媽媽的房子當年購入時將另一半所有權登記給父親，但不成材的父親近年來債務不斷，他將他自己的持分抵押給民間私人放款組織，後來無力還款現在已經被過戶，因媽媽還擁有另一半所有權，調解失敗我們推測對方即將跟法院提出變賣分割之訴。

問題是父親當時怕被責罵多所隱瞞，現在房子被過戶了才吐實當時只有簽下兩百萬借據，為什麼後來房子抵押被設定成四百萬他也不知道。請問律師：

1. 因無力還款房子已經被過戶，請問這中間好像被詐騙的過程有機會跟法院主張我們的權利把房子拿回來嘛？

2. 這個現在還可以去刑事警察局報警處理嘛？

現在父親正在找當初簽下的借據，希望能當證據，父親說當時代書處理時他雖有簽字相關文件，但是他不曉得是被設定抵押四百萬。

感謝！

您好!

設定抵押權本來就是要擔保債務的清償，債務人借錢無法返還而喪失抵押物所有權過程是否合法？則要看所簽債權及物權契約如何約定，建議應先將所簽相關契約找齊，找律師當面諮詢才能擬定對策。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

1. 當時過戶是約定過戶是因積欠4百萬，以過戶來抵償4百萬? 如果是這樣約定，那就有機會撤銷過戶這物權行為的表示，但要證明實際借款數額、並還在撤銷表示的時間限制內

2. 如果能證明實際借款數額，對方涉有詐欺取財問題

有其他問題的話，可以來電討論

 1.本件應先釐清原先設定的是普通抵押權或者是最高限額抵押權，如果是最高限額抵押權則其設定額度本來就會比債權人所借貸的金額為多，以便日後再為借貸另一筆款項可以免去重行設定之煩，這是最高限額抵押權制度設計上的出發點。最常見的是銀行房貸如果你借一百萬元，通常都會設定一點二倍也就一百二十萬元最高限額抵押權，如果是提供不動產擔保企業或公司之授佔，更有可能根本都還沒有放款，就先設定了數億元之最高限額抵押權。
2.另外您應進一步說明令尊所有之二分之一房屋（含座落之土地）所有權持分，究竟是如何移轉登記予債權人所有，是因為設有流押條款？還是所有權人提供印鑑辦理所有權移轉登記。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，如果還有疑問或者需要進一步討論，歡迎來電0926-966536、E-MAIL：SavignyLai@gmail.com聯繫，謝謝！

如果您覺得以上回覆內容對您有所幫助，尚請不吝按下「感謝律師」。

回覆 賴昱任律師 的發言內容：

 1.本件應先釐清原先設定的是普通抵押權或者是最高限額抵押權，如果是最高限額抵押權則 ... (恕刪)

賴律師您好，非常感謝您的回答，我剛剛去內政部地政電傳系統，查到該房屋當時設定的抵押權為「普通抵押權」，且對方有兩位權利人，兩人上面都寫擔保債權總金額為4百萬，債權額比例為：連帶債權1分之1。

權利標的：所有權。

流抵約定：於債權已屆清償期而未受清償，本抵押物所有權移屬抵押權人所有。

整間房屋原本所有權為：我媽媽 1/2，父親 1/2

現在變成：我媽媽 1/2，對方兩人各佔 1/4 

過戶我們都沒有任何被告之的訊息，不曉得還能去哪裡調資料？（應該請父親找當時借款時的相關人士要資料嘛？）

本件依您所述情形，若令尊所簽借據及所收受之款項均僅有二百萬，則該設定債權金額四百萬元之抵押權恐怕會有違反抵押權從屬性之問題，其抵押權將因違反抵押權之從屬性而無效。

另外，流押條款於「擔保之債權已屆清償期而未為清償」之條件成就並不會導致所有權移轉之結果，僅抵押權人可以依法請求抵押人移轉所有權人而已，所以本件所有權之移轉應為您的父親提供印鑑及所有權狀協同辦理之結果

民法第873條之1
約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。
抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債務人清償。
抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，如果還有疑問或者需要進一步討論，歡迎來電0926-966536、E-MAIL：SavignyLai@gmail.com聯繫，謝謝！如果您覺得以上回覆內容對您有所幫助，尚請不吝按下「感謝律師」。