各位大律師您們好:

小弟有房屋買賣糾紛(我是買方)，急需各位的協助提供意見，謝謝您的幫忙，大致情形說明如下：

1.交易流程現況：已代償賣方之銀行貸款，房子已經過戶到我的名下，履保專戶我方已存入部份價金，我方貸款銀行尚有約80多萬元餘款未撥入履保專戶(是我向貸款銀行要求暫緩撥入)，原契約是約定102年7月22日辦理結案交屋。

2.交屋前一日(即21日)仲介邀約至標的物現場驗屋，若OK則辦理後續點交事宜，至現場檢視到一半，即發現露台有磁磚彭管、空心等情形，當下有要求賣方修繕，賣方於當下即表示：「那個沒壞，不可能修繕」，又說：「房子不賣了，早知不賣你們」云云(代書及仲介公司人員可做證)。代書提議請廠商至現場評估，復回到標的物現場，討論未獲致結論時，賣方即又提起：「你們就不要買」云云。當下本人即不願再繼續驗屋，旋即離開現場。

3.仲介於7月22日另邀請廠商(與第一次的廠商不同)再至現場勘查，除發現(1).4樓露台有彭管情形以外，尚發現(2.)3樓房間有漏水痕跡及(3). 3樓房間窗框有漏水痕跡，(4).4樓房間有漏水痕跡等情形，現場由仲介公司電話通知賣方。

4.賣方的屋況說明，是打勾無漏水，且賣方口口聲聲保證不會漏水。

賣方曾如此強硬的不修繕，現存的瑕疵問題，又說，我們買房子自己沒看清楚，等要交屋才在說有問題，賣方的意思是說，是我們自己看完房子才買的，所以有問題都要我們自己負責。

但當初賣方是還住在裡面，我們是等賣方搬遷後，幾乎所有的程序都跑完了，才在點交前來驗屋。

要請教的問題：

萬分感謝您的幫忙..

您好:有關您所詢問題回覆如下

一.本件若是賣方說不賣而解除契約,則賣方即有違約之情事,依一般仲介的買賣契約內容,您們應可向對方請求違約金.

二.本件即便未解除契約,您們仍可以向賣方主張物之瑕疵擔保,並請求減少價金.

三.若房屋之瑕疵重大,則您們也可以主張解除契約,並請求返還價金.若解除契約,則雙方即負有回覆原狀之義務,屆時您們也可以向對方請求所支出之過戶費用.

以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝

謝律師,非常感謝您的用心回答

之前有錄到屋主說"不然你們不要買"的錄音,這樣的證據是否可用

另外,如果屋主要維修上述的瑕疵了,那麼他維修後,我們還可以再主張減少價金嗎?

價金的減少又該如何計算?

 房屋漏水是否屬重大瑕疵的一種?

又或者屋主屋況說明是勾沒有漏水,結果實際有漏水,是否構成隱瞞屋況,而要求解約呢?

先想清楚要不要這個房子,如果要,

那就先處理過戶,過完戶再來處理瑕疵的問題

如果不要,那就雙方合意解約,

不過相關費用對方不可能會付,還是要上法院

感謝林律師熱情回答.謝謝您,後續我再考慮一下,再決定如何辦理,謝謝.