共有地,權利及繼承問題
- CY
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- 文章日期:105-06-17 14:43 最後編輯日期:105-06-17 15:06
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請問律師,
爺爺有8名子女(4男+4女),生前擁有4塊土地,各自由4名男丁在未過戶狀況下建屋。其中爸爸(么男)欲建地的區域因部分為國有地,故爸媽在跟伯父姑姑們家庭會議後,購入該國有地,並由爸媽於81年申請建物登記後,完成建屋。100年爺爺過世前,大伯及二伯即在爺爺在世時完成各自建地的過戶,但爸爸因故未執行過戶(爸爸有房屋的假扣押)。因此爺爺過世後,爸爸在伯父及姑姑們的說服下,將土地由奶奶繼承。奶奶為失智症患者,二伯為照顧者,並未確認是否已申請為監護人。
今年爸爸過世,爸爸的房屋由子女們繼承,故其既有的出租租金理應亦由子女繼承,但該建物土地還在奶奶名下。
請問:
2.若是奶奶過世,爸爸的地將只有由所有親屬(伯父+姑姑)共用一途? 即使爸爸是自81年建屋開始的使用人?
3.若是奶奶過世,我們不接受共有繼承亦不拋棄繼承下,土地是否會被政府執行法拍? 若是,土地變法拍,地上屋所有權人(爸爸子女們)是否有比其他共同繼承人(伯父+姑姑)更高順位的出價權? 謝謝
- 徐維宏 (徐維宏律師)
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- 文章日期:105-06-17 18:06
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你好:
當初爺爺無償提供土地供子女建築房屋,有無償之使用借貸契約存在,爺爺死亡,建物坐落之土地由奶奶繼承,要判斷奶奶係依照遺產分割協議繼承或是有借名登記關係存在,若係前者,奶奶會繼承爺爺使用借貸契約之權利義務關係,若係後者,則依借名登記關係主張權利即可。現在父親死亡,若係前者,奶奶可以依民法第472條第4款規定終止契約,若奶奶不終止,你們與奶奶之使用借貸契約會繼續存在,嗣後就不得再終止。若係後者,你們可繼承借名登記關係,請求奶奶辦理所有權移轉登記,將土地登繼承父親繼承人全體公同共有。二伯並非奶奶之監護人,沒辦法主張權利。 如前述,先判斷是否有借名登記關係存在,若係依遺產分割協議辦理過戶,前者,你們可依借名登記關係主張權利,後者,則依繼承關係,由奶奶之繼承人(包括你們代位繼承),依繼承規定處理。 若係繼承,可訴請分割遺產,就土地部分為妥善之處理,不見得會變價分割,若採用變價分割,共有人可依土地法第34條之1第5項、第4項之規定行使優先承買權。至於你所述土地被政府執行法拍是何意思,就你所述之資訊並無法判斷。 你們並未承租基地建築房屋,故無土地法第104條、民法第426條之2之優先承買權,且使用借貸,並無民法第425條買賣不破租賃原則之適用(雖然尚有爭議)。 - 聯絡電話:0910563070 部落格:https://stoon1219.pixnet.net/blog LINE ID:stoon1219
- 沈恆 (沈律師)
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您好!
應先確認當初登記給奶奶是否構成借名登記,有無約定實際是父親所有,如果是借名登記,應趕快預留證據,最好是移轉登記給實際所有人,否則將來可能就直接認定為奶奶的遺產,到時即使不合作,其他繼承人也可透過遺產分割訴訟輕易分配奶奶的遺產。
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