為Seednet「用戶約定條款」或「Seednet網站代管租用條款」,均係數位電信公司與其用戶間之私 法約定,基於債之相對性,其效力應僅存在於數位電信公司與其租用客戶之間,無從據此認定數位電信公司負有刪除其所代管網站內容之義務。此外,另查無其他法 令依據,可認數位電信公司對用戶負有刪除其所代管網站內容之義務。是數位電信公司既無刪除用戶網址網站內容之作為義務,其未刪除系爭文字照片自不構成作為 義務之違反,亦因此無所謂故意或過失可言(註五),亦須注意。

【註解】

註一:問題來源:96年5月31日朋友所問。
註 二:資料來源:home.gogo.net.tw/user/gitt/idc.htm,查訪時間96年5月31日;又速博sparq認為「網站代管 ( Web Hosting )」主要供企業用戶租用速博sparq伺服器之硬碟空間來放置企業網站之網站架設服務;企業用戶可以在任何時間、隨時透過Internet連線到速博之伺 服器進行網頁內容更新;企業擁有屬於自己的專屬網站,可以建立企業知名度而言,兩者之定義,並無多大不同(資料來 源:www.sparq.com.tw/products/webhosting.html,查訪時間96年5月31日)。
註三:Seednet 網站代管租用條款第1條:「本業務係指本公司提供主機硬碟空間及其相關服務供用戶租用之業務。」及第2條:「本公司提供各種不同之硬碟空間供用戶選擇租 用,不同空間之服務功能依本公司網頁上公告為準。用戶如有特殊需求者,得依規定向本公司提出申請並支付費用。」參照。
註四:Seednet網站代 管租用條款相關條文如下:一、本業務係指本公司提供主機硬碟空間及其相關服務供用戶租用之業務。二、本公司提供各種不同之硬碟空間供用戶選擇租用,不同空 間之服務功能依本公司網頁上公告為準。用戶如有特殊需求者,得依規定向本公司提出申請並支付費用。三、用戶申請租用本業務,本公司於建置使用環境完成後, 將以書面通知用戶啟用日等相關事宜,並自啟用日起開始計費。四、用戶租用本業務,須自行建置、維護及更新其資料資訊,並僅能存放於本公司所配予之目錄下。 用戶對存放之資料資訊同意負完全之法律責任。用戶存放之資料資訊如有違法情形,本公司有權將以刪除,用戶不得異議。為保用戶維護更新其存放資料資訊之權 益,用戶須於申請租用時自行填寫維護帳號及維護密碼,並對該帳號及密碼保管及使用責任。五、用戶租用本業務,由本公司提供之各種服務功能及程式,其智慧財 產權均歸屬於本公司,用戶僅得自行於本業務之範圍內使用,如有複製、更改或供他人使用等侵害情形,本公司除得逕行終止租用外,並得請求損害賠償。七、因本 公司之因素致用戶連續二十四小時以上無法連線使用時,無法連線時間將不計費,並於次期帳單中扣抵。八、為保障所有網站代管用戶的權利並充份發揮各項系統功 能,所有用戶須遵守下列各項網站使用規定(有特殊約定時除外);對違反規定之用戶,本公司有權在不另行通知下進行緊急之必要處置。1) 當用戶所執行的CGI / ASP程式大量耗用本公司主機的處理器及記憶體等系統共用資源或頻寬時,為了保障其他用戶的權利,本公司有權將該程式強制關閉。2) 禁止放置聊天室CGI / ASP程式。3) 禁止發送任何未經收件人同意之廣告信件,而所有廣告信件之發送亦以不影響或為害系統主機之運作為原則。 4) 禁止設立任何違反法令之網站或於網站中公然販賣違禁物品或涉及誹謗恐嚇他人及任何不法侵害他人權利之行為。九、本公司對用戶存放於硬碟空間內之資料資訊 等負保管責任,如因可歸責於本公司之事由導致毀損時,本公司將不收取本業務之當月月租費或免費延長用戶一個月之使用期間,除此之外本公司不負其他賠償責 任。十、用戶租用本業務,為保障用戶自身權益,用戶須視自身需求為資料資訊等備份或投保相關保險,以填補或減輕可能遭受之損害。十一、用戶提出減少租用硬 碟空間或更換主機(平台)之異動申請時,由於本公司需將原存放於硬碟空間之資料刪除,故用戶應自行將該資料資訊等製作備份,如未備份,因此所生之損害,本 公司不負責。十二、如因系統容量限制或維護系統之必要,本公司得暫停或限制用戶使用本業務。十三、用戶申請租用網路業務,應檢具申請書表正本及身分證明文 件提出申請,但政府機關、學校及公營事業單位得憑關防辦理,免附身分證明文件。用戶租用網路業務如有異動需求,須填具相關申請書表以正本申請辦理。用戶應 據實填寫申請書表上之資料,如有虛偽不實導致任何紛爭發生者,由用戶自行負責。十四、本公司基於業務需要得使用用戶所登錄之資料,並得編印建置用戶目錄, 但用戶事先聲明不欲刊登者,不在此限。十五、用戶如要求本公司代為向TWNIC申請網域名稱(Domain Name),應同意遵守TWNIC有關網域名稱登記之規定,提供正確資訊予本公司。用戶如因提供之資訊錯誤,致使網域名稱被取消者,本公司不負任何責任。 用戶更改網域名稱時,須以書面通知本公司;如用戶未通知本公司而造成之損失,本公司不負任何責任。用戶之系統如發生遭第三人經由網際網路入侵破壞或擷取 其資料等侵害情形,因此所生直接或間接之損失,本公司不負賠償責任。用戶不得於網路上用任何方式執行本公司郵遞服務主機上所列服務項目以外之任何程式,用 戶違反約定造成本公司之損失,應負損害賠償責任。用戶對於自身系統設備需善盡自行維護之責,本公司不負責用戶自身系統錯誤、設備故障所造成之損失及賠償。 用戶租用網路業務,除本條規定及各該業務契約條款規定外,本公司不負擔其他損害賠償責任。二十、網路業務自各該業務啟用日起開始計費,用戶如有疑義,應於 啟用日起五日內通知本公司,如未通知,視為用戶已確認接受業務服務內容及啟用日。二十一、各項網路業務之租用及繳費方式,依申請表及本公司規定,並按下列 規定辦理,本公司對於收費標準有調整權利。 1) 月繳方式:以一個月為一期,用戶實際使用未達一個月者,各項費用仍以一個月計費。但非因用戶之原因而暫停使用或租用終止者,則按實際使用期間比例計費。本 公司對各項費用如有調整,自調整生效日起按調整後費用收費。 2)年繳方式:3) 其他方式:依本公司規定或由雙方另行約定。用戶應於通知繳款截止日前,繳納所有款項。如逾期未繳款達一個月以上者,須自逾期滿一個月之次日起按月支付 1.5%遲延利息,並列入次期帳單中一併計收,本公司並得終止用戶租用。二十三、用戶申請終止租用網路業務,應以書面註明預定終止日期,於七日前以正本通 知本公司,並辦理終止所需之手續。二十四、用戶如欲將原租用之網路業務變更為租用本公司其他網路業務者,對原租用之網路業務應辦理租用終止手續,並辦理租 用新網路業務之申請手續。二十五、本公司於網路業務終止時有權停止提供各該網路業務之一切服務。用戶須將終止前應繳之費用於終止時全數結清。二十六、本公 司如因情事變更或業務需求而須暫停或終止網路業務全部或一部之經營者,應於預定暫停或終止日三個月前通知用戶,用戶同意無異議配合辦理。二十七、用戶租用 網路業務所生之一切紛爭以台灣台北地方法院為第一審管轄法院。(資料來源:service.seed.net.tw/register-cgi /wwlineapply?FUNC=AGREEMENT&;查訪時間96年5月31日)。
註五:臺灣高等法院96年01月16日95年 度上字第640號民事判決(原判決為臺灣士林地方法院95年02月17日93年度訴字第883號民事判決):「伊公司提供『網站代管服務』之性質為『用戶 租用Seednet伺服器上的硬碟空間來放置自己的網站,並可不定時透過網際網路連線到Seednet伺服器進行網頁內容的更新,以擁有用戶的專屬網 站』。本件楊尹星雯租用伊公司之『網站代管服務』,依網站代管服務租用條款第4條規定,係由楊尹星雯自行建置、維護及更新所承租系爭網址內之資料資訊,並 對該網址內所存放之資料資訊負完全之法律責任,簡言之,楊尹星雯為系爭網址之經營者,伊公司則只是伺服器上的硬碟空間之出租者,並非上開網址之經營者。… (二)、數位電信公司是否有刪除系爭文字照片之義務及其刪除有無遲延?李淑玲主張:數位電信公司於接獲警方通知後竟未立即刪除系爭文字照片,致系爭文字照 片繼續於網路上流傳,自應負侵權行為責任云云。按電信之內容及其發生之效果或影響,均由使用電信人負其責任,電信法第8條定有明文。經查數位電信公司係交 通部電信總局許可經營之第二類電信事業,網站代管服務為其所提供之電信服務項目之一,而楊尹星雯向數位電信公司租用網站代管服務,乃係由租用戶即楊尹星雯 自行建置、維護及更新其所租用網址內之資料,楊尹星雯並於租用時同意對其存放之資料資訊負完全之法律責任,此有數位電信公司提出之交通部電信總局第2類電 信事業許可執照影本、Seednet網站代管租用條款、網站代管產品介紹之網頁列印資料各乙份在卷可稽(原審卷(一)第50頁、45頁、46頁)。楊尹星 雯既租用系爭網址,為使用電信之人,自應依約自行建置、維護及更新其所租用網址內之資料,並依法就其所存放之資料資訊負完全之法律責任,而數位電信公司無 論依法或依約,均無義務刪除系爭網址所示網站上之資料。李淑玲雖以數位電信公司之『用戶約定條款』第1條及『Seednet網站代管租用條款』第8條之約 定,主張數位電信公司既可於用戶在網站上為違法行為時,不通知用戶而停止用戶之使用權,此即構成數位電信公司刪除楊尹星雯所租用系爭網址網站上內容之作為 義務云云。然查上開『用戶約定條款』或『Seednet網站代管租用條款』,均係數位電信公司與其用戶間之私法約定,基於債之相對性,其效力應僅存在於數 位電信公司與其租用客戶之間,無從據此認定數位電信公司負有刪除其所代管網站內容之義務。此外,另查無其他法令依據,可認數位電信公司對李淑玲負有刪除其 所代管網站內容之義務。是數位電信公司既無刪除系爭網址網站內容之作為義務,其未刪除系爭文字照片自不構成作為義務之違反,亦因此無所謂故意或過失可 言。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
前天,妳問我,與妳結縭8年來,感受如何?
我今日,很歡喜地回答妳,
心靈自從被妳接管後,真的很滿足
感謝妳,我的至愛

故鄉 100-04-25 21:29

侵權行為法律問題】圖片被任意修改,怎麼辦?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

請問,在網路上,圖片被任意修改,可依哪一條法律進行處罰(註一)?

【解析】

按 「本法所稱著作,例示如下︰五 攝影著作。六 圖形著作。」「本法用詞定義如下:十一、改作:指以翻譯、編曲、改寫、拍攝影片或其他方法就原著作另為創作。」「著作權人或製版權人對於侵害其權利者,得 請求排除之,有侵害之虞者,得請求防止之。」「因故意或過失不法侵害他人之著作財產權或製版權者,負損害賠償責任。」「擅自以公開口述、公開播送、公開上 映、公開演出、公開傳輸、公開展示、改作、編輯、出租之方法侵害他人之著作財產權者,處三年以下有期徒刑拘役、或科或併科新臺幣七十五萬元以下罰金。」 分別為著作權法第5條第1項第5款、第6款、第3條第1項第11款、第84條、第88條第1項、第92條定有明文,是攝影著作或圖形著作,為行為人擅自以 翻譯、編曲、改寫、拍攝影片或其他方法就原著作另為創作者(即改作),該行為人除「將被處三年以下有期徒刑拘役、或科或併科新臺幣七十五萬元以下罰金」 外,著作權人或製版權人對於侵害其權利者(註二),亦得請求排除侵害;另侵權行為人,倘係故意或過失不法侵害他人之著作財產權或製版權者,亦負損害賠償責 任(註三)。是本案中的提問人,若屬該圖片之著作權人或製版權人,自得於知有損害及賠償義務人時起,2年時效消滅前,向侵權行為人請求排除侵害及損害賠償 (註四)。

【註解】

註一:問題來源:96年6月30日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>關於圖片的問題。
註 二:有下列情形之一者,除本法另有規定外,視為侵害著作權或製版權:一、以侵害著作人名譽之方法利用其著作者。二、明知為侵害製版權之物而散布或意圖散布 而公開陳列或持有者。三、輸入未經著作財產權人或製版權人授權重製之重製物或製版物者。四、未經著作財產權人同意而輸入著作原件或其重製物者。五、以侵害 電腦程式著作財產權之重製物作為營業之使用者。六、明知為侵害著作財產權之物而以移轉所有權出租以外之方式散布者,或明知為侵害著作財產權之物,意圖散 布而公開陳列或持有者(著作權法第87條參照)。
註三:此損害賠償,被害人得依下列規定擇一請求:一 依民法第216條之規定請求。但被害人不能證明其損害時,得以其行使權利依通常情形可得預期之利益,減除被侵害後行使同一權利所得利益之差額,為其所受損 害。二 請求侵害人因侵害行為所得之利益。但侵害人不能證明其成本或必要費用時,以其侵害行為所得之全部收入,為其所得利益(著作權法第88條第2項參照)。另依 前開規定,如被害人不易證明其實際損害額,得請求法院依侵害情節,在新臺幣一萬元以上一百萬元以下酌定賠償額。如損害行為屬故意且情節重大者,賠償額得增 至新臺幣五百萬元(著作權法第88條第3項參照)。
註四:最高法院93年01月15日93年度台上字第72號民事判決:「按著作權法第十條規定, 著作權人於著作完成時,享有著作權。又所謂著作,依同法第五條第六款之規定有圖形著作,而圖形著作,依內政部訂定之例示內容,則包括工程設計圖形。著作權 法第一條明定,著作權法之訂定乃在保障著作人著作權益,因在著作人創作之過程中,已足以表現出作者的個性及獨特性,即所謂之原創性。是在只有一張或數張之 設計圖時,自難以表現作者創作之獨特性,惟倘該設計圖在未整理成冊,而其數量從客觀上、整體上已足讓人從設計之圖形作品中,整理綜合得知設計者所欲表達之 構想,知悉該設計圖之作用何在,則縱未有整理成冊之行為,亦應認為係已完成之著作而受著作權法之保護。…依兩造往來之文件,可見被上訴人認依公路局之修改 將有礙行車安全故拒絕修改。惟查,此種情形,上訴人自應依雙方之合約,定其權利義務關係,尚不得據此即認上訴人得未經被上訴人同意而改作被上訴人公司之設 計圖,是上訴人辯稱,其改作被上訴人之設計圖,並不侵害被上訴人之著作權云云,尚難採取…按著作權法第八十九條之一前段規定:第八十五條及第八十八條之損 害賠償請求權,自請求權人知有損害及賠償義務人時起,二年間不行使而消滅。查被上訴人於八十五年十二月十九日即委由林伯群律師發函予駿育公司之法定代理人 即上訴人函中載明上訴人違反著作權法之行為事實及請求受損金額美金一百三十三萬八千二百五十十六元等語,有該函在卷可稽(見原審卷第一宗第一0四頁至第一 0七頁)。嗣被上訴人於八十六年二月四日以上訴人及駿育公司涉嫌違反著作權法,具狀向台灣高雄地方法院提出刑事自訴,亦有該自訴狀附卷可憑(見同前案卷第 三0頁至第三四頁),則被上訴人似在八十五年十二月十九日以前,即已知悉其所主張之損害及賠償義務人,惟被上訴人遲至八十八年六月二十二日始依著作權法第 八十八條之規定起訴請求損害賠償(見原審附民卷第一頁至第三頁)。上訴人主張被上訴人請求權已逾二年時效期間而消滅,尚非全然無據。原審未查明被上訴人何 時可行使其請求權,以計算其有否逾二年請求權時效期間,竟謂若被上訴人之請求權時效自八十五年十二月十九日起算,未免過苛為由,認上訴人消滅時效之抗辯為 不可採,自嫌率斷。」參照。

(一天一情話)
古月照今城,
綺麗展風情;
萱草碧連天,
春露迎朝陽.

謹以此言,獻給我的至愛,胡綺萱小姐

故鄉 100-04-25 18:43

政府採購專欄:
OT適用促進民間參與公共建設法嗎?與採購法第99條有無競合?

文/楊春吉(故鄉)

問題

OT適用促進民間參與公共建設法嗎? 那在OT的模式下促進民間參與公共建設法與採購法第99條有無競合的問題存在?

解析

一、OT適用促進民間參與公共建設法嗎?

按 「民間機構參與公共建設之方式如下:五、由政府投資新建完成後,委託民間機構營運;營運期間屆滿後,營運權歸還政府。」為促進民間參與公共建設法(以下簡 稱)第8條第5款所明定。申言之,若係促參法第3條第1條:「本法所稱公共建設,指下列供公眾使用或促進公共利益之建設:一、交通建設及共同管道。二、環 境污染防治設施。三、污水下水道、自來水及水利設施。四、衛生醫療設施。五、社會及勞工福利設施。六、文教設施。七、觀光遊憩重大設施。八、電業設施及公 用氣體燃料設施。九、運動設施。十、公園綠地設施。十一、重大工業、商業及科技設施。十二、新市鎮開發。十三、農業設施。」所稱公共建設,且係由政府投資 新建完成後,委託民間機構營運,營運期間屆滿後,營運權歸還政府者,機關自得依促進民間參與公共建設法所規定之程序,辦理投資廠商之甄選。本案所稱OT, 即屬「由政府投資新建完成後,委託民間機構營運,營運期間屆滿後,營運權歸還政府」者,若其又為促參法第3條第1條所稱公共建設,機關自得依促進民間參與 公共建設法規定之程序,辦理投資廠商之甄選(註一)。

二、那在OT的模式下促進民間參與公共建設法與採購法第99條有無競合的問題存在?

按 「機關辦理政府規劃或核准之交通、能源、環保、旅遊等建設,經目的事業主管機關核准開放廠商投資興建、營運者,其甄選投資廠商之程序,除『其他法律另有規 定者』外,適用本法之規定」,政府採購法第99條定有明文。申言之,其他法律另有規定甄選投資廠商之程序者,適用該法之規定,而促參法對於公共建設甄選投 資廠商之程序,業另有規定,故機關辦理公共建設之OT案,得以促參法規定之程序,辦理投資廠商之甄選,與政府採購法第99條並無衝突(註二)。

【註解】

註 一:工程會九十四年七月二十八日工程技字第0九四00二七一八八0號函:「本會93年6月16日工程技字第09300234640號函說明略以『…(一) 符合促參法第3條第1項所稱公共建設,並依同法第8條第1項規定之民間參與方式辦理者,適用促參法規定辦理。』」及九十年十月二十四日(九十)工程技字第 九○○四○八四二號函:「凡屬促進民間參與公共建設法(以下簡稱促參法)第三條第一項所稱公共建設,其依促參法第八條第一項規定之民間參與方式辦理者,應 適用促參法」參照。

註二:工程會九十三年六月十六日工程技字第○九三○○二三四六四○號函:「一、按促進民間參與公共建設法(以下簡稱促 參法)第二條規定:『促進民間參與公共建設,依本法之規定。本法未規定者,適用其他有關法律之規定』,行政院八十九年四月二十八日台八十九交字第一二一一 七號函示:『促參法公布實施後,各主辦機關辦理民間參與公共建設之作業,應依促參法辦理。』。二、機關辦理民間參與公共建設計畫之法規適用原則如下: (一)符合促參法第三條第一項所稱公共建設,並依同法第八條第一項規定之民間參與方式辦理者,適用促參法規定辦理。(二)各機關經管之公有財產委託廠商營 運管理、提供廠商使用或開放廠商投資興建、營運(以下簡稱委外經營使用),須由機關支付對價或由接受服務之第三人支付對價予廠商者,除下列各款情形外,適 用政府採購法(以下簡稱採購法): 1、依法令辦理出租、放租或放領者。2、適用促參法者。3、依其他法律開放廠商投資興建、營運交通、能源、環保、旅遊等建設者。(三)各機關經管之公有財 產依採購法辦理委外經營使用者,應先查明確實符合國有財產法、地方公產管理法令及其他相關法令規定。(四)機關公有財產開放廠商投資興建、營運而無第 (二)點第二款、第三款情形者,其甄選投資廠商之程序,依採購法第九十九條之規定,適用採購法。三、本法規適用原則已將本會九十二年二月七日工程企字第○ 九二○○○五○四五○號函所規範之內容予以納入,另本會九十二年二月七日工程企字第○九二○○○五○四五○號函停止適用。四、各機關於規劃設計公共建設委 外經營使用時,應妥慎斟酌民間參與之合理規模及期間,以激發民間機構發揮最佳營運效能,創造公共建設最大經濟效益。五、另公共建設依促參法辦理委外經營使 用者,促參法定有相關獎勵措施,例如公共建設所需用地之處分、設定負擔或收益等,不受土地法第二十五條、國有財產法第二十八條及地方政府公產管理法令之限 制,且得享有出租地上權租金及融資之優惠;其屬重大公共建設者,並得享有租稅相關優惠,併予?明。」參照。

fly4523 99-10-25 16:16

你好:

請問若友人因無法向銀行貸款(貸款額度已滿),請我幫他買屋貸款
買屋、簽約手續皆兩人一同前往辦理(所有權人是我的名字),但所
有權狀一開始就在他手中。該屋目前由友人正出租中,租金亦是他
在收取。

當時兩人有書面約定,內容僅有如下兩點:
1.「佣金3000*52坪=156000(佣金部分支付我名下其他房屋貸款利息
部分至156000償還為止)。」
2.「我收取佣金,應配合房屋作業(如印鑑證明等)。」

但因對方長期遲繳貸款銀行屢次來電催繳,以及該屋管理委員會
寄來管理費催繳之存證信函,我擔心日後信用有瑕疵,
去電請對方辦理過戶,並給予當初約定之佣金,對方願意辦理過戶
但辯稱房屋要賣出去才有上述約定之佣金,今無買賣自然毋庸給我佣金。

請問 :
1.我要如何才能取得我應得的佣金?
2.對方接下來若不繳貸款,我有何保全信用及名下其他財產之方式?
(例如可否買賣他的房屋用來償還貸款?)
3.我是否需要先作一些法律上的動作?(例如:發存證信函,若發存證信函又該寫些什麼?)
4.我尚有其他債務,名下財產皆有遭假扣押之可能,請問我是否需告知對方此事?
(告知是口頭告知就好還是亦需寄送存證信函?)

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件建議您們應訂明契約,以免後續爭議,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

97-07-29 22:45

最近在研究租賃相關法條時遇到若干解讀上的疑惑,尚祈專業人士不吝指教!

 

例一,

 

民法第450條
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其
習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但動產租金,以星期、半個月或
一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日
契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

 

民法第453條
定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約
,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。

 

67年台上字第2293號
民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期,半個月或一個月之
末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知,係列舉
之規定,非謂動產租金以一年或半年定其支付之期限者,亦得類推適
用該條項之規定。

 

問題一,
請問第450條第三項,究竟同時適用定期和不定期契約(即所指稱之「前項」),
還是根據第453條內容,僅適用不定期契約?為何如此解讀?

 

問題二,
依據67年台上字第2293號判例,第450條第三項係「正面表列」之規定,
不得類推至租金以一年或半年定其支付之期限者,
可是此見解難道不會囿限該條文之適用彈性嗎?
例如若租金以「兩個月」定其支付之期限,難道也不適用?
又,請問當遇到類似的法條文字時,如何判斷其僅適用「列舉」事項,
而非類推適用?難道只能依據判例?

 


例二,


土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
 
問題,
很多租賃案例不乏援引此條文作為承租人之權利主張,
但前提是「僅適用不定期契約」。
請問如何從其他法條文字或立法原意,判讀此條文「僅適用不定期契約」?
因為第100條本文並無提及「僅適用不定期契約」的限制?

mts0310 97-02-25 06:14

家父於2~3年前經過仲介所購買屋齡有30年的一間老房子,買了之後有全面整理出租學生使用,過一年左右有漏水現象,家父有再做漏水處理,家父於96年7 月,透過仲介把這房子賣了,賣之前房子也有重新整理,但於今年97年2月買方來電說房子漏水,要我們賠償十萬,之後協調賠償給買方9000元,已經買賣完 成半年以上,我們要幫忙出漏水費用,是否合理?聽說民法有修法要保固五年是否是真的,五年內是否有任何漏水我們都要賠償嗎?但那並不是新房子,而是30年 的舊房子,我們難道五年內房子漏水都要幫忙出錢修理嗎?那我們買那房子也未滿五年是否也可以向前前屋主幫忙付漏水費用?這是根據民法第幾條?我們又該如 何自保呢?不然老房子必竟有一定年紀了,五年都要幫他負責,怎麼付的完?且交給他9000元修理費時,要注意那些事情,有兩個仲介人員在場,就醬子~因我 們也不是很懂,所以直接付現給對方,並沒有任何文件~

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件並非一有漏水即需由您們出面修繕,仍需視其瑕疵內容而定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

故鄉 96-06-14 17:37

租賃法律問題】「融資性租賃」是否因違反民法第757條而無效?

文 / 楊春吉(故鄉)


【問題】

「融資性租賃」是否因違反民法第757條而無效(註一)?


【解析】

按 所謂融資性租賃,係指租賃公司應承租人之要求,購入租賃標的物,以融資方式出租承租者使用而言,其特色,在於租賃公司基於融資之目的,為承租人取得物品 之所有權,再將該物交付與承租人使用收益。如承租人先行購買物品取得所有權後,因須融通資金,嗣將該物售予租賃公司,並與租賃公司訂立融資性租賃契約,取 得使用該物之權益,此種情形,亦可謂融資性租賃。此種交易行為,雖以融資購買租賃物為先,卻以租賃之意思成立契約,其「法律上之性質並非消費借貸」。詳言 之,所謂融資性租賃企業,並非直接以金錢貸與需求資金者之企業,而係出資購買租賃物,取得租賃所有權後,再出租予需用租賃物者之企業。此種交易型態,並 未違背法令,且無悖於公序良俗,對我國工商界經濟活動,非無助益。而此融資性租賃行為,其目的固係為承租人取得融資,而消費借貸行為亦同可取得融資,然二 者之法律行為迥然不同,依融資性租賃行為之特徵,宜解為類似租賃之無名契約(註二)。而民法第757條:「物權,除本法或其他法律有規定外,不得創設。」 所稱物權法定主義,乃是指物權的種類和內容由法律予以明定,任何人不得隨意創設或變更而言(註三),尚不及「法律性質屬類似租賃無名契約所生之債權」,是 「融資性租賃」當與物權法定主義無涉,更不生違反物權法定主義因而無效之問題。


【註解】
註一:問題來源:95年11月20日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>讓與擔保或融資性租賃是否因為違反民法第七百五十七條而無效?
註 二:最高法院93年03月18日93年度台上字第482號民事判決、92年05月15日92年度台上字第990號民事判決參照。另最高法院93年03月 18日93年度台上字第482號民事判決中亦云:「經查:(一)所謂融資性租賃,係指租賃公司應承租人之要求,購入租賃標的物,以融資方式出租承租者使 用而言。換言之,即指需要機械設備之企業,在機械設備供給者製造商或經銷商之處,看中機械設備,不願籌湊資金購買或無資金又無法籌湊資金購買,乃申請租賃 公司出資向供給者買下,再出租予需用該機械設備者,而由該承租者按期給付租金,以保租賃公司收回購買該機械設備之本金利息、利潤及其他費用之經濟活動。又 機械設備縱係由承租人自行出資購買,嗣再將機械設備轉售出租人,同時以承租方式繼續使用,而與傳統融資性租賃契約由需用機械之企業(即承租人)於機械供給 者處選中機械,再由租賃公司(即出租人)出資向機械供給者購買,轉而出租予該需用機械之企業,承租人分期給付租金之交易流程不同,惟其差異僅在縮短租賃公 司向機械供應者購買之流程,其融通資金之目的與傳統融資性租賃契約並無不同,可謂傳統融資性租賃之變形。然自融資性租賃之特性觀之,出租人所追求者,為融 資之利益,從出租人融通「買賣機械設備資金」之金融行為觀之,實與金錢消費借貸無異,因此,在解釋融資性租賃契約法律性質時,學說上有採消費借貸說 者。」亦須注意。
註三:參蘇永欽著,物權法定主義鬆動下的民事財產權體系,第116頁,刊於月旦民商法雜誌,2005年6月第8期。有關對物權法定主義之其他看法,請參拙著,大陸土地制度簡介(五之五):以物權法定主義檢視農村土地承包經營權之內涵,94年11月7日刊於本網。